if you want to shoot, shoot (big data

[ipv6]

הנקודה שלי: לא בטוח שזה כזה חד משמעי לעבור לב"ש

לגור במרכז זה לא רק בבלי ב4.5 מיליון, זה יכול גם רחובות ב1.5 מיליון ואז המשוואה שלך מול ב"ש מתחילה להתערער. בטח על פני הרבה שנים.

תיקח בן אדם שיורד מ40K ל30K בדרום ותעשה כמה הוא יפסיד על פני 10 שנים בהתחשב בזה שבמרכז כנראה שהוא גם היה מתקדם הרבה יותר בשכר, זה לא איזו דוגמא קיצונית ששמורה לשיאני השכר במשק.

קח בחשבון שבדרום כנראה ששני בני הזוג ירוויחו פחות גם אם לא שניהם עובדים בהיי טק.

הדרך הכי טובה לחסוך זה לשלם פחות מס..

 

[h a j b i]

רחובות זה לא במרכז

ואם כן, אז כנראה שירוחם זה ב"ש, תמיד יש יותר זול...
&nbsp
מן הסתם יותר משתלם לגור ברחובות מאשר במרכז (אם כי לדעתי נוטים להגזים בכמות החברות בפארק המדע) אבל באותה מידה אתה יכול לגור בקריית גת (שזולה כמעט כמו ב"ש) ולעבוד ברחובות.
&nbsp
אבל אם אנחנו נשארים במרכז מול ב"ש ההפרש הוא עדיין סדר גודל של מליון או מליון וחצי כולל משכנתא. גם בדוגמא שלך תצטרך לעבוד בערך 25 שנים כדי שזה ישתלם (ואל תתחיל עם זכויות סוציאליות, קרן השתלמות זה רק עד 15 ומשהו אלף ובנוגע לפנסיה, בסכומים האלה שהנחה שלא יהיו בעיות עם הפנסיה עוד כמה אלפים יותר או פחות לקצבה לא ישנו, אם תהיה בעיה עם הפנסיה אז בכלל זה לא ישנה).
&nbsp
השכר בדרום אמנם נמוך יותר אבל לא ב- 25 אחוז כמו שאתה מציג, אולי ב 10%. כמו כן משכר של 40K אתה כנראה כבר לא תתקדם הרבה. במרה הזה כל שנות העבודה שלך עד לפנסיה לא יספיקו כדי לכסות את ההפרש במחיר הדירה.
&nbsp
שוב, כלכלית הכי חכם לשכור במרכז ובטח לא לקנות דירה במרכז ושוב, יש עוד שיקולים מלבד השיקול הכלכלי.

 

[ipv6]

יש המון אנשים מרחובות\נס ציונה שעובדים בת"א\הרצליה

לא דיברתי על אזור התעשיה ברחובות. מבחינת היכולת לעבוד בת"א זה מרכז לכל דבר.

גם לגבי הלהתקדם מ40, זה לא חייב להיות מהנדס שעושה בדיוק אותה עבודה ומקבל 30 במקום 40 זה יכול להיות דרך ניהולי\זוטר ביניים. אפשר לשכלל את זה לזמן חיפוש עבודה ארוך יותר

אני אשמח אם תכתוב איך אתה מגיע להבדל של מיליון וחצי בין "מרכז" (מה זה מרכז? מרכז תל אביב? מרכז ר"ג?) לב"ש?

 

[ipv6]

אגב לגבי הפנסיה

זה בסוף סדר גודל של 22% מהשכר (רכיב תמלוגים שלך שלך המעסיק ו8.33% רכיב פיצויים). אתה תמיד יכול למשוך את זה ולשלם 30% או 35% מס ככה שאם אתה אומר שהבסיס שלך 40K אבל מספיק לך להפקיד עד 30K אפשר לשכלל את ההפקדות על הללו גם כן למשוואה.זה לא זניח על פני הרבה שנים.

 

[h a j b i]

ההפרש הזה הוא בין מחיר דירת 4 חדרים ממוצעת

במקרה של תל אביב זה משהו כמו 2 מליון.הרצליה משהו כמו מליון וחצי, ר"ג או גבעתיים זה בערך מליון. ראשון, חולון, פ"ת, בת ים משהו כמו 700,000-800,000 אלף. זה לפני משכנתא. אחרי משכנתא זה כמון תלוי, יכול להגיע למליון, אפילו מליון וחצי.

אבל סבבה, נלך על רחובות ועל הפרש של 500,000 או נגיד 750,000 אחרי משכנתא. אז לשיטתך ייקח "רק" 12.5 שנים וזה בהנחה שההפרש בנטו כזה גבוה, לדעתי זה יהיה יותר לכיוון של לפחות 20 שנים כדי לסגור את הפער.

