חוזה שכירות

[bob on fire]

חוזה שכירות

אהלן

 

[bob on fire]

חוזה שכירות

אהלן מישהו יודע אם (ואיפה) מצויין בחוק מענה לבעיה של קיבול ההצעה לפני שבעל הנכס והדייר נפגשו? לדוגמא שני מצבים, בהם בעל הדירה פרסם הצעה שעונה על כל הדרישות (יש רק את כתובת הדירה, מחיר וטלפון למענה), והדייר הפוטנציאלי התקשר וענה - כן! אני רוצה את הדירה. למעשה שניהם כרתו חוזה, השאלה אם במצבים הבאים אפשר לקחת צעד אחורה ולבטל את החוזה? 1) השניים נפגשים בדירה, ובאותו הרגע מתברר לבעל הדירה כי השוכר הוא רני סטלני. אדם שלפי המראה, ההתנהגות והדיבור הוא צרות מהלכות. 2) השניים נפגשים בדירה, והשוכר מגלה פתאום כי הדירה קטנה מדי, החלונות הן צוהר קטן בקיר, וכבלי הכביסה נמצאים ממש מתחת לשירותים של היונים. מה האפשרות העומדת בפני כל אחד מהם לבטל את החוזה? אני חשבתי בכיוון של חוסר תום-לב, פגם בחוזה - טעות והמועמד העיקרי - סע' 6 לחוק השכירות. על איזה מהכיוונים כדאי לי ללכת? יש אולי עוד סעיף המתאים למקרים? טנקס

 

[Jazz Jackrabbit]

על שום כיוון

בשתי הסיטואציות הנסיגה של כל אחד מהצדדים היא לגיטימית. בזה שהשוכר ענה "כן" טלפוני (או לא טלפוני) להצעת השכירות הוא לא התחייב לשכור אותה ובזה שהמשכיר אפשר לשוכר לראות את הנכס הוא לא הסכים אוטומטית להשכיר לו אותה.

 

[bob on fire]

עכשיו התלבלבתי

בתכל'ס, די ברור לי שגם אם אמרתי כן להצעה, ואחרי זה לא אהבתי את הדירה, אין שום גורם בעולם שיעצור אותי מלגור בה. אבל, אם אמרתי כן אז נכרת חוזה ובעל הדירה יכול להכריח (ע"י פניה לבימ"ש) אותי לעמוד בו. השאלה היא באיזה חוק או פס"ד ישנה זכות ההתנערות שציינת. להבדיל, נלך על עסקת רכב. אם אדם פרסם את אותה המודעה, אך במקום שכירות היא מדברת על מכירת רכב. ברגע שקונה פוטנציאלי עונה "כן", יש כאן חוזה. (או שלא?!?) איפה עובר הגבול הדק שבין קיבול טלפוני לבין אמירת "כן" בטלפון מבלי לקבל את ההצעה?

 

[flutter girl]

מדוע "למעשה השניים כרתו חוזה"?

מאיפה הנתון הזה מגיע? האם הם באמת כרתו חוזה? האם יש מסויימות וגמירות דעת, כאשר הנתונים היחידים שיש לדייר הפוטנציאלי זה מיקום הדירה? אין כאן עניין של התנערות. לדעתי בכלל אין קיבול, בסיטואציה הטלפונית המדוברת. או שחסרים פרטים חשובים בסיפור שלך, או שממש לא התגבש כאן חוזה.

 

[Jazz Jackrabbit]

אז זה לא לגמרי מדוייק...

