חוזה מכר דירה

[יויויו3]

חוזה מכר דירה

עפ"י חוזה המכר מחיר הדירה הוא X וכל תשלום שלא משולם בעת חתימת החוזה, יהיה צמוד למדד תשומות הבניה. דא עקא שמדד זה עלה בחודשיים האחרנים ב 6% האם אפשר לטעון להטעיה? לדבר אחר שבגינו לא יצטרכון לשלם לקבלן עוד 6%? מדובר בעליה כזו בתוך 70 יום מאז חתימת החוזה. מי חשב על כך?

 

[פלורי ניסן עוד]

לא

אי אפשר לטעון להטעיה - זה הרי כתוב בהסכם ולא הוסתר. ניתן לנסות להגיע עם הקבלן להסכמה על הפחתה כלשהי בתוספת התשלום בגין ההצמדה.

 

[יויויו3]

פרשנות חוזה

אכן כתוב בחוזה מה מנגנון ההצמדה, אבל חושבני שאף אדם שחתם על חוזה עם קבלן בחודשים האחרונים לא נתן תשומת לבו ודעתו לסעיף הזה שמסוף כלאחר יד בחוזה, בשיחה עם איש המכירות, כמשהו שיכול לנפח לו את החוזה בכ 40000 ובחויזם יקרים גם ב 70000 או 80000 ש"ח בתוך 23 חודשים

 

[פלורי ניסן עוד]

זו לא שאלה של פרשנות

העקרון הוא שחזקה על מי שהתקשר בהסכם שקרא והבין אותו קודם לכן. בדר"כ אם הקונה נעזר בעו"ד מטעמו, העו"ד מנסה לשנות את תנאי ההצמדה ובכל מקרה מפנה את תשומת לב הקונה לסעיף ההצמדה.

 

[שיר ורד]

לא מדובר בסעיף שמוסף כלאחר יד

הסעיף הנ"ל נועד להגן על המוכר (שהעלויות שלו צמודות פחות או יותר למדד תשומות הבניה) מפני הפסד כספי שינבע מקבלת הכספים מכם במועד מאוחר יותר. כל מי שקונה דירה, וחותם על הסכם תשלומים, חייב להיות מודע לסיכון שנופל עליו , במקרה של עליה במדד שאליו צמוד החוזה. אפשר להתמקח עם הקבלן על שיטת ההצמדה (לעיתים תוך הגדלת מחיר העסקה), כמו-כן אם שיטת ההצמדה היא דולר או מדד המחירים לצרכן, אפשר להקטין את הסיכון באמצעות קניית אופציות מתאימות בבנקים (און בבורסה במקרה של הצמדה לדולר). הבעיה הקיימת במרבית חוזי רכישת דירות, היא שההצמדה היא חד-סטרית ובמקרה של ירידת מדד, לא מופחת מחיר הדירה. אשמח להבהרות של מנהלות הפורום, האם הצמדה חד-סטרית היא חוקית או לא?

 

[פלורי ניסן עוד]

הצמדה

התכוונת לחוקית או להוגנת? אין מניעה בהצמדה רק לטובת צד אחד כפי שאין מניעה לקביעת שער דולר שרירותי הנמוך או הגבוה משער הדולר היציג. בדר"כ כשהקונה מיוצג ע"י עו"ד מטעמו עורך הדין יקפיד על כך שיירשם בהסכם שבמקרה של ירידה במדד הקונה ישלם פחות (אך בדר"כ לא פחות מהמדד הידוע ביום חתימת ההסכם.

 

[שיר ורד]

מתשובתך אני מבין

שהצמדה לא הוגנת היא חוקית. מאחר ומדובר בחוזים המנוסחים ע"י צד אחד לעסקה, קיויתי שיש כבר פסיקות הפוכות. דרך אגב, מצאתי רגולטור אחד שחושב כמוני.(פרטים בקישור).

 

[u 1000]

השאלה היא האם החוזה הוא חוזה אחיד

אם החוזה עם הקבלן הוא חוזה אחיד לדעתי מדובר בסעיף מקפח. בחיפוש קצר לא מצאתי התייחסות ספציפית לשאלת ההצמדה אבל היו מקרים בהם הוכר חוזה עם קבלן כחוזה אחיד.

 

[פלורי ניסן עוד]

הסכם לרכישת דירה מקבלן חוזה אחיד?

על פניו נראה לי שלא עונה להגדרה של חוזה אחיד. חוק החוזים האחידים, התשמ"ג-1982 [תיקון אחרון 9/6/04] . . ======================================== "חוזה אחיד" - נוסח של חוזה שתנאיו, כולם או מקצתם, נקבעו מראש בידי צד אחד כדי שישמשו תנאים לחוזים רבים בינו לבין אנשים בלתי מסויימים במספרם או בזהותם; האם תוכל להפנות אותי לפסיקה שקבעה כי זהו חוזה אחיד?

 

[u 1000]

משהו שמצאתי ברפרוף

כאן. אני אגב נוטה להסכים שלא מדובר בחוזה אחיד.

 

[u 1000]

ועוד משהו...

פה (נראה לי גם יותר חזק מהקודם)

 

[פלורי ניסן עוד]

עם כל הכבוד (ויש כבוד)

שני פסקי הדין עוסקים בשאלת היותו של החוזה חוזה אחיד לעניין תוקפה של תניית בוררות ולא לגופו של עניין. ובשניהם המשיבים גם לא התנגדו לטענה שזהו חוזה אחיד (מעניין למה?). אני נוטה להסכים עם דעתך (ועם דעתי) כי הסכם רכישת מקבלן אינו חוזה אחיד.

