if you want to shoot, shoot (big data
- פותח הנושא zaske
- פורסם בתאריך
hadooper
New member
ראשית, עזיבת משקיעים דווקא אמורה לייקר את דמי השכירות
אם כבר... ככל שיש פחות דירות להשכרה, כך היצע השכירות קטן... אם כי שוק השכירות הוא שוק בפני עצמו עם היצע וביקוש משל עצמו.
 
שנית, החוק כשלעצמו לא אמור לפתור את הבעיה אלא השילוב שלו עם גורמים נוספים.
 
צפויות העלאות ריבית בשנתיים הקרובות ונדמה לי שיש לאוצר במקביל תוכניות לפתוח אפיקי השקעה אחרים למשקיעים שימכרו את דירותיהם, בעלי תשואות דומות. אגרות חוב כמדומני או קרנות השתלמות מיוחדות... ואולי גם הורדת המס על רווחי הון (שעומד כיום על 25%).
אם כבר... ככל שיש פחות דירות להשכרה, כך היצע השכירות קטן... אם כי שוק השכירות הוא שוק בפני עצמו עם היצע וביקוש משל עצמו.
 
שנית, החוק כשלעצמו לא אמור לפתור את הבעיה אלא השילוב שלו עם גורמים נוספים.
 
צפויות העלאות ריבית בשנתיים הקרובות ונדמה לי שיש לאוצר במקביל תוכניות לפתוח אפיקי השקעה אחרים למשקיעים שימכרו את דירותיהם, בעלי תשואות דומות. אגרות חוב כמדומני או קרנות השתלמות מיוחדות... ואולי גם הורדת המס על רווחי הון (שעומד כיום על 25%).
hadooper
New member
אגב,
יש חשיבות מכרעת למיקומים שבהם יש עזיבות של משקיעים.
 
אם מדובר ביישובי הפריפריה, בעלי רמת ביקוש נמוכה עד בינונית, כנראה שלא תורגש הוזלה כלל ארצית במחירי הדירות למכירה.
 
אבל לעומת זאת, אם מחר יתווספו להיצע הדיור 10% מהדירות להשקעה במרכז ת"א, גבעתיים ורמת-גן, המחירים בהחלט צפויים לנחות...
יש חשיבות מכרעת למיקומים שבהם יש עזיבות של משקיעים.
 
אם מדובר ביישובי הפריפריה, בעלי רמת ביקוש נמוכה עד בינונית, כנראה שלא תורגש הוזלה כלל ארצית במחירי הדירות למכירה.
 
אבל לעומת זאת, אם מחר יתווספו להיצע הדיור 10% מהדירות להשקעה במרכז ת"א, גבעתיים ורמת-גן, המחירים בהחלט צפויים לנחות...
hadooper
New member
אני לא בטוח, אך לי נשמע יותר הגיוני שירדו גם באזורי הביקוש.
אני חושב שישנן העובדות הבאות...
 
1. האספנים הכבדים מתרכזים לרוב באזורי הביקוש, כי הם האזורים שמניבים את העלאת שווי הנכס הכי גבוהה ויש בהם הכי הרבה ביקוש של שוכרים צעירים.
 
2. האספנים "זורקים" את כל כספם האפשרי בדירות ולרוב לא מחזיקים כסף נזיל גדול בנק. הם חיים מדמי השכירות וחלקם גם משלמים משכנתא על חלק מהדירות שלהם. כך שהגיוני שיהיו חייבים למכור לפחות דירה אחת אם לא יוכלו לעמוד בהוצאות עקב הכלת המס.
 
3. רוב הדירות להשקעה שמוחזקות כיום על-ידי האספנים הכבדים הן דירות 2-3 חדרים קטנות ומוזלות, שמתאימות לזוגות וחבר'ה צעירים בתחילת דרכם. כאלה שהקבלנים כבר הפסיקו לבנות לפני שנים ומוצעות כיום רק בשוק השכירות.
 
