הערכת מחיר דירה
- פותח הנושא etyma
- פורסם בתאריך
השמאי אומר ש ... ../images/Emo132.gif
על פי החוק רק לשמאי מקרקעין מותר להכין שומת מקרקעין |! כיוון שהמתווכים לא מתפרנסים מעריכת שומות ועושים זאת בהתנדבות, הרי שלא בדיוק ניתן לסמוך על כך שהשקיעו בשומה את המשאבים והזמן הנדרשים כדי להגיע לתוצאה הנכונה ביותר ... בדרך כלל המתווכים מעריכים על סמך ידע אישי ו"תחושת בטן" והסיכוי שהם יערכו סקר שוק ויצליבו נתונים קלוש ביותר. אבל הבעיה העיקרית היא שלא תמיד בטוח שהמתווך אוביקטיבי ומשוחרר משיקולים אינטרסנטיים. כנראה שלא כל כך ברור מה זאת שמאות - המתווכים יכולים לספק מידע ונתונים על נכסי השוואה, אבל ניתוח ועיבוד המידע אינו בדיוק בתחום התמחותם, ואני לא מכיר הרבה מתווכים שעושים שומות או יודעים בכלל לעשות זאת ... אלא אם הם גם שמאי מקרקעין. בביטוי "שומה במו ידך" או "עשה זאת בעצמך" ... כוונתי לכך שהקונה הפוטנציאלי עורך לעצמו סקר שוק, רואה דירות ומדבר עם מתווכים, ומגבש לעצמו את המחיר שנראה לו סביר ושהוא מוכן לשלם - וזה כמובן גישה נפוצה ולגיטמית.
על פי החוק רק לשמאי מקרקעין מותר להכין שומת מקרקעין |! כיוון שהמתווכים לא מתפרנסים מעריכת שומות ועושים זאת בהתנדבות, הרי שלא בדיוק ניתן לסמוך על כך שהשקיעו בשומה את המשאבים והזמן הנדרשים כדי להגיע לתוצאה הנכונה ביותר ... בדרך כלל המתווכים מעריכים על סמך ידע אישי ו"תחושת בטן" והסיכוי שהם יערכו סקר שוק ויצליבו נתונים קלוש ביותר. אבל הבעיה העיקרית היא שלא תמיד בטוח שהמתווך אוביקטיבי ומשוחרר משיקולים אינטרסנטיים. כנראה שלא כל כך ברור מה זאת שמאות - המתווכים יכולים לספק מידע ונתונים על נכסי השוואה, אבל ניתוח ועיבוד המידע אינו בדיוק בתחום התמחותם, ואני לא מכיר הרבה מתווכים שעושים שומות או יודעים בכלל לעשות זאת ... אלא אם הם גם שמאי מקרקעין. בביטוי "שומה במו ידך" או "עשה זאת בעצמך" ... כוונתי לכך שהקונה הפוטנציאלי עורך לעצמו סקר שוק, רואה דירות ומדבר עם מתווכים, ומגבש לעצמו את המחיר שנראה לו סביר ושהוא מוכן לשלם - וזה כמובן גישה נפוצה ולגיטמית.
והמתווכים יאמרו: שהם מכירים את השוק
הרבה יותר מהשמאי וכל משאב וזמן שישקיע לעולם לא יגיע לרמת ההכרות שלהם עם השוק הםתווך לא מציע זאת בחינם אלא כחלק מהשרות שהוא נותן וכחלק מהכלים בו הוא מצייד את לקוחו ע"מ להגיע להחלטות מושכלות והבעיה העיקרית היא שיהא השמאי אוביקטיבי כל שיהא [וזה כלל לא ברור...וודאי...] מה שווה האוביקטיביות אם ההערכה רחוקה מהמציאות יעידו על כך שומות רבות אשר נכסים נמכרים בעשרות אחוזים מעל או מתחת לשומה [אבל אם ההערכה היתה ניתנת ע"י מתווך הרי היו מאשימים אותו.......] אינני מכיר שמאים אשר בדירות [ואני מקפיד לצין: דירות] מבצעים ניתוח והערכה ועיבוד ומידע והאמת [כמו שאומר שמאי חביב כלשו] שהשכר הוא לפעמים נמוך עד כי אין הצדקה כלכלית לעשות את אלו והשמאות אכן אטיננה כוללת זאת מה שחשוב הוא הדיוק בהערכה
הרבה יותר מהשמאי וכל משאב וזמן שישקיע לעולם לא יגיע לרמת ההכרות שלהם עם השוק הםתווך לא מציע זאת בחינם אלא כחלק מהשרות שהוא נותן וכחלק מהכלים בו הוא מצייד את לקוחו ע"מ להגיע להחלטות מושכלות והבעיה העיקרית היא שיהא השמאי אוביקטיבי כל שיהא [וזה כלל לא ברור...וודאי...] מה שווה האוביקטיביות אם ההערכה רחוקה מהמציאות יעידו על כך שומות רבות אשר נכסים נמכרים בעשרות אחוזים מעל או מתחת לשומה [אבל אם ההערכה היתה ניתנת ע"י מתווך הרי היו מאשימים אותו.......] אינני מכיר שמאים אשר בדירות [ואני מקפיד לצין: דירות] מבצעים ניתוח והערכה ועיבוד ומידע והאמת [כמו שאומר שמאי חביב כלשו] שהשכר הוא לפעמים נמוך עד כי אין הצדקה כלכלית לעשות את אלו והשמאות אכן אטיננה כוללת זאת מה שחשוב הוא הדיוק בהערכה
אז בוא נראה את המתווכים ...