 

[u 1000]

ואולי גם בעוד שניים שלא מצאתי קישור

בר"ע (י-ם) 265/95 מוריס דוד ואח' נ' גד חברה לבנין בע"מ ע"ש (י-ם) 73/90 מרדכי שכטר בע"מ נ' היועץ המשפטי לממשלה (שניהם נמצאים במאגר נבו)

 

[פלורי ניסן עוד]

ועדיין לא השתכנעתי

בבר"ע 265/95 שוב עוסקים בעניין תניית הבוררות וגם שם לא נטען על ידי המוכר כי אין זה חוזה אחיד. בע"ש 73/90 מדובר בבקשה של החברה עצמה להכיר בחוזה כחוזה אחיד (מעניין...אולי כדי להימנע מהצורך לנמהל מו"מ עם עורכי הדין של כל קונה וקונה?).

 

[u 1000]

גם אני לא (אבל זה מה שמצאתי)...

וההפסקה נגמרה (

) אז גם אני מפסיק לחפש. בכל מקרה מוזר בעיני שהחברות לא טענו שלא מדובר בחוזה אחיד (ניתן לשנות את החוזה עמם באופן משמעותי רק צריך לדעת את זה).

 

[u 1000]

גדלה התלבטותי לאחר עיון ב...

ע"א 1846/92 נפתלי לוי נ' מבט בניה בע"מ, פ"ד מז(4) 49. אבל גם ממקרה זה לא בטוח שניתן להסיק לגבי השאלה האם חוזה עם קבלן הוא הוא חוזה אחיד בהכרח.

 

[פלורי ניסן עוד]

אתה צודק, גם מכאן לא ניתן

להסיק מה היו הסיבות להחלטת בית משפט השלום.

 

[פלורי ניסן עוד]

לא חיוויתי דעה באשר להוגנות

זה עניין של מו"מ כאשר במקרה הספציפי הזה הקבלן יותר "חזק" מהקונה. יחד עם זאת, עו"ד היודע מלאכתו, יצליח לשנות כמה מסעיפי ההסכם לטובת הקונה וזאת לצד המו"מ המסחרי המתנהל ישירות בין סוכני המכירות לבין הקונה. אמנם, ההסכם נוסח על ידי ב"כ הקבלן אבל אין זה אומר שלא ניתן לשנות ולו פסיק ממנו (כמו למשל במקרה של חוזים עם חברות טלפונים ניידים, כבלים וכו'). לא הבנתי מה הקשר בין המפקח על הביטוח לבין חתימת על הסכם לרכישת דירה מקבלן. בניגוד לשוק הביטוח (שם יש מעט חברות שכל אחת מהן בעלת כוח רב ויש סכנה לתיאום עמדות בין חברות הביטוח) המחוקק לא חשב שיש למנות רגולטור לעניין מכירת דירות והשאיר את נושא פרטי ההתקשרות בהסכם להסכמת הצדדים (גם אולי בגלל שיש הרבה מאד חברות בניה ותחרות עזה ביניהן).

 

[יויויו3]

חוזה עם קבלן

הקבלן (החברה הגדולה במשק בענף הבניה ) מנסח אלפי חוזים באותה צורה, היינו שההצמדה היא למדד תשומות הבניה. סתם ככה? זאת ועוד. בהצעה שהקבלנים הגדולים הללו מבקשים שתוצע להם, והמנוסחת על ידו למעט המחיר שהרוכש ריבון להציע את המחיר שהוא מסכים לשלם, כתוב הצמדה למדד המחירים לצרכן. לכן אין ספק שהקלן ידע למה "ברגע האחרון" כלומר במעמד חתימת החוזה, "דחף" לצד השני, לקונה , סעיף של הצמדה אחרת ב. נניח שהחוזה חד משמעי ומחייב את הקונה לשלם , אבל האם אין כאן התעשרות שלא כדין של הקבלן, שבמקום לקבל X עבור הדירה מקבל 1.06%X בתוך 2 חודשים (חודשיים)הרי הדירה המסוימת היתה כבר מוכנה במעמד חתימת החוזה, ולכן אילו עלויות הקבלן בקש להבטיח בקבעו שיטת הצמדה זו?

 

[פלורי ניסן עוד]

חוזה עם קבלן

אני לא מכירה הסכם בו הקונה "מציע" מחיר. גם לא ידוע לי על מקרים בהם נקבעה מלכתחילה הצמדה למדד המחירים ובמעמד חתימת ההסכם חל שינוי בסוג המדד. כפי שאני חוזרת ואומרת - הכלל הוא שחזקה על מי שהתקשר בהסכם שקרא אותו, הבין אותו והוא מסוגל לעמוד בהתחייבויותיו. כל צד עושה את שיקוליו. הקבלן לא חייב לשתף את הקונה בחישוביו הכלכליים. הקבלן יכול היה, למשל, לדרוש כי התשלומים יוצמדו למדד תשומות הבניה + 5% (לשם הדוגמה בלבד), אם זה לא מקובל על הקונה - שינהל מו"מ או שלא יחתום על ההסכם. עוד אעיר כי אם הדירה היתה מוכנה במעמד חתימת ההסכם הרי שהקונה יכול היה לכאורה לשלם את מלוא מחירה ולקבל את החזקה בדירה מיד.