שכירות ארוכה

[ravid29]

שכירות ארוכה

ישנה בבעלותי דירה שאני עומד לחדש בה את החוזה לאותו דייר זו השנה החמישית. נאמר לי שזה בעייתי כי הדייר צובר זכיות על הדירה. האם זה נכון? האם ישנה איזה שהיא בעיה בשכירות ארוכה?

 

[Alon P]

זכויות לא צומחות מהאויר

רק מהחוזה.השוכר לא יכול לקבל יותר זכויות ממה שהוענקו לו בחוזה.שכירות זה לא רכישה בכרטיס אשראי ולא צוברים בה נקודות או זכויות. ה"בעיה" היחידה בשכירות לטווח ארוך היא ב"חכירה לדורות" -השכרה בבת אחת לתקופה של 49 או 99 שנה בלי אפשרות להפסיקה באמצע התקופה. שכירות כזאת היא מעין בעלות וניתנת לרישום בטאבו

 

[ravid29]

דייר מוגן

ומה לגבי הנושא של דייר מוגן? אגב אתה יכול להפנות אותי לחומר כתוב בנושא?

 

[Alon P]

דייר מוגן

הוא באופן כללי אדם שחתם על חוזה שכירות מוגנת.אם מצויין בחוזה השכירות שהיא אינה מוגנת אז השוכר אינו דייר מוגן. לא מכיר חומר כתוב ברשת.נסה חיפוש בפורום נדמה לי שהנושא נדון כמה פעמים

 

[אבי שנער]

חוזה לשנה אחת ...

מקנה לדייר זכות מגורים לשנה אחת בלבד ... וכל חידוש לשנה נוספת מקנה לו זכות רק לעוד שנה! אין קשר בין זה לבין דיירות מוגנת! דייר שמתגורר בדירה זמן רב יכול להערים קשיים כשיתבקש לפנות אותה ... אבל זה גם יכול לעשות דייר שמתגורר רק שנה אחת. לכן, חשוב שיהיו למשכיר בטחונות מתאימים כגון "ערבות בנקאית" (הכי מומלץ) או "שטר חוב" אשר יחודשו כל שנה מחדש.

 

[צוציקגדול]

קבלת כאן תשובות לא נכונות.

ישנם 2 סוגי דיירות מוגנת: 1. כאלו ששילמו דמי מפתח בעת רכישת זכויות השכירות או הדיירות ומצבם חזק ומאוד מוגן בהיבטים רבים. כאן יש כוונה ברורה ורצונית ומראש לסטאטוס זה של דייר מוגן 2. כאלו שהם דיירים מוגנים מתוקף חוק הגנת הדייר כאשר אחד הסעיפים הם שכירות רצופה מעל 10 שנים. קיימים עוד אפשרויות להפוך לדייר מוגן כתוצאה מנסיבות כאלו ואחרות (ירושה, פלישה, שכירות ארוכה וכו'). עד כמה שידוע לי אם אתה מסייג את החוזה במילים: "הסכם שכירות לא מוגנת" ובגוף ההסכם: "השוכר מעוניין להשכיר את המושכר בהתאם לתנאי הסכם זה והוא לא יהיה מוגן על פי חוק הגנת הדייר נוסח משולב 1972 ולא תחולנה עליו הגנות חוק זהו/או חוק אחר שיבוא במקום חוק זה." וכן: הדייר לא שילם דמי מפתח לגבי שכירות זו ולא יהיה מוגן על פי חוק הגנת הדייר" נראה לי שסייגים אלו מספיקים

 

[אבי שנער]

מאיפה הבאת את זה ... ?

שכירות רצופה מעל 10 שנים? ירושה? פלישה? שכירות ארוכה? איפה ראית שהנ"ל מקנים זכות דיירות מוגנת? תן אסמכתאות!

 

[צוציקגדול]

נו, זה מהחיים

1. דייר מוגן בדמי מפתח, הלך לעולמו שאיריו שחיו אתו בחצי שנה האחרונה לחייו נהנים מזכויות דייר מוגן כל עוד הם חיים בדירתו (לא אותן זכויות כמו הדייר המקורי). דייר מוגן בדמי מפתח מתחתן נולדו לו ילדים ונפטר, אשתו נהנית מזכויות דייר מוגן עד שאחרון ילדיו בן 18. 2. שכירות ארוכה - יש ציטוט אצל עוד עמנואל ויזר. 3. פולש לדירה באם גר נדמה לי מעל 7 שנים, נהנה מזכויות כנ"ל. רוצה עוד?