מתווך מתבקש להעריך שווי ריאלי של דירת 3 חדרים חזיתית בקומה א' בסביבה ותיקה, שרמת המחירים בה שונה מהותית משאר האזורים בישוב ושכמות העסקות בא מועטה ביותר. כל מה שידוע לו זה שאין בסביבה בכלל דירות נוספות של 3 חד' והעסקות היחידות שנערכו בשנה האחרונה הן: 1) דירת 5 חד' עורפית בקומה ג' נמכרה ב-250,000$. 2) דירת 4 חד' חזיתית בקומה ב' נמכרה ב-215,000$. מה השווי הריאלי של הדירה? ואגב, מחיר הסגירה הוא שולי למתווך אבל מהותי מאוד לקונה!
מתווך מתבקש להעריך שווי ריאלי של דירת 3 חדרים חזיתית בקומה א' בסביבה ותיקה, שרמת המחירים בה שונה מהותית משאר האזורים בישוב ושכמות העסקות בא מועטה ביותר. כל מה שידוע לו זה שאין בסביבה בכלל דירות נוספות של 3 חד' והעסקות היחידות שנערכו בשנה האחרונה הן: 1) דירת 5 חד' עורפית בקומה ג' נמכרה ב-250,000$. 2) דירת 4 חד' חזיתית בקומה ב' נמכרה ב-215,000$. מה השווי הריאלי של הדירה? ואגב, מחיר הסגירה הוא שולי למתווך אבל מהותי מאוד לקונה!
להבדיל מהשמאי
אשר לא ראה את הדירות שנמכרו המתווך ראה ואולי אף מכיר עסקאות נוספות הוא גם מכיר ההבדלים משנים קודמות אם שמאי יעריך רק לפי זה הוא יפול ובגדול: א. חסרים נתונים של גודל דירה ומצבה - רק לצורך ההמחשה באותו הבנין יכולות להיות דירות בנות אותו מספר חדרים אבל בגודל שונה!!! מאאד שונה!!!! ואנחנו מדברים על אותו הבנין ובדוגמא שהבאת אפילו לא מדובר על אותו הבנין נחמד שצינת חזית/עורף אבל אלו פרמטרים חסרים יש מקומות בהם העורף עדיף ויש שהחזית עדיפה אוסיף ואומר לך... יש בינינים שיש להם המחירים שלהם וכל השואה לבנינים אחרים באזור תהיה מוטעית..... יתכן ובתיאוריה יש מספר שהנך חושב שהוא נכון עובדתית חסרים פרטים והרבה , מתווך גם אם לא ידע "לשקלל" הרי שניסיונו יוביל אותו לתשובה נכונה בהרבה מאשר תשובה תאורטית מה לעשות לפי התאוריה משפחה ממוצעת היא בת 2.6 ילדים הבעיה הקטנה היא שאין אפילו משפחה אחת כזאת.......
אשר לא ראה את הדירות שנמכרו המתווך ראה ואולי אף מכיר עסקאות נוספות הוא גם מכיר ההבדלים משנים קודמות אם שמאי יעריך רק לפי זה הוא יפול ובגדול: א. חסרים נתונים של גודל דירה ומצבה - רק לצורך ההמחשה באותו הבנין יכולות להיות דירות בנות אותו מספר חדרים אבל בגודל שונה!!! מאאד שונה!!!! ואנחנו מדברים על אותו הבנין ובדוגמא שהבאת אפילו לא מדובר על אותו הבנין נחמד שצינת חזית/עורף אבל אלו פרמטרים חסרים יש מקומות בהם העורף עדיף ויש שהחזית עדיפה אוסיף ואומר לך... יש בינינים שיש להם המחירים שלהם וכל השואה לבנינים אחרים באזור תהיה מוטעית..... יתכן ובתיאוריה יש מספר שהנך חושב שהוא נכון עובדתית חסרים פרטים והרבה , מתווך גם אם לא ידע "לשקלל" הרי שניסיונו יוביל אותו לתשובה נכונה בהרבה מאשר תשובה תאורטית מה לעשות לפי התאוריה משפחה ממוצעת היא בת 2.6 ילדים הבעיה הקטנה היא שאין אפילו משפחה אחת כזאת.......
