חייבים מפקח בניה?

[בינא]

ל-יעל 55 ולפורום הנכבד...

מפקח שאינו חותם על הטפסים הנלווים למהלך הבניה, אשר בלעדיהם לא ניתן להתחיל בתהליך קבלת טופס 4 וגם לא ניתן לקבל חתימות של האגפים השונים בעירייה / מועצה לקבלת טופס 4 ותעודת גמר, שבלעדיהם לא ניתן לקבל חיבור חשמל קבוע, לא ניתן לרשום את המבנה בטאבו ולא ניתן למכור בעתיד את המבנה...אינו מפקח מורשה חתימה. עם מפקח שאינו מורשה חתימה, אל תעבדו, אל תשלמו לו, כי אתם מבזבזים את כספכם. מפקח מורשה חתימה, נותן גם את אישורי התקדמות הבניה לבנק לצורך שחרור מבוקר של המשכנתא (בשלבים). מפקח מורשה חתימה הוא לפחות הנדסאי בנין ברמות שונות או מהנדס בנין, אשר יש לו גם רישוי לתכנון / הגשה / בצוע ביקורות וחתימה עליהן / מאשר יציקות / מאשר התקדמות בניה ומורשה לפקח על טיב הבניה. אין פרוייקט מסודר במדינת ישראל, מהבית הבודד ועד מאות יחידות דיור, אשר אינו מלווה ע"י מפקח מורשה אחד לפחות. זה נכון וחובה גם בבניה הפרטית. לא חשוב אם הבונה בפועל הוא קבלן ראשי או אוסף של קבלני משנה. מי שבונה עם קבלן רשום אשר אינו מעסיק ישירות (משלם שכר ישיר) לפחות מהנדס אחד ועוד הנדסאי בנין אחד, אשר מגיעים לשטח ואחראים ישירות על הביצוע, עובר על החוק עבירה פלילית. מי שבונה עם אוסף של קבלני משנה ללא פקוח של מפקח מורשה (רשום), עובר עבירה פלילית על החוק. זה לא אומר שהבית יתמוטט. זה לא אומר שאין בתים שנבנו ללא פקוח וזה לא אומר שלא ניתן לבנות בלי לעבור על החוק... אבל זה מסוכן, חסר אחריות ובעתיד, התוצאות יראו על המבנה. הכותב " avi5199 ", אינו בעל מקצוע אלא בונה עצמאי שממציא לו את חוקי הבניה לפי נוחיותו, תוך כדי בניה... זה לא אומר שהוא לא רוכש ניסיון בתוך התהליך. אבל זה סוכן מאוד לשמוע לו או לקחת בחשבון את הערותיו הלא מקצועיות. הכותב עוסק בליווי בניה מקצועי (גם בפרוייקטים של 1,000 יחידות דיור וגם בבתים בודדים, בכל שיטות הבניה המקובלות בענף בארץ ובחו"ל), תאום-תכנון, ניהול פרוייקטים, תכנון אדריכלי והנדסי כולל הגשות להיתרי בניה ופקוח בענף הבניה מזה 35 שנים, ובנוסף משמש כעד מומחה בבתי משפט ובורר מוסמך לנושאי בניה ותשתיות.

 

[avi5199]

אתה מסלף את דברי ומוציא דברים מהקשרם.

על הטפסים חותם קבלן שלד רשום, ומהנדס שהוא גם "מפקח על" , אין צורך בחתימה של מלווה הבניה בשביל טופס 4. כל קבלן מפתח רציני, מחוייב להוציא גם טופס 4 והוא מחויב לכך בחוזה שחותמים איתו, ולכן יש לקבלן מפתח את כל אנשי המקצוע הדרושים, ואחרי שחותמים עם קבלן מפתח אין צורך לקחת מפקח נוסף.. הויכוח כאן הוא לא על צורך ב"פיקוח על" של מהנדס, אלא על הצורך בפונקציה שאתה קורה לה "מלווה בניה \מנהל בניה" ושאנחנו קוראים לו מפקח בניה, זה שלוקח כסף כדי לתאם ולנהל את הבניה. אני טוען שלקבלן מפתח יש את הפונקציה הזאת ולכן לא צריך לקחת עוד מפקח. מכאן בא שמו "קבלן מפתח" מי שקונה דירה מאפריקה ישראל צריך לדאוג למפקח ? מי שקונה בית מאוסטק שמיר צריך מפקח ?

