שאלה למושבניק

[ABD7]

שאלה למושבניק

כמה כתבות מהבוקר:
http://business.financialpost.com/2...mes-for-oil-and-gas-industry/?__lsa=a980-ff70
http://www.cbc.ca/news/business/husky-energy-trims-capital-spending-by-400m-1.2954693

וכמובן זה:
http://www.theglobeandmail.com/repo...s-from-oil-sensitive-alberta/article22942576/

בקצרה זה מראה שהמשך הבעיות בשוק האנרגיה לאורך זמן, יגרמו להפסדים בביטוחי משכנתאות ובוודאי להקשחת תנאים לקבלת משכנתאות חדשות
genworth היא רק חלק קטן בתוך הסיפור הזה, כי היא מבטחת רק כ10% מכול אחת מהמשכנתאות שלה. 90% האחרים מבוטחים ע"י CMHC. כמו כן לCMHC יש ביטוח משל עצמה, בו היא מבטחת כ100% מהמשכנתא, גם ללווים שהביאו רק 5% הון עצמי מהבית (או מכרטיס אשראי/הלוואות אחרות)

כמובן הפסדים לCMHC זה הפסדים למשלם המסים הקנדי, בעוד שהבנקים הקנדיים מוגנים ב100% מכל תרחיש של הפסד כזה. יותר מזה, עליית הסיכון בשוק תאפשר לבנקים להגדיל את פרמיית הסיכון שלהם ובכך גם את הרווחים העתידיים, בעוד שהסיכון האמיתי (וההפסדים) הם גם ככה אצל המדינה

אז השאלה שלי היא פוליטית. מה עושים במקרה כזה? מה דעתך?
שים לב שכל נסיון של קנדה להעביר חלק מהסיכון על הבנקים (רטרואקטיבית יש לומר) יעצור לחלוטין את שוק האשראי לדיור ללוים בלי 20-30% הון עצמי

 

[מהמושב לטורונטו]

קודם כל מומלץ למי שמתכנן לקנות ולהשקיע להזדרז

ןלעשות זאת כל עוד הבנקים נותנים 80-90% בריביות של פחות מ 3 אחוז במשכנתא סגורה ל 5 שנים בריבית משתנה. הפריים לא אמור לעלות ואפשר תמיד לנעול את השאר הריבית. ההשפעה של ההקשחה, תקטין את כמות הקונים, וייתכן שעליית המחירים הצטורפת תיפסק לתקופה, והשוק יתייצב. אני לא רואה כרגע ירידות באופק במקומות שבהם יש צורך אמיתי.

מי שקונה נכסים למגוריו, צריך להמשיך לשקול אותם שיקולים כמו בעבר.
מי שקונה נכסים להשקעה, צריך להיערך לכך שהרווח יגיע בעיקר משכר דירה (נדל"ן מניב גם למגורים וגם מסחרי) ולא מעלייה אוטומטית בערך כפי שהיה. מי שקונה נכס כדי להשביחו, צריך כמו תמיד לדעת בדיוק מה שהוא עושה, כדי לוודא שההשקעה בשיפוץ תביא רווח, ושאם הוא ייתקע עם הנכס, הוא ייתקע איתו כשיש דיירים ושכר הדירה ישלם את מלוא המשכנתא.

צריך להיזהר תמיד, ובעת כזו להיזהר יותר.

אני לא נביא, אבל יש לי הרגשה שכל העניין הוא תרגיל סעודי, ושמחירי הנפט יחזרו תוך שנה לאיזור ה 60-70 דולר לחבית, ושכל המשבר הוא רגעי, לא משהו שמשקיע רציני בנדל"ן צריך לקחת בחשבון.