 

[אבי שנער]

חיים של מי ../images/Emo35.gif

1. זה שבמקרים מסויימים ניתן להוריש זכות דיירות מוגנת ... לא אומר שירושה יוצרת זכות כזאת (הזכות קיימת קודם). 2. שכירות ארוכה - לא נכון ... דווקא ההפך (סע' ב' אצל ויזר). 3. פולש לדירה - לא נכון. כן ... רוצה עוד ...

 

[עוד עמנואל ויזר]

הגנת הדייר - זהירות!! ../images/Emo104.gif

לצערי קיבלת כאן צבר של תשובות לא נכונות. ראשית, חוק הגנת הדייר חל דוקא כשחוזה השכירות מסתיים. שנית, החוק חל ביתר קלות דוקא על השכרה בחוזה קצר מועד. שלישית, השאלה אם במקרה שלך השכירות מוגנת או לא, תלויה במידה רבה בנתוני הנכס, אם כי כיום ברוב המקרים השכירות אינה מוגנת. ככל שמשך השכירות מתארך ומספר חידושי החוזה עולה, אכן יכול להיות שלשוכר יתווספו זכויות. למשל - תקופת הודעה מוקדמת ארוכה יותר.

 

[אבי שנער]

דיירות מוגנת ...

כיוון שנשאלנו על חוזה שעומד להתחדש בפעם החמישית, וגלשנו לדיירות מוגנת, אשמח אם נרחיב קצת את הדיון ותסביר לנו את הנקודות הבאות: א) איך ועל סמך מה, חוק הגנת הדייר חל דוקא כשחוזה השכירות מסתיים? ב) למה החוק חל ביתר קלות דוקא על השכרה בחוזה קצר מועד? ג) אילו נתוני נכס משפיעים על השאלה אם השכירות מוגנת או לא? ד) אילו זכויות מתווספות לשוכר כתוצאה מחידושי החוזה? ה) אם בחוזה מוגדרת תקופת השכירות למה בכלל צריך תקופת הודעה מוקדמת? ו) למה כיום ברוב המקרים השכירות אינה מוגנת? מה משפיע על כך?

 

[עוד עמנואל ויזר]

דיירות מוגנת ../images/Emo104.gif

א. כל עוד יש חוזה, הדייר הוא דייר מכח החוזה וזכויותיו וחובותיו נובעות מהחוזה ולא מכח החוק. החוק חל רק כשהזכויות ע"פ החוזה מסתיימות. ב. כי מעבר לסייגים הכלליים לתחולת החוק, סעיף 5 לחוק מטיל סייגים נוספים על תחולתו בשכירות שמעל 7 שנים ומעל 14 שנה. ג. הנתונים הם מועד בניית הנכס, שמושיו, האם היה ריק מדיירים, ומתי. ד. נתתי דוגמא - הודעה מוקדמת. ייתכנו גם זכויות נוספות וכמו האינדיאנים - זה שאתה לא רואה הוא המסוכן. ה. חידושים חוזרים ונשנים של החוזה יוצרים "צפיות" להמשכם, ובתנאים מסויימים יכולים ליצור חובת הודעה מוקדמת. ו. התשובה נובעת מס' ג' לתשובה זו - ככל שחולף הזמן גדל הסיכוי להתקיים אחד התנאים המונעים את תחולת הגנת הדייר.

 

[Alon P]

הגזמתם

השואל שאל על שכירות שנה חמישית לא ברצף אלא מתחדשת כל שנה-לא שכירות שהחלה לפני תשט"ו ולא לפני 1968 ולא שכירות בדמי מפתח. ראיתי כבר כמה פסקי דין שהשוכר טען טענות כאלה ונדחה לרבות אותה "ציפיה" שאין לה על מה להסתמך מלבד חלומות של השוכר. פלישה אינה מקנה שום זכויות דיירות מוגנת לפולש

 

[ישראלאחת]

מהם הסיגים מעל שנה שביעית?

ומעל 14?

 

[אבי שנער]

סע' 5 לחוק ...

חוק הגנת הדייר (נוסח משולב) ---------------------------------------------------------------------- 5. שכירות ארוכת תקופה (א) שכירות לתקופה של יותר משבע שנים שנעשתה אחרי תשט"ו, ופורש בחוזה שכירות בכתב שהדייר לא יהיה מוגן לפי חוק זה, לא יחול חוק זה עליה. (ב) שכירות לתקופה של יותר מארבע-עשרה שנה שנעשתה לפני תשט"ו, לא יחול חוק זה עליה. לדעתי זה לא ממש רלבנטי לענייננו ...

 

[אבי שנער]

אבל ...

השואל דיבר על דירה "שהוא עומד לחדש בה את החוזה לאותו דייר זו השנה החמישית", ולא על דייר שגר בדירה ללא חוזה - לכן גם לפי דבריך חוק הגנת הדייר אינו חל, כי הזכויות ע"פ חוזה קיימות ויהיו קיימות כל עוד מחדשים את החוזה. אם כך לא ברור למה את החושב שהשואל קיבל צבר של תשובות לא נכונות?