 

[בינא]

מי שבונה עם אפריקה ישראל בונה עם מפקח

אפריקה ישראל לא מוכנה לבנות בלי שחברת פקוח חיצונית תפקח על עבודתה - עובדה ! מי שבונה עם אוסטק שמיר ולא לוקח מפקח, שם כספו על קרן הצבי (הרבה מאוד מכספו). להלן הגדרות: "מפקח" - בודק טיב בניה, מאשר התקדמות, נאמן של המזמין. "קבלן ראשי" - אדם ו/או חברה המרכזים אוסף של קבלני משנה ו/או פועלים במקצועות הבניה השונים, מקבלים את כל התשלומים מהלקוח, מזמינים מהספקים ומשלמים להם ולקבלני המשנה ו/או הפועלים. "מנהל בניה" - אדם המנהל את הבניה בפועל בשטח - יכול להיות מהנדס הבצוע של הקבלן, מנהל העבודה או הנדסאי בניה ששכר המזמין כדי לבנות עם קבלני משנה. "פיקוח על" - יש רק אחד שמחובתו לתת "פקוח עליון" - האדריכל, אשר ייקרא למבנה עם גמר השלד ועם גמר הבניה ומחובתו לתת אשור (או לא), על-כך שהמבנה בנוי על-פי התוכניות שהוא תכנן (או לא ומה לא). "מלווה בניה" - אדם שיודע ומכיר את כל שלבי התכנון והבניה ומסוגל ללוות את הבונה הפרטי לאורך כל הדרך. "מלווה בניה מקצועי" - אדם שהוא הנדסאי או מהנדס בניה, מורשה חתימה אשר יש לו רישיון לעסוק בתכנון, הגשה לרישוי, חתימה על הרשאה ליציקות, חתימה על אישורי התקדמות ועוסק בפקוח טיב בניה. "קבלן מפתח" - קבלן שאחראי לבנות את המבנה מיסוד ועד מפתח - מה שאומר - עד שהבית גמור ומוכן למגורים. "שם כספו על קרן הצבי" - 1) מזמין שבונה עם קבלן מפתח ללא פקוח; 2) מזמין שבונה עם קבלני משנה ללא פקוח. "חכם בלילה" - מי שנותן עיצות לאחרים בלי להבין בכלל על מה הוא כותב וחסר אחריות לחלוטין שלא אכפת לו שאחרים יאבדו חלק גדול מאוד מכספם בגלל העצות שהוא נותן להם. "עושה חשבון בלי ידיעת חשבון" - אחד שחושב שכשמשלמים למפקח וחותמים איתו על הסכם פיקוח טיב בניה - למרות זאת למפקח אין אחריות בכלל על מה שקורה בשטח...

 

[avi5199]

אנחנו מדברים עלמלווה בניה , לא על מפקח

מה שאתה קורא לו מפקח זה המהנדס שחותם על ניירת ומאשר יציקות... לא על זה מדובר. זה ברור שצריך וחובה לקחת. אנחנו "העמכה ישראל" קוראים למלווה בניה "מפקח בניה". והשאלה אם למרות שיש מהנדס כולל פיקוח ולמרות שי קבלן כמו אוסטק שמיר שיש להם גם תיכנון וגם פיקוח,ומתחייבים בחוזה לתת אישור איכלוס לבית שהם בונים, צריך גם מלווה בניה נוסף מטעמך שינהל את אוסטק שמיר.

 

[צימעס]

יש לי חברה שקנתה בית מחברה של בניה קלה,

ובדיעבד אומרת שהיתה צריכה מפקח. במקרה שלה - החברה עושה רק את הבית, לא את המגרש (ביוב, חניה, פיתוח...).

 

[יעל 55]

ווואו הצלחתם ממש לבלבל אותי

בכל הויכוח הזה לא הבנתי ממש מה עדיף ומה יותר זול...

 

[mol3]

אל תתבלבלי - רק מפקח

תקשיבי לאנשי מקצוע, לא לכאלה שקראו משהו בעיתון יום טוב

 

[avi5199]

תשאלי את המהנדס\ארכיטקט שתיכנן לך את הבית.

