אפשר להציק לכם שוב??

[stormsurfer]

החישוב הוא פשוט

אם תוכלו לקבל דמי שכירות יותר גבוהים מגובה תשלום המשכנתה החודשי, הרי זו השקעה משתלמת.

 

[תמיד בליבי]

לא בטוחה שהבנתי..

זו דירה למגורים ולא להשקעה..

 

[stormsurfer]

לא משנה, ככה מחשבים שווי של דירה

אמרתי בקצרה את מה שהסביר מצויין sm7.

 

[אלי חיים]

זה בסדר, אף אחד לא הבין

תשמעי, מרוב השטויות שכותבים לך פה את עלולה לעשות טעות כלכלית גדולה. אני מציע לך להתייעץ עם מישהו מקצועי. לדעתי, אפילו פקיד משכנתאות בבנק למשכנתאות יוכל "לעשות לך קצת סדר", אבל כמובן שאת צריכה להיות מודעת לכך שהוא יהיה משוחד וישאף "לשווק" לך את הכדאיות של לקיחת משכנתא.

 

[stormsurfer]

אתה אומר שאני אומר שטויות?

אפילו פקיד בבנק משכנתאות יודע שאם השכירות מכסה את המשכנתא, משתלם לקנות את הדירה. מה זה הקטע שלך בלרדת על אנשים שאתה לא מבין?

 

[איש השקים]

ל stormsurfer

דבר ראשון אני בהחלט חושב שאין טעם לדבר בשפה כזו ובטח לא לכנות ב"שטויות" דברים שנכתבים כאן, גם אם לא מסכימים להם. ולענייננו, יש לי אליך שאלה לוגית: נניח שאדם נטל משכנתא שאיננה משתלמת כדבריך. נניח גם שהמשכנתא היא ל 10 שנים, ושדמי השכירות שהוא מקבל כל חודש הם x ואילו החזר המשכנתא החודשי הוא 1.5x , כלומר השכירות איננה מכסה את המשכנתא כל ועיקר. רגע לפני שהוא חותם על הניירת, הוא קורא את מה שרשמת כאן, ואז מבזיק במוחו רעיון מדליק: הוא מבקש לשנות את אורך חיי המשכנתא ל 20 שנה (במקום 10). ברגע זה ברור שההחזרים שלו קטנו משמעותית, אמנם לא קטנו פי 2 אבל בוודאי שבמקום 1.5x הוא ישלם כל חודש פחות מ x , והשכירות תכסה את המשכנתא. לפי שיטתך- פתאום קנית הדירה הופכת "משתלמת"!! איך זה יתכן? הרי שום דבר לא השתנה במישור הכלכלי שהפך את העסקה לטובה יותר. אם כבר ההיפך- משכנתא לזמן כפול היא נטל כלכלי כבד יותר ובחלק גדול מהמקרים תגרור גם דרישה לריבית גבוהה יותר, אז איך פתאום זה "משתלם"? ענין נוסף- כשאתה כותב כל הזמן "משתלם", למה אתה מתכוון? משתלם באיזה מובן? כמו שאני רואה את זה, כשאומרים משתלם הכוונה שזה טוב יותר מכל אלטרנטיבה אחרת. ולענייננו- אם יתברר שהכנסת הכסף שלי לחסכון לכל התקופה תניב יותר כסף (בסופו של דבר) מאשר קנית דירה, הרי שהקניה "איננה משתלמת" (ואגב זה המצב בחלק מהמקרים). נראה לי שפקיד הבנק התכוון ל"משתלם" מסוג אחר בכלל (כלומר שזה "משתלם" במובן ההוצאות החודשיות ובכך שבסוף תהיה ללקוח דירה משלו), האם יתכן שגם אתה התכוונת ל"משתלם" מהסוג הזה? חג שמח ואל תתרגז, זה דיון חשוב ומעניין וחבל להרוס אותו...

 

[stormsurfer]

משתלם

זה אם אפשר להרוויח מקניית הדירה יותר מאשר להרוויח אם שמים את הכסף שיצבור ריבית בבנק.

 

[איש השקים]

אם ככה

אם ככה כלל האצבע הזה פשוט לא נכון, מדהים שפקיד בנק למשכנתאות אמר לך אותו (או שיתכן שהוא התכוון ל"משתלם" מהסוג השני שהזכרתי בהודעה שלי). אפשר לתת המון דוגמאות מפריכות, נתתי דוגמה אחת בהודעה שלי ואלי חיים תיאר אחרת, ויש עוד הרבה.

 

[אלי חיים]

לא.

