מכתב האישור העקרוני אינו התחייבות חד משמעית של הבנק, כיוון
שהוא נעשה לפני שהבנק יודע מהו הנכס, וביצע עליו שמאות. הסיכוי שלא תקבלו משכנתא נמוך, אבל אם לא תקבלו, או תקבלו פחות ממה שקיוויתפ תפסידו את הפקדון, ואולי אף תהיו בסיכון של תביעה נגדכם מצד המוכר.
כדי להקטין את הסיכון, יש להתחיל בעבודה מול הבנק לפני שמתחילים לצאת לחפש נכסים, מראים לבנק את כל המסמכים כאילו אתם ממש מבקשים משכנתא: תלושי משכורת, דוחות מס, טופס של NET WORTH שלכם וכדומה.
אם מדובר ברכישת נכס ראשון למגורי המשפחה, ועברתם מול הבנק את השיחה על ה LTV ואתם מבקשים 80% משכנתא או פחות, ושוחחתם עם הבנק על נושא כושר ההחזר, וההחזר המבוקש הוא 25%-30 מההכנסה אתם בהחלט יכולים די להסתמך על המכתב, ולהגיש הצעת רכש שאינה מותנית באישור סופי של הבנק בתנאי שמדובר בנכס "משעמם": בית רגיל, בתוך שכונה, שאין לא הסטוריה שלילית, והמחיר שאתם מוכנים לשלם אינו כבוה משמעותית ממחיר של בתים זהים שנמכרו לאחרונה. (אחרת השמאי יעריך את הבית בשווי נמוך יותר ממה שאתם משלמים וייאשרו לכם 80% משמאות ולא 80% מהעסקה, ואת צריכים להיות בטוחים שיש לכם מספיק מזומן לשלם את ההפרש.
אם אתם הולכים ל BID, לפעמים אין ברירה אלא לתת הצעה ללא תנאים כלל, או מותנית ל 48 שעות בלבד לבדיקה של בודק מוסמך. אתם חייבים לוודא שיש לכם מספיק כסף למקרה שהבנק ייאשר 80% משווי מופחת, ואתם חייבים לוודא שסוכן הנדל"ן שלכם העריך נכון את שווי הנכס ובחר בנכסי השוואה מתאימים. בסופו של דבר הבעיה הכספית תהייה שלכם וחשוב לעבוד עם סוכן מנוסה וישר, שיעדיף להפיל עסקה בלתי מותנית במחיר שנראה לו שלאיאושר על ידי השמאי אם הוא לא בטוח ביכולת לממן מאשר להכניס אותכם לצרות.
יש מעט סוכנים שיהיו אמיצים מספיק כדי לאכזב אותכם על ידי הפסד בתחרות על הביד, ולא להכניס אותכם לסרט של בית שנקנה במחיר גבוה מדי ושהשווי לא יאושר בידי השמאי.
לסיכום שתי תובנות:
1. יש להקפיד מאד לבחור סוכן ישר, חרוץ, שמוכן להפסיד בביד כדי לשמור עליכם ולא סוכן רברבן ומתלהם, שיציג בטחון עצמי מזוייף.
2. יש להגיש הצעה רק אם יש לכם יכולת לממן במקרה הגרוע (והנדיר) עד 35% משווי הנכס לפי מחיריםשל נכסים ברי השוואה, למקרה שהשמאי יגיע לשווי נמוך ממה שאתם מסכימים לשלם על הנכס. וגם זה רק אחרי שהבנקאי שלכם הביע בטחון מסויים אחרי שהראיתם לו את הליסטינג והקומפיריסונס כמה שעות לפני הגשת ההצעה.
אם אתם קונים בית לא סטנדרטי, או מחוץ לאיזור עירוני, אסור להגיש הצעה בלי תנאי של אישור הבנק, ורצוי שהתנאי יהיה ל 10 ימים. המוכרים לא אוהבים את זה, אבל אם אין לכם יכולת לממן 50% אל תתנו הצעה לבית כזה בלי תנאי.
והערה אחרונה: וודאו שאתם קונים נכס בלי הסטוריה שלילית במקרה של הצעה בלי תנאים. אם קניתם נכס שהיה מעורב בבעייה משטרתית (גידול סמים למשל, אפילו בעבר הרחוק) שום בנק לא ייתן מימון. אפשר לדבר עם הבנק לפני מתן ההצעה, ולשאול האם ידועה להם בעיה שקשורה בכתובת מסויימת. במיוחד לגבי קונדו"ס יש רשימה שחורה, יש שם בניינים שבהם בלתי אפשרי לקבל משכנתא.
בהצלחה
