שימו עין על חנן מור

  • פותח הנושא dw
  • פורסם בתאריך

yel5

Well-known member
מחיר המימון הוא לא הנושא הקריטי, כל עוד שהבניה תחל בשנת 23 או התחילת 24.
בא נבודד רגע את מחיר המימון.
אם חנן קיבל הלוואה של 1.45B אז לפי ריבית שנתית של 6% תשלום הריבית השנתית היא 87M שח.
נכון שהריבית שווה לרוב הרווח השנתי, אך החברה תשרוד. היא יצאה בתוכנית מימוש של מיליארד שח.
החברה קיבלה לאחרונה היתר ומעריך שתחל בחודשים הקרובים בשווק מקדים של הדירות.
השאלות הקריטיות הן כמה היא תצליח במלאכת השווק ובאלו מחירים.
 

tby1

Active member
6%?

רק לאחרונה הנפיקה בהקצאה פרטית באג"ח ט' - אג"ח צמוד + 2.35% בנכיון של 7% שזה בערך עוד 2% לשנה, כלומר עלות המימון השולית היום 4.35+ צמוד = 9%+ לאג"ח מובטח.
יב' שנפדה בסוף שנה - 10% תשואה שנתית

על אג"ח לא מובטח אין מה לדבר אך יד' / יג' ב- 12% שנתי ופדיון ב- 2024 - כמה יעלה מחזור?
 
נערך לאחרונה ב:

yel5

Well-known member
מה קשורה הלוואת שדה דב לאגחים?
בהלוואת שדה דב הריבית היא פריים + 1%. בשנה הראשונה תשלם סביב 6.8%.
 

tby1

Active member
החברה היא לא רק שדה דב. כל עוד המשקולת הזו קיימת , עלות המימון של החברה קפצה אז לההתסכל על המימון הספציפי לפרויקט ולאמר שזו עלות המימון שלו זו הסתכלות לא נכונה כלכלית שכן תוספת עלות המימון בהיבט פרמיית הסיכון שגדלה ברמת החברה היא הרבה מעבר לעלות המימון של רכישת האדמה, מבלי להיכנס מה יהיו תנאי המימון של הבניה
 

yel5

Well-known member
בא נסכים שללא רכישת הקרקע בשדה דב החברה היתה במצב מצוין והמניה שלה לא היתה יורדת סביב 80%.
החברה היתה מתההלת בקלות רבה מול כל החובות שלה ולא היתה נאחצת לממש את הנכסים הטובים שלה.
הגורם הבלעדי שמאיים על המשך קיומה הוא פרויקט שדה דב, גם מכיוון המחיר המופקע ששולם וגם מכיוון עלות מימון ההלוואה.
עלות מימון סביב 87M שח בשנה היא הגורם שמזעזע את החברה ובו החברה משקיעה תשומת לב רבה.
 
אתה רציני?
איך בדיוק בחברה ציבורית מבודדים נכסים ומוציאים מהמשחק?
איזה נכסים הוציאו לבייב ותשובה? ליוויתי כמשקיע את תשובה בדלקב בקורונה. הוא עשה הפוך: מימש נכסים פרטיים כדי לעמוד בחובות דלקב שלא ניקח לו אותה. בגלל שנלחם על חייו והצליח הוא זכה בתהילה.
לגבי חנן מור, הספקתי קצת לקרוא. לצערו של חנן, כל הערך שהחברה יצרה ב 15 שנים היא מחקה ב 15 חודשים האחרונים.
קרא את דוח תזמז בדוח כי הוא מדהים. החברה הולכת לממש נכסי השקעה השנה בסכום 825M שח. הנכסים שהיו אמורים להבטיח את התזרים העתידי שלה היא מממשת. בעיקר כדי לפרוע הלוואות וריביות, בעיקר בפרויקט שדה דב הכושל.
אתה רציני? זיכרון קצר? לבייב עבד 3 שנים לפני פשיטת הרגל בתכנון מפורט כדי לפשוט את הרגל באפריקה ישראל. ב- 3 שנים האלה הוא שילם מכספי החברה את כל ההלוואות שיש לו ערבות אישית עליהם הרבה מילארדים (את כולם ! והכניס את החברה לבור עמוק יותר במשיכת הכספים כשברור לו שלא תצא). חילק דיבנדנדים בנדיבות לעצמו מכר נכסים במחיר מופחת לעצמו (מוריד שווי חברה) ושאר תרגילים. הבושה - לא הרימו מסך. בישראל לא מרימים מסך. גם לא לבן דב בסלקום ולא לתשובה. אבל היום התרגילים ידועים ויהיה לחנן מור קשה יותר כי עוקבים אחריו ולכן כתבתי מיטב המוחות עובדים איך לעשות את זה חוקית. אבל לדעתי אוכלי הנבלות יטרפו אותו. השטח שם שווה זהב וקורץ לכולם.
 

