הערכת מחיר דירה

ohadvr

New member
ההשוואה לאנליסט

אינה נכונה בבסיסה, שוק ההון הינו הניגוד המוחלט לשוק המקרקעין! שוק משוכלל מול שוק שאינו משוכלל, קונים/מוכרים רבים מול קונים/מוכרים מעטים, מידע רב מול מידע מועט ועוד ועוד... לעניין טענתך על אי הדיוק של אבי "האנליסט אמור לקבוע שווי שנסחר במהלך המסחר להבדיל מעסקאות שונות במהלך המסחר ולא כך הוא", ככה זה עובד בדיוק. האנליסט או יועץ ההשקעות מעריך את שווי המניה או האופציה או כל מכשיר פיננסי אחר בהינתן נתוני השוק לאותו הרגע (למשל שאופציית שקל/דולר נסחרת כעת בשער X ומשקפת נכון לרגע זה שער דולר של Y), הוא אינו שולט על המחיר, כלומר על השער בו רכש הקונה או על השער בו מכר המוכר. גם בבורסה יש עניין של שווי ומחיר, אך מפאת השוק המשוכלל ושאר הטעמים המפורטים לעיל, ישנו סיכוי רב יותר שמחיר ושווי יתלכדו.
 
שוק הוא שוק הוא שוק

העקרונות הם זהים יש כמובן הבדלים בין השוקים השונים ואת חלקם צינת אבל זה לא משנה את העובדה ששוק הוא שוק הוא שוק באשר לדוגמא לא הבנתי מה בדיוק הנך טוען אבל האנליסט אינו קובע גובה מניה נכון ליום השערוך והשווי שהוא מעריך המניה לא רק שאיננו שער סגירה בעסקא ספציפית [מחיר בהגדרת אבי] וגם לא בטווח המחירים בהם נסחרה המניה באותו היום ולא המחיר בעל הסבירות הגבוהה ביותר לאותו היום [השווי בהגדרת אבי] השווי אותו מעריך האנליסט יכול להיות שונה מאד מטווח העסקאות בבורסה וכך גם יהיו הגדרות המלצת קניה [מניה נסחרת בחסר] החזקה , מכירה וכד בשתי ההגדרות שהביא אבי מדובר על מחיר ולא על שווי כלכלי [ומקובל עלי כי הגדרת השווי בשמאות היא כפי שהביא אבי , פשוט נהיא עונה להגדרת מחיר בשרשור ביני לבינך] בשני המקרים הנ"ל היריה של המתווך כפי שהגדרת אותה מתאימה גם כאן להגדרת אבי השווי הוא המחיר בעל הסבירות הגבוהה ביותר וכד..... את הנתון הזה בדיוק מספק לך מתווך!! מכאן יוצא שמתווך מספק לך את השירות לו קראת שווי [אל תכעס עלי
הדיון הוא אקדנאי גרדא]
 

ohadvr

New member
../images/Emo1.gifקצת תיאוריה לסיכום הנושא

אמשיך לחלוק עלייך ולנסות להעמידך על טעותך. העקרונות לא זהים כמו שהשווקים לא זהים ואבי מדבר על שווי ולא על מחיר. שוק המקרקעין אינו שוק משוכלל: 1. המוצרים הטרוגניים. 2. המוצר קבוע ואינו ניתן לניוד או לייצור. 3. קיימים מעט מוכרים וקונים. 4. לפעמים לקונה אחד ישנה השפעה על השוק. 5. המידע מצומצם. 6. אין מיקום קבוע לעסקאות. 7. קיימת התערבות ממשלתית. 8. המוצר אינו מתכלה. ככל שהשוק משוכלל יותר, כך הפער בין "מחיר" ל"שווי" יהיה קטן יותר. בשוק מטלטלין משוכלל, המוצר הומוגני ושינויים בביקוש נסגרים מיידית ע"י שינויים בהיצע (ייצור מקומי ו/או יבוא). בשוק המקרקעין המוצרים הטרוגניים, לא ניידים וההיצע לא מווסת מיידית. לכל עסקה יקבע מחיר שונה ונוצר פער בין מחיר לשווי. ד"א, אני ממש לא כועס, הכל בכיף וברוח טובה.
 
אוהד אתה דוקא מסכים איתי

קבעת ששוק הנדלן איננו כלכך משוכלל כמו שוק ההון [וזה בדיוק מה שהגבתי מטה לאבי] עוד קבעת >ככל שהשוק משוכלל יותר, כך הפער בין "מחיר" ל"שווי" יהיה קטן יותר< משני המפטים מעלה עולה שבנדל"ן יתכנו פערים בין שווי כלכלי ל"מחיר" - והרי הוא אשר אמרתי גם אותך אברך בהרבה אהבה ביום האבהבה
 

ohadvr

New member
שוק המקרקעין ושוק ההון

מנוגדים באופיים אחד מהשני (ראה התייחסותי להודעתך למטה בשרשור). לעניין טענתך כי "בקו התחתון אתה תמיד מתיישר למחיר ולא לשווי" - זה פשוט לא נכון. אני מדגיש שוב כי "מחיר" הינו נתון סובייקטיבי ואם תנתח מספר רב של עסקאות בסביבה או אזור מסויים תגלה (להפתעתך אך לא להפתעתנו) כי ב"קו התחתון" אתה מתלכד לשווי ולא למחיר וסטיית התקן אף תוכיח זאת.
 
