עלות בנייה

[ronbs]

עלות בנייה

שלום לכולם, אני מתלבט האם להכנס לפרוייקט של בניה הכוונה לקחת קבלן גמרמכל האנשים ששאלתי אני מקבל עלויות מאד אופטמיות לגבי עלויות בניה, האם אנשים שרוצים לבנות משכנעים את עצמם שבניה זולה או שאני טועה בגדול. אשמח לקבל חוות דעת על התחשיב שלי שכולל מע"מ אנא התעלמו מעלות המיגרש, הקובץ שימושי למי שרוצה לבדוק עלויות פרוייקט של בניה מצורף קובץ אקסל

 

[calya]

הוספת קובץ אקסל בגירסה חדשה (2007 ? איך

קוראים לגירסה הזו). שמור אותו כקובץ אקסל 200 (תחת save as יש לך אופציה) ואז נוכל לראות. בכל מקרה אומרת לך מעכשיו שכמה שלא חפרתי והפכתי בזה - אם אין לך 1200-1300 דולר למ"ר לערך, אל תכנס לזה.

 

[ronbs]

קובץ חדש

 

[calya]

אז שאלות:

לא יודעת לגבי עלויות המגרש... זה כמובן תלוי במה אתה קונה ואיפה.

אגרות בניה - תלוי אם זה מנהל או טאבו כי למנהל יש יותר דברים לשלם ובטאבו לא (למשל לבניה מעל גודל מסויים יש לשלם למנהל עוד כסף על החכירה וזה יכול להגיע לעשרות עד מאות אלפי שקלים, תלוי בישוב ובגודל התוספת). מה כוללים 70 אלף שקלים ? אצלי האגרות כללו אגרות ביוב ומים שעלותם תלויה בגודל הבית וגודל המגרש (25 אלף ש"ח בערך), התשלום על אישורי הבניה שיהיה בערך 6000 ש"ח לפי הערכה של הועדה (ששת אלפים, לא חסר לי אפס. זה ממש גרושים). לא הייתי צריכה לשלם פיתוח כי זו שכונה ישנה כבר

ויש פיתוח. אבל עלויות פיתוח עלולות להגיע למאות אלפי שקלים - חשוב מאד מאד מאד לברר את זה מראש. כנ"ל מאד חשוב שתברר איזה היטלים יש על השטח - מס שבח וכאלו.... ועל מי הם מוטלים על הקונה או המוכר.

למה יש לך גם אדריכל וגם ארכיטקט ? התכוונת קנסטרוקטור אולי ? עלויות אדריכל הן מוגזמות קצת (יותר לכיוון 40 אלף ש"ח ואפשר גם בחצי מזה, תלוי באדריכל). עלויות קונסטרוקטור לבית של 200 מ"ר ז סביב 8000 ש"ח עד כמה שידוע לי.

עלויות הקבלן שלך מופרזות ביותר !! בניה נטו לא כולל מטבח, מזגנים, גינה (עם פיתוח גינה) וכל מה שכתבת בסעיפים מתחת זה גג 800$ למ"ר.

עלויות המטבח שלך נמוכות מדיי

עם שיש ולפעמים מוצרי חשמל מתבקשים זה איזה 60.

עלויות הגינה שכתבת נמוכות מאד. לא חייבים לבנות גינה מהתחלה אבל זה לא יהיה פחות מ-2000 דולר לדעתי וגם אז מדובר בגינה לא משהו... לך יותר לכיוון 7000 דולר. לדעתי בכל מקרה הפרזת מאד בעלויות. בלי המגרש אתה עומד על 1600 דולר למטר במחירים של היום. מוגזם.

 

[ronbs]

תשובות

המחיר של האדריכל כולל קונסטרוקטור המחיר של הבניה כולל גדרות ושבילים לא כולל גינון דיברתי עם כ 5 קבלנים כולם רצו בערך אותו מחיר לבנייה, אל תשכח את שער הדולר הנמוך

 

[bar 23]

ממוצע של 800-1,200 דולר למ"ר

תלוי ברמות הגימור.

