שיווק פרוייקטים בארהב למשקיעים

[yonir10]

שיווק פרוייקטים בארהב למשקיעים

שלום לכל חברי הפורום,
אני יזם המתעסק הנדלן במישיגן כבר מספר שנים. ברשותי פורטפוליו נכסים גדול מאוד.
אני מעוניין בשיתוף פעולה עם חברה/עצמאים שירצו לשווק את הפרוייקטים שלי למשקיעים ישראלים.
כל הנכסים שלי משופצים ועברו שיפוץ כללי.
מחירי הנכסים נעים במחירים 50-80K.
הנכסים מניבים בין 10-11 אחוז נטו (NOI)
כל הנכסים נמכרים במחיר שוק!!
אשמח לשמוע האם מישהו מעוניין לשווק את הפרוייקטים שלי או שמכיר מישהו שאוכל לשתף איתו פעולה בעניין.
לכל שאלה ועזרה בתחומי הנדלן בארצות הברית ועיסקאות אשמח תמיד לעזור בכל מה שאוכל (-:
תודה רבה
יונתן
[email protected]
0525202007

 

[aeonf]

שאלה כנה

הנכסים במישיגן ואתה מוכר אותם במחירי שוק, למה לא לשווק אותם לקונים במישיגן? למה אתה צריך קונים בצד השני של הגלובוס?
הרי לא אמורה להיות לך בעיה למכור נכסים לפי שווי שוק, נכון?
אני שואל בכנות, לא בהתרסה חלילה.
&nbsp

 

[yonir10]

תודה על השאלה

תשובה כנה, אני בהחלט מוכר נכסים במישיגן עצמה.
אך יחד עם זאת ברשותי עשרות רבות של נכסים וקצב המכירה הוא יותר איטי לבעלי בתים מאשר למשקיעים.
לכן אני מחפש גם דרך לשווק את המוצר שלי למשקיעים בישראל על מנת שיוכלו להנות מאלטרנטיבה טובה להשקעה לכסף שלהם מאשר אפיקים אחרים.
בנוסף, אני מאוד מאמין במוצר ולכן מעוניין להוציא אותו לשיווק בישראל.
שאלה לי אלייך, לפי מה שאתה אומר, כל החברות שמשווקות נכסים להשקעה מחוץ לישראל מחירי הנכסים אינם נמכרים במחיר שוק?
תודה רבה
אשמח לשמוע ולענות על שאלות נוספות.

 

[yonir10]

אשמח לתגובתך..

דרך אגב הדיון פתוח לכולם..

 

[1ניר בבגני]

בגלל ניגוד אינטרסים

ברמה העובדתית, כאשר אתה מוכר נכס למשקיע ישראלי יש לך אינטרס למכור במחיר הגבוה ביותר.
זה נקרא ניגוד אינטרסים של מוכר וקונה.
ככה לא משיגים עסקאות נדלן הזדמנותיות באמת.

אני מסייג כמובן שיכול להיות שאתה אמין ומוכר במחיר הוגן. הבעיה היא לא אישית אלא עקרונית.

בשביל השקיפות המלאה והגילוי הנאות אני מלווה משקיעי נדל"ן לביצוע השקעות ישירות בארה"ב Nadlanir. כלומר אני לא מוכר הנכס, אלא מאתרים הזדמנות, משפצים ומשכירים. הסיבה שאני עובד ככה כי אני מאמין שבמכלול היתרונות והחסרונות זו דרך יותר טובה ונכונה לעשות את הדברים.

 

[yonir10]