השורה התחתונה שלי: לעבוד קשה על מציאת נכסים שבהם יש ערך מוסף כדי שעצירות זמניות בכמות העיסקאות בשוק בשל הצרת רצועת האשראי לא יגרמו נזק. אני בעיקרון חושב שקניית נדל"ן מעבר לדירה הראשונה למגורי האדם צריכה להיעשות עם 40% הון עצמי, ואז כל המגבלות לא תופסות. גם אם הבנק מוכן לתת 80% לנכס שני אני לא הייתי לוקח..... במיוחד בנכס מסחרי, ששם אבדן של 10% בתפוסה יכול להיות קטסטרופלי אם כל התזרים מוקדש להחזרי קרן וריבית.
בנכסים למגורים יש צורך תמיד להיות במצב שגם אם שכר הדירה ירד ב 10% עדיין יהיה תזרים חיובי, ואז קל להתחרות על השגת דיירים במקרה של בעיה. אין לי שום עיצה טובה למי שקנה דירות בצפון אלברטה, מלבד לחכות, לא אני ולא אף אחד אחר יכול היה לחזות את הקטסטרופה, וכאמור אני מאמין שמחיר הנפט ישתפרו, ומי שמתמחה בשווקים שם יוכל לעשות הרבה כסף מאיסוף סחורה לפני שאתרי הייצור ייפתחו מחדש (אם ייפתחו) אני לא רואה קטסטרופות באיזורים שבהם יש משק מורכב או מעורב, אבל במקום כמו פןר מקמורי אלברטה או סאדבורי אונטריו, שחיים ממכרה ש למתכת מסוג אחד, או ממחצב יחיד כמו נפט, תמיד יכולה עיר להפוך להיות עיר מתה באבחת שינוי בשוק העולמי.

למשל דרום מזרח נובה סקושייה שחי מדייג ותיירות חטף מכה ב 2008 שממנה לא התאושש עד היום....
נדל"ן זה עסק טוב, אני מצליח מאד בהשקעות שלי ושל לקוחותי, אבל אני מאד נזהר, אבל גם יש לי מזל. לפני שנתיים אם הייתי מקבל הצעה מעניינת להשקיע בפורט מקמורי אולי הייתי לוקח, ועכשיו אוכל אותה בגדול.
אבל כשבבנק נותנים ריבית אפסית על חסכונות, שוק הנדל"ן ושוק המניות הם האלטרנטיבה היחידה, ואני במניות לא מבין.

 

[ABD7]

יכול להיות

שהנפט יחזור לאיזור ה 60-70 דולר
אבל זה מספיק רק להחזיק את הפרוייקטים הקיימים (70 זו לדעתי גם נק הרווחיות)
זה לא מספיק לפיתוח פרוייקטים חדשים, שם נמצאות רוב המשרות

---

5 שנים זה מעט מדי, וזה עדיין סיכון גדול מידי לדעתי
הייתי שמח אם היו מאפשרים ריבית קבועה לא צמודה (בריביות נוחות) עד 20 שנה, כמו שיש בישראל וארה"ב. אבל זה מצריך שינוי חקיקה, ולצערי אני לא רואה את זה קורה בשנה הקרובה
דבר נוסף שאני רואה בשנתיים האחרונות הוא שהבנקים משכנעים לקוחות לנעול לתקופות קצרות יותר מ 5 שנים ...

---

אין צורך להבין במניות, תמצא יועץ השקעות טוב (שים לב שטוב זו מילת המפתח, יש הרבה שלא כל כך מבינים, כמו בכל תחום)

---

ובכול זאת לא התיחסת לשאלה הפוליטית, אם המצב ימשך כמו שהוא, זה אומר צבירה של הפסדים למשלם המסים הקנדי, בעוד שרווחי הבנקים יגדלו (הכוונה כמובן לשוק ההלואות לדיור).
מצד שני גלגול חלק מהאחריות על הבנקים רק תחמיר את המצב בין אם בעצירת שוק האשראי או בפגיעה ברווחי הבנקים (מה שאומר צמצום של כח אדם בזמן שגם ככה המשק בקשיים)

זה "בוץ" שממשלת הרפר נכנסה אליו לאחר משבר 2008 ובשנים האחרונות נסתה לצאת ממנו ע"י הקשחה הדרגתית של תנאי ההלואת לCMHC, למשל הגבלה ל25 שנה, עליית פרמיות וכו
זה עבד טוב ואולי היה ממשיך לעבוד טוב, אבל אז בא משבר הנפט (והסחורות) הנוכחי והוא די שומט את הקרקע בנושא הזה

 

[מהמושב לטורונטו]

לא מסכים שזה שומט את הקרקע, אני לא רואה נטישת בתים המונית

בכל רחבי קנדה שתגרום למשלם המיסים להכניס את היד לכיס בסכומים מהותיים, אני לא רואה את הבנקים בסכנה, ואני גם לא רואה את CHMC מפסידה מילייארדים. יש בעיה באיזור ייצור הנפט, והם יפסידו שם כסף רב, אבל יש להם חגורות שומן, והכנסות מפרמיות באיזורים אחרים.