אני רק אומר שהדברים שאתה כותב חסרי כל בסיס. החישוב הכלכלי לגבי בדיקת הכדאיות של שכירות מול קנייה הוא יותר מורכב מכלל האצבע הפשטני שקבעת. אני אתן לך דוגמא פשוטה- נניח שאתה מתלבט בין לשכור דירה, כשהשכירות היא בסכום של 700$ לחודש או לקנות אותה תוך לקיחת משכנתה ל-10 שנים עם החזר חודשי של 5$ (זו לא טעות - אני מניח כאן שיש לך כמעט את כל הכסף הנדרש מהבית). אולי לך זה ברור שעדיף לך לקנות אותה אבל כלכלן יבדוק קודם אולי שווה לו לשים את הכסף בבנק, לקבל עליו ריבית, ועם הריבית לשלם את השכירות.

 

[stormsurfer]

אני מינימליסט

זה לא אומר שהדברים שאני אומר הם חסרי בסיס. בסך הכל התשובה שלי היתה תימצות למשפט את מה ש-sm7 כתב בהודעה "על רגל אחת".

 

[תמיד בליבי]

משהו שקראתי עכשיו ב- YNET..

מה דעתכם?? מזרחי - טפחות

 

[Nir Sagi Economist]

כעקרון...

חשוב שתביני שלבנק יש כל מיני חלופות למתן הלוואות. את ההכנסות של הבנק לרוב מחשבים כאחוז לשנה מסך ההלואה שניתנה ללקוח, ובהתאמה יהיה גם אחוז ריבית לשנה שאת תשלמי. בשיטה הזו, בכדי שהבנק יגיע לאחוז תשואה שהוא שואף אליו, שברוב המקרים יהיה קרוב מאוד לריבית שיקלית קבועה וחזויה לטווח ארוך, על כל שקל שהוא מוריד לך מהתשלום הראשון הוא יצטרך להוסיף את אותו שקל יחד עם הריבית על אותו שקל עד לתקופה שתשלמי אותו. בכתבה משלמים מעט בתחילת ההלוואה, ויותר בהמשך ההלוואה, לא חישבתי שת"פ להלוואה הזו, אבל לדעתי הוא יהיה גבוה מריבית שקלית קבועה שמוצעת ללקוח באותה תקופה, כי ההלוואה הזו יותר מסוכנת מבחינה התנהגותית של הלקוח, שלא מורגל לתשלום פרמננטי קבוע, לרוב, כאשר יש בידינו כסף אנו לא בהכרח חושבים על הוצאות עתידיות אלא רואים משהו כמו תמונת "סטילס" של המצב התזרימי שלנו ואז עלולה להפתיע אותנו הוצאה שלא התכוננו אליה מבעוד מועד. אגב,,,,(שאלה לכל המשתתפים בדיון) כמה מכם רכשו או מתכננים לרכוש דירה? מדוע העדפתם לרכוש? ומצד שני...מי שלא רכש...מדוע העדפתם לשכור? אני רוצה לחדד קצת את הדיון כי בסופו של דבר צריך לבחור בין שתי החלופות, לכן זו שאלה שהתשובה עליה צריכה להיות חד משמעית.(עבור פרט מסויים) תמיד בליבי, את מוזמנת לספק עוד מידע אודות הצעד המשמעותי שאת עומדת לבצע אם את רוצה להגיע לתשובה חד משמעית באשר לכדאיות הרכישה, חשוב לי שהעניין יהיה מוחשי כי זה לא רק תרגיל "על הנייר", זה פרוייקט אמיתי.

 

[תמיד בליבי]

איזה מידע נוסף?

זה אכן פרוייקט חיים ממש.. בעיקרון עדיין לא עשינו סבב בנקים, אז אין לי ממש הצעות.. אני חושבת שלתשובה חד משמעית לא נגיע לעולם.. כפי שנכתב כאן בשירשור.. יש המון גורמים ושיקולים ולא כולם כלכליים גרידא.. בכל מקרה - מסכימה שזה נושא חשוב וגם אני אשמח לשמוע שיקולים של אחרים להחלטה החשובה כל כך.. חג שמח לכולם וכל טוב..

 

[Nir Sagi Economist]

יתכן ולא נגיע לתשובה חד משמעית...

אך בהחלט תבצעו בסופו של דבר אחת מהחלופות, וכדאי שזו תהיה הבחירה המתאימה ביותר עבורכם. האם שקלתם חיפוש דירה לרכישה באיזור המרכז עם פוטנציאל לעליית מחיר בעתיד? (שבסבירות גבוהה מאוד מחירי הדירות לא ירדו במרכז, לעומת אילת שיש עוד מקום לירידות לטעמי)את הדירה תשכירו ובינתיים תשכרו דירה בעצמכם באילת, זו אופציה עבורכם? ההון שלכם יספיק לכך שהשכירות תכסה את המשכנתא במרכז הארץ? לדעתי אם הולכים על רכישה חשוב שיהיה סיכוי משמעותי באותו איזור לרווח הון, יש מקרים באיזור הדרום בעיקר, שזוגות קנו בתים במחירים שנראו סבירים לפני 4 שנים והיום הדירות שוות כ-20% פחות, והזוגות עדיין משלמים משכנתא על שווי דירה גבוה, דבר שמקשה מאוד כאשר רוצים\צריכים לעבור לבית גדול יותר (ויקר יותר).

