מבקש צרור עיצות

[leibovic]

מבקש צרור עיצות

שלום, אז קצת רקע על עצמי: 1. אני בחור צעיר, קצין קבע, רווק, מרוויח 7500 ש"ח לחודש. 2. אני גר עם הוריי כעת. 3. מתכנן את שירות הקבע שלי למשך שלוש השנים הקרובות. לאחר מכן מתכנן להשתחרר. 4. כיום חוסך 5000 ש"ח בפק"מ. 5. אין בידי שום "בטן" של חסכון כיום. באפשרותי שתי אופציות: 1. להמשיך לחסוך 5000 ש"ח בשנים הקרובות. (אין לי הרבה הוצאות). 2. לקחת משכנתא עם החזר חודשי בגובה של עד סכום החסכון שלי כיום ולקנות דירה, ואותה להשכיר. השאלה היא כזו: אם אני לוקח משכנתא, אני מדבר על משכנתא של 100000$. בתקופה הקרובה (שנתיים שלוש) אני יכול לעמוד בתשלום של 5000 ש"ח החזר. אבל אני לא יודע מה יהיה עוד שלוש שנים, כאשר אשתחרר מצה"ל. כמובן שאם אני קונה דירה, אני אשכיר אותה ואני מאמין שאוכל לקבל עליה 2000 ש"ח לחודש. מה אתם אומרים? האם כדאי להמשיך לחסוך ובעוד שלוש שנים לקחת משכנתא של 250000 ש"ח במקום 450000 ש"ח - מה שמביא לי החזר של 2000 ש"ח בערך או לעשות את הצעד הזה עכשיו?

 

[אבי שנער]

קניית דירה זה עסק לטווח ארוך ...

אם אתה לא יודע מה יהיה עוד 3 שנים ... למה שתיקח על עצמך התחייבות של 100,000$? מה גם שכל הסיכויים הם שהריבית שתשלם על המשכנתא תהיה גבוהה מדמי השכירות שתקבל. קרא קצת בפורום ובקישורים ותראה שלקנות דירה עם כסף שאין לך זאת לא תמיד השקעה הכי טובה.

 

[leibovic]

בוא נפרט יותר...

אם אני הולך לפי מחשבון משכנתאות של בנק לאומי, לפי ריבית של 4.7% והחזר של 3500 ש"ח למשך של 15 שנים, אני אקבל סכום של 451000 ש"ח. בחישוב מהיר יוצא שאני אחזיר 630000 ש"ח, כלומר ריבית של 180000 ש"ח, המהווים 40% ריבית (???). 180000 חלקי 15 שנה יוצא 12000 ש"ח החזר ריבית בשנה, כלומר 1000 ש"ח בחודש. מה שאומר שמתוך החזר של 3500 ש"ח חודשי - אני מחזיר 2500 ש"ח קרן ו 1000 ש"ח ריבית. אתה אמרת שלא בטוח שדמי השכירות יהיו גבוהים מהריבית שאשלם. דמי שכירות אני בטוח אקבל מעל 1500 ש"ח, מה שאומר שאני בהכרח אקבל דמי שכירות גבוהים מהריבית. האמנם החישובים שלי נכונים??

 

[אבי שנער]

לא ... הם לא נכונים ...

1. מה מחיר הדירה ומה דמי השכירות שאתה צופה לקבל? 2. קרא קצת בפורום ובקישורים לפני שאתה ממשיך ...

 

[leibovic]

תגובה

מחיר הדירה 100000$ ודמי השכירות 400$.

 

[אבי שנער]

כלומר ...

תשואה שנתית של 4.8% ברוטו ואני מעריך שבערך 4.1-4.2% נטו ... לעומת ריבית שאתה תשלם על המשכנתא של 4.7% ... אז איפה פה הרווח?

 

[אבי שנער]

כמובן ש ...

