שאלה על

סעיף 18 לחוק המקרקעין

דן בסעד עצמי, שניתן לבעל נכס מקרקעין שפלשו אליו, תוך 30 יום מותר לו להפעיל כוח סביר ולהוציא את הפולש, מותר גם לפנות למשטרה, יש ויכוח למה למשטרה מותר להתערב (כנראה בגלל שבפקודת המשטרה , היא אחראית על הסדר הציבורי) בכל אופן, ההגנה על הדייר היא חזקה כאמור, ודי ברור, שלא ניתן להפעיל את הסעיף, כנגד הדייר, הרעיון שנסיתי להעלות, הוא לשנות את "הסטטוס" של הדייר ל"פולש" ולהפעיל את הסעיף האמור. כל דבריי התבססו, על הערתך שהניחה שבעל הדירה, זקוק אף הוא ליחס כי הוא במצב של "נגזל". אבל אני הולך רחוק, ואני לא יודע אם זה אפשרי, זה רק רעיון.
 

אורנה מ

New member
תארי לעצמך מצב היפוטטי, שהמשכיר

לאחר תום תקופת החוזה, ייכנס לדירה בעזרת מפתח שבידו ויגור בה? האם הוא יחשב כ"משיג גבול" של השוכר שלא פינה את דירתו?
 
לאורנה ובסוט ../images/Emo104.gif

חוזה השכירות, מעביר את החזקה בדירה לשוכר. עם קבלת החזקה, השוכר רשאי להכנס ולגור בנכס, ואי אפשר לטעון שהוא פלש - גם לא לאחר משלוח מכתב הדורש פינוי (וזו תשובה לבסוט). יש לשים לב, שבהגדרת "פולש" אין לכניסה הפיזית לנכס, אלא לעצם תפישתו ועשיית השימוש בו (וכיוון שחפצי השוכר נמצאים בנכס גם כשהוא עצמו לא בדירה, הוא ממשיך להחזיק בנכס מכח אותו הסכם ראשוני, ואינו מוגדר כפולש אלא - אם יפסוק כך ביהמ"ש - כמפר חוזה. לעומת זאת (וזה לאורנה), אינני בטוח אם המשכיר יחשב כפולש, אבל במעשהו הוא ישלול מעצמו את היכולת לתבוע דמי שימוש ראויים עבור התקופה.
 

אורנה מ

New member
ואם בית המשפט יפסוק למשכיר פיצויים

ודמי שימוש, מי מבטיח לו שאכן יקבל זאת מהשוכר? ואם לשוכר אין אמצעים לכך? אז שוב צריך יהיה לפנות לבית משפט בתביעה חדשה לתשלום ? חוץ מזה, לדעתי, ברגע שהשוכר מחזיק בדירה שלא כדין (ז"א לאחר תום תקופת החוזה) הרי אין לו כל זכות חזקה בה למעשה והוא בעצם הפולש.
 

ציפי ג

New member
זו דעתך

אבל לא כך נפסק. ולכן , ד"א חוזים לשכירת דירה הינם כה דרקונים לרעת השוכר. המשכיר נוטל על עצמו סיכון רציני בהשכירו את דירתו. ולכן גם כתבתי שלפעמים עדיף לוותר על חלק מהחוב, העיקר שיפנה הדייר את הדירה. (ואני יכולה להגיד שגם כאשר בבני משפחתי היה מדובר יעצתי את אותה עצה). ועוד נקודה - צריךלבדוק האם השוכר פורע תשלומים לרשויות בזמן, והאם הוא משלם שכ"ד בזמן. אי תשלום לרשויות באורח עקבי, מראה משהו על השוכר, ועדיף להפטר משוכר כזה מהר ככל האפשר ולא לתת לו לצבור חובות נוספים. וכשאני אומרת להפטר, אני מתכוונת בדרך של ויתור על חוב של חודשים לעיריה, ובלבד שתצא וכד´.
 