אתה פשוט מנסה להתחמק ...
אנחנו מנסים לעשות כאן תרגיל מחשבתי - כל נתון שחסר לך תבקש ואם המתווך יודע אותו גם אתה תקבל אותו: 1) דירת ה-5 חד' - 130 מ"ר ברוטו. 2) דירת ה-4 חד' - 100 מ"ר ברוטו. 3) דירת ה-3 חד' - 80 מ"ר ברוטו. 4) המצב הפיזי והתחזוקתי של כל הדירות זהה וגם רמת הגימור זהה. 5) לא היו כל עסקות בסביבה ב-5 שנים הקודמות. 6) במקרה זה החזית עדיפה. עכשיו תמשיך ואם יהיו חסרים לך נתונים נוספים ... אל תשכח לבקש
אגב, לא כל המתווכים הינם בעלי נסיון, יש גם כאלו שרק לפני שבועיים קיבלו רשיון - והלקוח לא ממש יודע אם המתווך שעומד מולו הוא בעל נסיון או לא ... אז על איזה נסיון אתה מדבר? נסיון של שבועיים ובחינה למתווכים של משרד המשפטים? מהיכן הוא ימצא את התשובה הנכונה בהרבה מאשר התשובה התאורטית? גם מתווך בעל נסיון צריך מידע על עסקות ... ומה הוא עושה שהמידע הזה פשוט אניו קיים אצלו או שאינו קיים בכלל?
אנחנו מנסים לעשות כאן תרגיל מחשבתי - כל נתון שחסר לך תבקש ואם המתווך יודע אותו גם אתה תקבל אותו: 1) דירת ה-5 חד' - 130 מ"ר ברוטו. 2) דירת ה-4 חד' - 100 מ"ר ברוטו. 3) דירת ה-3 חד' - 80 מ"ר ברוטו. 4) המצב הפיזי והתחזוקתי של כל הדירות זהה וגם רמת הגימור זהה. 5) לא היו כל עסקות בסביבה ב-5 שנים הקודמות. 6) במקרה זה החזית עדיפה. עכשיו תמשיך ואם יהיו חסרים לך נתונים נוספים ... אל תשכח לבקש
לא כל השמאים.... וכו.... ../images/Emo9.gif
אתה טועה כאשר אתה טוען שכל מידע שיש למתווך יהיה גם לי זה כמו לטעון שניסיון ומעשיות אפשר לקבל בשתי שניות ע"י מספר מילים...... שים לב לאיזה דוגמא יוצאת דופן ובלתי סבירה הנך נדרש... [לא היו עסקאות ב5 שנים בסביבה דומה..] שום התחמקות ושום נעלים אני בכוונה לא מעלה בפניך מספר זה או אחר אלא נוגע בנקודות מהותיות אתה באמת חושב שאת הניסיון ואת העינים של המתווך שראה בפעל אתה יכול להחליף ע"י ישיבה מאחורי שולחן כתיבה ומחשב?! שים לב שמלכתחילה לא טענתי בעד המתתוך או נגד השמאי.......... ואתה מתעקש........ ואם תתעקש על המשפחה הממוצעת שגודלה 2.6 דירות אזי אומר לך שלדעתי טווח של 160-180 הנו טווח ראוי [ואני מניח שתטען שה180 הנו גבוה מדי
] אבל אני אינני מתווך של דירות...... באת על סיפוקך?