yel5

Well-known member
לא זוכר כל מה שכתבת על אפריקה. זוכר שרצה לקנות הפעילות ברוסיה ונושי האגח אישרו. בדלקב תשובה לא הבריח נכסים וגם לא בסקיילקס\סאני.
לא הבנתי מה הפירוש יטרפו אותו - האם לדעתך סוף החברה קרב?
לטעמי חנן ינהג כמו שנהג תשוובה בקורונה. הוא ילחם להבריא את החברה.
כמה החברת תצא חבולה מהרפתקאת שדה דב תלוי בשאלות מתי הבניה תתחיל לבנות (בינתיים קיבלה היתר), האם יכנס שותף ומה מחירי המכירה שיתקבלו.
 

yel5

Well-known member
כלכליסט מפרסם שנועה קירל רכשה מישראל קנדה מיני פנטהאוז בשדה דב לפי 72K למ"ר

1684767221787.png
נורא מעודד:
1. בפריסל משיגים 72-75K למ"ר. האם בהמשך השווק המחירים יעלו?
2. מכרו כבר 50 דירות.
 

dw

Well-known member
מנהל
כלכליסט מפרסם שנועה קירל רכשה מישראל קנדה מיני פנטהאוז בשדה דב לפי 72K למ"ר

צפה בקובץ המצורף 76217
נורא מעודד:
1. בפריסל משיגים 72-75K למ"ר. האם בהמשך השווק המחירים יעלו?
2. מכרו כבר 50 דירות.
72-75 אלשח למטר זה מחיר די סביר לדירה חדשה בבניין מפואר (כפי שהיא קנתה) במערב ת"א כיום.
בבניינים צנועים יותר (במיזמי תמא) אפשר לקנות גם באזור ה 60.

נועה קירל רכשה מישראל קנדה מיני פנטהאוז בשדה דב ב-10 מיליון שקל | כלכליסט (calcalist.co.il)
 

yel5

Well-known member
72-75 אלשח למטר זה מחיר די סביר לדירה חדשה בבניין מפואר (כפי שהיא קנתה) במערב ת"א כיום.
בבניינים צנועים יותר (במיזמי תמא) אפשר לקנות גם באזור ה 60.

נועה קירל רכשה מישראל קנדה מיני פנטהאוז בשדה דב ב-10 מיליון שקל | כלכליסט (calcalist.co.il)
למה מחיר של 72K שח למ"ר משמחים אותי כמחזיק במניה?
כי לפי חישוב מהיר שעשיתי גם לפי 70K למ"ר החברה תגיע לאיזון בפרויקט תל ברוך.
המניה ירדה מהשיא סביב 78%.
חלק מהירידה במניה נזקף לעליית הריבית שהורידה את כל חברות הנדלן היזמי והחלק השני, שנוגע בעיקר לחנן מור, נזקף לחששות השוק שהפרויקט מסכן את שרידות החברה.
המשמעות של מכירה במחיר מאוזן היא שכל הירידה שנבעה מחששות השוק ביכולת החברה לצלוח את שדה דב עשויות להיעלם. מכאן, צפוי שהמניה תתקן חלק מהירידות החדות.
מחזיק ומביע דעתי בלבד.
 

Reem88

Well-known member

yel5

Well-known member
מסקנות שלי מהמידע במצגת (מחיר למ"ר ב K שח כולל מעמ)
1. אם החברה תמכור ב 74 אז היא תרוויח את מה שמצפה וצפוי שכל הירידות המחיר המניה בשוק בגין פרויקט שדה דב יעלו בחזרה.
2. אם החברה תמכור ב 63 אז היא תצא מאוזנת (לא תרוויח בפרויקט) וצפוי שכל הירידות המחיר המניה בשוק בגין פרויקט שדה דב יעלו בחזרה.
3. אם החברה תמכור ב 52 אז ההפסד שנמדד כפער בין ההון העצמי לשווי שוק ישמר וצפוי שכל הירידות המחיר המניה בשוק בגין פרויקט שדה דב ישארו.
4. הודעת קנדה-ישראל שמכרה בפריסייל לפי מחיר 75 תומכת במסקנה הראשונה. אם בפריסייל מכרה ב 75 אז ככל שנתקרב לסיום הבניה המחיר צפוי לעלות מעבר ל 75.
 

