חוזה מכר דירה

[יויויו3]

התעשרות כדין?

אני מדבר על התקשרות, שיש מסוגה עשרות אלפים בשנה (כ 20,000 בשנת 2004 ) שבה אדם פונה לקבלן גדול ( אזורים. שכון ופיתוח. א. דורי, פרץ בוני הנגב, רסקו וכדומה) ואומר "אני רוצה לקנות ממך דירה". הקבלן אומר לו, באמצעות איש מכירות בשטח. בבקשה. הדירה עולה 1100000 (סתם דוגמא ). האיש אומר. לא. אבל אני מוכן לשלם 1050000 . הקבלן אומר . טוב תציע לי הצעה, בכתב ואני אבחן אותה. הקונה הפוטנציאלי מציע הצעה, מעביר כ 10,000 ש"ח על החשבון וכעבור יומים שלושה מקבל תשובה ההצעות הללו מוגשות על טפסים שהקבלן הכין מראש. זאת הפרקטיקה את יכולה לבדוק עם כל החברות הגדולות בענף. בהצעה - המוכתבת כאמור מבחינת התוכן למעט המחיר על ידי הקבלן - כתוב "אני חנה כהן ( או גברת פלורי ניסן ) ) מציעה לך חברת אזורים לקנות ממך דירה בגוש .. חלקה... במחיר של 1050000 .... בהצמדה למדד המחירים לצרכן ב...." שיטת ההצמדה בטפסים הללו היא, ככל שיגוע לי, עפי"ר מדד המחירים לצרכן. השאלה שלי, למרות קדושת החוזה, אם אין לטעון תנאי מקפח בחוזה (אחיד) או לטעון שהקבלן נצל את המעבר מהצעה עם הצמדה מסוג א לחוזה עם הצמדה מסוג ב שימי לב שחוזה שנחתם ב14.07.05 על מיליון, עולה לקונה, שבסך הכל המתין , לפי תניות החוזה, עד ה 20.09.05 עם התשלום סך 1060000 . כלומר הקבלן הרויח, בלי שום מאמץ 60000 ש"ח נוספים. יעמוד במבחן בית המשפט?

 

[פלורי ניסן עוד]

אני לא מכירה נוהל כזה

אולי משום שמעולם לא רכשתי דירה מקבלן וגם לא ראיתי מעולם טופס כזה בו הלקוח "מציע" באיזה מחיר ירכוש את הדירה. לעניין שיטת ההצמדה אני חוזרת ואומרת כי, לדעתי, מה שהוסכם בין הצדדים מרצונם החופשי תקף. לא יודעת מה פירוש הקבלן "ניצל" את המעבר מהצעה לחוזה כי, כאמור, הקונה אמור לקרוא את החוזה ולחתום עליו רק אם הוא מסכים לתוכנו ויכול לעמוד בהתחייבויותיו על פיו (ורצוי מאד לאחר שעיפי החוזה ומשמעותם הוסברו לו ע"י עו"ד מטעמו). גם לא יודעת אם הקבלן הרוויח, אם הרווח היה עם מאמץ או בלעדיו, ולא חושבת שזה רלבנטי (כמו שבמקרה של הצמדת הסכומים לשער הדולר לא תהיה רלבנטית הטענה ששער הדולר זינק והקבלן מרוויח בלי מאמץ או מתעשר שלא כדין). אני חוזרת ואומרת שלדעתי הפתרון האפשרי הוא ניסיון לנהל מו"מ עם המוכר במטרה לנסות ולהפחית חלק מהתשלום בגין ההצמדה.

 

[יויויו3]

התערבות ביחסים חוזיים

קודם כל מומלץ לך ללכת לקנות, ולו בשביל ההתנסות דירה מקבלן. ככה זה עובד למיטב ידיעתי אצל כל החברות הגדולות. הלקוח מציע הצעה, והקבלן יכול לקבלה או לדחותה. רווח לא סביר: לדעתי במכירת מוצר כמו דירה, חלים "דיני חוזים מיוחדים" המתייחסים לענף זה. האם מוכר דירה אמור להרויח ביום חתימת החוזה, או מהתרחשויות שקורות אחרי מכירת החוזה? במקרה זה, נתן לומר שדירה שנמכרת לאחר שהיא כבר מוכנה,והקבלן מבקש 60 יום בשביל "פיניש" לא אמור להיות לקבלן רווח של 6% מעבר למחיר החוזי, אלא הוא אמור להרויח כפי שמשתקף בחוזה, וכסף שהוא מקבל ביום מאוחר ליום החתימה אמור להיות מוגן מהאינפלציה בלבד, כלומר צמוד למדד המחירים לצרכן רשלנות הקונה: אין ספק שהקונה התרשל בכך שלא בדק מה זה מדד תשומות הבניה. האם צריך אבל בשל כך להפיל עליו את כל התיק?? רגולטור: אמת שאין כאן עסקה מהסוג של קניית פוליסת ביטוח, אבל גם התיאור של מכר בשוק קפיטליסטי חופשי של מוכר מרצון וקונה מרצון המנהלים מו"מ חופשי לא כל כך הולם. אחריות המדינה: האם המדינה לא יכולה היתה להגיד ללקוחות הבנק למסחר משהו שדומה שמה שאת אומרת כאן: עשיתם חוזה עם בנק כושל, אכלתם אותה. ובכל זאת בחרה להכניס יד לכיס ולכשות את הפסדי האנשים שכספם היה בבנק זה. למה שלא תתערב כאן לטובת קוני דירות תמימים שאכלו אותה בגדול? השאלה שלי היא יותר איך: כלומר איזה רשות של המדינה עשויה להתערב לטובת קונים אלו

 

[פלורי ניסן עוד]

גם בנק (אפילו הבנק למסחר)

אינו דוגמה טובה שכן גם בתחום זה קיימת רגולציה. האינפלציה לפיה חי הקבלן היא מדד תשומות הבניה המשקף את העלויות שלו לבניית הדירה. לא יודעת איזו רשות, אם בכלל, יכולה להתערב. לדעתי, הנושא מוצה (או לפחות אני לא מוסגלת להשיב יותר ממה שהשבתי עד כה). אם יהיה למשתתף אחר מה להוסיף - הוא מוזמן לעשות כן.

 

[יויויו3]

חוזי מכר דירה

רק עוד הערה: האם לדעתך, ההוראה על פיה על צדדים בחוזים אלו להשפט בתל אביב תקפה ומחייבת, או שקונה מהפריפריה יוכל להגיש תביעה במקום מושבו, בטוענה שתניה זו מקפחת ? ( מי ירוץ לתל אביב בתביעה לא גדולה?)