if you want to shoot, shoot (big data

[zaske]

if you want to shoot, shoot (big data

טוב, לא הבנתם כלום מהכותרת,
אבל אם יש עקרון שמנחה אותי, ודווקא בתור אחד שאוהב המון לבלבל במוח, זה שחוץ מלבלבל במוח צריך לעשות.

אז החלטתי לעזור לחבר קבוצה שלנו, בלי צחוק, אלא ברצינות.

Hadooper - קל לנחש בדעות שלך שאתה שמאלה מהמרכז, ואתה לא מרוצה מהממשלה הנוכחית, וגם שקלת הגירה. פייר אינאף, מי אני שאגיד לא? הרי אני בעצמי היגרתי.

אבל, אני מאמין בעשיה, אז הנה, אני זורק לך חתיכת עצם של קנגרו :
חבר שלי שהוא תותח (באמת תותח) בביג דאטא, נמצא בארץ בימים אלה.
הוא גר במלבורן ועובד בחברת יעוץ מעניינת שמסוגלת להביא אנשים על ויזת רילוקיישן די מהירה לאוסטרליה.
הוא כבר הביא אנשים מהארץ, כלומר - אני לא מבלבל במוח.
מה שכן, יש מצב שתאלץ להצפין קצת גיאוגרפית כדי לפגוש אותו (הוא בשבוע האחרון שלו בביקור, ויהיה צפונית אפילו לנתניה, עיר הולדתי).

אם אתה רציני , ולא רק מתלונן , אתה מוזמן לפנות אליי, ואני אקשר ביניכם.

 

[choo]

זה נועד למסרים פרטיים, לא לפורום.

 

[hadooper]

נכנסתי הנה עכשיו לראשונה אחרי תקופה די ארוכה ונתקלתי בהודעה הזו...
&nbsp
בגדול, אתה צודק, אני אכן לא מרוצה מהממשלה הנוכחית אבל חוק מיסוי דירה שלישית שאושר לאחרונה בקריאה שניה ושלישית, מביא אותי להמתין עוד חצי שנה עם כל ענייני ההגירה...

 

[vinney]

החוק הזה דווקא?

זה מסוג החוקים שלוקח שנים לגלות את ההשלכות האמיתיות שלהם.

 

[הפרבולה]

ואל תשכח שמחירי הדיור הולכים לרדת בעקבות הגברת

תנופת הבניה מעבר לקו הירוק. עכשיו שטראמפ יהיה נשיא אז לא יהיה יותר לנתניהו "הימני" תרוצים למה הוא מקפיא את הבניה בירושלים וגושי ההתישבות. אחרי שטראמפ יעביר את השגרירות לירושלים נתניהו לא יכול להצטייר פחות ציוני ממנו זה יראה די מגוחך.
&nbsp
&nbsp
מה שגורם למחירי הדיור להאמיר זה בעיקר מחירי הקרקע ושום תעלולים פיננסים לא יכולים להוסיף עוד קרקע , והוספת רבי קומות בגוש דן הצפוף ממילא זה לא פתרון , אלה רק הרחבת שטח המחיה של המדינה של המדינה הציונית.

 

[hadooper]

כל הנתונים מראים שמחירי הדיור החלו לנסוק מאז 2007, אז הנחית סטנלי פישר את הריבית לאפס, במסגרת המדיניות הכלכלית המוניטרית הכושלת שלו.
&nbsp
קצב הבניה וקצב גידול האוכלוסיה דווקא לא השתנו מאז באופן מהותי.
&nbsp
מה שכן השתנה הוא נהירת משקיעים לשוק, אבל ברגע שההשקעה בנדל"ן תהיה פחות כדאית מהשקעות אחרות, המחירים יצנחו...

 

[h a j b i]

זה לא מדוייק בנוגע לריבית

ראה בגרף המצורף.
כמו כן לפחות בשנה האחרונה אחוז המשקיעים ירד משמעותית אבל המחירים המשיכו לעלות. אם באמת כל העלייה זה בגלל עודף משקיעים היינו אמורים לראות ירידה בשכירות. מה שקרה בפועל שמחירי השכירות עלו גם באופן משמעותי, אמנם בדילי ביחס למחירי הדירות אבל עלו.

אם כבר נראה ירידות אני מעריך שהן יהיו מתונות ויתפרשו על שנים.

 

[selalerer]

אם יש משקיעים אז פחות לא-משקיעים קונים דירות ונשארים שוכרים.