אם מחירי הדירות יעלו ... תרוויח, ואם הם ירדו ... תפסיד

 

[brk68]

צרור עצות

למרות שהתחשיב שלך נראה לכאורה נכון, יש בו כמה טעויות והתעלמויות שעלולות להפוך אותו על פניו. לא אדון בכולם אבל אביא לך כמה דוגמאות. כשאתה שם כסף בצד, בחיסכון, אתה מקבל עליו ריבית, לא ראיתי שהשווית בין שתי האלטרנטיבות לראות איפה אתה מקבל יותר כסף. לפי שיטת תחשיב מאד פשטנית, אם אתה לוקח הלוואה של 100000$ בריבית של 4.7%, אתה משלם כמעט 4700$ ריבית הוצאה, לעומת הכנסה שנתית של 4,800$ משכירות. נכון, התחשיב אינו מדוייק אולם הוא משאיר לך הכנסה נטו של 100$ - אפילו בתנאי הריבית הגרועים של היום תקבל יותר על 60000 ש"ח חיסכון בשנה (בהפקדה 5000 של לחודש). אבל יותר גרוע הוא שאתה מתעלם מעלויות חד פעמיות, שבקניית דירה ל20 שנה הם כלום, אבל ל 3 שנים הם הרבה: אתה צריך לשלם מס רכישה - לא יודע את המדרגות אבל המינימום שלך יהיה 500$ ואולי יותר. בוודאי תבצע את העסקה עם עו"ד - 1,000$ כולל מע"מ נשמע הגיוני. מה עם מס בולים על המשכנתא? - שריין עוד 400$. ביטוח חיים שלך וביטוח מבנה - שריין עוד 1000 ש"ח לשנה לפחות שהם 3000 ש"ח ל 3 שנים. סיימנו? מה פתאום. נניח קנית היום את הדירה. אתה תידרש לחלק מהתשלומים עוד לפני שתקבל אותה (כלומר מונה הריבית דופק עוד לפני שקיבלת שכר דירה). קיבלת את הדירה? מברוק. אתה חושב שהשוכר שלך מגיע היום? לא. מתאים לו להגיע עוד 3 שבועות - הפסדת כמעט חודש, 300$ שכירות. עברה שנה השוכר עזב. פנית למתווך שיישיג לך שוכר במקומו? עולה לך עוד 400$ כל שנה. לא פנית למתווך ופירסמת מודעה בעצמך? שריין כמה מאות שקלים למודעה כל שנה (אלא אם יתמזל מזלך והשוכר ממשיך כמובן). השוכר עזב ואתה צריך למצוא שוכר חדש? הדירה הריקה כמה שבועות מביאה לך שוב כסף שאתה לא מרוויח. עברו 3 שנים ואתה רוצה למכור את הדירה? אוהו. ייתכן שהדירה תהייה ריקה חצי שנה ולא שלושה שבועות עד שתצליח למכור, ובינתיים אתה משלם ועד בית ואולי גם ארנונה. אתה לא מסכים לכל מה שכתבתי כי יש לך שוכרים כמו זבל שרוצים רק את הדירה שלך? בסדר. אבל זה עוד לא הסוף. דירה של 100000$ היא דירה ישנה. תישכח מזה שכל ה400$ יהיו הכנסות נטו. מה עם תחזוקה? מה אם צינור יתפוצץ, דוד ילך, רטיבות תיכנס, תריסים יישברו, תצטרך לצבוע בין שוכר לשוכר, ואם אתה משכיר עם מקרר אולי ילך לו המנוע. הקיצר עוד שפע עלויות. וכל זה תחת ההנחה שאתה ממשיך לקבל 400$ (ולא 370$), והשוכר שלך אדם טוב ומשלם בזמן. ותחת ההנחה (המאד לא בטוחה) ששכירות תמשיך להיות פטורה ממס. ועוד לא נכנסנו לכך שמחיר הדירה יכול גם לרדת לאחר 3 שנים. בקיצור, אתה יכול להרוויח מהעסקה, אבל גם להפסיד בה.

 

[leibovic]

עוד שאלה - סליחה שאני נודניק

מה עדיף? לקחת משכנתא של 60000$ לחמש שנים ולקנות דירה בב"ש - אותה אני אשכיר ואחר כך למכור אותה או לחסוך 5000 ש"ח במשך שלוש שנים ולקבל ריבית אפסית ולהיות בלי נכס בזמן הזה? הרי אם אני ארכוש את הבית יהיה לי נכס - ואם אני רק אחסוך - יהיה לי כסף בלי נכס. מה עדיף?

