עלות בניה... take 1432

[pelegey]

עלות בניה... take 1432

שלום חברים וחברות, עשיתי חיפוש. בחיי. הגעתי לכמה שירשורים בנושא, ויצאתי בשן ועין. עלות בניה של קוטג' (תנובה 5%) בין 400$ ל 600$. לא. 1000$. לא. 800$-600$... הבנתי. כמובן שיש מחיר בסיס, וכמה שאני רוצה להשתגע המחיר למ"ר יעלה. השאלות שבאתי לשאול הן לגבי בניה בהוד השרון. נניח ואבנה בסטנדרט קבלן פשוט. כמה בערך יעלה מ"ר? כשאומרים מחיר כזה, האם זה כולל עלות קניית קרקע (אני מניח שלא), או שאמורה להיות לי קרקע זמינה לבניה, ולצורך הבניה צריך לשלם X דולרים למטר? תודה מראש, איל פלג

 

[Rשף]

ככה וככה

כאחד שנמצא בעיצומו של התהליך הנה כמה תובנות- המחיר לרוב לא כולל את הקרקע- רק בנייה נטו. הסטנדרט הוא לא הקובע היחיד למחיר, גם צורת הבית למשל תשפיע- בית בצורת ר יעלה יותר מבית רבועי באותו שטח (יותר קירות חיצוניים), גם רעפים יתומחר שונה מגג שטוח, הפיתוח יכול לגזול חלק ניכר מהתקציב והוא לא משוייך למטראז' הבנוי (פיתוח- יישור הקרקע, גדרות, קירות תומכים, מסלעות, שבילים, שערים, חנייה ואפילו גינון). חלק מהמתכננים (וגם כאן בפורום נתקלתי בהמלצה הזו) יציעו לך לתכנן רק לפי הצרכים שלך ובסוף להכניס את מה שיצא לתקציב על ידי בחירת הגימור והפיתוח, לטעמי לפחות יש להתחשב בתקציב החל מהרגע הראשון, כמובן בגבולות האפשר.

 

[pelegey]

תודה

אנחנו באמת חושבים מראש על כל הכסף הזמין כמקשה אחת, שיביא לבניית בית, כולל הכל. לא מתכוון לתכנן בית ב150K$ ולגלות שאין לי כסף למפקח, אז לא אקח כזה... אברר את כל העלויות הנוספות, ואז אדע כמה נשאר לבניית הבית. תודה

 

[cobby]

עלות בניה

עלות בניה בדר"כ מגדירים את המחיר שעולה לבנות את הבית ללא עלויות קרקע , מיסים, ללא אגרות , ללא שכר מתכננים , וכד' אלא העלות הישירה בגין החומרים והידיים העובדות עלות בניה קונבנציונאלית עומדת כיום בין 600-800$ למ"ר , תלוי בטיב , באיכות , ובסטנדרטים שהנך מציב לעצמך והשמיים הם הגבול . כל קיצורי דרך בדר"כ עולים בסופו של דבר יקר יותר בהצלחה

 

[pelegey]

תודה על התגובה

קיצורי דרך זה לא בשבילנו, ולכן השאלה נשאלת עוד לפני רכישת קרקע. צריך מהתחלה לדעת מה העלות *הכוללת* ולדעת אם יש מספיק כסף לפני שנכנסים לפרוייקט הזה. איל

 

[0 אור 0]