4. החוק הזה הוא רק צעד בסיסי וצפויות עוד העלאות של גובה המס הסקלרי אם מחירי הדיור לא יבלמו לכל הפחות עד שנת המס הבאה.
אני חושב שישנן העובדות הבאות...
 
1. האספנים הכבדים מתרכזים לרוב באזורי הביקוש, כי הם האזורים שמניבים את העלאת שווי הנכס הכי גבוהה ויש בהם הכי הרבה ביקוש של שוכרים צעירים.
 
2. האספנים "זורקים" את כל כספם האפשרי בדירות ולרוב לא מחזיקים כסף נזיל גדול בנק. הם חיים מדמי השכירות וחלקם גם משלמים משכנתא על חלק מהדירות שלהם. כך שהגיוני שיהיו חייבים למכור לפחות דירה אחת אם לא יוכלו לעמוד בהוצאות עקב הכלת המס.
 
3. רוב הדירות להשקעה שמוחזקות כיום על-ידי האספנים הכבדים הן דירות 2-3 חדרים קטנות ומוזלות, שמתאימות לזוגות וחבר'ה צעירים בתחילת דרכם. כאלה שהקבלנים כבר הפסיקו לבנות לפני שנים ומוצעות כיום רק בשוק השכירות.
 
4. החוק הזה הוא רק צעד בסיסי וצפויות עוד העלאות של גובה המס הסקלרי אם מחירי הדיור לא יבלמו לכל הפחות עד שנת המס הבאה.
עובדות? על מה זה מבוסס?
1. מה זה "אספנים כבדים"? אדם שגר בדירה ומשכיר עוד 2 הוא בטח לא כבד.
2. אני בספק, האספנים כבר התעשרו מספיק משנים של שכירות ואם יש להם משכנתאות על חלק גדול מהדירות זה היה יכול לקרות רק עם הכנסה גבוהה אחרת הבנקים לא היו מאשרים להם את המשכנתאות האלה.
3. זה אני דווקא מעריך שזה נכון אבל זה לא אומר שזה דירות במרכז, המון מחזיקים דירות כאלה בפריפרייה, למשל המון בב"ש.
4. על מי אתה עובד? החוק הזה הוא גולת הכותרת של כחלון, במיוחד לאור הכישלון הצפוי ובא במחיר למשתכן. הוא שם את כל יהבו והתנה את שלמות הקואליציה בחוק הזה. זה משהו שהוא לא יוכל לעשות שוב כי אחרת ביבי יעשה לו כמו ללפיד רק שהמפלגה שלו לא תתאושש מזה כי בניגוד ללפיד, ביבי נתן לו כל מה שרצה במשך מעל 3 שנים (עד שנת המס הבאה) ולא היו תוצאות.
 
למרות שאני סבור שהמס הזה טפשי ולא מוצדק אני דווקא שמח שזה עבר כי אני מקווה שהכישלון יהיה כל כך צורב (וזה עוד לפני ההשלכות הבלתי צפויות שיתכן ונראה) שיחשבו 10 פעמים להבא כשרוצים לגזול מאנשים את רכושם אשר צברו כחוק וביושר.
1. מה זה "אספנים כבדים"? אדם שגר בדירה ומשכיר עוד 2 הוא בטח לא כבד.
2. אני בספק, האספנים כבר התעשרו מספיק משנים של שכירות ואם יש להם משכנתאות על חלק גדול מהדירות זה היה יכול לקרות רק עם הכנסה גבוהה אחרת הבנקים לא היו מאשרים להם את המשכנתאות האלה.
3. זה אני דווקא מעריך שזה נכון אבל זה לא אומר שזה דירות במרכז, המון מחזיקים דירות כאלה בפריפרייה, למשל המון בב"ש.
4. על מי אתה עובד? החוק הזה הוא גולת הכותרת של כחלון, במיוחד לאור הכישלון הצפוי ובא במחיר למשתכן. הוא שם את כל יהבו והתנה את שלמות הקואליציה בחוק הזה. זה משהו שהוא לא יוכל לעשות שוב כי אחרת ביבי יעשה לו כמו ללפיד רק שהמפלגה שלו לא תתאושש מזה כי בניגוד ללפיד, ביבי נתן לו כל מה שרצה במשך מעל 3 שנים (עד שנת המס הבאה) ולא היו תוצאות.
 
