OK
ומה התשואה האפשרית על הפרוייקטים למיניהם לדעתך? אני אומר שבגלל היעילות של השוק, פרוייקטים סטנדרטיים לא אמורים להניב תשואה פנומנלית בסופו של דבר על ההשקעה (פשוט בגלל שיגיעו חברות אחרות שימכרו בזול יותר. בתים כל אחד יכול לבנות). מחיר הקרקע יעלה, מחיר הבתים יירד, עלות הבניה תעלה, וכן הלאה. שולי רווח של 10-20 אחוז הם שוליים מקובלים וטובים בענף הבניה, וגם אם החברה מצליחה להרוויח 20 אחוז על הפרוייקט תוך שנתיים, מה שנותן לה קצת פחות מ-10 אחוז לשנה, ההפרש בין זה לבין הוצאות המימון הוא 2.5 אחוז, מה שאומר שאם החברה ממשיכה להשיג תשואות (שהן די פנומנליות תכל'ס) בפרוייקטים של 10 אחוז לשנה, כל שנה, כל הזמן, במשך 30 שנה, 2.5 * 20 (היוון) ייתן לך 50 אחוז, כלומר 45 מיליון השקל שגייסו שווים, נניח 22.5 מיליון. אם גם על ה-20 מיליון שיש לה הון עצמי היא מביאה אותה תשואה, כלומר 10 אחוז לשנה, 2 מיליון, אז בהיוון - הכפלה פי 20 נקבל 40 מיליון, סך הכל שווי חברה 20 + 40 + 22.5 = 82.5 מיליון. אבל - כאן הייתי אופטימי בצורה מטורפת והנחתי שהחברה מצליחה לספק תשואה עקבית של 20 אחוז על כל הפרוייקטים שלה, ושהפרוייקט מתחיל ונגמר תוך שנתיים. בקיצור, אם החברה תצליח מעל ומעבר למשוער ובניגוד לכל היגיון כלכלי (שאומר שיש הרבה שנים עם מיתון בנדל"ן) אולי יש לה סיכוי לתת פרמיה קטנה על המחיר שלה היום. אולי.