שוק משוכלל ...

אמנם בשוק הנדל"ן יש קונים/מוכרים רבים יחסית לשוק ההון ןגם מידע רב מול מידע מועט ... אבל ההנחה שבבסיס המונח "שווי" היא שמדובר בשוק משוכלל כפי שמופיע בהגדרה: "... בכפוף לחשיפה סבירה, בשוק פתוח ותחרותי ובעסקה הוגנת, תוך ידיעה רחבה מצד הצדדים על פרטי המקרקעין ותנאיו"
 

ohadvr

New member
הפוך

בשוק הנדל"ן יש מיעוט קונים/מוכרים ומידע מצומצם על הממכר ביחס לשוק ההון. הגדרת השווי מתייחסת לשוק המקרקעין שהינו שוק שאינו משוכלל. "חשיפה סבירה", "שוק פתוח ותחרותי", "עסקה הוגנת" ו"ידיעה רחבה על..." אינם מעידים על שוק משוכלל.
 
אני חושב שדהיתה לך טעות סופר

התכוונת ששוק ההון עסקאות ומידע רב לעומת הנדל"ן שוק משוכלל- גם כאשר החשיפה רבה וגם כאשר יש מידע וכו עדיין יש שיסחרו ביתר ויש בחסר זה נכון בבורסה שם רמת השכלול גבוהה פי כמה וזה נכון גם בנדל"ן
 
אוהד אני חולק עליך

יש מקומותץ שהמחירים בהם הם נסחרו בזמנו [ואולי גם בימינו] הוא פשוט מחירים לא ראלים למרות זאת אלו המחירים שהשוק נתן עבור הקרקע ותתפלא שרוב הרוכשים ונים בהתאם למחירים המקובלים ואם הם מגיעים למסקנה שמחיר מסוים הוא מקובל במקום אזי זה המחיר שישלמו עבורו האם הוא ווה את הכסף? מעולם לא חשבו על כך או הניחו כפי שהנך מצין שאם אלו המחירים בהם נסחר המקום אזי זהו שוויו הכלכלי דוגמא: אזור מרינה הרצליה לפני ירידת המחירים הכללית בשוק נסחר במחירים פשוט לא הגיונים, המחירים שם היו גבוהים בכל ניתוח כלכלי שהו
 

ohadvr

New member
אין דבר כזה מחירים לא הגיוניים

השוק קובע את המחירים. אם הרוכשים שם היו מוכנים לשלם מחיר גבוה כנראה שיש לכך סיבה ואם כל העסקאות שם נעשו בטווח מחירים יחסית אחיד, אולי הוא אפילו מייצג שווי (לאותה תקופה כמובן מפאת עיקרון השינוי).
 
כאשר הסיבה היא מחירים דומים וללא ני

ניתוח כלשהו אזי זו איננה סיבה המצביעה על שווי כלכלי לפעמים יכול לווצר מצב שלמן דהוא יש בקרקע ערך מיוחד שאין לאחר וע"כ יהיה מוכן לשלם הרבה מעל השווי בהגדרתו של אבי לדוגמא: חלקת קרקע קטנה ל5 דירות [בערך כבר אינני זוכר במדויק] בקצה רחוב באר טוביה בתל-אביב נמכרה תחילה לקבלן בערכה כקרקע לבניה הקבלן מכר את החלקה ברווח גבוה מאד לקבלן אחר אשר בונה כעת במקום את בית חנה הענין של הקבלן השני בחלקה לא נבע מהזכויות שניתן לבנות על הקרקע אלא מהזכויות והאפשרויות שהתוספת הקטנה אפשרה לו למגדל עבורו הקרקע היתה שווה הרבה יותר מהשווי בהגדארתו של אבי כלכך הרבה עד שהקבלן הראשון היה כדאי למכור במקום לבנות [זה היה בתקופת השיא של הנדלן!! ודובר במאות אלפי דולרים]
 

motior

Member
בתור אדם רגיל...

בלי להתייחס לויכוח המעניין בין מתווכים ושמאים - בתור הדיוט בנדל"ן, כדי לדעת אם המחיר ריאלי הטוב ביותר הוא לבדוק מחירים מבוקשים של דירות דומות בסביבה ולראות כמה שיותר מהן. אם אפשר - לברר גם בכמה באמת נמכרו דירות. במקומון של שוקן (לפחות בשרון) מתפרסם מדור נדל"ן בו מופיעים נתונים על דירות למכירה ועל דירות שנמכרו - הפערים הם מעניינים. כחלק מבירור מחירים כדאי, לדעתי, לפנות גם למתווכים - בד"כ הם מחזיקים מאגר דירות גדול יחסית. ועוד משהו - כמעט תמיד המחיר בו ינקוב בעל הדירה הוא יותר ממה שהוא באמת מוכן להתפשר, ועל כן "לא ריאלי".
 
אתה מדבר על מחיר ולא על שווי

טוען לשווי אבל באמת מדבר על מחיר... ראה תגובת אוהד ותגובתי לו
 
למעלה