מסכים, אך דברייך אינם מדוייקים כל עניין צריך להיות לגופו

ברמה העובדתית גם משקיע שיקנה נדלן ממוכר אמריקאי לצורך העניין יהיו הניגודים של מוכר וקונה. המוכר ירצה למכור כמה שיותר גבוה והקונה ירצה לקנות בכמה שיותר נמוך.
&nbsp
אני מעדיף למכור נכס שאני מצאתי בהזדמנות ושיפצתי אותו בעצמי ולא נכס שאני לא יודע מה מסתתר בו.
במהלך החודשים לאחר איכלוס הנכס בדקתי תוך כדי תנועה, אם נשארו דברים שצריך לסדר בנכס דבר שיכול לקרות לאחר שיפוץ, לפעמים יש דברים שמתגלים רק כאשר נכס מאוכלס.
בחרתי את הדיירים שגרים בו באופן אישי, לא קיבלתי נכס עם דיירים שאני לא מכיר.
לגבי מחיר שוק כל משקיע יכול לבדוק את מחירי השוק בעידן האינטרנט הכל פתוח, נגיש ומהיר לכולם. בידיוק כמו שיהיה אפשר לבדוק מחירי שוק מעסקאות תיווך.
&nbsp
ברמה העקרונית, מי שמלווה ( ואנו בהחלט לא מדברים באופן אישי אלא דנים בסוגיה מעניינת) גם המלווה לעסקאת נדלן יכול להיות מצב של חוסר שקיפות ואמינות בידיוק כמו בכל עסקאת רכישת נכס. גם המלווה יכול לעשות הסדרים עם המוכר ולא למכור במחירי שוק, לגבות עמלות על השיפוץ, לדעת את חסרונות השוק שהמשקיע לא יודע.
&nbsp
עניין חוסר שקיפות אינו קשור לאופן העסקה אלא לאדם שאיתו אתה מצבע את העסקה.
&nbsp
אני מרגיש הרבה יותר בטוח לספק ללקוח עסקה שאני התנסתי בה בעצמי ובדקתי אותה על "בשרי" מאשר עסקה מהשוק.
אבל שוב, יכול להיות שיהיה אדם שיביא עסקאות משלו וימכור בנוכלות ויכול להיות מלווה/ מתווך שימכור ביושרה ולהיפך.
מה שחשוב הוא האדם איתו אתה עושה אותו עסקים.
&nbsp
אשמח לתגובתך
&nbsp

 

[פוקסי הצלם]

שאלה תיאורטית ליריב

נניח שקנית נכס, שיפצת אותו, איכלסת, ונפלת (הקבלן דפק אותך, הדייר עשה נזקים, היה גל פשיעה באיזור, הצפה במרתף, לא משנה).
מה תעשה? לא תמכור? תנסה למכור אותו לבא בתור בפחות?

 

[yonir10]

שאלה טובה

לפני כל נכס שאמכור, אסביר בידיוק את מצב הנכס ומה עומד אחריו.
בלי קשר, נכסים כאלה לא מתאימים למשקיעים ישראלים שמחפשים נכסים יציבים עם וכמה שקט וכמה שפחות התעסקות בשוטף.
לכן במידה ויהיו לי כאלה נכסים במידה וארצה למכור מראש קהל היעד לא יהיה משקיעים ישראלים.
נכסים כאלה כמו שאתה מדבר עליהם מתאימים יותר ליזמי נדלן ולא משקיעים שיכולים להשביח והם מבינים באזור מסויים. שם הרווח שלהם.
&nbsp
אני אישית משקיע בכספי האישיים גם בעיר דטרויט. אך לא אציע לאף משקיע ישראלי שהוא משקיע בלבד להשקיע את כספיו בדטרויט
&nbsp

 

[CityR סיטיאר]

10-11% NOI לא יכול להיות יציב ושקט

אתה אומר דבר והיפוכו.

בשוק של היום, איזורים שה-NOI בהם הוא מעל 6-7% הם כבר אזורים קשים.
איפה שמוכרים נכס מושכר ב-50-80 אלף דולר לא יכול להיות אזור טוב.
תשואה של 10-11% זה אזור הכי קשה שיש.
זה עוד לפני מינוף.
לכאורה, אמריקאי שיכול לקבל שם משכנתא של 75% בריבית של פחות מ-4% יעשה שם תשואה של סביב ה-30%.
יש מספיק אמריקאים שיקפצו על הצעה כזו. הסיבה שהם לא קופצים על זה היא כי פיות וחדי קרן בעולם. כל מי שיש לו טיפה היכרות עם השוק יודע שזה טוב מכדי להיות אמיתי.

 

[yonir10]

CityR - שלום רב

האם את מכירים את כל השווקים בארהב כדי לדעת האם כל שוק הוא יציב או לא ולתת את דעתכם בביטחון שכזה?
&nbsp
אני מזמין אותכם להגיע אלי למישיגן ולהסתובב איתי בשטח, לראות את הערים בהם אני משקיע, את השוכרים וכמובן את המספרים. הטיסה והמלון עלי...
אזור הכי קשה? יש אנשים שמשקיעים בקליבלנד, רוצסטר ולא מעט. מישהו ממכם היה פעם ברוצ'סטר?
&nbsp
בכלל אני לא מבין את הדעה שלכם על השוק והפעילות שלי אבל אתם חברה מסחרית וזה חלק מפעילות המיתוג שלכם וזה בסדר. העיקר שתצאו טוב.
&nbsp
ואכן כן אמריקאי שיכו לקחת משכנתא יכול לעשות באזורים אלו סביב ה25% תשואה על ההון.
לא מאמינים? כבר הזמנתי אותכם אלי. ואם אתם עדין מתלבטים אז שוב אזכיר שהטיסה והמלון עבורכם על חשבוני.