למרות שאני סבור שהמס הזה טפשי ולא מוצדק אני דווקא שמח שזה עבר כי אני מקווה שהכישלון יהיה כל כך צורב (וזה עוד לפני ההשלכות הבלתי צפויות שיתכן ונראה) שיחשבו 10 פעמים להבא כשרוצים לגזול מאנשים את רכושם אשר צברו כחוק וביושר.
hadooper
New member
לגבי 2... למשקיעים אין אפילו בכלל תשואה...
אני חושב שלעתים למשקיעים אין אפילו בכלל תשואה ודמי השכירות שהם גובים משמשים אותם כדי לשלם משכנתא לחלק מהדירות, כך שהמס בהחלט יכול להכניס כאלה משקיעים לחובות שיאלצו אותם למכור.
 
לגבי האמירה האחרונה, אין עוררין שאדם שמחזיק 2.5 דירות צבר את הרכוש כחוק (אם ביושר או לא זה סובייקטיבי), אבל זה הופך אותו למשקיע לכל דבר. בדיוק כפי שמשקיע בשוק ההון מחזיק ביותר מ X מניות...
 
ההבדל הוא שהמשקיע בשוק ההון משלם 25% מס, ומשקיע הנדל"ן משלם במקרה הטוב 10-12% מס (אם מחשיבים גם מס רכישה ומס שבח זה גרושים...).
אני חושב שלעתים למשקיעים אין אפילו בכלל תשואה ודמי השכירות שהם גובים משמשים אותם כדי לשלם משכנתא לחלק מהדירות, כך שהמס בהחלט יכול להכניס כאלה משקיעים לחובות שיאלצו אותם למכור.
 
לגבי האמירה האחרונה, אין עוררין שאדם שמחזיק 2.5 דירות צבר את הרכוש כחוק (אם ביושר או לא זה סובייקטיבי), אבל זה הופך אותו למשקיע לכל דבר. בדיוק כפי שמשקיע בשוק ההון מחזיק ביותר מ X מניות...
 
ההבדל הוא שהמשקיע בשוק ההון משלם 25% מס, ומשקיע הנדל"ן משלם במקרה הטוב 10-12% מס (אם מחשיבים גם מס רכישה ומס שבח זה גרושים...).
אתה מבלבל בין תשואה לתזרים מזומנים
התשואה לא קשורה לכמה משכנתא אתה משלם ושוב, אתה יכול לגשת לבנק לבקש משכנתא לדירה להשקעה ואז יתחשבו גם בשכירות עתידית שאתה יכול לקבל אבל בלי הכנסה יציבה או בטחונות ראויים פשוט לא תקבל משכנתא. וגם אם כן, זה גג לדירה אחת, בשניה גם יזרקו אותך מכל המדרגות.
 
אני בספק אם יהיו משקיעים רבים שייכנסו לחובות ובכל מקרה, לדעתי כמה אלפי דירות ימכרו בגלל החוק, לא יותר.
 
אני גם אשמח גם יפחיתו את המס על רווחי הון, אני חושב שזה מהלך נכון בלי קשר אבל זו לא הסיבה היחידה שיש מעדיפים נדל"ן על שוק ההון. בכל מקרה תהיה בטוח שהאפיק השקעה הזה שמציעים כאלטרנטיבה לא ישכנע כמעט אף אחד.
התשואה לא קשורה לכמה משכנתא אתה משלם ושוב, אתה יכול לגשת לבנק לבקש משכנתא לדירה להשקעה ואז יתחשבו גם בשכירות עתידית שאתה יכול לקבל אבל בלי הכנסה יציבה או בטחונות ראויים פשוט לא תקבל משכנתא. וגם אם כן, זה גג לדירה אחת, בשניה גם יזרקו אותך מכל המדרגות.
 