זה מעלה את מחירי השכירות.

 

[הפרבולה]

אז מה עם קצב גידול האוכלוסיה לא גדל

העיקר שהוא עדין ערך חיובי די גדול . האולכוסיה גדלה אבל קצב הפשרת הקרקע לא גדל בהתאם - מדוע כי אין מספיק קרקע.
אז זה או לבנות יותר רבי קומות ו\או להרוס מעט שטחים ירוקים או לשלוח אנשים לגור רחוק מהמרכז בנגב ( שגם הוא מלא בהתנחלויות נפשעות של בדואים , מחנות צבא, ואתרי פסולת ), או בגליל ולהרוס שמורות טבע ( רק הגולן עוד מהווה אלטרנטיבה שפויה).
&nbsp
כל התעלולים הפיננסים של הורדת \העלאת ריבית מס כזה או אחר לא יכולים להוסיף אפילו דונם אחד של קרקע.

 

[vinney]

אתה תגלה מהר מאוד שטראמפ הוא קשקשן

היחיד שהוא דואג לו הוא דונלד טראמפ. היחידים בעצם, כי גם לבן שלו קוראים דונלד טראמפ

.
&nbsp
האמריקאים מטומטמים, אבל לא נורא - אלה שבחרו בו יהיו אלה שישלמו את המחיר הכבד ביותר. אני בינתיים מתכונן לקנות את הבתים שלהם, כמו שקניתי אחרי שהנשיא הרפובליקני הקודם דאג לי.
&nbsp
אם אתה בונה על מדיניות טראמפ שתמשיך אחרי שיעזוב את תפקידו (שאתפלא אם יקח אפילו 4 שנים עד שזה יקרה), צפויה לך הפתעה מרה. לא שזה מפריע לי במיוחד

 

[h a j b i]

אם החוק המטופש הזה זה מה שמחזיק אותך

לא הייתי מחכה...

 

[tal1551]

חוק מעולה שפוגע בול בנקודה

המחירים הכפילו את עצמם ב8 השנים האחרונות עקב הריבית האפסית שהובילה להתנפלות של משקיעים על הדירות. יש כיום 112 אלף דירות בבנייה פעילה שזה שיא כל הזמנים (והיו לנו תקופת עם גידול אוכלוסייה יותר מאסיבי מהיום) ועוד 30 אלף דירות מוכנות אצל קבלנים. הבעיה האמיתית היא לא בקצב הבנייה או בקצב גידול האוכלוסייה אלה בביקוש המלאכותי שהמשקיעים גורמים לו.

אתר שמסביר הכל: https://nadlanfacts.wordpress.com/

 

[h a j b i]

אתה סתם חוזר על מנטרות כמו תוכי

ראה הודעתי הראשונה.
&nbsp
אחוז המשקיעים ירד משמעותית, המחירים המשיכו לעלות.
&nbsp
כמות הדירות המוכנות או בבניה הוא נתון שבפני עצמו אין לו משמעות אלא למספר חודשי ההיצע (הכמות חלקי קצת המכירה החודשי) והנתון הזה לא בדיוק בשיא.
&nbsp
אם כל הביקוש זה בגלל משקיעים, אז למה גובה השכירות לא צונח? להפך, לקחו כמה שנים אבל השכירות עלתה בחדות, אמנם לא כמו מחירי הדירות אבל באופן משמעותי.
&nbsp
אפילו האוצר מעריך לפי כמות המס שהוא הולך לגבות שלא הרבה ימכרו את הדירות עקב החוק ובכלל שאין הרבה דירות כאלה (10 אחוז משוק הדירות לשכירות מה שאומר כמה אחוזים בודדים מכלל הדירות). אני גם מעריך שהרוב יבחרו לא למכור, לספוג את המס שנה שנתיים מתוך הנחה שכחלון יעוף והחוק יבוטל. מאחר וכנראה לא תהיה ירידת מחירים יש סיכוי טוב שזה אכן מה שיקרה.