 

[עוד עמנואל ויזר]

בגלל ש.. ../images/Emo104.gif

בגלל שאמרו לו שהזכויות מוגבלות לאלו המופיעות בחוזה (בעוד שבפועל יש זכויות הנוצרות עם הזמן). בגלל שאמרו לו ששכירות מוגנת חלה רק אם חותמים על חוזה שכירות כזה. בגלל שבתנאים מסויימים דווקא אי הארכת החוזה עלולה "לתקוע" אותו עם דייר מוגן...

 

[אבי שנער]

אין ספק ש ...

דייר ללא חוזה שכירות תקף הינו מקור לצרות ... דרך אגב, בשומות לבטחונות אנו בדרך כלל נוהגים להתייחס לנכס מושכר, ללא חוזה שכירות, תקף כאל נכס תפוס ע"י דייר!

 

[Alon P]

לא מבין אותכם....

במספר מקרים שהגיעו לבימ"ש ניסו שוכרים חופשיים או מחזיקים ששכרו או החזיקו נכסים לטווח ארוך "להצמיח" לעצמם זכויות של דייר מוגן ונכשלו.למשל: ע"א 2375/00 תחנת דלק וסיכה נ-סידרנסקי (מחוזי ת"א) רע"א 1238/02 חיר נ-לידאי (עליון) תא 67759/95 מינהלת נמל יפו נ-ברגיל ואח'(שלום ת"א) ובכלל מי שמחזיק במקרקעין בהסכמה שבשתיקה מצד הבעלים ללא תשלום נחשב כבר-רשות חינם הניתנת לביטול בכל עת. למשל ב-ע"א2275/01 קיקוזה נ- ממ"י(מחוזי חיפה) נאמר ע"י השופט חבש: "רשות במקרקעין היא כל אותם מצבים, בהם מסר בעל המקרקעין את החזקה, או השימוש, ללא הקניית זכות בנכס. רשיון שכזה יכול גם להילמד מנסיבותיו של המקרה, אף שהצדדים לא התכוונו לה מראש." " היכולת ליצור רשיון על פי התנהגות הצדדים מעוגנת גם בפסיקה: "לשם יצירת רישיון של שימוש במקרקעין אין צורך בהסכם מפורש ומספיקה התנהגותם של בעלי המקרקעין שממנה ניתן להסיק שהסכימו בדיעבד והשלימו עם שימושו של אדם אחר ברכושם" (ע"א 32/77 אליאסף טבוליצקי נגד בית הכנסת ובית מדרש החסידים פ"ד לא(1) 210, 214)" "כאמור, רשות זו אינה מספיקה כדי להקים זכות במקרקעין, אלא לכל היותר, הגנה מפני תביעה בגין השגת גבול. רשות מכללא, ניתנת לביטול על ידי נותן הרישיון בכל עת בו הוא מגלה את דעתו (זלצמן, 57). הלכה זו מעוגנת מפורשות בפסיקה: "אין צורך להדגיש שרשיון מכללא שכזה הנו רשיון חינם גרידא (bare license) לתקופה בלתי מוגדרת שאותו רשאי בעל המקרקעין לבטל בכל עת" (ע"א 32/77, 214; ההדגשה לא במקור). " כך שאני גם לא מבין איך דייר שנשאר, צומחות לו זכויות שאין לו. עם כל הכבוד לשמאים מה שקובע הוא החוק והפסיקה

 

[עוד עמנואל ויזר]

שכירות ../images/Emo104.gif

אלון - 1. אם תקרא את החוק, תראה שדווקא שכירות לתקופה ממושכת מקשה על קבלת מעמד של דייר מוגן. 2. מי שנכנס לנכס ללא חוזה - אינו יכול לזכות במעמד של דייר מוגן (אני לא מתייחס כרגע לנושא של בני משפחה או שותפים שאחד מהם מתגורר בנכס). תנאי למעמד כזה הוא קיום חוזה שכירות שתקפו פג. 3. העובדה שהחוזה פג, לכשעצמה, אינה מקנה מעמד של דייר מוגן. אבל בהצטרף מספר תאים עלול להיווצר מעמד כזה. 4. כשמדובר בזכויות הקמות לדייר בגלל חידושי חוזה מרובים, המדובר לא בזכות בנכס, אלא בזכות לגבי אופן סיום החוזה. אני מציע שתשווה עם פסקי דין הדנים בפיצוי מכח פוליסות ביטוח שלא חודשו במועד. 5. אינני שמאי