שימו עין על חנן מור

[yel5]

מה שיקבע את שערי הריבית בעתיד,
זה הפוליטיקה הישראלית
אם הממשלה הנוכחית תעביר את החוקים שהיא רוצה,
השקל ימשיך להחלש, עוד ועוד
ומולו הריבית תמשיך לעלות ולעלות,
רק אם אתה חושב שבממשלה הזאת יש אנשים הגיוניים ונורמלים אז אפשר להשקיע באגח ומניות של נדלן,
אבל אם אתה רואה חבורת מטורפים שלא מבינים בכלכלה ולא מתענינים בכלכלה,
אז הריבית תמשיך לעלות והנדלן ימשיך לרדת.

אם תחיליף בשורה הראשונה את המילה הריבית במילה מניות הייתי מסכים לגמרי עם מה שכתבת.

 

[Reem88]

שחקן חיזוק מפתיע: חנן מור מגייס את דודו זבידה לפרויקט בשדה דב | כלכליסט

חנן מור מעוניין להכניס משקיעים בשיעור של 30%-50% לפרויקט בת"א שלוחץ את המניה של החברה שבשליטתו מטה. לשם כך שכר מור את שירותיו של דודו זבידה, שאחראי למהפך שעברה חברת הנדל"ן מבנה. זבידה כבר מקיים שיחות בנושא עם גופים מוסדיים

www.calcalist.co.il

 

[Reem88]

חנן מור מוכר את המרכזים המסחריים בפרויקט בראשל"צ ב־58 מיליון שקל | כלכליסט

החברה מתכוונת למכור נכסים נוספים בשאיפה להגיע לתזרים של 100 מיליון שקל ב־2023 כדי לפרוע את ההלוואות שנטלה לרכישת קרקע בשדה דב. ב־12 החודשים האחרונים צנחה מניית החברה ב־80%

www.calcalist.co.il

 

[dw]

חנן מור מוכר את המרכזים המסחריים בפרויקט בראשל"צ ב־58 מיליון שקל | כלכליסט

החברה מתכוונת למכור נכסים נוספים בשאיפה להגיע לתזרים של 100 מיליון שקל ב־2023 כדי לפרוע את ההלוואות שנטלה לרכישת קרקע בשדה דב. ב־12 החודשים האחרונים צנחה מניית החברה ב־80%

www.calcalist.co.il

השוק אוהב את הידיעה אודות מכירת הנכס, במחיר הגבוה מבספרים.
מצגת:
חנן מור - מצגת לשוק ההון- מרץ 2023 | מאיה – הבורסה (tase.co.il)

מעבר לעלייה באגחים גם המניה מזנקת (13%), למרות שחלק מהאגחים עדיין נסחרים בתשואה דו ספרתית.

 

[yel5]

מכירת הנכס, הצטרפות זבידה ומחיר השפל של המניה גרמו לי לקנות את המניה הבוקר לטיול. מקווה לטיול שופע.

 

[dw]

הועדה המקומית בת"א אישרה אתמול את התוכנית של חנן מור בשדה דב:
עסקים כרגיל? הוועדה המקומית אישרה את התוכנית של חנן מור בשדה דב | כלכליסט (calcalist.co.il)

אישור זה אמור להקל על חנן למצוא שותפים לפרויקט או לחילופין למצוא קונה לקרקע במחיר טוב יותר ואלה חדשות טובות לנו הנושים (אם כי מניח שזה היה די צפוי, מתחמים גדולים כאלה מתוכננים ביחד עם העיריה ולא מפתיעים אותה)