חבל"ז ! בפורום הזה מלא אינטרסנטים, כאלה שלא מבינים על מה מדובר, וכאלה שעושים את עצמם. אני שילמתי למהנדס על "פיקוח על" והוא חותם לי על הניירת, גם לארכיטקט שילמתי עבור "פיקוח על" והוא מבקר מידי פעם באתר ובודק. לביצוע הבניה לקחתי מפקח בלבד(מה שבינא קורא מלווה בניה) ללא קבלן מפתח, את החומרים רכשתי דרך ספקי חומרים בתאום עם המפקח , את השלד בניתי עם קבלן שלד, את הטיח עם קבלן טיח, את הריצוף עם קבלן ריצוף, וכן הלאה , עם כל קבלן את חותמת הסכם ניפרד. את הקבלנים את בוחרת בעצמך בעזרת המפקח, או לבד. המפקח רק מתאם בניהם, בודק חשבוניות דואג להזמין את החומרים בזמן, ודואג להתקדמות הפרוייקט, ולדברים הקטנים כמו טרקטור , פינוי פסולת וכ"ד. אל תסמכי שהמפקח ימנע את כל הטעויות האפשריות, הוא לא יהיה כל היום באתר,ולא יבדוק כל סנטימטר. לכן חשוב לקחת קבלנים טובים ובעלי מקצוע טובים. (מפקח טוב יעזור לך לבחור אותם) אופציה שניה זה קבלן מפתח ,( וזה במקום המפקח). אני לא ממליץ! כי זה יקר יותר, וגם כיוון שאת משלמת מראש, תקועה איתו בחוזה מחייב, ומסכנת כסף במקרה שהוא פושט רגל וכ"ד.

 

[fireman]

אני מסכים עם הרעיון בגדול

אבל רוצה להעמיד אותך על מספר אי דיוקים. אף בונה לא חייב להעסיק מפקח. אין שום סיבה שמפקח יחתום על מסמכים שנמצאים באחריות של אדם אחר....אם המהנדס משה תכנן את השלד שמשה יחתום עליו ושמשה יעשה פיקוח תמורת עוד כמה מאות דולרים בניגוד לעשרות אלפי שקלים שכרו של המפקח. אין צורך בחתימת מפקח בשביל לקבל משכנתא - מניסיון אין צורך בחתימה של מפקח בשביל לקבל חלקים של המשכנתא - מניסיון אין צורך בחתימת מפקח בשביל לקבל טופס 4 - מניסיון אין צורך בטופס 4 בשביל לרשום את הנכס בטאבו - מניסיון. מי שלא מבין בבניה שיקח מפקח מטעמו בלי שום קשר לטיעונים שרשומים כאן, שיקח מפקח בשביל שיהיה מישהו שיודע את הסדר הנכון של העבודה, יודע לדרוש עבודה בסטנדרט מקצועי מסויים ויודע לנהל מו"מ עם אנשי המקצוע ומי מטעמם וכל זאת בכדי לדאוג לאינטרס האישי של הבונה.

 

[avi5199]

../images/Emo6.gif../images/Emo45.gif

 

[אטיוד5]

טופס 4 - תנאי לרישום בטאבו.

לא יודע מה אצלך בעיר. אצלי בכפר, סיימתי לבנות במסגרת חוזה פיתוח עם המינהל. כבר יש לי טופס 4. עכשיו בא שלב הרישום בטאבו. לצורך כך עלי לחתום קודם חוזה חכירה עם המינהל. המינהל דורש טופס 4 כתנאי לחתימת החוזה הזה.

 

[Z ליאור]

אתה טועה זו אדמת מינהל ולא טאבו יש הבדל.

 

[אטיוד5]

רישום בטאבו

יכול להתבצע, ואכן מתבצע, גם לגבי אדמות שאינן פרטיות אלא בחכירה לדורות. לא מדובר על נחלה אלא על משבצת צהובה.

 

[avi5199]

רישום בטאבו מבצעים לפני הבניה בכלל.

כאשר אתה רושם את המגרש בטאבו , אחרי בניה של וילה פרטית בודדת על מגרש שלך, אין שום צורך בעוד רישום, כי המגרש וכל מה שנמצא עליו רשום על שמך בטאבו. בבתים משותפים, יש רישום נוסף של הדירות וחלוקת הרכוש המשותף במשרד לבתים משותפים לייד הטאבו, זה כבר סיפור אחר, וגם לא חייבים לבצע רישום כזה, ואפשר לבצע במקומו חוזה שיתוף בין הדיירים, שתופס לגבי החוק בדיוק אותו דבר (בערך כמו נישואים בקפריסין). את חוזה השיתוף אפשר לבצע גם לפני הבניה. בקשר לאדמת מינהל, זה חוזה חכירה, כי האדמה לא שיכת לחוכר אלא למנהל, ואז יש כללים שקובע המינהל. אני לא מכיר אותם.