אני בספק אם יהיו משקיעים רבים שייכנסו לחובות ובכל מקרה, לדעתי כמה אלפי דירות ימכרו בגלל החוק, לא יותר.
 
אני גם אשמח גם יפחיתו את המס על רווחי הון, אני חושב שזה מהלך נכון בלי קשר אבל זו לא הסיבה היחידה שיש מעדיפים נדל"ן על שוק ההון. בכל מקרה תהיה בטוח שהאפיק השקעה הזה שמציעים כאלטרנטיבה לא ישכנע כמעט אף אחד.
hadooper
New member
כרגע אין כל כך מה לעשות... מחכה לתזמון הנכון...
ספציפית בגרמניה, בשונה משאר מדינות אירופה, יש גמישות מסויימת כלפיי עם שני אפיקי הגירה שונים. שהמשותף להם הוא שאפשר לשהות בגרמניה בזמן הטיפול הבירוקרתי, שאגב, גם יחסית די מהיר...
 
החיסרון הוא שהם לא מבטיחים פתרון קבע להגירה או תושבות קבע כמו שאני מחפש.
אגב, יש קהילת מפתחי ביג-דאתה די מבוססת בברלין שחלק מהמארגנים שלה הם ישראלים.
 
לעומת זאת, עבור אוסטרליה, יש לי אולי אפשרות להשיג 60 נקודות עבור תושבות קבע על בסיס מקצוע, שיתאפשר אולי לאחר שאצבור נסיון תעסוקתי של עוד כחצי שנה ואשיג ציון מאד גבוה במבחן האנגלית הבינלאומי (IELTS או משהו בסגנון).
ספציפית בגרמניה, בשונה משאר מדינות אירופה, יש גמישות מסויימת כלפיי עם שני אפיקי הגירה שונים. שהמשותף להם הוא שאפשר לשהות בגרמניה בזמן הטיפול הבירוקרתי, שאגב, גם יחסית די מהיר...
 
החיסרון הוא שהם לא מבטיחים פתרון קבע להגירה או תושבות קבע כמו שאני מחפש.
אגב, יש קהילת מפתחי ביג-דאתה די מבוססת בברלין שחלק מהמארגנים שלה הם ישראלים.
 