מהרושם שלי כמקומי בת"א התוכנית של חנן למכור לפי 74 אלשח למטר איננה לחלוטין בלתי אפשרית (עד לא מזמן קיוו אפילו למכור לפי 82). אמנם שואף למעלה ולא זול אמנם אולם אלה אכן המחירים בדירות חדשות במערב העיר, במרחק הליכה/רכיבה מהטיילת והים (במערב מרכז העיר אפילו עוד יותר יקר, יכול להגיע אפילו ל 100). הוא לא מבקש משהו חריג, וגם אם בסופו של דבר ימכור ב 10% פחות (קרי 67) אנחנו נקבל פארי מלא מלא ואפילו בעלי המניות יהיו מבסוטים. מבחינתנו כנושים הוא יכול למכור גם ב 30% פחות.
להמחשה - בימים אלה ראיתי שחג'ג' משווק דירות חדשות במגדל בשכונת הגוש הגדול (נופי ים), שפחות או יותר מסיימת איכלוס בשנים אלה, וגם אצלו 2 חדרים קטנה עולה החל מ 3.2 מלש"ח (מן הסתם בקומות הנמוכות), כניסה בעוד 3 שנים.
EINSTEIN TOWER • קבוצת חג'ג' (hagag-group.co.il)
דירה חדשה בצפון/מרכז ת"א זה לגמרי מוצר לוקסוס ומי שלא יכול להרשות לעצמו יכול לקנות דירה ישנה, לשפץ וזה יעלה לו פחות (40-60 אלשח למטר, לפני שיפוץ).
אני מכיר מישהו כזה שקנה לפני כמה חודשים, שילם 50 למטר. יש יתרון בכך שהוא מסיים שיפוץ עוד חודשיים ואז נכנס לדירה (קנה לשימוש עצמי כמובן, זה די טיפשי לקנות להשקעה בת"א, כדי לספק דיור לאנשים זרים, כשהתשואה נמוכה ממה שמקבלים בפיקדון בבנק, בשימוש עצמי הוא מתכנן בדיוק לפי הטעם שלו והוא לא צריך לחשוש משגעונות של המשכיר, לכן יכול להבין את השיקולים שלו)

 

[dw]

הועדה המקומית בת"א אישרה אתמול את התוכנית של חנן מור בשדה דב:
עסקים כרגיל? הוועדה המקומית אישרה את התוכנית של חנן מור בשדה דב | כלכליסט (calcalist.co.il)

אישור זה אמור להקל על חנן למצוא שותפים לפרויקט או לחילופין למצוא קונה לקרקע במחיר טוב יותר ואלה חדשות טובות לנו הנושים (אם כי מניח שזה היה די צפוי, מתחמים גדולים כאלה מתוכננים ביחד עם העיריה ולא מפתיעים אותה)

מהרושם שלי כמקומי בת"א התוכנית של חנן למכור לפי 74 אלשח למטר איננה לחלוטין בלתי אפשרית (עד לא מזמן קיוו אפילו למכור לפי 82). אמנם שואף למעלה ולא זול אמנם אולם אלה אכן המחירים בדירות חדשות במערב העיר, במרחק הליכה/רכיבה מהטיילת והים (במערב מרכז העיר אפילו עוד יותר יקר, יכול להגיע אפילו ל 100). הוא לא מבקש משהו חריג, וגם אם בסופו של דבר ימכור ב 10% פחות (קרי 67) אנחנו נקבל פארי מלא מלא ואפילו בעלי המניות יהיו מבסוטים. מבחינתנו כנושים הוא יכול למכור גם ב 30% פחות.
להמחשה - בימים אלה ראיתי שחג'ג' משווק דירות חדשות במגדל בשכונת הגוש הגדול (נופי ים), שפחות או יותר מסיימת איכלוס בשנים אלה, וגם אצלו 2 חדרים קטנה עולה החל מ 3.2 מלש"ח (מן הסתם בקומות הנמוכות), כניסה בעוד 3 שנים.
EINSTEIN TOWER • קבוצת חג'ג' (hagag-group.co.il)
דירה חדשה בצפון/מרכז ת"א זה לגמרי מוצר לוקסוס ומי שלא יכול להרשות לעצמו יכול לקנות דירה ישנה, לשפץ וזה יעלה לו פחות (40-60 אלשח למטר, לפני שיפוץ).
אני מכיר מישהו כזה שקנה לפני כמה חודשים, שילם 50 למטר. יש יתרון בכך שהוא מסיים שיפוץ עוד חודשיים ואז נכנס לדירה (קנה לשימוש עצמי כמובן, זה די טיפשי לקנות להשקעה בת"א, כדי לספק דיור לאנשים זרים, כשהתשואה נמוכה ממה שמקבלים בפיקדון בבנק, בשימוש עצמי הוא מתכנן בדיוק לפי הטעם שלו והוא לא צריך לחשוש משגעונות של המשכיר, לכן יכול להבין את השיקולים שלו)