 

[nizanm]

לדעתי,כל תשובה תתבסס על הערכות.

אפילו שתפנה למומחים הם יניחו הנחות ויערכו תחשיבים ויסיקו מסקנה סופית על פי הערכות, כמואלא שמומחה זה מומחה!). ריביות : הפקדה/משכנתא. דירה: קצב שינוי מחירים בכלל ובבאר שבע בפרט. עלויות אחזקה וחובות מסופקים - כמה?(חובות מסופקים זה שכ"ד שאולי לא תגבה. חלקם הופכים לחובות אבודים) שעור השכ"ד החדשי (ושינויים?). וכ"ו. בהצלחה.

 

[nizanm]

עצה אחת מנסיון אישי: מומלץ.

3X12=36 חדשי שכר בקבע. 36X5,000=180,000 חסכון שקלי ב-3 שנות קבע. 36X300$=10,800$ הכנסה בטוחה משכ"ד בתקופת קבע 10,800X4.5=48,600 ובשקלים: 180,000+48,600=228,600 סה"כ חסכון והכנסה משכ"ד בקבע 228,600 : 36 = 6,350 אפשרות תשלום משכנתא חדשית ללא כל סיכון נעגל: 6,500 משכנתא חדשית למשך 3 שנים. תקח משכנתא עם החזר חודשי מדורג: לפחות,סך 6,500 ש"ח בחודש למשך 3 שנים ראשונות(תקופת הקבע). היתרה:תחליט כמה חדשית וכמה שנים.

 

[אבי שנער]

מה כאן מומלץ?

6,500 ש"ח לחודש ל-3 שנים נותן 218,000 ש"ח, מזה נפחית את הוצאות לקיחת המשכנתא ועלות הביטוחים ונקבל כ-210,000 ש"ח או 46,000$ ... מה עם עוד 57,000$?

 

[nizanm]

ההמלצה היא המדרגות.

1. להתחיל בגבוה מאוד 3 שנים. להמשיך לפי האפשרויות שתהיינה. 2. הנחתי,הכנסה חדשית נטו בפועל משכ"ד: רק 300$ לחודש רצוף 3 שנים. הוא הניח שכ"ד 400$ לחודש,הפרשתי 100$ לכל מיני הוצ. וחובות מסופקים. אבי. נראה לך?

 

[שדוןלילה]

ואיזה בנק בדיוק ייתן לאדון להחזיר..

$1500 לחודש ממשכורת של פחות מ- $2000

גם אם יש לו אפשרות להחזיר, לא נראה לי שהבנק יאפשר. ובאמת מה עם עוד 57 אלף? ולא לדבר על זה שכמו שכבר נכתב כאן, דירה זה לא עסק בטוח. מה אם יתפוצץ צינור וילכו 1000 דולר לתיקון? הרי *כל* המשכורת כבר הולכת להחזר משכנתא. אז פתאום יהיו חסרים אפילו 4000 ש"ח לתיקון פשוט... לא שווה כבר ללכת על ריבית בטוחה בבנק של 3-4% ולחיות בראש שקט

 

[אבי שנער]

לא ברורה לי בכלל המטרה ...

אם המטרה להשקיע ולעשות מזה כסף זה ממש לא נראה השקעה כזאת מוצלחת בשבילו ... אבל אם האדון צריך מקום לגור - זה סיפור אחר ... יכול למצוא משהו ב-50-60,000$ ולשלם כמעט הכל תוך 3 שנים.

 

[leibovic]

א. תודה רבה על כל התגובות...

ב. מטרתי כאן היא אינה להשקיע. הרעיון הוא שכיום אני בן 23, רווק. גר עם הוריי. אני לא מאמין שלפני גיל 26, כלומר בעוד שלוש שנים, אני אצטרך דירה משלי. לכן במקום לרכוש את אותה הדירה עוד שלוש שנים ולקחת משכנתא של 300000 ש"ח אני אקח עכשיו משכנתא וכך במקום שהכסף שאני אחסוך ישכב סתם בבנק אני אקבל מימון חלקי של החזר המשכנתא בשלוש השנים הקרובות. אני חוזר -זה לא שיש לי כבר דירה ואני רוכש עוד דירה על מנת להשקיע. אני רוכש את הדירה עכשיו על מנת להקדים את לקיחת המשכנתא, מה שיוביל לסיום מוקדם יותר של התשלום הכולל, והסתמכות על המחירים של היום, כאשר אף אחד לא יודע מה יהיה בעוד שלוש שנים...