 

[fireman]

אז אנחנו המקרה של המנהל....

אנחנו "קנינו" את האדמה בחוזה חכירה מהמנהל לתקופה של 49 שנים. אחרי 7 שנים לערך כל הפרוייקט קיבל מכתבים שאפשר להגיע ולהסדיר את הרישום בטאבו....טופס 4 לא היה לי אז (לצורך העניין אין לי גם היום, רישום בטאבו יש גם יש....)

 

[fireman]

בהחלט לא

רישום בטאבו (מתי יתרחש אם בכלל) הוא החלטה של המנהל שלא קשורה למה שנמצא על השטח, בין אם זה שלד של מחסן, וילה או רב קומות. אנחנו רשמנו את הנכס שלנו בטאבו כמה חודשים אחרי שנכנסו לבית, לפני טופס 4 כמו עוד 342 בעלי מגרשים שרכשו את המגרשים במסגרת אותו מכרז, כולם באותו שבוע קיבלו מכתבים שאפשר להגיע לרשום את הנכסים בטאבו....כ7 שנים לאחר מסירת השטחים על חוזה חכירה עם המנהל חתמנו עוד לפני שראינו חצי טרקטור על השטח, לפני שבכלל התחילו את הפיתוח.

 

[אטיוד5]

אני מספר פה

על מה שקורה אצלנו בכפר, אז אין טעם לומר לי "לא". אולי בכל ישראל המצב שונה, לא יודע, מה שאני כן יודע זה שאצלנו זה כך ושאני נדרש להביא טופס 4 כדי לחתום עם המנהל על חוזה חכירה (לא פיתוח) ושהחתימה הזאת היא אחד התנאים לרישום בטאבו. לא רק זה, יש כאלו שטופס 4 שלהם איננו עדכני ודורשים מהם להוציא טופס 4 מחוּדש.

 

[צימעס]

לא לא לא

טופס 4 הוא תנאי לחיבור לחשמל. חוזה עם המנהל חותמים עוד לפני הבניה.

 

[אטיוד5]

גם אני יודע לכתוב "לא" מספר פעמים ../images/Emo13.gif

שימי לב - בממ"י יש חוזה פיתוח ויש חוזה חכירה - חוזים שונים. את חתמת ככל הנראה על חוזה פיתוח.

 

[fireman]

חוזה פיתוח עם המנהל?

ממתי מנהל מקרקעי ישראל הוא חברה מפתחת? אני קצת יודע מה אני אומר כי עבדתי לפני כמה שנים בממ"י באגף בנה ביתך. עם מנהל מקרקעי ישראל אתה לא חותם על שום חוזה פיתוח, כל הניירת עוברת דרך מנהל מקרקעי ישראל כי הכל נעשה באותה ה"נשימה" ואתה חותם גם מול פקיד מנהל מקרקעי ישראל (פיזית) אבל חוזה הפיתוח נחתם "מול" חברה מפתחת כלשהי (לא מול המנהל).....בין אם זו הרשות המקומית ובין אם זו חברה קבלנית כלשהי. מנהל מקרקעי ישראל לא מפתח שטחים, הוא יוצר קשר עם חברה מפתחת שמבצעת את הפיתוח של הפרוייקט כאשר עלויות הפיתוח נגבות מהרוכשים ומועברים ישירות לחברה המפתחת, מכאן גם ההפרדה בסכומים המשולמים. לא ייתכן שאתה בונה על אדמה שאין לך עליה זכויות כלשהן....זה לא שונה מפלישה לשטח שלא שייך לך. אין דבר כזה שאתה תבנה משהו על קרקע שהמנהל לא החתים אותך לגביה על חוזה חכירה\חכירה לדורות מנהל מקרקעי ישראל הוא אותו מנהל מקרקעי ישראל שפועל בכל מקום בארץ והכללים הם אותם כללים שנתמכים על חוק התכנון והבניה.... מנהל מקרקעי ישראל לא יכולים לתת לך קרקע תמורת לחיצת יד וחוזה פיתוח, חייב להיות חוזה כלשהו שמקנה לך זכויות בקרקע, חוזה פיתוח הוא לא אחד מהם... אני חושב שהבלבול הוא אצלך, תבדוק את עצמך.