בתגובה המניה עולה 6%, בווליום גבוה יחסית לנייר יתר של מעל מיליון שקלים.
באגחים קשה למצוא מוכרים בתשואות גבוהות (יש מוכרים בבוק אבל בד"כ רק עם קפיצה במחיר, כך שהתשואות בסדרות השונות מתחילות לרדת לעבר חד ספרתי)

המניה כבר עלתה 60% (!) מרמות השפל (ועדיין נסחרת בחצי על ההון, המגלם הפסד של 300 מלשח, שזה יכול לקרות בשדה דב אם יאלצו למכור לפי 1.2), כך שנראה שהגישה הדובית כלפי הפירמה מתחילה להשתנות (ואנחנו כאן תפסנו טיימינג לא רע להכנס לחשיפה לפירמה ).

 

[dw]

PR שקיבלתי:

בוקר טוב,

קבוצת More משלימה בתוך כחודש מכירת שטחים מסחריים תמורת כ-89 מיליון שקל:

החברה מודיעה כי מכרה שטחים מסחריים בפרויקט מודיעין מורשת תמורת 35 מיליון שקל -שווי הנכס בספרים נכון ליום 31 בדצמבר 2022, עומד על כ- 28 מיליון שקל והוא צפוי להניב, בתפוסה מלאה, דמי שכירות שנתיים של כ- 2.3 מיליון שקל - המכירה משקפת תשואה על דמי השכירות של כ- 6.5%

מכירת השטחים המסחריים במודיעין מצטרפת למכירת שטחים מסחריים בפרויקט נרקיסים בראשון תמורת 58 מיליון שקל שדווחה בתחילת החודש לפי תשואה של 6.7%

בהתאם לאסטרטגיה החברה בוחנת מימוש נכסים נוספים​

קבוצת More מוכרת את שטחים מסחריים, בהיקף כ- 1,300 מ"ר בפרויקט מורשת במודיעין תמורת 35 מיליון שקל (לפני מע"מ). שווי הנכס בספרי החברה נכון ליום 31 בדצמבר 2022, עומד על כ-28 מיליון שקלים ואין כנגדו חוב. ההכנסות השנתיות הצפויות בתפוסה מלאה מהנכס עומדות על כ- 2.3 מיליון שקל כך שנכס נמכר לפי תשואה של כ- 6.5% על דמי השכירות.

תמורת מכירת הנכס תקבל החברה סך של 18 מיליון ¤, בתוספת מע"מ עד ליום 15.6.23 בכפוף לתנאי ההסכם. סך נוסף של 8.5 מיליון שקלים בתוספת מע"מ ישולם על ידי הרוכש בתוך 7 ימים ממועד קבלת טופס 4 לשטחים במגרש 212 בפרויקט וסך נוסף של 8.5 מיליון ¤ בתוספת מע"מ ישולם על ידי הרוכש בתוך 7 ימים ממועד קבלת טופס 4 לשטחים במגרש 218 בפרויקט. מועד המסירה הצפוי למגרש 212 ולמגרש 218 הוא 30.7.23 ו-30.9.23, בהתאמה.



מכירת השטחים המסחריים במודיעין תמורת 35 מיליון שקלים מצטרפת למכירת שטחים מסחריים בפרויקט נרקיסים במודיעין תמורת 53.8 מיליון שקלים, שגם כנגדם אין חוב ולפי תשואה של 6.7%. החברה תקבל את תמורת המכירה עד סוף החודש (מאי 2023), בשני תשלומים, הראשון בסך 23.2 מיליון שקל התקבל בסמוך למועד חתימת הסכם המכר והיתרה בסך 34.8 מיליון שקל עד ליום ה-30 במאי 2023.

מכירת שטחי המסחר הינה בהתאם לאסטרטגית החברה למימוש נכסי נדל"ן להשקעה כפי שהוצג בדוח הדירקטוריון של החברה.