אני בהחלט רואה עליית פרמיות, ואני רואה העלאת הון עצמי נדרש בנכסים מסויימים, זה ישפיע על הסחירות ועל כמות העיסקאות, תהיה לזה השפעה ממתנת, אבל הקונסרבטיבים מקדשים את היציבות, ויקחו את הכסף מצרכני משכנתאות עתידיים.

 

[ABD7]

אין סכנה לבנקים

גם אין קשר לנטישת בתים המונית

לעסק שמנהל ביטוח לאשראי מסוכן נדרשת חגורות שומן רחבה יותר.
אני יכול לשעמם אותך למוות ע"י השוואה של CMHC לעסקים מסחריים דומים, אבל אגיד רק שCMHC מהווה למעשה "policy instrument" ולא עסק רווחי בהגדרה. שכן אם זה היה עסק רווחי לאורך זמן אזי יזמים בשוק הפרטי או אפילו הבנקים עצמם היו ממלאים את הנישה הזאת

האם מדובר בסכומים מהותיים או לא, לזה יש הערכות שונות, ובכל מקרה אין לדעת מה יקרה בעתיד (אולי הנפט יחזור בקרוב ל200 דולר למשל)

בלי קשר חשבתי שאתה תומך בליברלים

 

[מהמושב לטורונטו]

בוודאי שאני תומך בליברלים. קל וחומר...אפילו הקונסרבטיבים

שומרים על היצירה החברתית הקרויה CMHC.....וברור שהליברלים בעד תמיכות ציבוריות.....
ושב ש CHMC הוא מוסד חשוב, ונכון שהוא לא למטרת רווח, רבל בסך הכל אני לא רואה אותו מדםם למוות. הפוליטקאים ישמרו עליו ובצדק.

 

[ABD7]

שמע

המוסד הזה נותן תמיכה ציבורית לבנקים בכך שהוא מאפשר להם לבטח את כל המשכנאות היותר מסוכנות ובכול מקרה קיצוני, ככל שיהיה, הם יקבלו חזרה 100% מהכסף

היה וחלק מהלווים יתקשו לעמוד בתשלומים, בין אם זה בגלל עיבוד עבודה באלברטה או כל סיבה אחרת ויצטרכו למכור בהפסד, גם אם קטן
והיה והמדינה תצטרך להקצות סכום מהתקציב (ולו הקטן ביותר) אל מנת להעביר אותו לבנקים (כפי שהיא התחייבה) בלי שהיא עוזרת בכלום לאותם לווים

בלי לדון בסבירות לתרחיש כזה, האם באופן עקרוני אתה, בתור תומך ליברלים, בסדר עם זה?
כי באותו כסף היה אפשר לעשות דברים אחרים. למשל הגדלת EI, פרוייקטים ציבוריים וכו' וכו'

 

[מהמושב לטורונטו]

אני בסדר גמור עם זה. אני חושב שדיור בר השגה הוא מטרה ציבורית

ראויה, ואם כדי להשיג את זה יש צורך לשפות את הבנקים נגד הפסדים במשכנתאות SO BE IT.
יש רגולציות אחרות שדואגות שהבנקים לא יתנו הלוואות מסוכנות, ועל משכנתאות ביחס הון עצמי לשווי נמוך גובה המבטח פרמייה שמנה, שגורמת לכך שהתמיכה הממשלתית במקרה של גירעון בהון של CHMC, תהייה שולית. במקרה של קטסטרופה כמו זו שקורית באלברטה היום, בוודאי שאני בעד שהממשלה תישא בזה ולא האנשים. להזכירך הלוואות בהלימת הון נמוכה המגובות בביטוח ניתנות רק לבית הראשון של אדם, והבטחת קורת גג, היא חובה בסיסית של המדינה בעיני. סליחה על הסוציאליזם המשתקף מדברי (אני בעד שוק חופשי והיד הנעלמה) אבל יש מינימום מסויים שנראה סביר בעיני למעורבות ממשלתית ולהוצאה ציבורית.