dw

Well-known member
מנהל
מסקנות שלי מהמידע במצגת (מחיר למ"ר ב K שח כולל מעמ)
1. אם החברה תמכור ב 74 אז היא תרוויח את מה שמצפה וצפוי שכל הירידות המחיר המניה בשוק בגין פרויקט שדה דב יעלו בחזרה.
2. אם החברה תמכור ב 63 אז היא תצא מאוזנת (לא תרוויח בפרויקט) וצפוי שכל הירידות המחיר המניה בשוק בגין פרויקט שדה דב יעלו בחזרה.
3. אם החברה תמכור ב 52 אז ההפסד שנמדד כפער בין ההון העצמי לשווי שוק ישמר וצפוי שכל הירידות המחיר המניה בשוק בגין פרויקט שדה דב ישארו.
4. הודעת קנדה-ישראל שמכרה בפריסייל לפי מחיר 75 תומכת במסקנה הראשונה. אם בפריסייל מכרה ב 75 אז ככל שנתקרב לסיום הבניה המחיר צפוי לעלות מעבר ל 75.
52 למטר נחשב לדי זול בשביל דירה חדשה במערב ת"א. מוזמן לחפש הצעות כאלה. אני לא מכיר.

הנה כמה הצעות לדירות חדשות בת"א, בד"כ על הנייר או בפרה סייל (הזולות יותר ממוקמות במזרח ת"א, שזול משמעותית, ובצדק כי זה תמיד יהיה רחוק מהטיילת והים הנחשקים, הים לא יזוז וזה לא ישתנה, ור"ג/גבעתיים מהווה עבור אלה תחליף, בעוד שמהדירה של חנן מור אפשר ללכת לנמל ת"א, כלומר בבסיסו זה מגרש טוב, אמנם קנה אותו ביוקר אבל זה לא משנה את איכותו)
פרויקטים חדשים ודירות חדשות בתל אביב יפו | יד1 - נדל"ן יד2 (yad2.co.il)
 

yel5

Well-known member
52 למטר נחשב לדי זול בשביל דירה חדשה במערב ת"א. מוזמן לחפש הצעות כאלה. אני לא מכיר.

הנה כמה הצעות לדירות חדשות בת"א, בד"כ על הנייר או בפרה סייל (הזולות יותר ממוקמות במזרח ת"א, שזול משמעותית, ובצדק כי זה תמיד יהיה רחוק מהטיילת והים הנחשקים, הים לא יזוז וזה לא ישתנה, ור"ג/גבעתיים מהווה עבור אלה תחליף, בעוד שמהדירה של חנן מור אפשר ללכת לנמל ת"א, כלומר בבסיסו זה מגרש טוב, אמנם קנה אותו ביוקר אבל זה לא משנה את איכותו)
פרויקטים חדשים ודירות חדשות בתל אביב יפו | יד1 - נדל"ן יד2 (yad2.co.il)
אני מחזיק במניה. קניתי אותה לפי חלופה 3. חלופה 1 תהיה מושלמת, וגם בחלופה 2 ארוויח, אך פחות.
 

Reem88

Well-known member
 

yel5

Well-known member
נחמד לנו, מחזיקי מניית חנן מור.
 

dw

Well-known member
מנהל
יש שם גם סרטון, לא רק הכתבה.

גם מנור סולומון קנה דירה בשדה דב אצל קנדה ישראל:
מנור סולומון רכש מישראל קנדה דירה ב-7 מיליון שקל בשדה דב | כלכליסט (calcalist.co.il)
 
נערך לאחרונה ב:

dw

Well-known member
מנהל
מתחם שדה דב מתבלט לטובה בשוק הנדלן של ת"א, כך שיתכן שהידיעות על מותה של חנן מור הקדימו את זמנן...
ת"א מתנתקת ממגמת עליית מחירי הדירות ביתר המחוזות | כלכליסט (calcalist.co.il)

לקבל 5500 שקל על 50 מטר ליד תחנה מרכזית בדרום ת"א זה הזוי. זה אזור קשה. באמת קשה. אפשר לשכור דירה יפה ב 110 שקל למטר גם ברמת אביב ואם המינוף על נכס כזה בדרום ת"א עולה למשקיע 8000 אז המחיר (בדרום ת"א, בשונה משדה דב) מטורף וחייב לרדת.
 
נערך לאחרונה ב:
למעלה