זה המצב האמיתי

כמה מההסברים לכך כתבו בצורה יפה לפני ואוסיף עוד. מחיר הבסיס הוא לא משהו קבוע, אלא משתנה בהתאם לאיזור , לשיטת הבניה ולכל שאר הדברים שפירטו לפני. בנוסף לכך, צריך להבין שאם אתה הולך על מחיר זול אז הקבלן על מנת להרויח צריך לקצץ במשהו - ובמידה שאתה נאלץ לעבוד על תקציב מוגבל צריך להבין איפה הקבלן הזה "מחפף". אנחנו עבדנו עם תקציב מוגבל ביותר (כל הבניה כולה עלתה 500$ למטר, כולל התכנון, הפיקוח, התקנות חשמל ומנורות, ריצוף וצביעה של החלק הקיים בבית שזה בעצם מטראג' נוסף). בבחירה הסופית בין הקבלנים נשארו שני קבנים שלפי עבודות קודמות שלהם - אחד מהם מחפף בבניה עצמה (מרמה באיכות החומרים) ועוש הפיניש יפהפה והשני עושה עבודה מצויינת בבניה עצמה, אבל יש לו בעיית פיניש. לקחנו כמובן את השני, שאפילו המפקח שלנו, שנמצא אתו בסכסוך גדול, שיבח את רמת העבודה בשלד, בקירות, חומרים וכו'. ואכן לצערי, גם אצלנו, התקשקשנו על הפיניש זמן רב עד שהרמנו ידיים וויתרנו על כל מיני דברים. ההבדל הוא שמדובר בדברים שלא יהיה לנו בעיה לתקן בעתיד (כמו השארת כל מכסי החשמל בחלק הישן של הבית פתוחים, או גימור לא יפה בפנלים. זה אכן מבאס ומעצבן, אבל כנראה שלא שווה לי לשלם עוד 200$ למטר בשביל משהו שבן זוגי יכול לתקן בחצי יום. דבר נוסף, זה שתצטרך לקבל החלטות מאד חשובות לגבי המפרט בהתאם לתקציב - לא יאמן איזה הבדל בעלות עושה שינוי של סוג האלומיניום בחלון וכד'. צריך להחליט על סדר עדיפויות - להוציא יותר איפה שחשוב לך (תמיד חלמת נניח על פרופיל בלגי) ולוותר איפה שפחות חשוב לך (נניח בלחור בלטות סטנדרטיות של הקבלן)

 

[cobby]

קצת תמוה בעיניי שזו העלות

קצת תמוה בעיניי שבבנית בית חדש מהיסודות ועד המפתח שילמתם כ-500$ למ"ר העלות הזו אינה ריאלית כלל נכון למחירים היום , אולי בניתם לפני עשור ואולי קיבלתם חלק מהעב' או החומרים במתנה .

 

[0 אור 0]

פרטים

קודם כל, מדובר במשהו טרי-טרי. אני נמצאת היום בשלבים של התגברות על פינישים אחרונים על מנת שאוכל להתחיל לגור (דלתות פנים עוד לא הגיעו ועוד כמה פיצ'יפקס). לא מדובר בבית חדש אלא בתוספת לבית קיים (אם כי גודל התוספת עולה על גודל המקור). החסכונות שנובעים מזה הם שניתן לקשר מים, חשמל וביוב ליציאות מהבית הקיים (אם כי עדיין היה צריך ארון חשמל ורכזות מים מאחר שהתוספת גדולה מאד). שאר הדברים הם באמת אותו דבר, כי צריך הכנת קרקע, יסודות, תשתיות, קירות וכו' כמו בבניין חדש בדיוק. דברים אחרים שאולי הוזילו: הבניה בדרום (למרות שחברים בשרון אמרו לי ששם יותר זול), קומה אחת, סטנדרט של רצפה, חלונות, כלים סניטריים וקרמיקה הכי פשוט שאפשר, הגג הוא פנל מבודד ולא גג רעפים. רוב האנשים שהרחיבו באזורנו עשו זאת בבניה קלה, והקבלן בנסיון לדחוף את נושא האיטונג נתן לנו מחיר עלות בנושא הבלוקים. לגבי כל שאר הדברים, שילמנו מחיר ללא הנחות - כולל תמחור של כל תוספת (למשל נקודות חשמל נוספות, דקורים וכו') מה שבאמת עזר לשמירת העלויות, זה שאת כל הסיכום על המיפרט והמחיר נעשה לפני חתימת החוזה, ואז לא היו הפתעות של תוספות לא מבוקרות. ההיפך הגמור קורה לי בנגרות (רהיטים וכו' - שאני לא מכניסה במחיר הזה כמובן) - שם היה לנו פנצ'ר ומצאנו את עצמנו עם הפתעות בחיובים שונים. ועוד הערה חשובה: מדובר בקבלן רשום, מסודר ומוכר, והתשלומים על השולחן עם חשבונית. מה שכן: כל מיני ליקוקים של פיניש מאד מאד חסרים לי, וכנראה שבתקציב מוקפד כזה, כבר לא כדאי לקבלן לבצע זאת, ולכן הוא מגיע רק פה ושם לאחר לחצים.

