עצתכם הדחופה בבקשה...

[גילי92]

עצתכם הדחופה בבקשה...

היי, יש באפשרותי לרכוש דירה בעלות 600000 ש"ח במסגרת פרויקט פינוי בינוי. לוקח משכנתא ע"ס 300000 ש"ח. בעוד כ-5 שנים לערך, אקבל דירה בשווי 966,000 ש"ח. הערה: ייתכן והתהליך יארך גם ל 7 שנים ויותר.. בנוסף יש לקחת בחשבון כי אשלם ריבית על המשכנתא, וכן מיסים נלווים כגון מס השבחה, מס מכירה עו"ד וכו בעת מכירת הדירה המושבחת.. שאלתי היא: האם ההשקעה בסופו של דבר תהיה טובה מבחינת תשואה, או שמא ניתן יהיה לקבל תשואה טובה יותר באם אשקיע 300000 ש"ח בפקדונות בבנק? תודה מראש

 

[YOS7516]

פקדון בבנק ייתן לך תשואה שנתית של

4.2%+- בדירה ניראה לי שיותר אני אישית הייתי הולך על דירה

 

[גילי92]

אשמח לשמוע עוד דעות..מפורטות...

 

[Nir Sagi Economist]

בהנחה שכל הנתונים שרשמת נכונים...

(אני לא בקיא ברזי הפרוייקט הזה...וכן לגבי הוודאות של קבלת הסכום שציינת לאחר 5 שנים) אך כפי שזה מצטייר, ובלי להכנס יותר מידי לפרטים, יחד עם ההנחה ששהסכומים הנוספים שציינת הם פחות מ 10% מסכום המכירה הכולל הייתי אומר שזו עיסקה משתלמת והייתי מבצע אותה. חשוב לציין שככל שיעבור יותר זמן (ציינת אופציה ל 7 שנים) כך העסקה תהיה פחות ריווחית אך עדיין זו לא עסקה שניתן למצוא "כל יום" בנדלן לצורך מגורים. אתה יכול לפרט קצת יותר על הפרוייקט הזה?

 

[KobeRider]

א' - ב' של חישוב תשואה

זה לקחת אקסל, ולהתחיל לרשום את כל הכסף שיוצא מהכיס שלך כהשקעה ראשונית, ואז את ההשקעה החודשית (שכוללת את כל ההוצאות ואת כל ההכנסות), ובסוף התקופה, את ההון שצברת פחות מסים. אח"כ מנרמלים לתשואה שנתית, ואפשר להתחיל להשוות. השוואה ראשונה למשל, זה לא שאתה משקיע 300K בפקדונות, אלא משקיע 300K ואז כל חודש X (שזה החזר המשכנתא שלך). ה-ג' ד', זה להכניס את מרכיבי הסיכון השונים. למשל, מאיפה אתה יודע שהדירה בעוד 5 שנים (או 7 או 8) שווה 966K? אם יש לך קונה, מצויין, אז זה הערך, אם לא, אז יש מקום לברר תרחישים שונים, למשל ש-75% סיכוי שהדירה שווה 966K ו-25% סיכוי שהיא שווה 800K. האם המשכנתא היא בריבית קבועה או משתנה? זהו גם מרכיב סיכון [היום אנחנו בסביבת ריביות יורדת, מה יהיה עוד 3 שנים?] אח"כ אפשר להכניס מרכיבים אחרים, למשל נזילות. להשקיע בגילון, זה אולי משעמם, אבל אם עוד 3 שנים תרצה להנזיל 50K תוכל לעשות את זה בטלפון אחד. השקעת נדל"ן לא נותנת את זה. השאלה היא איך אתה מתמחר את חוסר הנזילות. אני למשל מוכן לשלם 0.75% תשואה על נזילות, כלומר 4% תשואה בנכס נזיל שווה ל-4.75% תשואה בנכס לא נזיל. יכול להיות שבעינך זה בכלל לא רלוונטי. אני יכול להגיד שהמספרים שלך נראים טוב, אבל יש מקום לעשות בדיקה יותר מעמיקה. [תחשוב למשל כמה זמן היית משקיע אם הייתי אומר לך שיש לי דוכן לימונדה שיהיה שווה 960K עוד 5 שנים, ואתה יכול לקנות אותו עכשיו ב-300K, אני מניח שהיה לוקח לך לפחות כמה שבועות להגיע להחלטה בעזרת לא מעט חישובים]. בהצלחה.

 

[קרלטון]

למרכיבי הסיכון הייתי מוסיף גם

הסתברות מסוימת של אובדן הקרן במקרה של פשיטת רגל של הקבלן - גם זה קורה.

 

[קרלטון]

כיוון שמדובר בפרוייקט בנייה

וזה לא נדיר בכלל שהפרוייקטים האלה חורגים ממסגרת הזמן שמוקצבת להם ובגדול, הייתי מנסה גם לקבל הערכה ברורה יותר לגבי הזמן. לחמש שנים? על פניו נראית השקעה טובה, לעשר שנים? כבר לא. מה ה"צפי" ומה ההתחייבות של הקבלן, אם בכלל יש דבר כזה. ממקומות אחרים אני מכיר שחברות מסודרות מתחייבות בחוזה על תקופה מסוימת, ומציינות בפירוש גם מה הפיצויים שהקונה מקבל על איחור בהשלמה. חברות שלא מתחייבות על תקופת זמן? קח בחשבון את הגרוע ביותר.