שכירות ארוכה

[Alon P]

שכחתי לציין....

שמדובר היה בהסכם שחודש כל שנה לשנה נוספת במשך 7 שנים

 

[עוד עמנואל ויזר]

ראשית...ושנית... ../images/Emo104.gif

ראשית, במקרה הזה דובר בסירוב מפורש של המשכיר להאריך את החוזה - להבדיל מאי הארכה פסיבית. כשניתנה הודעה מפורשת בדבר אי הארכת החוזה, ודאי שהשוכר לא יכול לצפות שהחוזה יוארך (אם כי גם כאן בנסיבות מסויימות ניתן לטעון לזכות של תקופת הודעה מראש - אם זו אינה מפורשת בחוזה). שנית - אין קשר בין השכירות המוגנת (שבשום אופן איני טוען שהיא חלה בגלל חידושים חוזרים ונשנים של החוזה) לבין הזכויות המתווספות.

 

[עוד עמנואל ויזר]

לא בדיוק.... ../images/Emo104.gif

שים לב שבית המשפט יוצר את הזכות ללא קשר להיות המשכיר רשות, אם כי הוא משתמש בזהות המשכיר כגורם מחזק. בכל מקרה, הבהרתי בכל תשובותי שאני לא בא לומר שבמקרה שעלה כאן חלה דיירות מוגנת, וציינתי שכיום ברוב המקרים היא לא תחול. העניין הוא שבהחלט אסור לומר "אין בעיה" במקרה כזה בלי לבדוק את כל העובדות, ועצם העובדה שחוזה הסתיים אינה מונעת תחולת דיני הגנת הדייר, אלא להיפך.

 

[אברהם סימון]

המידע שמסרתי נכון ומדוייק

המידע שמסרתי נכון ומדוייק. התשובה שנתתי התייחסה לנתונים העובדתיים שהובאו לראשונה על ידי השואל ravid 29. מנתונים אלה ברור שלשואל יש דירה בבעלות שהוא עומד לחדש את השכירות (הכוונה להאריך את תקופת השכירות המקורית על פי חוזה השכירות המקורי) לאותו הדייר (השוכר) בשכירות שאינה מוגנת על פי חוק הגנת הדייר, זו השנה החמישית. נאמר לשואל שזה בעייתי כי הדייר צובר זכויות על הדירה. שאלותיו: האם זה נכון? האם ישנה איזה שהיא בעיה בשכירות ארוכה? התשובה שנתתי היתה מאד פשוטה: אין כל בעיה, השוכר אינו צובר זכויות על הדירה. אין כל בעיה בשכירות ארוכה. הוא יכול להשכיר את הדירה לשוכר לכל תקופה שירצה, בין אם לתקופה קצרה, ובין אם לתקופה ארוכה (במסגרת זו אינני דן בשאלה של השלכות מיסוי שיכולות להיות אם ההשכרה תהיה לתקופה העולה על 25 שנה, או לשאלות של רישום השכירות אם היא תעלה על 10 שנים למשל). התשובה שלי התבססה על דברים שנאמרו על ידי המלומד פרופסור יהושע ויסמן, אשר הינו בר סמכא ואורים ותומים לכל העוסקים בענין דיני קנין, ובמיוחד בדיני המקרקעין. התשובה שנתתי מתאימה כמובן לתשתית העובדתית הנ"ל, ולא לתשתית עובדתית אחרת. אם היתה מובאת תשתית עובדתית אחרת, כמובן שייתכן והתשובה שהיתה ניתנת אולי היתה שונה (ואולי לא). העובדות בפסק הדין משה חזקיה עליו הינך מתבסס שונות לחלוטין מן העובדות של השואל ravid 29. השואל ravid 29 מעוניין בתשובה ישירה לשאלה העובדתית המעניינת במקרה האישי/פרטי שלו ותו לא. מקובלים עלי דברי/ותגובתו של עו"ד יוסף פרידמן: פסק הדין עליו הינך מסתמך מדבר על הסכם עם רשות - במקרה הנ"ל, מינהל מקרקעי ישראל - הסכם היוצר ציפיות כמפורט בציטוט שהובא על ידך. להבדיל מהמקרה שם, המקרה כאן הוא של שכירות מאדם פרטי לאדם פרטי ולכן נאמר כי "אין כל בעיה". הרי התשתית העובדתית שונה לחלוטין. האזרח ravid 29 אינו הרשות/מינהל מקרקעי ישראל, וגם אינו המחכיר לפי חזה חכירה או לפי חוזה הרשאה כמו בסיטואציה העובדתית של פסק דין משה חזקיה. כפי שידוע לך, מתוך הנסיון המשפטי בבית המשפט, לשופט יש שיקול דעת שיפוטי המאפשר לו לבחור מבין העובדות השונות אותן עובדות אשר הוא קובען כדרושות לצורך הכרעה בסכסוך. שיקול זה הוא אולי החשוב ביותר בהליך השיפוטי, שכן מרביתם של הסכסוכים המובאים בפני בתי המשפט מתייחסים לעובדות בלבד, ולאחר מכן מפעילים את הדין הנתון על אותן עובדות שנקבעו. וגם במקרה של השואל ravid 29: הפעלתי את הדין הנתון על אותן העובדות שנמסרו על ידי השואל ותו לא. ל.. Alon P תירגע: אתה בהחלט הבנת נכון, והיית גם הראשון שנתן תשובה נכונה. לעו"ד יוסף פרידמן: אתה צודק בתגובתך. בשולי הדברים: הריני להסב תשומת ליבך כי על המשתמשים בפורום להשתמש בשפה מכובדת וראויה ולהימנע משימוש בביטויים פוגעים, ו/או מעליבים וכן להימנע מכל פגיעה אישית שהיא. עו"ד אברהם סימון