 

[yel5]

PR שקיבלתי:

בוקר טוב,

קבוצת More משלימה בתוך כחודש מכירת שטחים מסחריים תמורת כ-89 מיליון שקל:

החברה מודיעה כי מכרה שטחים מסחריים בפרויקט מודיעין מורשת תמורת 35 מיליון שקל -שווי הנכס בספרים נכון ליום 31 בדצמבר 2022, עומד על כ- 28 מיליון שקל והוא צפוי להניב, בתפוסה מלאה, דמי שכירות שנתיים של כ- 2.3 מיליון שקל - המכירה משקפת תשואה על דמי השכירות של כ- 6.5%

מכירת השטחים המסחריים במודיעין מצטרפת למכירת שטחים מסחריים בפרויקט נרקיסים בראשון תמורת 58 מיליון שקל שדווחה בתחילת החודש לפי תשואה של 6.7%

בהתאם לאסטרטגיה החברה בוחנת מימוש נכסים נוספים​

קבוצת More מוכרת את שטחים מסחריים, בהיקף כ- 1,300 מ"ר בפרויקט מורשת במודיעין תמורת 35 מיליון שקל (לפני מע"מ). שווי הנכס בספרי החברה נכון ליום 31 בדצמבר 2022, עומד על כ-28 מיליון שקלים ואין כנגדו חוב. ההכנסות השנתיות הצפויות בתפוסה מלאה מהנכס עומדות על כ- 2.3 מיליון שקל כך שנכס נמכר לפי תשואה של כ- 6.5% על דמי השכירות.

תמורת מכירת הנכס תקבל החברה סך של 18 מיליון ¤, בתוספת מע"מ עד ליום 15.6.23 בכפוף לתנאי ההסכם. סך נוסף של 8.5 מיליון שקלים בתוספת מע"מ ישולם על ידי הרוכש בתוך 7 ימים ממועד קבלת טופס 4 לשטחים במגרש 212 בפרויקט וסך נוסף של 8.5 מיליון ¤ בתוספת מע"מ ישולם על ידי הרוכש בתוך 7 ימים ממועד קבלת טופס 4 לשטחים במגרש 218 בפרויקט. מועד המסירה הצפוי למגרש 212 ולמגרש 218 הוא 30.7.23 ו-30.9.23, בהתאמה.



מכירת השטחים המסחריים במודיעין תמורת 35 מיליון שקלים מצטרפת למכירת שטחים מסחריים בפרויקט נרקיסים במודיעין תמורת 53.8 מיליון שקלים, שגם כנגדם אין חוב ולפי תשואה של 6.7%. החברה תקבל את תמורת המכירה עד סוף החודש (מאי 2023), בשני תשלומים, הראשון בסך 23.2 מיליון שקל התקבל בסמוך למועד חתימת הסכם המכר והיתרה בסך 34.8 מיליון שקל עד ליום ה-30 במאי 2023.

מכירת שטחי המסחר הינה בהתאם לאסטרטגית החברה למימוש נכסי נדל"ן להשקעה כפי שהוצג בדוח הדירקטוריון של החברה.

דן, שאלה לי אליך.
במקרה של חנן מור, למה בחרת להיחשף לאגח ולא למניה?
סיפור שדב דב מוכר לי.
בשנה האחרונה המניה ירדה סביב 65%.
השאלה שמענינת היא האם השוק לא גרר את מניה למחיר נמוך מדי, כך שמחיר המניה התנתק משווי החברה, והמניה נסחרת בחסר.
מחזיק במניה.

 

[dw]

דן, שאלה לי אליך.
במקרה של חנן מור, למה בחרת להיחשף לאגח ולא למניה?
סיפור שדב דב מוכר לי.
בשנה האחרונה המניה ירדה סביב 65%.
השאלה שמענינת היא האם השוק לא גרר את מניה למחיר נמוך מדי, כך שמחיר המניה התנתק משווי החברה, והמניה נסחרת בחסר.
מחזיק במניה.