אתה טועה כאשר אתה טוען שכל מידע שיש למתווך יהיה גם לי זה כמו לטעון שניסיון ומעשיות אפשר לקבל בשתי שניות ע"י מספר מילים...... שים לב לאיזה דוגמא יוצאת דופן ובלתי סבירה הנך נדרש... [לא היו עסקאות ב5 שנים בסביבה דומה..] שום התחמקות ושום נעלים אני בכוונה לא מעלה בפניך מספר זה או אחר אלא נוגע בנקודות מהותיות אתה באמת חושב שאת הניסיון ואת העינים של המתווך שראה בפעל אתה יכול להחליף ע"י ישיבה מאחורי שולחן כתיבה ומחשב?! שים לב שמלכתחילה לא טענתי בעד המתתוך או נגד השמאי.......... ואתה מתעקש........ ואם תתעקש על המשפחה הממוצעת שגודלה 2.6 דירות אזי אומר לך שלדעתי טווח של 160-180 הנו טווח ראוי [ואני מניח שתטען שה180 הנו גבוה מדי
עדיין מתחמק../images/Emo35.gif
איני טועה - הרי מדובר בתרגיל מחשבתי ואני אספק לך כל מידע שתבקש באם הוא ידוע למתווך (כלומר לי). הדוגמא אינה יוצאת דופן ואנה בלתי סבירה - אנו כשמאים מתמודדים עם בעיות כאלו יום יום ... וגם אם היו עסקאות ב-5 השנים האחרונות, הרי שבמקרה זה נתוני העסקאות אינם ידועים למתווך. הוא מתווך ותיק שמנוסה שהעביר את משרדו לאזור רק לפני שנה. (קח זאת כעובדה לצורך פשטות התרגיל - הרי יכולתי לספק לך נתונים על עוד 10 עסקות שרק היו מסבכות ומקשות). נכון מאוד שאת העינים של המתווך שראה בפועל, לא ניתן להחליף ע"י ישיבה מאחורי שולחן כתיבה ומחשב, לכן הוא משמש כאחד ממקורות המידע החשובים לשמאים ... אבל איסוף מידע זה עדיין לא הערכת שווי ולא עריכת שומה. אם אינך מתווך של דירות ... כיצד אתה יודע שמתווך דירות יכול לספק את הסחורה? לא באתי על סיפוקי - אם תספר באיזה תחום תיווך אתה מתמחה, אולי נוכל להציג לך בעיה הקשורה לתחום התמחותך. זה לא חוכמה לנפנף בססמאות - צריך גם להיות מסוגלים לעמוד מאחריהן!
איני טועה - הרי מדובר בתרגיל מחשבתי ואני אספק לך כל מידע שתבקש באם הוא ידוע למתווך (כלומר לי). הדוגמא אינה יוצאת דופן ואנה בלתי סבירה - אנו כשמאים מתמודדים עם בעיות כאלו יום יום ... וגם אם היו עסקאות ב-5 השנים האחרונות, הרי שבמקרה זה נתוני העסקאות אינם ידועים למתווך. הוא מתווך ותיק שמנוסה שהעביר את משרדו לאזור רק לפני שנה. (קח זאת כעובדה לצורך פשטות התרגיל - הרי יכולתי לספק לך נתונים על עוד 10 עסקות שרק היו מסבכות ומקשות). נכון מאוד שאת העינים של המתווך שראה בפועל, לא ניתן להחליף ע"י ישיבה מאחורי שולחן כתיבה ומחשב, לכן הוא משמש כאחד ממקורות המידע החשובים לשמאים ... אבל איסוף מידע זה עדיין לא הערכת שווי ולא עריכת שומה. אם אינך מתווך של דירות ... כיצד אתה יודע שמתווך דירות יכול לספק את הסחורה? לא באתי על סיפוקי - אם תספר באיזה תחום תיווך אתה מתמחה, אולי נוכל להציג לך בעיה הקשורה לתחום התמחותך. זה לא חוכמה לנפנף בססמאות - צריך גם להיות מסוגלים לעמוד מאחריהן!
מתעקש לטמון הראש בחול?!
1. הרי מלכתחילה לא יצאתי נגד שמאים.... 2. במהות ניסתי להעביר לך הבדלים קימים בין שמאים למתווכים הבדלים יש אין משמעותם שהאחד מהשנים גרוע והשני הוא מצוין 3. לא דוגמא יוצאת דופן?! 5 שנים ללא עסקאות?! 4. כמו מתווך חדש כך ניתן לומר על שמאי , תמיד תוכל למצוא מי שאיננו יודע עבודצתו נאמנה 5. והרי מספרים שכלכך ביקשת קבלת...... 6. אני עוסק בהשקעות בעיקר במגרשים מניסיון אומר לך ששומות שראיתי היו בינהן שערורתיות [לא ידוע מתי יהא תוקף לתוכנית אבל השמאי נותן ערך של שנים קרובות ומהוון במחיר מגוחך ששום משקיע לא מהוון בצורה שכזו - סתם דוגמא מני רבות כדוגמא נגדית לטענתך על מתווך חדש] בתחום מגרשים לבניה דוקא שמאי טוב ערכו חשוב [לכן גם הדגשתי בתגובה קודמת בהקשר לשמאי שהנני מתיחס לדירות ] גם כאן ראיתי שמאויותגרועות [וזה רוב המקרים] אין שום צורך שתביא בפני דוגמא טובה - אני מכי הרבה ואף יכול לס]פק לך