 

[עוד עמנואל ויזר]

לעו"ד אברהם סימון ../images/Emo52.gif ../images/Emo104.gif

ראשית, אני מתנצל על הפגיעה. מהותית, אני עדיין סבור שאתה טועה. השוכר עלול לצבור זכויות בדבר דרך סיום החוזה, ובתנאים מתאימים עלול אף להפוך לדייר מוגן (וזאת ללא קשר לעובדה שהחוזה הוארך מספר פעמים). ולגבי פסק הדין - ראה תשובתי לעו"ד פרידמן: עובדת היות המשכיר רשות, רק מחזקת את קביעת בית המשפט, אבל לא יוצרת אותה.

 

[Alon P]

לעוה"ד

האם התכוונתם שהציפיות נוצרות בחוזה עם הרשות בגלל אי טיפול אקטיבי של הרשות בפינוי המושכר בסיום תקופת השכירות ,דהיינו המשך שימוש ללא חוזה תוך פסיביות מצד הרשות או בגלל שמידי שנה חידשו את החוזה אז בטח גם בשנה הבאה וכו'.... אני מניח שיש שוני בין שוכר שממשיך לשלם ללא חוזה והרשות ממשיכה לקבל ממנו את הכסף בהסכמה שבשתיקה לבין מקרה דומה בו השוכר אינו משלם בגלל שאין חוזה אבל ממשיך להשתמש

 

[אברהם סימון]

לעו"ד עמנואל ויזר

אם תשובתך מתייחסת לנתונים העובדתיים שהובאו לראשונה על ידי השואל ravid 29, אזי אין כלל מקום לקביעתך ש"השוכר עלול לצבור זכויות בדבר דרך סיום החוזה, ובתנאים מתאימים עלול אף להפוך לדייר מוגן". באין הסכמה על ידי המשכיר להמשך ההחזקה על ידי השוכר לשעבר, תיחשב החזקתו להחזקה שלא כדין. כך הוא, אלא אם כן עשוי השוכר לשעבר לחסות בצילה של הוראת חוק המתירה לו להמשיך ולהחזיק בנכס לאחר תום השכירות. הוראת חוק כזו מצויה בחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב 1972, סעיף 19, לענין שכירות שחוק הגנת הדייר חל עליהן. אך כמובן לא זה המקרה של השואל ravid 29. התשובה לשאלה על אילו שכירויות עשוי חוק הגנת הדייר לחול ועל אילו שכירויות אין החוק הזה חל, מורכבת למדי. בהקשר הנוכחי נסתפק בהפניית תשומת הלב לקטגוריות העיקריות שעליהן אין חוק הגנת הדייר חל: שכירות במבנה שבנייתו הסתיימה לאחר שנת 1968, שכירות נכס שהתפנה והושכר בלא ששולמו דני מפתח, שכירות משק חקלאי, מקרקעין שאין עליהם בנין שהושכרו לאחר שנת 1955. עו"ד אברהם סימון

 

[עוד עמנואל ויזר]

זכויות ../images/Emo104.gif

אני מניח שנישאר חלוקים בנוגע לזכויות שהשוכר "רוכש" ככל שהחוזים מתחדשים. לגבי שכירות מוגנת - אין בינינו ויכוח לגבי המקרה הקונקרטי.

 

[אברהם סימון]

תם ולא נשלם

תם ולא נשלם עו"ד אברהם סימון