סגנון ההשקעה שלי זהיר יותר ומעדיף אגחים ע"פ מניות. לא פוסל מניות כמובן אולם אם אפשר להשיג תשואה נאה באגח? מעדיף אותו ע"פ הרפתקאות במניה.
במקרה של חנן מור ישנה אי וודאות גבוהה לגבי השלכות עיסקת שדה דב, שנראה שהיתה החלטת רכישה מהותית שגויה, השגיאה הכי נוראית בהיסטוריה של החברה, אולי מזכיר קצת את רכישת אקטביס ע"י טבע.
החלטה שגויה כזו משפיעה לשנים רבות על שווי המניה, שכנראה לעולם לא תחזור לשיאה - בהנחת הפסד כבד ואיום, בלתי נתפס כמעט, של חצי מיליארד שקלים מהפרויקט, ההון העצמי ירד מ 660 ל 160, המניה כיום נסחרת לפי 240. האגח מנגד בסבירות גבוהה ישלם פארי מלא מלא גם בתרחיש איום כזה (אולי עם פריסת חוב מסויימת) ולכן רכישתו בתשואה דו ספרתית מספקת אותי. מקווה אמנם שאיכשהו יצליחו (או לפחות יפסידו פחות), ואז המניה עשויה לייצר תשואה גבוהה מאשר האגחים, אבל עם עוד נייר בתיק בתשואה שנתית דו ספרתית התיק שלי לא יתלונן.

 

[yel5]

סגנון ההשקעה שלי זהיר יותר ומעדיף אגחים ע"פ מניות. לא פוסל מניות כמובן אולם אם אפשר להשיג תשואה נאה באגח? מעדיף אותו ע"פ הרפתקאות במניה.
במקרה של חנן מור ישנה אי וודאות גבוהה לגבי השלכות עיסקת שדה דב, שנראה שהיתה החלטת רכישה מהותית שגויה, השגיאה הכי נוראית בהיסטוריה של החברה, אולי מזכיר קצת את רכישת אקטביס ע"י טבע.
החלטה שגויה כזו משפיעה לשנים רבות על שווי המניה, שכנראה לעולם לא תחזור לשיאה - בהנחת הפסד כבד ואיום, בלתי נתפס כמעט, של חצי מיליארד שקלים מהפרויקט, ההון העצמי ירד מ 660 ל 160, המניה כיום נסחרת לפי 240. האגח מנגד בסבירות גבוהה ישלם פארי מלא מלא גם בתרחיש איום כזה (אולי עם פריסת חוב מסויימת) ולכן רכישתו בתשואה דו ספרתית מספקת אותי. מקווה אמנם שאיכשהו יצליחו (או לפחות יפסידו פחות), ואז המניה עשויה לייצר תשואה גבוהה מאשר האגחים, אבל עם עוד נייר בתיק בתשואה שנתית דו ספרתית התיק שלי לא יתלונן.

2 דברים:
1. להבדיל, בטבע, פרט למחיר המופקע, היה אלמנט של הונאה ותרמית.
2. אחרי אישור הוועדה המקומית לפרויקט בשדה דב והחיבור עם זבידה אולי ההפסד מהרכישה יקטן. צריך להתעמק עוד כדי להבין את טווח הנזק הפוטנציאלי. הנחת הפסד 500M (מה המקור?). ראיתי חישוב עם ירידת מחירים סביב 20% שמביאים להפסד סביב 300M שח.

 

[dw]

2 דברים:
1. להבדיל, בטבע, פרט למחיר המופקע, היה אלמנט של הונאה ותרמית.
2. אחרי אישור הוועדה המקומית לפרויקט בשדה דב והחיבור עם זבידה אולי ההפסד מהרכישה יקטן. צריך להתעמק עוד כדי להבין את טווח הנזק הפוטנציאלי. הנחת הפסד 500M (מה המקור?). ראיתי חישוב עם ירידת מחירים סביב 20% שמביאים להפסד סביב 300M שח.

אין מקור, מלבד סתם מספר עגול ועצום.
השוק לא חושב שההפסד משדה דב יהיה כזה עצום אלא, כפי שרשמת, מתמחר משהו סביב ה 300.
אם, בסופו של דבר, ההפסד יהיה קטן יותר אז המניה תעלה ומאחל הרבה בהצלחה לבעלי המניות. אותי מבחינתי מעניין שהפארי ישולם ותו לא.