לעומת זאת, עבור אוסטרליה, יש לי אולי אפשרות להשיג 60 נקודות עבור תושבות קבע על בסיס מקצוע, שיתאפשר אולי לאחר שאצבור נסיון תעסוקתי של עוד כחצי שנה ואשיג ציון מאד גבוה במבחן האנגלית הבינלאומי (IELTS או משהו בסגנון).
שיעור בעברית
הדבר המצחיק הזה, נו , אתה יודע, חללים כאלה, שיש נניח 3 או 4 או 5 בכל קומה,
ויש כמה קומות...
זה לא בית. זו דירה.
כשאתה קורא על מחירו החציוני של בית, אתה קורא על מחיר בית על חלקה.
חלקה = שטח של כמה מאות מטרים רבועים. אני בספק שיש חלקות של מתחת ל300 מ"ר.
המחיר החציוני של בית, אם כך הוא כ700,000 דולר אוסטרלי.
השכר הממוצע במלבורן הוא כ80,000 דולר אוסטרלי שנתי.
השכר הממוצע בארץ הוא 10,000 שח בערך בחודש.
אם נכפיל 120,000 שח ב8.75 נקבל מליון וחמישים אלף שח.
מלבורן שקולה למשהו כמו גדרה-חדרה. לא מעניין אותי מה ש ipv6 תכף יכתוב. זה מטרופולין ענק שיכול לקיים את עצמו בלי בעיה, והיה הבירה הזמנית של אוסטרליה במשך 17 שנים. אין דבר כזה בארץ מבחינת היכולת הכלכלית + היקף מוסדות תרבות, ולכן גם סידני רבתי וגם מלבורן רבתי ניתנות להשוואה לגדרה-חדרה בארץ.
כלומר, במחיר אפקטיבי שבקושי תקנה דירה באיזור המרכז, וגם זה בספק, תוכל לקנות פה בית.
לגבי דירות -
בדיוק אחד מחברי הפורום פה דיבר אתי השבוע ברצינות על מעבר למלבורן.
אז מצאתי לו דירות של 3 חדרים בפרבר על חוף ים, ממש מרחק הליכה קצר מחוף הים בנניח 550,000 דולר.
6.8 שנות עבודה.
זה שקול ללקנות נניח דירה בצפון ישן של תל אביב או אולי בהרצליה ליד הים במחיר של 816 אלף שח.
לא מדובר רק בריבית נמוכה, אלא בגדילה מאסיבית של העיר.
המטרופולין שלנו גדל בכ2000 בני אדם בשבוע (!!!).
נ.ב :
הבית שלי נקנה באוגוסט 2015 וביקשתי הערכת שווי מהבנק שנה אחרי,
היתה עליה של 8 אחוז בערכו בשנה אחת, אבל אני מאמין שבמכירה פומבית - טכניקת מכירה נפוצה כאן, הייתי מקבל יותר.
הדבר המצחיק הזה, נו , אתה יודע, חללים כאלה, שיש נניח 3 או 4 או 5 בכל קומה,
ויש כמה קומות...
זה לא בית. זו דירה.
כשאתה קורא על מחירו החציוני של בית, אתה קורא על מחיר בית על חלקה.
חלקה = שטח של כמה מאות מטרים רבועים. אני בספק שיש חלקות של מתחת ל300 מ"ר.
המחיר החציוני של בית, אם כך הוא כ700,000 דולר אוסטרלי.
השכר הממוצע במלבורן הוא כ80,000 דולר אוסטרלי שנתי.
השכר הממוצע בארץ הוא 10,000 שח בערך בחודש.
אם נכפיל 120,000 שח ב8.75 נקבל מליון וחמישים אלף שח.
מלבורן שקולה למשהו כמו גדרה-חדרה. לא מעניין אותי מה ש ipv6 תכף יכתוב. זה מטרופולין ענק שיכול לקיים את עצמו בלי בעיה, והיה הבירה הזמנית של אוסטרליה במשך 17 שנים. אין דבר כזה בארץ מבחינת היכולת הכלכלית + היקף מוסדות תרבות, ולכן גם סידני רבתי וגם מלבורן רבתי ניתנות להשוואה לגדרה-חדרה בארץ.
כלומר, במחיר אפקטיבי שבקושי תקנה דירה באיזור המרכז, וגם זה בספק, תוכל לקנות פה בית.
לגבי דירות -
בדיוק אחד מחברי הפורום פה דיבר אתי השבוע ברצינות על מעבר למלבורן.
אז מצאתי לו דירות של 3 חדרים בפרבר על חוף ים, ממש מרחק הליכה קצר מחוף הים בנניח 550,000 דולר.
6.8 שנות עבודה.
זה שקול ללקנות נניח דירה בצפון ישן של תל אביב או אולי בהרצליה ליד הים במחיר של 816 אלף שח.
לא מדובר רק בריבית נמוכה, אלא בגדילה מאסיבית של העיר.
המטרופולין שלנו גדל בכ2000 בני אדם בשבוע (!!!).
נ.ב :
הבית שלי נקנה באוגוסט 2015 וביקשתי הערכת שווי מהבנק שנה אחרי,
היתה עליה של 8 אחוז בערכו בשנה אחת, אבל אני מאמין שבמכירה פומבית - טכניקת מכירה נפוצה כאן, הייתי מקבל יותר.
Copyright©1996-2021,Tapuz Media Ltd. Forum software by XenForo® © 2010-2020 XenForo Ltd.