אם אמרת כן (ולא עשית שום דבר מעבר לאמירה הזו כמו להעביר צ'קים ו/או לחתום על זכרון דברים) - אי אפשר לראות בכך התחייבות מצידך לשכור את הדירה. על אותו משקל, בעל הדירה לא מחוייב לשמור לך את הדירה ולא לא (שלילה כפולה.. טעות בעברית...) להראות אותה לאחרים (ואולי אף להשכיר להם אותה). מה ההגיון? עוד לא למדתי דיני חוזים אז אני לא יודע להסביר את זה מהבחינה המשפטית-דידקטית/לא דידקטית. אני כן יודע לומר לך, מנסיון אישי ולא אישי, שאפילו אם חתמת זכרון דברים - עדיין זה לא מחייב אף אחד מהצדדים (אלא אם כן יש בו פרטים מאוד ספציפיים). השאלה שעומדת בבסיס בחינת חוזה היא אחת: האם הצדדים הגיעו לכדי גמירות דעת וניסחו ביניהם הסכם אשר מחייב אותם או שמא כל ההתנהלות הזו היא רק שלב בדרך (משא ומתן, אם תרצה) לצורך הדוגמא, אם חתמת על זכרון דברים עם המשכיר ובו כתבת: "המשכיר מתחייב לשמור את הדירה עד ליום X והשוכר מתחייב לשכור את הדירה עד יום X" - זה עדיין לא מחייב. אל תתפוס אותי בפרטים הספציפיים (אולי אני טועה בהם), אבל חייבים להופיע בזכרון הדברים לפחות הפרטים הבאים: תאריך הכניסה לדירה, תקופת השכירות, שכר הדירה והפיצוי שכל אחד ישלם אם הוא יפר את ההסכם. היעדרות של אפילו אחד מהפרטים האלה - לא תיתן תוקף לזכרון הדברים. שוב, הרעיון הכללי שעומד מאחורי זה הוא הנסיון לבחון האם זכרון הדברים הוא שלב בדרך לכריתת חוזה או שהוא מהווה שלב במשא ומתן. במקרה הראשון - חייבים להופיע כל הפרטים הרלוונטיים לשכירת דירה, כאשר החתימה על החוזה הסופי היא פורמלית ותו לא. אם חסר, למשל, הפרט של שכר הדירה - תיאורטית, בעל הבית יוכל לומר לך: "אוקיי, התחייבת לשכור את הדירה. אני רוצה שתשלם 3000 ש"ח שכר דירה במקום 2000 שסיכמנו בע"פ". אם חסר, למשל, העניין של תקופת השכירות - בעל הדירה יוכל לומר לך "אני מסכים שתשכור את הדירה לשנה אחת, אבל אחריה אתה חייב להתפנות" (והרי נהוג לתת לשוכר אופציה לשנה נוספת) דרישות כאלו עשויות לטרפד את ההסכם. איפה עובר הגבול הדק שבין "קיבול" טלפוני לבין אמירת "כן" בטלפון מבלי לקבל את ההצעה? לא יודע לומר בדיוק (כאמור, כל הכתוב פה הוא מהנסיון שלי ולא משיעורי חוזים). אני כן יודע לתת לך דוגמא שאולי תמחיש את זה יותר: הגעת לחנות והתעניינת בפלייסטיישן. המוכר אמר לך: "שמע, זה עולה 1000 ש"ח". אתה: "יקר לי. אם תוריד ל-800 אני קונה". הוא הסכים להוריד ל-800, אבל אז החברה שלך החליטה שהיא לא רוצה שתקנו פלייסטיישן כי אז אתה תשחק כל היום בפרו-אבולושן. ברור לכל כי המוכר לא יכול לחייב אותך לקנות את הפלייסטיישן, למרות שאמרת שתעשה את זה. אז נכון, קניית מוצר לא כל כך דומה לחוזה שכירות, אבל הרעיון הוא אותו רעיון. החתימה בכתב מהווה ראיה (לא למדתי עדיין דיני ראיות) לכך שהסכמת לתנאי החוזה ושהם מקובלים עליך (וזאת - אם כל הפרטים היו ידועים ולא נתגלו בהמשך פרטים שהיו עשויים לגרום לך לסגת מהעסקה). עם זאת, נכון לומר שיש הרבה חוזים שלא דרושה להם חתימה פורמלית כדי להניח את קיומם (ובעצם - הסכמת שני הצדדים לקיומם). אני לא יודע לצייר לך את הקו שמפריד בין הכל. לגבי מכירת רכב - אותו דבר. אמרת כן למוכר פוטנציאלי? עדיין זה לא אומר שאתה מתחייב לרכוש את הרכב. גם בראיון עבודה זה מאוד דומה. עברת ראיון קבלה והסכמת להתחיל את העבודה? אם לא חתמת על חוזה, אתה (כנראה) יכול להרגיש חופשי להמשיך ולהתראיין למקומות נוספים. במאמר מוסגר אציין שיכול להיות שכן תחוייב אפילו אם הסכמת רק בעל פה, וזאת אם המוכר עשה פעולות כלשהן לטובתך שסביר שהוא לא היה עושה אלמלא היה מניח שבסוף הנכס יימכר (למשל - מישהו מוכר את הדירה שלו ולוקח משכנתא מהבנק כדי לקנות דירה חדשה כי הוא זקוק מהר לכסף). ואותו דבר לגבי הצד ההפוך - קונה שעשה פעולה מתוך ההנחה שנכרת חוזה: קונה דירה שסיכם בלחיצת יד עם מוכר, ובהתאם - הקונה לקח משכנתא לטובת קניית הדירה, שהמוכר בסוף סירב למכור (וזאת - אם המוכר ידע על כוונתו של הקונה לקחת משכנתא). אם הצלחת לעקוב עד פה, אז אני רק אציין שכל הפסקה הזו היא "במאמר מוסגר". למה בסוגריים? כי זו ההשערה שלי שיכול שיתברר כי היא לא נכונה. ולסיכום - יכול להיות שנבחנת בד"כ הדרך שבה מסכמים על רכישת מוצר/שרות כלשהו. בקניית דירה/שכירת דירה, למשל, נהוג לחתום על חוזה. הסכמה בע"פ, לדעתי, לא מהווה הסכמה בפועל לרכישת/שכירת הנכס אלא רק מהווה שלב במשא ומתן. קיים גם מושג שנקרא "הסכמה בהתנהגות" (אם זה המונח המדוייק), שאומר שחוזה יכול להיכרת לאו דווקא בע"פ אלא גם ע"י פעולות אקטיביות שנעשות - למשל: דודה שמעבירה לאחיין בכל שבוע 100 ש"ח, והוא 'מתרגל' לקבל את הכסף הזה ומכניס אותו לתוך מסגרת התקציב שלו. אחרי שנה כזו, מחליטה הדודה שהיא לא רוצה יותר לתת לך כסף, סתם כי לא מתחשק לה. אפשר שהיא תהיה מחוייבת בפיצוי (בכוונה אני מקצין, כדי להסביר את המונח הזה). ולסיכום של הסיכום - בוא נחכה לחבר'ה שיש מאחוריהם כבר כמה שנים של לימודי משפטים פה בפורום. אני הולך להמשיך ולהתעסק בענייני פסקת ההגבלה של חוקי היסוד...

 

[flutter girl]

ולסיכום של הסיכום של הסיכום

בתור מי שלא למד חוזים עדיין, דיברת יפה מאוד. אני מקנאה בך, הולך להיות לך נחמד בסמסטר ב'.

(אגב, אני לא חושבת שזה מדוייק ב100% אבל זה מדוייק בהחלט מספיק בשביל אדם שבכלל לא למד את זה!)