וזה עוד כשאתה גר ברחובות עם פוטנציאל נסיעה של עד שעה לכיוון (פוטנציאל כי זה מאוד תלוי איפה אתה עובד, איפה בדיוק אתה גר ומה שעות העבודה). אתה יכול כמובן לגור באשקלון עם מחירים קרובים לב"ש אבל שם באמת תהיה לך בעיית תעסוקה ותצטרך כנראה לנסוע לפחות שעה לכיוון לעבודה.

 

[ipv6]

חיפשתי ביד 2 דירות 4 חדרים בב״ש

בניין חדש עם מעלית חניה ומרפסת, הממוצע זה משהו כמו 1.1 מיליון ויש המון דירות שגם נמכרות שם ב1.3-1.4 מיליון.
מדובר על בניה חדשה, לא הסלאמס שליד האוני׳.
ב1.7 אתה יכול לקנות משהו שקול בחולון/ראשון/בת ים ולעבוד ללא שום בעיה בתל אביב או הרצליה. משכנתא זה דבר טריקי, אבל אם מדברים על אנשי היי טק, יש כמות לא זניחה שיהיה להם את כל הסכום ביד ואז זה מצתמק ל600 אלף (או אפילו פחות).
את ירוחם (עם הטבות מס) אני לא אנצח, אבל זה גם לא בר השוואה אפילו לשכונות לא טובות בערי הלוויין

 

[h a j b i]

אני לקחתי נתוני ממוצע מהשמאי הממשלתי

אבל יכול להיות שהמבט שהעפת ביד 2 יותר משקף...

&nbsp
אתה מנסה לעשות הנחות בשביל שזה יתאים לתזה שלך אבל הנתונים במציאות לא מסתדרים. "כמות לא זניחה" של אנשי היי טק שקונים במזומן דירה במליון ו - 700,000 זה לא ממש אמין. אם כבר יותר סיכוי שבמחירי הדירות בפריפרייה זה מה שיקרה, מה שרק יגדיל את הפער.
&nbsp
אני ניסיתי לפשט אבל בוא ננסה לזרום עם ה- 600,000. זה יוצא לפי התיאוריה שלך (עם הפרש של 5,000 בנטו מה בפועל יהיה 2,000-3,000 להזכירך כי זה שהרוויח 40 ועכשיו 30 זה גם לא בדיוק המקרה הממוצע) זה 10 שנים. תוסיף ריבית דריבית של 10 שנים זה כבר מעל 800,000. זה עדיין די חד משמעי, שוב, כל עוד אנחנו מסתכלים על שיקול כלכלי בלבד.
&nbsp
זה לפני הפרשי ארנונה (לא קטנים) והפרשי מחירים בתחומים נוספים (אין מה לעשות, שכר ממוצע נמוך יותר גורם לזה).
&nbsp
זה לא יעזור, כלכלית מחיה במקום כמו ב"ש (זה אפילו לא פריפרייה, זו עיר בסדר גודל של ראשון לציון) יהיה הרבה יורת משתלם.

 

[ipv6]

אתה מסתכל על ממוצע

וממוצע לא מעניין. תראה לי את השמאי מתייחס לדירות חדשות סביב ה100 מטר עם מעלית וחניה וכמה הוא טוען שהם עולות בב״ש.
&nbsp
לגבי זה שה600 אלף בלי משכנתא, שוב אני מדבר על אנשים שמשתכרים שכר גבוה יחסית במרכז ויכולים להביא את הסכום הזה בלי משכנתא או משכנתא מאד קטנה וזה קורה יותר ממה שאתה חושב. אני לא מדבר על ממוצע על כלל האכלוסיה.
&nbsp
לא כל כך הבנתי מה שטענת על ה10 ברוטו, אני טוען שיש מספיק תרחישים ששני בני הזוג יחד יאבדו 7 נטו (אם אתה משקלל פנסיה וגידול עתידי בשכר). אני לא יודע מאיפה אתה מביא שהשכר שם 10% יותר נמוך. היי טק זה לא מקשה אחת ואין שום משמעות לממוצע של של איש IT מול רשצ חומרה מנוסה.
&nbsp
זה שבב״ש יש 200 אלף תושבים לא אומר שיש שם הרבה היי טק. גם בחולון/ראשון יש המון תושבים ואין שם ממש היי טק.

 

[h a j b i]

גם לפי הנתונים הלא מבוססים שלך זה חד משמעי

 

[ipv6]

נראה שטעיתי..