 

[pelegey]

אני מודה לך

תודה על התגובה המפורטת... המסקנה - בדוק את כל העלויות לפני תחילת הפרוייקט. הנקודה הבעייתית היא בדיקת עלויות כאשר אני בלחץ זמן קטן לסגור על עסקת קנייה של מגרש. שוב תודה.

 

[0 אור 0]

עוד לקח שלמדתי בדרך הקשה

אל תתן ללחץ זמן להפריע לך לבדוק לעומק כל מה שצריך!! בסיבוב הקודם אני הייתי בהסטריה בעבודה, היינו לחוצים להתחיל את הפרוייקט, ונפלנו על חברה שהפעילה על בן זוגי לחצים לסגור מהר ולקבל מהר הכל גמור - לא אפרט יותר מזה שנפלנו חזק מאד עם הגנבים האלה. עדיף לך ללכת לאט לאט בנושא הזה. מה גם שאתה יכול להפריד את קניית המגרש מחתימת חוזה הבנייה - ככל שאני מבינה אין שום סיבה שתדע מי הקבלן עוד לפני שקנית מגרש.

 

[pelegey]

אני צריך לדעת תקציב

לא מעניין אותי כרגע שם הקבלן או האדריכל. מעניין אותי לדעת שאני יכול לבנות בית בגודל 170 מ"ר ולא להגיע לשלבי תכנון ובנייה, ורק אז להבין שאני יכול לבנות בעצם רק 100 מ"ר. לכן אברר את *כל* העלויות, כולל קניה, מיסים, היטלים וכו'. איל

 

[ab7646]

פרוייקט שהסתיים שנה וחצי - עלויות

לפני שנה וחצי סיימתי לבנות את ביתי על מגרש של 620 מ"ר. שטח הבניה 250 מ"ר שכוללים מרתף(מפלס 0.5-), קומת אירוח(מפלס 1), סויטת הורים(מפלס 1.5), חדרי ילדים(מפלס 2). סטנדרט בניה בינוני - בלי ג'אקוזי, ריצוף גרניט פורצלן, המון חלונות שבכולם תריסים חשמליים(42 חלונות), מטבח ודלת כניסה עץ מלא. עלויות הבניה אצלי לא כללו פיתוח החצר ופרגולות אבל כן כוללות את הפיתוח הסביבתי בשכונה שעלה 25,000$. המחיר המשוכלל למטר מרובע יצא בסופו של דבר 650$. צריך לקחת בחשבון את עלויות פיתוח החצר, בסופו של דבר זה חלק די יקר אם רוצים שזה יצא יפה. אני לא לקחתי מפקח, היה לי זמן ללמוד את הנושא ולפקח בעצמי. למי שאין זמן ויכולת ממליץ בחום לקחת מפקח טוב. מפקח טוב עולה בין 7,000 ל- 12,000 דולר. ולעולם לא להגיע למסקנה שאם יש מפקח אז לא צריך לפקח עליו!!!

 

[pelegey]

תודה רבה ועוד שאלות

אפשר לדעת היכן בנית? אני מבין שהמחירים משתנים בין איזורים שונים. מה יש לי להוסיף על קניה מיסי רכישה, ועלויות בניה? אדריכלית - 5000$ מפקח - 10000$ קונסטרוקטור - 1500$ חיבור לביוב? פיתוח? עוד? תודה מראש, איל

 

[Aak5]

אכן צריך לראות את

הכל מהתחלה אבל לא צריך לבצע בגמרים ובצורה סופית את כל המבנה. אפשר להכין שלד או מעטפת מקסימלית או בפוטנציאל מקסימלי ולהשלים גמרים וחלוקה אחר כך. יש בזה שלבים לפי צרכי המשפחה ולא להכנס לבנית הכל ( שאן צורך ) ולעשות זאת בסטנדרטים נמוכים . תכנון לטווח ארוך צריך לקחת בחשבון צרכים ויכולת להרחיב בהמשך . כך מה שעושים נעשה טוב עם ראיה לרחוק אשמח לתת יעוץ מפורט יותר . פנו אליי ישירות.

 

[pelegey]

תודה