 

[dw]

PR שקיבלתי:

בוקר טוב,

קבוצת More משלימה בתוך כחודש מכירת שטחים מסחריים תמורת כ-89 מיליון שקל:

החברה מודיעה כי מכרה שטחים מסחריים בפרויקט מודיעין מורשת תמורת 35 מיליון שקל -שווי הנכס בספרים נכון ליום 31 בדצמבר 2022, עומד על כ- 28 מיליון שקל והוא צפוי להניב, בתפוסה מלאה, דמי שכירות שנתיים של כ- 2.3 מיליון שקל - המכירה משקפת תשואה על דמי השכירות של כ- 6.5%

מכירת השטחים המסחריים במודיעין מצטרפת למכירת שטחים מסחריים בפרויקט נרקיסים בראשון תמורת 58 מיליון שקל שדווחה בתחילת החודש לפי תשואה של 6.7%

בהתאם לאסטרטגיה החברה בוחנת מימוש נכסים נוספים​

קבוצת More מוכרת את שטחים מסחריים, בהיקף כ- 1,300 מ"ר בפרויקט מורשת במודיעין תמורת 35 מיליון שקל (לפני מע"מ). שווי הנכס בספרי החברה נכון ליום 31 בדצמבר 2022, עומד על כ-28 מיליון שקלים ואין כנגדו חוב. ההכנסות השנתיות הצפויות בתפוסה מלאה מהנכס עומדות על כ- 2.3 מיליון שקל כך שנכס נמכר לפי תשואה של כ- 6.5% על דמי השכירות.

תמורת מכירת הנכס תקבל החברה סך של 18 מיליון ¤, בתוספת מע"מ עד ליום 15.6.23 בכפוף לתנאי ההסכם. סך נוסף של 8.5 מיליון שקלים בתוספת מע"מ ישולם על ידי הרוכש בתוך 7 ימים ממועד קבלת טופס 4 לשטחים במגרש 212 בפרויקט וסך נוסף של 8.5 מיליון ¤ בתוספת מע"מ ישולם על ידי הרוכש בתוך 7 ימים ממועד קבלת טופס 4 לשטחים במגרש 218 בפרויקט. מועד המסירה הצפוי למגרש 212 ולמגרש 218 הוא 30.7.23 ו-30.9.23, בהתאמה.



מכירת השטחים המסחריים במודיעין תמורת 35 מיליון שקלים מצטרפת למכירת שטחים מסחריים בפרויקט נרקיסים במודיעין תמורת 53.8 מיליון שקלים, שגם כנגדם אין חוב ולפי תשואה של 6.7%. החברה תקבל את תמורת המכירה עד סוף החודש (מאי 2023), בשני תשלומים, הראשון בסך 23.2 מיליון שקל התקבל בסמוך למועד חתימת הסכם המכר והיתרה בסך 34.8 מיליון שקל עד ליום ה-30 במאי 2023.

מכירת שטחי המסחר הינה בהתאם לאסטרטגית החברה למימוש נכסי נדל"ן להשקעה כפי שהוצג בדוח הדירקטוריון של החברה.

כתבה:
חנן מור ממשיך לממש: מוכר שטחי מסחר במודיעין ב-35 מיליון שקל - גלובס (globes.co.il)

 

[ילדטובירושליים]

לא הייתי קונה את האג"ח שלו. לא בטוח שתימחר טוב את עלויות המימון עד המכירה. הנה עוד עליית ריבית החודש.. גם בעייתי כי הדירות שם זה לא למחפשי דיור אלא לעשירים ולהם יש הרבה חלופות ולא יסתכנו.. וכן אוכלי הנבלות כבר שמו עין כמו עם ענבל אור. קצת קשיים וקשרים ובנק אחד מבקש החזר מיידי והכל קורס תוך יומיים.

 

[dw]

לא הייתי קונה את האג"ח שלו. לא בטוח שתימחר טוב את עלויות המימון עד המכירה. הנה עוד עליית ריבית החודש.. גם בעייתי כי הדירות שם זה לא למחפשי דיור אלא לעשירים ולהם יש הרבה חלופות ולא יסתכנו.. וכן אוכלי הנבלות כבר שמו עין כמו עם ענבל אור. קצת קשיים וקשרים ובנק אחד מבקש החזר מיידי והכל קורס תוך יומיים.