דירה חדשה 4.0 בב״ש זה באזור ה1.33 מיליון לפי אתר קטן שנקרא מדל״ן
&nbsp
רחובות 1.684..
&nbsp
תבדוק לבד
&nbsp

 

[h a j b i]

לא הבנתי, למה שתקנה דירה חדשה?

אנחנו מדברים פה על שיקול כלכלי. לעבור לב"ש ולקנות דירה חדשה יקרה זה לא בדיוק מסתדר. ושוב, אם רחובות זה מרכז אז ירוחם ודימונה זה ב"ש...
שם תקנה דירה חדשה 4 חדרים גם ב- 900,000

 

[ipv6]

כי זה מה שאני רוצה ועל זה הדיון

ברור שלחיות ברהט זה עוד יותר זול, הדיון פה הוא על חיים במרכז מול חיים בדרום.
אתה באת וטענת שבב"ש הכל יותר זול ("ישלמו לי 10% פחות אבל על דיור אני אשלם חצי"), אני מראה לך שההפרשים יותר קטנים ממה שנראה לך. זה לא דירה יקרה, זאת דירה בב"ש..חדשה.
http://www.madlan.co.il/local/באר שבע
רחובות
http://www.madlan.co.il/local/רחובות

אני מסכים איתך שאם אתה עובד בשכר נמוך כנראה שזה שהוא טיפה יגדל במרכז לא שווה את ההפרש.
אם תיקח עובד היי טק עם בת זוג שעובדת בעבודה "טובה" אפשר בקלות לתפור תסריט שבו הם מפסידים לא מעט כסף מהמעבר לדרום.

אתה מנפנף ב10% הפרש כאילו זה תורה מסיני, אני מכיר היי טקיסטים מב"ש והאזור שנוסעים עד להרצליה תל אביב כי אין משהו שמתאים להם בדרום. אני מניח שרש"צ במיקרוסופט מספיק חכם כדי לבדוק אם יש משהו שקול לזה בדרום...
גם כמות התושבים והניסיון שלך להציג את ב"ש כאיזה מטרפולין לא מחזק את הטיעונים שלך שיש שם עבודה ב&היי טק&.

לגבי רחובות ירוחם, אני לא אתווכח איתך. שכל אחד ישפוט..

 

[h a j b i]

זה העניין, שאתה תופר תסריטים

באותה מידה אני יכול לתפור תסריט על מישהו שלא מוצא עבודה בתחום במרכז (ויש כאלה) ככה שהוא מרוויח 0 כרגע ובדרום הוא ימצא עבודה, אולי בשכר יותר נמוך אבל עדיין משמעותית יותר גבוה מ - 0. כמובן שזה לא משקף שום דבר אפילו שזה אפשרי.
&nbsp
סתם זרקתי 10 אחוז, יש סטיסטיקות להפרשי השכר ובב"ש בממוצע הוא אכן נמוך יותר. מבדיקה שראיתי זה באמת עומד על 20 אחוז בערך, לא שזה משנה כי מקרה מייצג יותר בהיי טק יהיה מפתח שמרוויח פה 25 נגיד ושם ירוויח 20 שזה הפרש של לא יותר מ - 3,000 בנטו. בכל מקרה גם כשזרמתי עם הנתונים שלך זה היה די חד משמעי אבל אתה כאמור תמיד אפשר ליצור תסריט שזה לא משתלם.
&nbsp
אפילו החברים ההייטקיסטים שלך שנוסעים למרכז מוכיחים שזה משתלם גם אם עובדים במרכז...
&nbsp
אתה רוצה לשכנע את עצמך שיותר משתלם לקנות דירה פה? סבבה. אני אישית חושב שהכי כדאי כאמור זה לשכור דירה יקרה עם תשואה נמוכה ולהשכיר דירה זולה (או שתיים) עם תשואה גבוהה (לא חייב פריפרייה אפילו).

 

[ipv6]

פתאום זה 20%?

הדיון נסוב סביב קניית דירה,
אז לקחתי דירה חדשה כי יותר קל להשוות (בדירות משומשות יש שונות יותר גבוהה) וגם כי הרבה פעמים זה גם מה שאנשים שואפים אליו\מדדי המחירים מתייחסים אליו.