 

[תמיד בליבי]

רעיון טוב.. אך לא נראה לי ישים..

אנחנו אילתים הרבה שנים ולא ממש מכירים את המרכז מה גם שיש לנו הון עצמי של 20 אלף דולר בלבד, שאנחנו רוצים להשתמש בחצי לרכישה וחצי לשמור כרשת ביטחון בפק"מ חודשי או משהו יחסית נזיל.. בנוסף, אנחנו מחפשים דירה בסך 85-95 אלף דולר גג! לא נראה לי שאלה המחירים במרכז.. אולי אני טועה, אבל שמעתי שיקר במרכז.. בכל מקרה, אני אחשוב על ההצעה שלך.. למישהו שמכיר ומתמצא במרכז זה יכול להיות נפלא..

 

[אחוול]

תשובה עיניינית

שלום לך דבר ראשון כמה הבהרות: מדוע מדובר מבשכנתא של 85000 דולר? קיימות היום דירות רבות באילת במחירים זולים יותר (כ60000 דולר) וגודלן עולה על דירת שני החדרים שאתם שוכרים מדובר על דירות 3 חדרים . דבר שני כאשר לוקחים משכנתא צריך לקחת בחשבון מספר פרמרטרים: התשלום החודשי-האם תוכלו לעמוד בו גם אם אחד מבין בני הזוג אינו עובד? הריבית -ניתן לעשות סקר בנקים יש הבדל ניכר בריביות האפ דירה גדולה בעלות משכנתא של 85K היא באמת מה שאתם צריכים? אולי תשקלו קניית דירה קטנה יותר אך במחיר יותר סביר שתוכלו לעמוד במשכנתא שלה. מקווה שעזרתי לך לפתח כמה כיווני חשיבה

 

[תמיד בליבי]

תודה.. שולחת מסר..

 

[אלבה]

כמה נקודות למחשבה

יש הרבה אי ודאות בחישוב לתקופה כ"כ ארוכה: מה יקרה לדולר? מה יקרה למכירי השכירות ולמחירי הדירות? מה יקרה למדד? מה יקרה לריבית המשכנתא? צריך לעשות כל מיני הנחות לגבי הפרמטרים האלה. אם עושים השוואה בין חלופות לתקופה מוגבלת, צריך לשאול את עצמך מה יקרה בסוף התקופה? האם אחרי 20 שנה מתים, או שמקבלים דירה בירושה, או שצריכים לקנות דירה? ואולי צריך לעשות חישוב לאופק אינסופי? נכון שתשלום שכ"ד נראה כמו זריקת כסף, אבל צריך להסתכל על זה כעל תשלום עבור מגורים, ממש כמו ועד בית וארנונה. גם דלק לאוטו הוא לא זריקת כסף, אלא תשלום עבור תחבורה... וכמו בכל בדיקת כדאיות, צריך להוון את הכל להיום, צריך להסתכל רק על הוצאות תזרימיות נמנעות, ולא לשכוח את כל העלויות האלטרנטיביות.

 

[תמיד בליבי]

נכון מאוד

אני מבינה שאתה בעד רכישת דירה..

 

[תמיד בליבי]

אפשר להציק לכם שוב??

אני נורא נורא מבולבלת.. התחלתי בזמנו את השירשור על משכנתא או שכירות.. נכון שיש המון שיקולים ובסך הכל כל אחד יעשה את ההחלטה שלו, אך, הייתי בשיעור היום בבוקר שעלה הנושא.. יצאתי מהשיעור ברגשות מעורבים.. רוב הכיתה חושבת כמוני, שכל עוד ההחזרים החודשיים לא עולים בהרבה או בכלל לא על שכר הדירה שמשלמים, כדאי לקנות, וכי חבל על הכסף שהולך לפח על שכירות וכו' וכו'.. המרצה היא היחידה שטענה שזה פשוט לא נכון, אבל לא ממש נתנה הסברים למה לא להתייחס לכסף שהולך על שכירות ככסף שהולך לפח.. איך אפשר בכלל להגיע תוך X שנים למצב בו קונים דירה כמעט במזומן או שחוסכים כ- 70% מערך הנכס? איך אפשר לחסוך לדירה כשמשלמים על שכירות כל חודש? מה דעתכם?