לעו"ד ויזר

בחיי המשפטיים הקצרים זו הפעם השלישית ששאלה כזאת, עוברת מול עיני. התשובה היא תמיד אותה תשובה. יש בזה משהו מאוד בעייתי. חייבת להיות דרך שבה יוצג איזשהוא פתרון לפני בית משפט ויחזיר את השליטה בדירה לבעליה, שכן החוזה נגמר. חוצמזה, אני מאמין באמונה שלמה ב... זה שלכל בעיה יש פתרון. (השטר הוא פתרון, אבל חייבת להיות דרך אחרת, הרי אם בתום לב עסקינן מה שעושה המשכיר זה ממש גזל!- בעיקר בדוגמא של דירת יחיד שחזר מחו"ל.)
 
נכון ../images/Emo104.gif

בהחלט יש כאן בעיה, ולכן, כדאי לפנות לעו"ד לפני שחותמים על חוזה (וזה נכון גם לגבי השוכר). אנשים רבים חושבים שדי למלא את פרטין של החוזה הסטנדרטי שקונים בחנות, ואח"כ מתעוררים לתוך בעייה. (תשדיר זה לא הוגש בחסות לשכת עוה"ד)
 

ציפי ג

New member
הם קונים בזה זמן

בינתים השוכר גר בדירתך, על חשבונך, והם ינסו בכל דרך להמנע מהתשלום. בעקרון, ישנם עו"ד היום שמחייבים בהמצאת ערבות בנקאית. אבל לאכל השוכרים מוכנים לכך.
 

אורנה מ

New member
לא ענית על שאלתי במלואה. מה זאת

אומרת "קונים זמן"? כמה זמן? ומי יפצה את המשכיר? ואיפה יגור המשכיר בינתיים? אבל, בכל אופן, עניין הערבות הבנקאית דוקא נראה סביר. זה לא עניין שהשוכר יכול להסכים או לא, כי אם לא יסכים, המשכיר לא ישכיר לו את הדירה וזהו. אבל, מדוע שהבנק יסכים לתת ערבות בנקאית לשוכר, ועל סמך מה?
 

ציפי ג

New member
המשכיר בבעיה

הוא יאלץ לחיות בדירה שכורה על חשבונו. הוא אמנם יוכל לתבוע פיצויים, אבל אין שום דרך להבטיח גביה שלהם. כל בעל נכס לוקח על עצמו סיכון. מי שמפקדי כספו בבנק, מסתכן בנפילתו. מי שמשקיע בנירות ערך מסתכן במפולת בורסאית, ומי שמשקיע בדירה ושוכר מסתכן בשוכר גרוע.
 
דייר בעייתי-פתרון יצירתי.

ציפי, אני יודע שזאת לא ממש תשובה משפטית, אבל זה קשור, לא לכעוס. ככה, להעיף, אי אפשר, כפי שאמרו ארוך ומסובך, שטר, הוא רעיון טוב אם יש אחד כזה וזה גם לא "הוקוס פוקוס", זה גם לוקח זמן. אבל, הפתרון לבעיה שלך דורש הבנה, הדייר שלך, ע"פ תפיסת המחוקק(תפיסה שנויה במחלוקת), הוא החלש. וזה נותן לו הגנה טובה. העניין הוא שהוא באמת ה"חלש", וצריך להבין את זה ולנצל את זה. אם "תריבו בכוח", זה יכול לקחת הרבה זמן. וכסף. כל הרעיון בלהשכיר דירה, הוא הכסף! אז ככה, את יכולה, לשלוח לו מכתב התראה מעו"ד. את יכולה לממש את השטר. או אם הוא צעיר, לנסות לפנות להוריו. אם הוא נשוי לנסות לפנות או לבעל או לאישה (לצד היותר "רך") עד כמה שאני יודע, זכותך המלאה להעלות את שכר הדירה. ואת גם יכולה להביא "משכירים" חדשים שיבואו ל"ראות" את הדירה- זה מבהיר כוונות ומלחיץ מאוד.(חשוב- נסי לעשות זאת בעדינות תוך כדי תאום, מבלי "להטריד" ממש) והכי חשוב, נסי להפגש ולדבר. אפשר להשיג הרבה בפגישות פנים אל פנים. חשוב לך להבין מה את צריכה בעזיבתו ולמה הוא רוצה להישאר. מקווה שהצלחתי לעזור במשהו בסוט המבסוט.
 
למעלה