אנחנו מצד אחד מתעלמים מכל מה שקשור לאיכות חיים אבל זה הופך את ההשוואה ל-לא הוגנת. ב"ש זאת עיר גדולה יחסית ולכן איכשהוא אפשר להשוות את החיים שם לרחובות\ראשון\חולון. אבל כשאתה בא ושולף את דימונה וירוחם ומראה לי שהן יותר זולות מערי לוויין של תל אביב, זה לא באמת להשוות תפוחים לתפוחים. אני יכול באותה מידה לקחת את ה1.2-1.3 מיליון שעולה דירה חדש בב"ש ולמצוא לך דירה ב&תל אביב& "במרחק הליכה ממוקדי הבילוי של שדרות רוטשילד" ברור לך לבד איפה זה יהיה מי עוד יגור שם ואיך הדירה תראה. על אותו משקל אי אפשר להשוות את רחובות לאחת מעיירות הפיתוח שציינת.

לגבי השכר, לא יודע כמה שנים אתה בתעשיה ומה ראית, אבל המספרים שציינתי לא הזויים ואפשר להגיע אליהם גם בלי לנהל אף אחד (כולל מניות, cash bonus ושאר מרעין בישין). זה גם בן אדם שבד"כ לא יקח משכנתא בשביל ה400-500 אלף הפרש בין רחובות\ראשון\חולון לב"ש. אם עומדות בפניו 2 אפשרויות או 1.2 בב"ש או 1.7 ברחובות, יש סיכוי לא זניח שאם ילך על האופציה של ב"ש הוא יצטרך לוותר על לא מעט כסף ויצא מופסד בעוד כמה שנים. ברור שהפער לא יסגר תוך חודש אבל גם 7-8 שנים זה לא נצח..בן אדם עם ילדים לא מחליף אזור מגורים לעיתים תכופות כל כך.

אתה שוכח גם שמדובר על משק בית ולא בן זוג אחד, אם תוריד את המקרים שבת הזוג בכלל לא יכולה לעבור לדרום (תפקיד בארגון שאין לו סניפים\תקנים לא יודע מה בדרום) כנראה שגם השכר שלה ירד.

מה שאני טוען זה שאם מדד הייחוס שלך זה אנשי היי טק ודירת 4 חדרים חדשה, יש שכבה לא מבוטלת של אנשים שזה לא ישתלם להם אחרי כמה שנים בגלל השכר הנמוך יותר וההבדל במגוון (מרחובות עד רעננה יש יותר משרות היי טק מאשר בכל שאר הארץ ביחד, דרום וצפון) שישפיע על כושר ההתשכרות
. מעניין מה הפער אם ניקח את 20% מבעלי השכר הגבוהה בכל touple של טכנולוגיה-שנות ניסיון במרכז ונעשה אותו הדבר בדרום. להערכתי הפער יעמוד על הרבה יותר מ5 אש"ח ברוטו.

 

[h a j b i]

בדקתי כמה זה לפי הסטטיסטיקה וזה בערך 20%

ההשוואה הייתה בין דירה במרכז מול דירה בב"ש. רחובות זה לא מרכז וכל השאר זה תוספות שלך. מי שמחפש דירה חדשה לא פועל לפי שיקול כלכלי ככה שזה לא רלוונטי לדיון.
&nbsp
אני מספיק שנים בתעשיה ושכר של 25 יותר משקף משכר של 40.גב, אם נסתכל כל ה- 20 אחוז הראשונים או משהו כזה שהפרשי השכר נגיד כל כך גבוהים, זה רק אומר שכלכלית יהיה כדאי להמשיך לעבוד במרכז גם אם עוברים לדרום ולספוג הוצאות נסיעה גבוהות, אחזקת רכב נוסף וכו.
&nbsp
במשק בית לרוב בת הזוג תרוויח פחות ואז ההפרש יהיה אפילו פחות (12000 מול 10000 למשל בברוטו ופחות מזה כמובן בנטו). מאחר ואתה ממציא תרחישים כדי להתאים את המציאות למה שאתה חושב אז בתרחיש שלי האישה תמצא בדרום עבודה הרבה יותר טובה ותרוויח כפול.
&nbsp
אתה יכול להמשיך לטחון מים, מגורים בב"ש כלכליים יותר ממגורים במרכז. זה שבתנאים מסויימים מגורים ברחובות עשויים להיות יותר משתלמים מב"ש זה בכלל לא רלוונטי (כי זה המון ספקולציות, ב- X שנים האלה יש ריבית דריבית, אתה יכול לקנות דירה נוספת להשקעה למשל, אפילו 2 דירות בסכומים האלה (עם משכנתאות). אני מכיר אנשים בב"ש שמחזיקים כבר 3,4 ללא משכנתא).