אב... יש גם הרבה גרועות ... גרועות מאד...... אבל אם היא מפורטת ולא סתמית אזי אני מגיע למסקנות שלי ומתעלם ממסקנות השמאי
1. הרי מלכתחילה לא יצאתי נגד שמאים.... 2. במהות ניסתי להעביר לך הבדלים קימים בין שמאים למתווכים הבדלים יש אין משמעותם שהאחד מהשנים גרוע והשני הוא מצוין 3. לא דוגמא יוצאת דופן?! 5 שנים ללא עסקאות?! 4. כמו מתווך חדש כך ניתן לומר על שמאי , תמיד תוכל למצוא מי שאיננו יודע עבודצתו נאמנה 5. והרי מספרים שכלכך ביקשת קבלת...... 6. אני עוסק בהשקעות בעיקר במגרשים מניסיון אומר לך ששומות שראיתי היו בינהן שערורתיות [לא ידוע מתי יהא תוקף לתוכנית אבל השמאי נותן ערך של שנים קרובות ומהוון במחיר מגוחך ששום משקיע לא מהוון בצורה שכזו - סתם דוגמא מני רבות כדוגמא נגדית לטענתך על מתווך חדש] בתחום מגרשים לבניה דוקא שמאי טוב ערכו חשוב [לכן גם הדגשתי בתגובה קודמת בהקשר לשמאי שהנני מתיחס לדירות ] גם כאן ראיתי שמאויותגרועות [וזה רוב המקרים] אין שום צורך שתביא בפני דוגמא טובה - אני מכי הרבה ואף יכול לס]פק לך
וסתם דוגמא שכרגע עלתה לי
לאור בקשת השומה בגוש כלשהו זה מזכיר לי שעו"ד מכר מגרש בהתמחרות וכמובן שהיתה בידיו שמאות והשמאי עשה כפי שפרטת אסף עסקאות בגוש של חלקות שמספרן דומה/קרוב לחלקה הנדונה ולפיהן קבע מחיר אלא מאי? הגוש נופל במקומות שונים עם ערכים שונים ולא תמיד הגבול הוא ברור ומי שלא מכיר את השוק לא מודע לכך וההבדלים במחיר הם גבוהים החלקה הנדונה נפלה בין הכסאות ונדרש ברור מעמיק היכן היא נופלת והאם אפשר להיות בטוחים בכך ורק להקשות עוד יותר על התמונה אציין שהההבדל נובע מכביש עתידי ובנוסף לכל הצרות יתכן והחלקה היא מתחת לכביש העתידי ואז בכלל מחירה אחר השמאי, שלא הכיר את הגוש קבע מחיר שמתאים למקום מעבר לכביש העתידי ולא בצד השני שלו אבל היות והוא לא מכיר את הגוש ולא מושע להבדלים בשוק אזי קבע מה שקבע העו"ד סיפק מידע על גובה הצעות שקיבל עד אז לפי ההצעות הבנתי שהמציע הבדיל שהחלקה במקום היקר יותר [ההבדל הוא פי 2!] עקב כך המשקיע קיבל המלצה בהתאם ואכן הצעתו היתה גבוהה במעט מההצעה הבאה אחריו ועדין היתה נמוכה יחסית והוא היה הזוכה כל מתווך שמכיר את האזור היה מספק את המחיר הנכון תוך שניות......
לאור בקשת השומה בגוש כלשהו זה מזכיר לי שעו"ד מכר מגרש בהתמחרות וכמובן שהיתה בידיו שמאות והשמאי עשה כפי שפרטת אסף עסקאות בגוש של חלקות שמספרן דומה/קרוב לחלקה הנדונה ולפיהן קבע מחיר אלא מאי? הגוש נופל במקומות שונים עם ערכים שונים ולא תמיד הגבול הוא ברור ומי שלא מכיר את השוק לא מודע לכך וההבדלים במחיר הם גבוהים החלקה הנדונה נפלה בין הכסאות ונדרש ברור מעמיק היכן היא נופלת והאם אפשר להיות בטוחים בכך ורק להקשות עוד יותר על התמונה אציין שהההבדל נובע מכביש עתידי ובנוסף לכל הצרות יתכן והחלקה היא מתחת לכביש העתידי ואז בכלל מחירה אחר השמאי, שלא הכיר את הגוש קבע מחיר שמתאים למקום מעבר לכביש העתידי ולא בצד השני שלו אבל היות והוא לא מכיר את הגוש ולא מושע להבדלים בשוק אזי קבע מה שקבע העו"ד סיפק מידע על גובה הצעות שקיבל עד אז לפי ההצעות הבנתי שהמציע הבדיל שהחלקה במקום היקר יותר [ההבדל הוא פי 2!] עקב כך המשקיע קיבל המלצה בהתאם ואכן הצעתו היתה גבוהה במעט מההצעה הבאה אחריו ועדין היתה נמוכה יחסית והוא היה הזוכה כל מתווך שמכיר את האזור היה מספק את המחיר הנכון תוך שניות......