 

[nizanm]

אבי ושדון:

אבי. אין לי כל ויכוח אתך. אכן |כלכלית סדגש|שיקנה ב 50-60 אלף $ ישכיר וישלם תוך כמה שנים. שדון. אכן, משכורתו פחות מ 2000$ אבל הכנסותיו תהיינה: 7,000ש"ח + 400$ = כ 9,000 ש"ח לחודש. א. הנחתי שהדירה תניב רק 300$ לחודש,נטו וברצף.הנחה זהירה בהחלט לדעתי. ב. יכול להיות שהבנק יסתייג מהחזר כזה גדול, אבל : חייב לנסות! ג. לגבי היתרה : הבחור לא שאל. ברור שהתכנון יהיה רציונלי. ד. לגבי הוצ. בלתי צפויות כמו פיצוץ צנור,חובות מסופקים וכ"ו: ציינתי. לקחתי 300$ שכ"ד במקום 400$. ההפרש : 100$ לכל הסיכונים שצויינו.ועל זה אתה יכול להעלות הסתייגות מנומקת.

 

[שדוןלילה]

שינסה. הבנק לא יסכים. ועוד קצת..

א. הכל טוב ונכון בתנאי שהבנק יאשר לו כזאת הלוואה, אבל הבנק פשוט לא יאשר. זה לצערי המצב. הבנקים מאשרים עד 40% בערך מהמשכורת, ואתה פשוט לא יכול לקחת לפי כמה שאולי היית רוצה להחזיר. נתניהו צדק בעניין: הבנקים מחזיקים את כולנו קצר כי אין להם מה להפסיד... מבחינתם תחזיר מעט, הם רוצים שההלוואה תתמרח ושהם ירוויחו מהריבית. ולצערי פשוט אין אופציה אחרת. ב. איפה בדיוק הוא יקנה דירה ב-60 אלף כדי להשכיר אותה ב- $300 לחודש? אכן עסקה נאה, אבל דירות של 60 אלף הוא ישיג רק אם הוא חושב על דימונה (ויסלחו לי הדימונאים.. אלה פשוט המחירים). ובמרכז גם דירה של 120 אלף הוא יתקשה להשכיר. השוק לא משהו. בקיצור, השטן מתחבא באותיות הקטנות. חשבונית זה לא יוצא טוב. ג. מה רע בריבית חודשית חיובית על הפקדה בבנק? גם 4%, והפעם בטוחים ובלי התרוצצויות, שווים משהו...

 

[nizanm]

דירה לחיים,לקנות כשהמחירים בשפל.

1. בכל מקרה כדאי לו לקנות עכשיו כשהמחירים בשפל.. בין אם אני או אתה נימָצא צודקים לגבי גובה המשכנתא שהבנק יסכים לתת. 2. ליבו רוצה דירה לחיים. ידעתי.ליבו! המשך במגמה זו - ויהי מה.זו דעתי .כדעתך. אני מניח שחבריי לדיון זה מסכימים שבסופו של דבר, אתה רוצה להגיע לנקודת זינוק טובה לקראת הקמת משפחה משלך. 3. ליבו ! ספר לנו עכשיו , מה אתה הולך לעשות. אולי תקפוץ לבנק ותבדוק כמה נותנים ובאיזה תנאים. אני קורא כאן 4.7% .תבדוק גם בלאומי. משכן כבדייייים. אבל תבדוק גם במשכן. תיצור תחרות ביניהם עליך, ותנהל אתם משא ומתן על העמלות ! ! ! ! ! בהצלחה.

 

[leibovic]

א. תודה רבה על התמיכה

ב. חשבתי על עוד משהו... מה יקרה אם אני ארכוש עכשיו רק מגרש? האם זה רעיון טוב יותר?