 

[ITCHAKG]

הערות לגבי האומדן שהעלת

אני מעביר את הודעתי שהועלת בטעות בשרשור אחר בתחום התכנון משלמים לאדריכל, מהנדס קונסטרוקציה, יועצי חשמל אינסטלציה ויועץ קרקע. עלות אדריכל פונקציה של מיומנותו ואיכותו האמנותית בסטנדרט המקובל (לא כולל עצוב פנים) 30-35 אלף שקל, מהנדס קונסטרוקטור כ-8000 ש' יועץ קרקע כ-2500 ש' יועצים לחשמל ואינסטלציה כ-2000 ש' כל אחד (לצרכי תכנון עקרוני וחתימה על תכנית רישוי) אומדן אגרות, רצוי לבדוק בועדה, סכום של כ-100$ למ"ר בדרך כלל מכסה בתנאי שאין היטלי השבחה. במידה ותחליט לבנות באופן עצמאי ולא באמצעות קבלן מפתח תיזדקק למנהל פרוייקט/מפקח 70-100 אלף שקל (תלוי ברמת השירותים) המחיר שאצלך בטבלה לבית של 200 מ' כ-900 אלף שקל הוא לקבלן מפתח בסטנדרט בינוני. בניה עצמית עם מפקח תהייה זולה יותר בכ-20-25% עלויות הפתוח (גינה) תלויות בטופוגרפיה של המגרש בסוג הקרקע ובאורך וסוג הגדר בהיקף,הממוצע המינימלי הינו 50,000 ש' (אלא אם כן כללת את פתוח המגרש והגדור במחיר של הקבלן). בדרך כלל מומלץ להוסיף 7-10% בלתי צפוי מראש עבור התייקרויות שינויים והפתעות. יש לבחון את המחיר הקבלני שהגעת אליו תוך התייחסות פרטנית לסוג הבסוס,עבודות הפתוח ורמת התגמירים. בעבודות שונות יש להוסיף שמירה בטוח גנרטור? וכיו"ב 20,000 ש'

 

[ITCHAKG]

סטנדרט בניה בינוני- לCALYA

כאשר מדברים על ממוצעים מבלי לדעת האם כללול בסכום עבודות פתוח ומבלי שיודעים סוג בסוס אז זה סטנדרט בינוני, והכי חשוב למה שלא תחלקי את הסכום ב1$=4.7 ש'. תפסיקו לדבר בדולרים ותפנימו שבחודשים האחרונים החל תהליך מואץ של התייקרויות בענף הבניה.

 

[Z ליאור]

ITCHAKG כן החל הליך של התיקרות אך...

מאידך גם החל מיתון ,פחות בניה רוווייה ,פרויקטים רבים נשארים ללא קונים (לא בת"א) וקבלנים רבים נשארים ללא הרבה עבודה מצב זה ילך ויחמיר עם התרסקות ה$ והתחזקות המיתון בארץ אשר כמובן יפגע קודם בשכבות החלשות אבל יפגע גם במעמד הבינוני פלוס גם עובדי היטק יפגעו ,בקיצור מה שאני מנסה לומר שכמו כל דבר בחיים גם כאן ישנם איזונים ולכן גם עם התיקרות חומרי הגלם קבלנים וספקים יתמדדו על כיסם של הלקוחות ביותר אגריסביות והמחירים לשימחתינו ישארו "נורמלים"

 

[תומך נ ל ה ב]

קיימים כבר קבלנים שדברי ליאור

נגעו לליבם, והם החליטו להתמודד על כיסם של הלקוחות ראו מקרה דניה סיבוס שהודיעה על הפסדים צפויים של מעל 100 מליון שקל בפרוייקט כביש מודיעין ראשל"צ. לגופו של עניין, בשל המיתון בענף הבניה נוצר מחסור של דירות, ולהערכתי בטווח של שנה יהייה מחסור בכח אדם על הפיגומים, וגם בתחום המהנדסיםהפאקולטות ריקות ויש "אזהרת רווח" בקשר למחסור עתידי של מהנדסים. לאור כל זאת לדעתי האישית האופטימיות של ליאור תישאר במסגרת של "וייש פול צ'יינקינג" . על כןכדאי לשריין מחירים ע" תשלום מקדמות גדולות כנגד בטוחות מתאימות.