 

[פוקסי הצלם]

לך לדוג בלייק משיגן. לא פה

נמאס כבר מכל אלה שמשחקים אותה כאילו הם גילו שוק שלא כל העולם ואישתו חשופים אליו. אתה לא כריסטופר קולומבוס. יש מיליוני אנשים במישיגן והם לא קונים ממך.
יש עשרות מיליוני פנסיונרים אמריקאים שמקבלים קופונים של אחוזים בודדים על הפנסיה שלהם. הם יכולים לקבל אצלך 25% (יותר כמו 30% לפי הנתונים שלך) ולא באים אליך? למה שלא תלך אליהם?

*אתה באמת מאמין שסיטיאר הגיבה לך? יש כאן מישהו שאוססיבי אליהם ברמות קשות

 

[yonir10]

אני לא מבין כל כך למה להגיב ברמה כזו.

אך זוהי זכותך.
אני מכבד אותך ואת הפורום בו אני כותב אז תרשה לי לא להגיב.

 

[aeonf]

תגובתי

כתבת:
"קצב המכירה הוא יותר איטי לבעלי בתים מאשר למשקיעים"
האם במישיגן אין משקיעים? מה עם שאר ארה"ב? הריבית סביב ה0 היום ואמריקאים מחפשים תשואות בכל מקום שרק אפשר, תראה את הבורסה שם שהגיע לגבהים מבהילים. אתה מציע לרכוש נכס בתשואה דו ספרתית, אלו תשואות שמאד מאד קשה למצוא היום ללא סיכון גבוה מאד, אין אמריקאים שירצו מציאה שכזו?
יש כמה מאות מיליוני אמריקאים, למה צריך לשווק לישראלים?
&nbsp
"בנוסף, אני מאוד מאמין במוצר ולכן מעוניין להוציא אותו לשיווק בישראל."
עוד הפעם איני מבין מה הקשר בין מכירת בית לבין "אמונה במוצר" הכוונה שאתה מאמין בטיב הבית שאתה מוכר? האם משנה לך אם הדולרים שאתה תקבל בסופו של יום יגיעו מישראלי, מאמריקאי או מסיני?
&nbsp
"שאלה לי אלייך, לפי מה שאתה אומר, כל החברות שמשווקות נכסים להשקעה מחוץ לישראל מחירי הנכסים אינם נמכרים במחיר שוק?"
דעתי על הישראלים שמשווקים נכסים לישראלים אחרים כלל לא רלוונטית, אני מדבר עליך.
&nbsp
ועוד שאלה:
הנכסים שלך לפי דבריך נותנים תשואה של 10%-11%
למה לא לקחת מימון בריבית נמוכה כמו שיש היום ולקבל תשואה של 20%+ על ההון? למה בכלל למכור נכס כזה?
&nbsp

 

[רון פו]

לבדוק בעצמך

השורה התחתונה האחריות היא שלי כי אני משקיע ושם כסף
צריך לבדוק מי אנשים שעובדים איתם וצריך גם לדעת איך לבדוק את ההשקעה בעצמך

 

[yonir10]

בהחלט

צריך לבדוק טוב את העסקה עצמה ויחד עם זאת את האנשים שאיתם אתה מבצע את העסקה!

 

[yonir10]

תגובה aeonf

אני מבין שהפכת את זה לאישי, לא מבין למה אבל בסדר.
מה זה משנה לך למי אני מחליט למכור?
מבחינתי אני מזהה שיש צורך לעסקה פיננסית כזאת בארץ בהתאם לאלטרנטיבות בשוק במקומי ואני מחליט להציע אותה בישראל.
זה אומר שהמוצר לי לא טוב?
זה משנה לך מהיכן אקבל את התשלום?
דעתך לא רלוונטית זה נכון, אבל שאלתי אותך שאלה, אם אין ברצונך לענות זה בסדר.
ולדאלתך למה לא לקחת מימון מקומי, אני יזם, לא משקיע.
אין בכוונתי ראייה להתפרנס מהכנסה פאסיבית. לכן, אם ארצה להתקדם בחיים אצטרך גם לממש.
&nbsp
&nbsp
אם אתה רוצה להפוך את זה לאישי ביננו חבל לי, אך אפשרי אם זאת בחירתך.
נוכל לדבר על איך אתה מלווה את המשקיעים שלך, מה הידע שלך בשוק בו אתה מלווה.
מה הניסיון שלך בהשקעות באמריקה, האם התנסת פעם בלפנות דייר סרבן. האם יש לך ניסיון אישי עם חברת הניהול אליה אתה מפנה בתור מלווה/ מתווך?
ועוד לא מעט דברים.
ואז הקוראים יחליטו איזה סוג של עסקה הם רואים לנכון לעשות.
&nbsp
אשמח לענות לעוד שאלות.