כבר היום השוק מתמחר הפסד מהשדה (ההפרש בין שווי השוק להון העצמי), כך שעלויות המימון כבר בפנים.
דירה חדשה בת"א, קרוב לטיילת והים, זה מוצר מבוקש ולכן אם חנן יבקש למכור את הקרקע מעריך שיהיו קונים, גם אם כנראה במחיר נמוך מהפנטזיות שגם יגלם לו הפסד כבד. השאלה כמה.
עד 600 מלשח הפסד (מחיקת כל ההון העצמי), קרי מכירת הקרקע ב 900 מלש"ח, אנחנו הנושים נקבל בסופו של דבר את הפארי שלנו.
מכירת הקרקע ב 900 מלש"ח משמעותה ערך של 2 מלשח על הקרקע (יש 458 יח"ד) ובשביל קרקע בת"א קרוב לים זה באמת שלא יקר ולכן מעריך שחנן יצליח לחלץ יותר (מעבר ליח"ד יש גם מלון ושטחי מסחר, וגם להם יש ערך, לכן מדובר כאן בהנחה די מחמירה) ותסריט פחות דרקוני לפיו הוא מצליח למכור את הקרקע לפי 1.2, המגלם הפסד של 20%, הוא לא בלתי סביר, וזה מגלם שווי של פחות מ 3 מלש"ח רכיב קרקע לדירה, בשביל ת"א זה לא בלתי סביר.

אם בכ"ז רוצים לדאוג אז הנה כתבה ביקורתית נוספת על המניה:
News1 | חשיפה בעייתית לקבוצת חנן מור

 

[ילדטובירושליים]

כבר היום השוק מתמחר הפסד מהשדה (ההפרש בין שווי השוק להון העצמי), כך שעלויות המימון כבר בפנים.
דירה חדשה בת"א, קרוב לטיילת והים, זה מוצר מבוקש ולכן אם חנן יבקש למכור את הקרקע מעריך שיהיו קונים, גם אם כנראה במחיר נמוך מהפנטזיות שגם יגלם לו הפסד כבד. השאלה כמה.
עד 600 מלשח הפסד (מחיקת כל ההון העצמי), קרי מכירת הקרקע ב 900 מלש"ח, אנחנו הנושים נקבל בסופו של דבר את הפארי שלנו.
מכירת הקרקע ב 900 מלש"ח משמעותה ערך של 2 מלשח על הקרקע (יש 458 יח"ד) ובשביל קרקע בת"א קרוב לים זה באמת שלא יקר ולכן מעריך שחנן יצליח לחלץ יותר (מעבר ליח"ד יש גם מלון ושטחי מסחר, וגם להם יש ערך, לכן מדובר כאן בהנחה די מחמירה) ותסריט פחות דרקוני לפיו הוא מצליח למכור את הקרקע לפי 1.2, המגלם הפסד של 20%, הוא לא בלתי סביר, וזה מגלם שווי של פחות מ 3 מלש"ח רכיב קרקע לדירה, בשביל ת"א זה לא בלתי סביר.

אם בכ"ז רוצים לדאוג אז הנה כתבה ביקורתית נוספת על המניה:
News1 | חשיפה בעייתית לקבוצת חנן מור

זה אם הוא הגון ומוכן ללכת הבייתה בלי כלום. ברגע זה בשקט בשקט מיטב המוחות בחברה עובדים איך לבודד נכסים ששויים כסף ולהוציאם מהמשוואה כך שאם יפול אז חזק בלי כלום ולו ישארו נכסים\חברות אחרות ולנושים כלום. לבייב ותשובה עשו את זה ובאו בכיסים ריקים של אין לי כשיש להם הרבה נכסים אחרים.

 

[yel5]

זה אם הוא הגון ומוכן ללכת הבייתה בלי כלום. ברגע זה בשקט בשקט מיטב המוחות בחברה עובדים איך לבודד נכסים ששויים כסף ולהוציאם מהמשוואה כך שאם יפול אז חזק בלי כלום ולו ישארו נכסים\חברות אחרות ולנושים כלום. לבייב ותשובה עשו את זה ובאו בכיסים ריקים של אין לי כשיש להם הרבה נכסים אחרים.