 

[tal1551]

כמה הנחות שגויות

אין קשר בין כך שהמשקיעים קונים את הדירות לבין מחירי השכירות, אמנם יש יותר דירות להשכרה אבל יש גם יותר מחוסרי דיור. נניח שמחר המשקיעים מוכרים 50 אלף דירות למחוסרי דיור, אז יש 50 אלף דירות פחות בשוק השכירות אבל גם 50 אלף פחות משכירים.
&nbsp
אני קראתי שהם מעריכים שימכרו 15-20 אלף דירות, שזה מאוד מאוד משמעותי כשכיום ההערכה היא שיש כ60 אלף דירות למכירה ביד 2 (חלק גדול ממה שמופיע לא אמיתי, וגם אם זה יותר מ60 אלף עדיין 15-20 אלף זו כמות מאוד מאוד משמעותית והגדלה משמעותית של ההיצע). בנוסף, החוק מונע מבעלי 2 דירות קניית דירה שלישית ומוריד ביקוש של משקיעים.
&nbsp
אתה מדבר על העלייה של מחירי הדיור השנה, אבל מה שאתה שוכח לציין שיש ירידה משמעותית בכמות העסקאות. יש מעטים שמוכנים לקנות במחירים האלה, ולבסוף המוכרים יצטרכו להתפשר.
&nbsp
ההנחה שכחלון יעוף והחוק מבוטל נובעת מהדעה שלך שהמחירים לא ירדו אבל אל תשכח שיש עוד שנתיים וחצי לבחירות הבאות והדברים בהחלט יכולים להשתנות.

 

[h a j b i]

זה לא עובד ככה

זה לא באמת אחד לאחד. חלק גדול מהדירות להשכרה הן לשותפים ככה שירדה דירה אחת וקיבלת 2-3 מחוסרי דיור שכיבכול אמורים לקנות 2-3 דירות מה שלא יקרה הם פשוט ימשיכו לשכור אבל ביותר כסף. חלק לא יוכלו להרשות לעצמם ופשוט יצטופפו על יותר שותפים, יגורו בדירות במצב רע יותר או יחזרו להורים.
&nbsp
יכול להיות שימכרו דירות אבל מעריך שרובן לא יהיו באזורי הביקוש ככה שבמקומות שהמחירים גבוהים באמת המחיר עשוי שלא לרדת. סתם לפרופורציה, ב - 2015 היו 120,000 עסקאות בשנה ולדעתי כמה אלפים יבחרו באמת למכור .כלומר יפרסמו במחיר ריאלי ויתאמצו למכור.
&nbsp
ירידה בכמות העסקאות לא בהכרח מבשרת טובות. למעשה בפני עצמו זה לא אומר כלום.
&nbsp
ההנחה הזו היא לדעתי תהיה ההנחה בשוק והתוצאות בהתאם. כמובן שזה ניחוש, כולם מנחשים בסופו של דבר מלבד כמה ליצנים שכבר 5 שנים מבטיחים קריסת מחירים, בסוף יקבלו ירידה מינורית במקרה טוב שתתפרש על כמה שנים

&nbsp
הימור שלי? נכון לעכשיו, יציבות מחירים ב- 2017 (עד 2-3 אחוז לאחד הכיוונים), מדד המחירים לצרכן עדיין לא יגיע ליד (לפחות 1%) ולכן גם ריבית בנק ישראל לא תעבור את החצי אחוז.
&nbsp
כמובן זה ניחוש, לו הייתי יודע בוודאות דברים כאלה כבר הייתי מליארדר. מחר יכול לקרות אירוע שישנה הכל אבל זה ממש לא יהיה המס המטופש של כחלון.

 

[tal1551]

לא מאמין שהריבית פה תעלה בכלל ב2017

מקווה שתעלה ב2018

 

[h a j b i]

או שכן או שלא

2 העלאות שכר המינימום הצפויות ב- 2017 עשויות להחזיר את המדד להיות חיובי ואם תהיה העלאת ריבית נוספת בארה"ב יכול להיות שגם פה יעזו. אני לא אתפלא אם זה יסתיים בעליה ל - 0.25 אחוז מה שלא ישפיע יותר מידי (מלבד תזוזות בבורסה \ אג"ח ממשלתיות של כמה ימים).