נכבדי
שלום רב. שמאות מקרקעין שייכת למדעי החברה ואינה מדע מדוייק. תורת השמאות הינה יותר סידרה של מבחנים כלכליים הנעזרת בתחומי מדע אחרים ופחות הצבת משוואות עם מספר נעלמים, השמאות הינה קודם כל צורת חשיבה כלכלית הכוללת אוסף של כללים מנחים. שוק המקרקעין מספק נתונים רבים (עסקאות השוואה ממתווכים למשל) הנלמדים ע"י שמאי המקרקעין ומהם עליו להסיק את המסקנה הנכונה ביותר לגבי שווי נכס מקרקעין. השמאי לוקח בחשבון בשומתו נתונים רבים כאמור, מעבר למחיר ש"יורה" לו המתווך (שלא חייב לייצג שווי), שלווא דווקא ידועים למתוך באותו הרגע או שהנ"ל אינו יודע לצפות אותם ו/או להעריכם ו/או לנתחם נכונה. כך למשל יכול להיות מצב בו השווי הנקוב בשומה לא מתיישב במדוייק עם המחיר אותו "חי" המתווך. כמובן שאיני מתייחס למקרים בהם שמאי שגה בשומתו. לסיכום, המתווך חי את המחיר, השמאי מנתח שווי.
שלום רב. שמאות מקרקעין שייכת למדעי החברה ואינה מדע מדוייק. תורת השמאות הינה יותר סידרה של מבחנים כלכליים הנעזרת בתחומי מדע אחרים ופחות הצבת משוואות עם מספר נעלמים, השמאות הינה קודם כל צורת חשיבה כלכלית הכוללת אוסף של כללים מנחים. שוק המקרקעין מספק נתונים רבים (עסקאות השוואה ממתווכים למשל) הנלמדים ע"י שמאי המקרקעין ומהם עליו להסיק את המסקנה הנכונה ביותר לגבי שווי נכס מקרקעין. השמאי לוקח בחשבון בשומתו נתונים רבים כאמור, מעבר למחיר ש"יורה" לו המתווך (שלא חייב לייצג שווי), שלווא דווקא ידועים למתוך באותו הרגע או שהנ"ל אינו יודע לצפות אותם ו/או להעריכם ו/או לנתחם נכונה. כך למשל יכול להיות מצב בו השווי הנקוב בשומה לא מתיישב במדוייק עם המחיר אותו "חי" המתווך. כמובן שאיני מתייחס למקרים בהם שמאי שגה בשומתו. לסיכום, המתווך חי את המחיר, השמאי מנתח שווי.
נכבדי
אגב , מאד אינני אוהב כינוי כזה גם כאשר הוא בא להביע כבוד אני מעדיף להיות עמך
ולענין קצת תמוההשהתגובה שלך שהיא בתגובה לתגובה בא מופיע דוגמא בדיוק הפוכה מהסיפא של דבריך הרי בדוגמא הספציפית הזו דוקא השמאי הוא שלאר ידע להבדיל בין השווי ואילו המתווך כן נושא של שווי מול מחיר ראוי לדיון נפרד לצערי לא אוכל לתמוך בטענתך כי שמאי קובע את השווי ולא את המחיר [שיטת ההשוואה לדוגמא עוסקת במחיר ולא בשווי] עוד לא יצא לי לראות ולו שומה אחת בה קובע השמאי כי שווי הנכס הוא X אבל המחיר שניתן לקבל בעדו הוא Y אני בהחלט מסכים איתך שמתווך יורה מחיר באשר לשמאי - כמו בכל מקצוע יש העושים עבודתם טוב יותר ויש שפחות וכמו כל דבר בחיים לכל דבר יש מקום ויש זמן נעדיף אחד וזמן שנעדיף אחר ומישהו אחר יעדיף אחרת מאיתנו
אגב , מאד אינני אוהב כינוי כזה גם כאשר הוא בא להביע כבוד אני מעדיף להיות עמך
ידידי ../images/Emo13.gif
אכן תגובתי לא שורשרה כראוי ומפאת שכוונה לדברייך, שורשרה לאחת מהודעותייך באופן שרירותי. זאת ועוד, ציינתי בהודעתי הקודמת (מבלי להתייחס למקרה זה או אחר) כי אני מסייג את דברי ממקרים בהם התרשל השמאי בעריכת השומה, באם היתה התרשלות שכזו. תוכל לתמוך או לא לתמוך בטענתי כי שמאי קובע שווי ולא מחיר, אך המדובר בעובדות ובבסיסה של תורת השמאות כולה. למותר לציין כי גישת ההשוואה כמו גם גישות השומה האחרות עוסקות כולן בשווי ולא במחיר. אסכים עם ידידי כי נכון שהעיסוק בשווי/מחיר ראוי שיעשה בדיון נפרד, אך כידוע, מחיר הינו נתון ספציפי לעסקה בעוד שהשווי מייצג את שוויו של נכס המקרקעין בשוק החופשי. לטענתך כי "עוד לא יצא לי לראות ולו שומה אחת בה קובע השמאי כי שווי הנכס הוא X אבל המחיר שניתן לקבל בעדו הוא Y" - גם לא יצא לך! כפי שציינתי בהודעתי הקודמת, השווי אותו יציין השמאי בשומה לא חייב להתלכד עם המחיר בו נמכר הנכס בפועל מהטעמים המפורטים לעיל ובהודעתי הקודמת. המשך יום נעים.