 

[ABD7]

כדי לדייק

יש לציין שהביטוח "רק לבית הראשון של אדם" נעלם רק אמצע שנה שעברה, פה הקישור:
http://www.cmhc-schl.gc.ca/en/hoficlincl/moloin/rean/rean_047.cfm

אין לי בעיה שיש לך דעות סוציאליסטיות בנושאים מסוימים, זכותך במדינה דמוקרטית

אבל השינויים ה"כבדים" במנדט של CMHC (למשל משכנתאות ל40 שנה ב0% הון עצמי) נעשו ב2007 על ידי ממשלת הרפר. האם הרפר הוא סוציאליסט?

וזו היא לא הבטחת קורת גג כדבריך, אלא הבטחת רווחי הבנקים שזה קצת שונה
אם למשל תתן בית מוזל למעוטי יכולת, זה יהיה סוציאליזם והבטחת קורת גג. מה שקורה כרגע זה ממש לא זה, כי אין שום בעיה לאבד קורת גג ללווה שהסתבך בקשיים

 

[TrigATUSA]

אתה מפספס משהו מאוד חשוב

החישוב הכלכלי של כל הקידוחים החדשים בקנדה (דהיינו, לא בארות קיימות) מבוססים על הנחה של לפחות 100$ לחבית על מנת להיות רווחיים
&nbsp
כלומר, גם לגבי ההנחה ה"אופטימית" שלך לגבי התאוששות משמעותית של מחירי הנפט, אין בסיס כלכלי לשום קידוח חדש, ומכיוון שחלק מאוד ניכר (לדעתי הרוב) של הפעילות הכלכלית במגזר האנרגיה הוא של חיפושים וקידוחים חדשים השפל הכלכלי באלברטה הולך להימשך, ובקיצוניות לפחות עוד שנה, וכנראה יותר
&nbsp
בכלל, יש לי הרגשה שהתקשורת הקנדית מצניעה את הנעשה באלברטה כרגע לא ברור לי בשירות אילו אינטרסים. יש עשרות אלפי מפוטרים, ויהיו עוד עשרות אלפים נוספים במרץ כשיגיע מועד ה CUT OFF של סוף עונת הקידוחים כשהקרקע מפשירה

 

[מהמושב לטורונטו]

התקשרות מצניעה? לתקשורת יש אג'נדה?

אתה נשמע לי לרגע כמו ביבי שמדבר על נוני מוזס רחמנא ליצלן..
אתה חושב שהעיתונים לא אוהבים צהוב, כותרות מפוצצות ומסתירים דברים שלא נוחים להון או לשלטון?
בקנדה ??

 

[michaelbl]

אני נאלץ להסכים עם טריג

התקשורת בקנדה דרדלה וממש לא נשכנית כמו בארץ. החדשות כאן מתעסקות בסיפורים הומניטריים ומרגשים וברכילות של סלבס, העיתונים בעמוד הראשון לרוב אלו חדשות מתחום הספורט. לפני יומיים כולם התרגשו מזה שאיזה חברת פרלמנט סטייל צ'יצ'ולינה קה מהשמרנים לליברלים כאילו זה איזה חדשה היסטרית בסגנון הפלת התאומים.
איפה תחקירים על קרטל חברות התקשואת, על הבזבוזים. בממשלה, פוליטיקה וכלכלה תופסים יחסית מקום זניח מול סלבס וספורט וסתם כתבות צבע, גם בטלביזיה וגם בעיתונים.