אתה רציני?
איך בדיוק בחברה ציבורית מבודדים נכסים ומוציאים מהמשחק?
איזה נכסים הוציאו לבייב ותשובה? ליוויתי כמשקיע את תשובה בדלקב בקורונה. הוא עשה הפוך: מימש נכסים פרטיים כדי לעמוד בחובות דלקב שלא ניקח לו אותה. בגלל שנלחם על חייו והצליח הוא זכה בתהילה.
לגבי חנן מור, הספקתי קצת לקרוא. לצערו של חנן, כל הערך שהחברה יצרה ב 15 שנים היא מחקה ב 15 חודשים האחרונים.
קרא את דוח תזמז בדוח כי הוא מדהים. החברה הולכת לממש נכסי השקעה השנה בסכום 825M שח. הנכסים שהיו אמורים להבטיח את התזרים העתידי שלה היא מממשת. בעיקר כדי לפרוע הלוואות וריביות, בעיקר בפרויקט שדה דב הכושל.

 

[dw]

אתה רציני?
איך בדיוק בחברה ציבורית מבודדים נכסים ומוציאים מהמשחק?
איזה נכסים הוציאו לבייב ותשובה? ליוויתי כמשקיע את תשובה בדלקב בקורונה. הוא עשה הפוך: מימש נכסים פרטיים כדי לעמוד בחובות דלקב שלא ניקח לו אותה. בגלל שנלחם על חייו והצליח הוא זכה בתהילה.
לגבי חנן מור, הספקתי קצת לקרוא. לצערו של חנן, כל הערך שהחברה יצרה ב 15 שנים היא מחקה ב 15 חודשים האחרונים.
קרא את דוח תזמז בדוח כי הוא מדהים. החברה הולכת לממש נכסי השקעה השנה בסכום 825M שח. הנכסים שהיו אמורים להבטיח את התזרים העתידי שלה היא מממשת. בעיקר כדי לפרוע הלוואות וריביות, בעיקר בפרויקט שדה דב הכושל.

הערה קטנה - פרויקט שדה דב איננו כושל. להפך. הוא עתיד להיות מבוקש מאד (דירה חדשה בת"א, קרוב יחסית לים, זה מוצר נחשק).
הכשל הוא בתמחור של חנן, אבל המגרש עצמו הוא מגרש במיקום טוב ולכן אם יבקש למכור אותה אז יהיו כמה וכמה חברות נדלן שישמחו לקנות, גם אם במחיר שיגלם הפסד של מאות מלשחים לחנן. לחילופין אנחנו כנושים מוכנים למכור את כל החברה לחברת נדלן אחרת, בשקל. לא שקל למניה. שקל. פלוס חובות כמובן.
מאמין שיהיו כמה וכמה קונים להצעה כזו (אשר תשמיד לחלוטין את האקוויטי).
מקווה שלא נגיע למחוזות כאלה ושחנן יצליח.

מחירי קרקעות שדה דב - הקבלנים משלמים סכומי עתק, סיכון מחושב או הימור מטורף? (broker-re.co.il)
היזמים מתחילים להיחנק מהחיבוק של שדה דב | כלכליסט (calcalist.co.il)

 

[yel5]

כתבתי כושל במובן שחנן שילם מחיר מופקע.
לפי הדוח הוא מצפה להרוויח בפרויקט 608M שח ולמכור לפי 87K שח למ"ר (כולל מעמ). להערכתי בגדר פנטזיה.
בחישוב שעשיתי (כולל מעמ), מצאתי:
1. המחיר למ"ר שיביא לאיפוס הרווח הוא 70K שח. הלוואי שיקבל מחיר כזה.
2. בין ההון העצמי לשווי שוק יש פער של 444M שח שהם ההפסד שהשוק צופה מהפרויקט.
אם אכניס לפרויקט שדה דב הפסד של 444M נקבל מחיר למ"ר של 57K שח - זהו האומדן של השוק (לפי שוי החברה בשוק).

 

[tby1]

הנקודה לא רק המחיר למ"ר. העניין הוא הוצאות המימון של הפרויקט עד תחילת הבנייה ולאחר מכן קצב בניה / המכירות