 

[Z ליאור]

מסכים עם מרבית דבריך אבל../images/Emo8.gif

המיתון בבניה רק מתחיל ומסכים עם הערכתך לגבי מחסור בדירות בעוד שנה ,אבל לפי הערכות בעוד שנה יהיה גם מחסור בקוני דירות (מיתון) ובוני בתים ,כבר עכשו הבנקים למשכנתאות החלו להוריד סיכונים במשכנתאות שהם נותנים ע"י הורדה דרסטית בהערכת מחיר הנכס ,בסופו של דבר השוק תמיד אבל תמיד מאזן את עצמו והכי חשוב גם אני וגם אתה יכולים להעריך ,אבל איך אומרים "לדרבי חוקים משלו"

 

[ITCHAKG]

מכיוון שמבחינת הסתברות יש 50% סיכוי שאכן

תתרחש התייקרות, ובכדי שהבונים העתידיים לא יעמדו בעוד שנה עם תקציב ללא רזרבות על כן רצוי לקחת בחשבון תרחיש של התייקרות כוללת של הבניה. לגבי החוקים של הדרבי -אני לא מכיר אולי אתה מתכוון לחוק של ה"חבר שלי סיפר לי" על הקבלן שנותן מחירים נורא זולים עבודה פירסט קלאס והוא אף פעם לא מפסיד כי הוא עובד בשיטה של לעשות מיליון שקל בשנה- מהממון שאביו נותן לו כל שנה- 10 מליון שקל........

 

[Z ליאור]

גם אני בונה עתידי,,,,,

לגבי החלק הראשון ,נכון צרכים להיות ערוכים לכל מצב . לגבי החלק השני רדוד למדי.

 

[ITCHAKG]

לאורך השנים נתקלתי ביותר מכמה פרוייקטים

שההדיוטות שבנו- חשבו שהם תפסו את הקבלן הזול והם נשארו עם שלד שומם ודומם כשחלק גדול מכספם "נעלם"יחד עם הקבלן, או לחילופין הם עמדו מול כונס נכסים. אותם בונים ויזמים לא חושבים יותר שאזהרותי היו רדודות

 

[Z ליאור]

|ITCHAKG

נראה שלא הבנתי כראוי את החלק השני של תשובתך ,באם זו היתה כוונתך קבל את התנצלותי הכנה

 

[ronbs]

מה זה כולל?

האם כול נושא התיכנון כלול, אדריכל, מודד, מהנדסים, מכון תקנים .... האם אגרות בניה כלול האם מבוסס על שער 3.6 ש"ח האם כולל מע"מ

 

[Z ליאור]

איך הגעת לחישוב הנ"ל קיבלת ....

הצעות מחיר ? או על סמך חברים שבנו ?

 

[ronbs]

הצעות מחיר

 

[Z ליאור]

מציע לך ללכת על מפקח יותר זול ,,

משמעותית ויותר אמין לקבלן מפתח יש אינטרס לסיים מהר גם על חשבון טעויות אותם ינסה להסתיר (לא כולם) כל טעות שלו תעלה לו כסף שירד מהרווח שלו , מפקח אמור לעלות על אותם טעיות ולדאוג שהקבלן הרלוונטי יתקן ,יפרק ,וכו'

 

[ronbs]

התמחיר שלי לא כולל פיקוח