 

[idohatam]

יש תחקירים אבל הם מעטים, לפני כמה חודשים תחקיר כזה

גרם להתפטרות של ראש ממשלת אלברטה. הבעיה היא שלא חופרים מספיק לעומק, יש סיפורים על כך שהיא סידרה לחברת עורכי הדין של הגרוש שלה חוזים במליונים אם לא עשרות מליונים והטענה הזו כמעט ולא נחקרה.

 

[idohatam]

אגב, איך אתה מצפה שתהיה כתבת תחקיר על קרטל הטלקום

כאשר חברות הטלקום הן הבעלים של ערוצי החדשות? תחקיר שהתפרסם בגלובל (שוב בבעלות שאו), על מחירי הסלולר בקנדה הגדיר את התחרות פה כ-עזה. דיי מתמצת את כל הסיפור.

 

[michaelbl]

זאת בדיוק אחת הבעיות

התחושה כאילו אין כאן רגולטורים, או שהם בובות של החברות עליהן הם אמורים לפקח. בכלל עושה רוש שכל חברות הענק תורמות הרבה ובעצם קונות את כולם

 

[TrigATUSA]

אני גם בדרך כלל מתרחק מתיאוריות קונספירציה כמו מאש

אבל כרגע אני חווה נתק מדאיג בין מה שראיתי במה עיני, לבין מה שהתקשורת מדווחת או העיתונים כותבים
&nbsp
עד כמה שראיתי באלברטה פוטרו בחודשים האחרונים עשרות אלפי אנשים, ועשרות אלפי אנשים בדרך
כל חברה שאני מכיר באופן אישי בתחום (כולל הפרוייקט שעבדתי בו אישית שבוטל לגמרי) נכנסה לסיבובי קיצוצים מקיפים מאוד מאוד בכוח אדם
החברים שלי באלברטה מדווחים על שוק עבודה שלגמרי התאפס בתוך חודש
&nbsp
היית מצפה שזה יהיה בכל כותרות העיתונים
תתאר לעצמך מה היה קורה אם עשרות אלפי אנשים היו מפוטרים מתעשיית הרכב באונטריו, כמו שקרה בעבר - איזו תשומת לב זה קיבל והיה מקבל
אבל במקום זה אפשר למצוא אולי את המספרים האלה אם חופרים שעה ב GOOGLE, ובעיקר יש כל מיני סיפורים מעורפלים על "שוק עבודה חלש" ושאר ירקות. בשקט בשקט בלי כותרות עדכנו את התחזית של אלברטה מ"צמיחה חלשה של 1.5%" עליה הכריזו בדצמבר ל"מיתון של -0.9%"
מה בדיוק אנחנו יודעים בפברואר שלא ידענו בדצמבר? איך פתאום נעלמו שני אחוזי צמיחה?
&nbsp
אני לא מצליח להסביר את הפער הזה
&nbsp
החברים הקנדים שלי אגב טוענים ש SHAW ו GLOBAL שהם כלי התקשורת החזק במערב מאוד מקורבים לתעשיית הנפט ולכן לא מדווחים על החדשות הרעות

 

[idohatam]

שאו הם הבעלים של גלובל

אגב הם שחררו לא מזמן כתבה על שוק עבודה שעדיין מיצר עבודות באלברטה, וזה נכון הבעיה היא שאלו בעיקר עבודות בשכר יחסית נמוך וכאלה הקשורות במכירות ובשרות לקוחות.

 

[פורטי40]

לכן רצוי לראות תחקירים של CBC ושל העיתונים GLOBE& MAIL וPOST

הם יותר עצמאיים.
THE FIFTH ESTATE
MARKET PLACE
THE PASSIONATE EYE
תוכניות שחושפות שחיתויות.
גם ברדיו, CBC חושף שערוריות,ב AS IT HAPPENS

 

[TrigATUSA]

שים לב

ש HUSKY מדברת על קיצוץ בהוצאות דרך ה CONTRACTOR שלה
מכיוון שחלק ניכר, אם לא הרוב של העובדים בענף האנרגיה עובדים בתור פרילנסרים, הפיטורים ההמוניים בעצם לא אמורים להופיע בסטטיסטיקה של המובטלים (כי פרילנסרים לא מקבלים EI)

 

[idohatam]

בתור פרילנסר אתה לא יכול להפריש EI?