 

[ipv6]

נראה לי שאתה מפספס קצת

"אם נסתכל כל ה- 20 אחוז הראשונים או משהו כזה שהפרשי השכר נגיד כל כך גבוהים, זה רק אומר שכלכלית יהיה כדאי להמשיך לעבוד במרכז גם אם עוברים לדרום ולספוג הוצאות נסיעה גבוהות, אחזקת רכב נוסף וכו."

ברור שזה נכון! אני לא מתווכח איתך על זה בכלל. ככל שאתה מוציא פחות אתה חוסך יותר. הנקודה היא לשמור על אותה רמת חיים! אם אני נאלץ לנסוע 200 ק"מ לעבודה (כי אני עובד במרכז וגר בב"ש) אני משלם פה מחיר כבד מאד. הבחור שאני מכיר שנוסע מהדרום לעבוד במרכז, לא עושה את זה כי הוא אוהב כבישים אלא מבחינתו 200 ק"מ ביום שווים את ההפרש בשכר\תנאים\קידום שהוא יספוג אם יעזוב את החברה שלה ויחפש משהו בדרום..הוא לא מחזק את הקו שלך.

הדיון הוא על הדיל הכולל, מגורים במרכז ועבודה במרכז מול מגורים בדרום ועבודה בדרום תוך כדי שמירה על רמת חיים שכוללת דירה חדשה..

אדם מנוסה כמוך בתעשיה יודע שרב מהנדסי האלקטרוניקה שמפתחים ASIC (תחום שפעם היה מאד חזק, בארץ ועכשיו בדעיכה) מתקבצים בחברות הסמיקונדקטור הגדולות : אינטל\אפל\ברודקום\מרוול\סאן דיסק(WD) וכו'.. לא מדובר פה בבודדים אלא בדיי הרבה אנשים. כמות המשרות בתחום הזה מצומצמת מאד[1]. ככה שלמשהו כזה, לגור בב"ש בסיכוי טוב יתרגם ללנסוע למרכז באוטו..או להחליף תחום\לוותר על הניסיון.
זה בלי להתייחס למספרים שאתה מוזמן לקבל או לא לקבל.

אני חושב שמיציתי. תגיב אם בא לך ונסתפק בזה.
חג שמח.


[1] אני יודע על ECI שיש להם משהו בדרום אבל לא בטוח מה מפתחים שם.

 

[d70]

טעות בסיסית
"נניח שמחר המשקיעים מוכרים 50 אלף דירות למחוסרי דיור, אז יש 50 אלף דירות פחות בשוק השכירות אבל גם 50 אלף פחות משכירים"

אתה יוצא מנקודת הנחה שכל משכירי הדירות/מחוסרי הדיור יכולים לקנות את הדירות שמוכרים המשקיעים.
טעות נוספת, להביא מספרים כללים כלל ארציים כמו "התחלות בנייה" מבלי להתייחס לצד הביקוש ובעיקר למיקום.נניח שייבנו 100 דירות בנהריה ובאילת,כמה תהיה ירידה בגוש דן?

כל הוויכוחים על נדל"ן נגמרים בשני צדדים . כל צד מלקט לעצמו "עובדות" ומתבצר בעמדתו.אגב,הלינק של האתר לא שונה בכך ,הוא מאוד חד צדדי ונזרק שם הרבה מידע כללי ולפעמים לא נכון חישובית וגרפים שתואמים אג'נדה חד צדדית.

בסופו של דבר מחירי הנדלן עולים ויורדים אבל רוכבים על קו מגמה ~2% לשנה.
למי שרוצה לחכות ל"הזדמנות" יצטרך לחכות 10-15 שנה בין משבר למשבר ולהיות מספיק חזק ללכת נגד השוק ולקנות בזמן שהמשבר בשיאו.

 

[h a j b i]

יכול להיות שתהיה ירידה ואוהבים להזכיר את הירידה האחרונה רק שוכחים שהיה מדובר ב- 2-3 אחוז ירידה בשנה ומי שבאמת רוצה לקנות דירה ומחכה לזה יקנה אותה במקרה הטוב כשילדים שלו יתגייסו

&nbsp
ומה שבטוח ועל זה בעצם הגבתי, זה לא יקרה בגלל המס המטופש הזה של כחלון, יכול לקרות אולי כתוצאה ממשבר ומיתון גדול במשק שלא קשור ישירות לדיור בכלל אבל זה תמיד נכון

 

[rj111]

לא הבנתי למי עוד המשקיעים יכולים למכור את הדירות?

אם המשקיע מכר וקנה לא משקיע, הוא בהכרח שוכר או חסר דיור.

 

[h a j b i]

או בעל דירה אחת שהופך למשקיע

ובעלי דירה אחת זו האוכלוסייה הכי גדולה ככה שלא חסר כאלה.