 

[user32]

הגיים ברייקר יהיה בניה מאסיבית

עד שזה לא יקרה המחירים כנראה ימשיכו לדשדש כמו שתיארת. אולי יעלו קצת, אולי יירדו.
אינני יודע אם יצליחו להתגבר על המחסור פה ועד כמה. נראה שזה פשוט בירוקרטי מדי ויש כל כך הרבה חסמים, חלקם מוצדקים שזה נהיה קשה. בשנות ה90 אריק שרון כשר השיכון הכשיר במהירות אתרי קרוואנים ובניה מהירה והציל את השוק מקריסה. זה גם הביא להוזלה גדולה שהחזיקה מעמד עשור. לא בטוח שאפשר לחזור על התרגיל הזה היום.
שטחי יו"ש הסמוכים לאיזורי הביקוש הם פתרון מצויין לדעתי. אני באמת מקווה שאם יגיעו להסכמה כלשהי עם הממשל האמריקאי החדש ויבנו בגושים ובמערב השומרון בכלל זה יפתור חלק גדול מהמצוקה. זאת הממשלה הכי ימנית שהיתה פה מאז יצחק שמיר וממשל אמריקאי כנראה הכי אוהד מאז בוש הבן ואולי מאז ומעולם. בנוסף, המזרח התיכון הבוער די הוציא את החשק להתעסק עם תהליך "שלום" כלשהו וזה יכול אולי להביא לסבב ב' של תנופת בניה כמו שהיה בשנות ה80-90 כשהוקמו היישובים ביהודה ושומרון. כנראה שאת התשובה לכך נגלה די מהר.

 

[h a j b i]

לא חייבים את יו"ש בשביל זה

למרות שזה כמובן לא יזיק.
&nbsp
קרקעות לא באמת חסר ואיפה שחסר (וגם איפה שלא) יש פרויקטים של התחדשות עירונית בהיקפים גדולים.
&nbsp
רק צריך מישהו שיודע להזיז ובלי ביוקרטיה. את הסיפורים על שרון אני מניח שהרבה מכירים (טס עם מסוקים מעל קרקעות ומתקשר בזמן אמת לשאול למה לא בונים, מגיע לביקורי פתע באתרים פעילים ושואל למה לא עובדים וכו). וכן, זה עבד. הכי משעשע על רקע קריסת המרפסות של גינדי וים ליקויי הבניה שהטיעון נגדו היה בעיקר איכות הבניה

&nbsp
תוכניות תקועות בוודאות? מוציאים חוזר ששום תוכנית לא מחכה לאישור יותר מ - X ושיש לכל ראשי הועדות Y זמן לטפל בתוכניות הקיימות שמחכות יותר מ - X. מי שלא יכול לעמוד בעומס יחפש לו עבודה חדשה.
&nbsp
הועדות פוסלות תוכניות? ראש ועדה והדועה שלו תפסול יותר מ - Z תוכניות יגיע לשימוע במשרד השיכון שבוא יצטרך לנמק את הפסילות ואיך הוא מתכנן להקטין את כמות התוכניות שלא מאושרות.
&nbsp
מוגשות יותר מידי התנגדויות שתוקעות תוכניות? אין בעיה. אחרי שהתנגדויות נדחות תובעים את המתנגדים הסדרתיים בעלי ההתנגדויות הקנטרניות.
&nbsp
כשרוצים להזיז ומהר הכל נהייה פשוט, בלי ותמ"ל וכל מיני תוכניות מטופשות אחרות שלא יוצא מהן כלום בסוף.

 

[user32]

לכל דבר יש מחיר

אנשים גם צריכים לגור בדירות האלה. אי אפשר לגור בדירה אם אין כביש גישה נורמלי, גני ילדים, בתי ספר, שלא לדבר על תשתיות מים, ביוב, וכו'. ליצור שכונות סלאמס ושכונות גהינום לא ישרת אף אחד.

אני בטוח שאפשר לייעל את התהליכים אבל לא הכל פתיר ולא הכל אפשר לפתור במהירות. גם שרון יצר אתרי קרוואנים גרועים שלקח עשרות שנים לשקם ולשכן מחדש. כנ"ל לגבי השיכונים של שנות ה60 הידועות לשמצה.

יש קרקעות אבל הן הולכות ומצטמצמות. בהרבה איזורים כבר בונים, באחרים יש בעיות של בעלות ובעיות חוקיות שקשה מאוד לפתור. יש זיהומי קרקע (תרצה זוגות צעירים שגרים על אתר מסרטן?), ויש עניין של תשתיות ובעיקר כבישים שקשה לבנות באיזורים צפופים לעומת איזורים לא מיושבים.
אפשר בלי יו"ש אבל לעניות דעתי יש שם עתודות קרקע באיכות ובכמות שאין באף מקום אחר באיזור. אם תהיה חקיקה שתסדיר את מעמד שטחי C כפי שיותר ויותר אנשים מציעים לאחרונה, זה יכול להיות פתרון טוב.