אכן תגובתי לא שורשרה כראוי ומפאת שכוונה לדברייך, שורשרה לאחת מהודעותייך באופן שרירותי. זאת ועוד, ציינתי בהודעתי הקודמת (מבלי להתייחס למקרה זה או אחר) כי אני מסייג את דברי ממקרים בהם התרשל השמאי בעריכת השומה, באם היתה התרשלות שכזו. תוכל לתמוך או לא לתמוך בטענתי כי שמאי קובע שווי ולא מחיר, אך המדובר בעובדות ובבסיסה של תורת השמאות כולה. למותר לציין כי גישת ההשוואה כמו גם גישות השומה האחרות עוסקות כולן בשווי ולא במחיר. אסכים עם ידידי כי נכון שהעיסוק בשווי/מחיר ראוי שיעשה בדיון נפרד, אך כידוע, מחיר הינו נתון ספציפי לעסקה בעוד שהשווי מייצג את שוויו של נכס המקרקעין בשוק החופשי. לטענתך כי "עוד לא יצא לי לראות ולו שומה אחת בה קובע השמאי כי שווי הנכס הוא X אבל המחיר שניתן לקבל בעדו הוא Y" - גם לא יצא לך! כפי שציינתי בהודעתי הקודמת, השווי אותו יציין השמאי בשומה לא חייב להתלכד עם המחיר בו נמכר הנכס בפועל מהטעמים המפורטים לעיל ובהודעתי הקודמת. המשך יום נעים.
אוהד
שמחתי מאד על תחילת תשובתך על סופה פחות היות ובסופו של דבר בקו התחתון אתה מתיישר למחיר ולא לשווי אני יודע שלא אראה בזמן הקרוב את שצינתי אבל לחלוטין אינני מסכים איתך שלעולם לא אראה וכי מדוע לא?! מדוע אנליסט בבורסה לנירות ערך יכול לטעון שהמניה נמכרת במחיר חסר/יתר ואילו השמאי לא?! זהו בדיוק ההבדל בין מחיר [המניה בבורסה] לשוויה האמיתי השוק לא תמיד משוכלל לא פעם מאד מעוות הנדל"ן הוא שוק כמו כל שוק וגם בו תנודות וכך תמיד יש אי התאמה כזה או אחר ויש פעמים בהם לזמן ארוך מאד המחיר המקובל הוא מוגזם/מועט
שמחתי מאד על תחילת תשובתך על סופה פחות היות ובסופו של דבר בקו התחתון אתה מתיישר למחיר ולא לשווי אני יודע שלא אראה בזמן הקרוב את שצינתי אבל לחלוטין אינני מסכים איתך שלעולם לא אראה וכי מדוע לא?! מדוע אנליסט בבורסה לנירות ערך יכול לטעון שהמניה נמכרת במחיר חסר/יתר ואילו השמאי לא?! זהו בדיוק ההבדל בין מחיר [המניה בבורסה] לשוויה האמיתי השוק לא תמיד משוכלל לא פעם מאד מעוות הנדל"ן הוא שוק כמו כל שוק וגם בו תנודות וכך תמיד יש אי התאמה כזה או אחר ויש פעמים בהם לזמן ארוך מאד המחיר המקובל הוא מוגזם/מועט
שווי ומחיר ... דבר והיפוכו ...../images/Emo35.gif
כתבת "מדוע אנליסט בבורסה לנירות ערך יכול לטעון שהמניה נמכרת במחיר חסר/יתר ואילו השמאי לא?!" האנליסט קובע שווי ואם המניה נסחרת ביותר או פחות מהשווי הרי שהיא נסחרת במחיר חסר/יתר. זאת בדיוק הנקודה: השמאי בדומה לאנליסט מעריך את השווי - כל עסקה בודדת בשוק מתבצעת במחיר שנקבע בין הצדדים ... זהו בדיוק ההבדל בין המחיר שנקבע בעסקאות בודדות [המניה בבורסה] לבין השוויו האמיתי של הנכס [אומדן האנליסט]. המחיר הינו זה דבר מדוייק, אבל הוא יכול להיות שונה מעסקה לעסקה. מחיר מניה בבורסה משתנה אפילו במהלך יום המסחר וזה לא אומר ששווי החברה השתנה בהתאם. אחת ההגדרה השמאיות לשוווי היא: "המחיר בעל ההסתברות הגבוהה ביותר שעשוי להתקבל, בתאריך נתון, במונחי מזומן או שווה ערך למזומן, עבור הזכויות בנכס, בכפוף לחשיפה סבירה, בשוק פתוח ותחרותי ובעסקה הוגנת, תוך ידיעה רחבה מצד הצדדים על פרטי המקרקעין ותנאיו וכאשר הצדדים מונעים על ידי אינטרס אישי וללא לחץ." ואילו מחיר מוגדר: "סכום המייצג את מה שקונה מסויים מסכים לשלם ומוכר מסויים מסכים לקבל, תחת הנסיבות המסויימות שסביב העסקה ביניהם."
כתבת "מדוע אנליסט בבורסה לנירות ערך יכול לטעון שהמניה נמכרת במחיר חסר/יתר ואילו השמאי לא?!" האנליסט קובע שווי ואם המניה נסחרת ביותר או פחות מהשווי הרי שהיא נסחרת במחיר חסר/יתר. זאת בדיוק הנקודה: השמאי בדומה לאנליסט מעריך את השווי - כל עסקה בודדת בשוק מתבצעת במחיר שנקבע בין הצדדים ... זהו בדיוק ההבדל בין המחיר שנקבע בעסקאות בודדות [המניה בבורסה] לבין השוויו האמיתי של הנכס [אומדן האנליסט]. המחיר הינו זה דבר מדוייק, אבל הוא יכול להיות שונה מעסקה לעסקה. מחיר מניה בבורסה משתנה אפילו במהלך יום המסחר וזה לא אומר ששווי החברה השתנה בהתאם. אחת ההגדרה השמאיות לשוווי היא: "המחיר בעל ההסתברות הגבוהה ביותר שעשוי להתקבל, בתאריך נתון, במונחי מזומן או שווה ערך למזומן, עבור הזכויות בנכס, בכפוף לחשיפה סבירה, בשוק פתוח ותחרותי ובעסקה הוגנת, תוך ידיעה רחבה מצד הצדדים על פרטי המקרקעין ותנאיו וכאשר הצדדים מונעים על ידי אינטרס אישי וללא לחץ." ואילו מחיר מוגדר: "סכום המייצג את מה שקונה מסויים מסכים לשלם ומוכר מסויים מסכים לקבל, תחת הנסיבות המסויימות שסביב העסקה ביניהם."
לא דבר והיפוכו אלא שלא תמיד זהים
חוצ מדבר והיפוכו ישנן עוד אפשרויות לפי מה שכתבתי לא ניתן להבין דבר והיפוכו אלא שיתכן ויש פעמים שאינם זהיןם ויש פעמים שכן ההגדרה "שלך" [שים לב למרכאות בבקשה] לשווי הנה זה לטענת המחיר אשר דובר בה בשרשור הרי מתווך שיורה מחיר אינו מתכון לעסקא אלא בדיחוק למה שתארת ""המחיר בעל ההסתברות הגבוהה ביותר שעשוי להתקבל, בתאריך נתון, במונחי מזומן או שווה ערך למזומן, עבור הזכויות בנכס, בכפוף לחשיפה סבירה, בשוק פתוח ותחרותי ובעסקה הוגנת, תוך ידיעה רחבה מצד הצדדים על פרטי המקרקעין ותנאיו וכאשר הצדדים מונעים על ידי אינטרס אישי וללא לחץ." יש לך טעות בהשואה לאנליסט לפי טיעונך האנליסט אמור לקבוע שווי שנסחר במהלך המסחר להבדיל מעסקאות שונות במהלך המסחר ולא כך הוא!!!!
חוצ מדבר והיפוכו ישנן עוד אפשרויות לפי מה שכתבתי לא ניתן להבין דבר והיפוכו אלא שיתכן ויש פעמים שאינם זהיןם ויש פעמים שכן ההגדרה "שלך" [שים לב למרכאות בבקשה] לשווי הנה זה לטענת המחיר אשר דובר בה בשרשור הרי מתווך שיורה מחיר אינו מתכון לעסקא אלא בדיחוק למה שתארת ""המחיר בעל ההסתברות הגבוהה ביותר שעשוי להתקבל, בתאריך נתון, במונחי מזומן או שווה ערך למזומן, עבור הזכויות בנכס, בכפוף לחשיפה סבירה, בשוק פתוח ותחרותי ובעסקה הוגנת, תוך ידיעה רחבה מצד הצדדים על פרטי המקרקעין ותנאיו וכאשר הצדדים מונעים על ידי אינטרס אישי וללא לחץ." יש לך טעות בהשואה לאנליסט לפי טיעונך האנליסט אמור לקבוע שווי שנסחר במהלך המסחר להבדיל מעסקאות שונות במהלך המסחר ולא כך הוא!!!!
Copyright©1996-2021,Tapuz Media Ltd. Forum software by XenForo® © 2010-2020 XenForo Ltd.