דירה

[maoz01]

דירה

שלום רב, אשמח לקבל דעה ממומחים בנושא הכלכלי לשאלה שהתעוררה אצלי. יש ברשותי דירה ששויה 160000$ אני מעוניין לעבור לדירה אחרת אך לא לרדת ברמת הדירה ולא מעוניין לקחת הלוואות על מנת ללממן את הדירה החדשה. חבר יעץ לי למכור את דירתי, לאחר תשלום מיסים,עו"ד ואולי מתווך להישאר עם 150000$ להפקידם בבנק ומהריבית להשכיר דירה אף יותר גדולה. שאלתי היא האם מהלך כזה הוא נבון כלכלית ומהם הסכומים החודשים (בערך) שאוכל לקבל מהבנק? תודה מראש לעונים, מעוז

 

[איש השקים]

תשובה למעוז

כדי לקבל החלטה מקצועית ומתאימה, עליך לבדוק מספר משתנים. הדבר הראשון שעליך לבדוק הוא מהו גובה הריבית שתקבל מהפקדת כספך בבנק. באופן כללי פקדון חודשי יעניק לך בסביבות 5% (שנתי), אבל הסכום הזה משתנה בהתאם לאורך תקופת ההפקדה, סוג המכשיר ובעיקר יכולת המיקוח שלך מול הבנק (לכן גם כדאי לבדוק במספר מקומות). ניתן לקבל ריבית גבוהה יותר דרך מק"מים/אג"חים, אבל כאן הכסף יהיה צריך להיות סגור לתקופות ארוכות יותר. שים לב שאם תרצה להפקיד באפיק שיעניק לך ריבית כל חודש בחודשו (כדי שתוכל להשתמש בה לשכ"ד) זה יוריד מגובה הריבית שתקבל, ככל שהתקופה בה הכסף סגור ארוכה יותר- כך בדרך כלל הריבית גבוהה יותר. קח גם בחשבון שרווח מפקדונות כאלה חייב במס רווחי הון, מה שמוריד את התשואה בסופו של דבר! הדבר השני שעליך לבדוק הוא גובה דמי השכירות ושאר ההוצאות בדירה שתשכור לעומת האחרת (ארנונה, מיסים אחרים, התאמות לצרכיך וכו'). הדבר השלישי הוא לבדוק את ההוצאות שיהיו לך בגין מכירת הדירה. אמנם רשמת כאן באופן כללי במה מדובר, השאלה אם אתה סגור על כך שבדקת את כל ההוצאות. האם חל מס שבח על מכירת הדירה? היטל השבחה (זה משהו אחר ממס שבח)? הוצאות אחרות? לאחר שיהיו לך את שלושת הנתונים האלה, קל מאד להשוות בינהם ולבדוק את כדאיות העסקה. שאלת כאן רק על שיקולים כלכליים טהורים, אבל כמובן שיש המון שיקולים אחרים במשוואה. ראה גם דיון מענין שהיה בפורום בנושא, כולל קישור למחשבון שמשווה בין כדאיות השכרת דירה לקנייתה: http://www.tapuz.co.il/tapuzforum/main/Viewmsg.asp?forum=1490&msgid=76544648&archive=1

 

[maoz01]

דירה

אבדוק את הפרמטרים שציינת כבר מחר מול הבנקים ואז אשמח אם תוכל לכוון אותי טוב יותר. בברכה, מעוז

 

[ettt]

תשווה

ביו פקדונות שבהם אין תשלום ריבית אוטוטי לעו"ש אלא נצבר לפקדון ולבין פקדונות בהם ניתן להגדיר שהריבית תכנס ישירות לעו"ש אחת לחודש. אני מניחה שיש הבדל בשיעור הריבית ואת זה צריך לקחת בחשבון

 

[maoz01]

אני אכן אבדוק

אבל לדעתי אני די מוגבל שכן אם הריבית אינה נכנסת ישירות לעו"ש הרי איני יכול להשתמש בה

 

[ettt]

לא מדוייק

אפשר לעשות פקדון ללא חידושים- כל חודש למשוך אותו ולהפקיד את אותו הסכום בניכוי הריבית

 

[maoz01]

חזרתי מהבנק

היי חזרתי מסיבוב בנקים ולהפתעתי הרבה , דווקא הבנק שלי נתן לי ריבית נמוכה מבנק אחר. הריבית הגבוהה ביותר שקיבלתי היא 5.15% לשנה לפני 15אחוז מס. סביר במחוזותינו על סכום של 700000ש"ח? מעוז

 

[איש השקים]

ריבית טובה אבל-

ניתן קצת ללחוץ אותה כלפי מעלה, אבל זה תלוי בעוד משהו: לא רשמת לכמה זמן סגור הפקדון, או האם כוונתך לפקדון חודשי מתחדש בו כל חודש נכנסת לך הריבית לעו"ש (ואם כן- האם יש התחייבות לתקופה?). עכשו ערוך את החישוב: חשב את הריבית על הסכום שתקבל ממכירת הדירה, הורד את מס רווחי ההון, חלק ל 12 ובדוק אם זה משאיר לך סכום חודשי שמאפשר לשכור דירה ברמה גבוהה יותר מזו שאתה גר עכשו. אם לא, או אם זה בערך אותו הדבר, כל העסקה לא משתלמת במישור הכלכלי הטהור. אגב אלטרנטיבה אחרת (הכל תלוי בתכניות שלך) היא פקדון דולרי באותו סגנון, שישמור על הערך הדולרי של הסכום אם זה רלוונטי עבורך.

 

[maoz01]

ריבית

הריבית היא חודשית, לאחר שביצעתי את החישוב שכתבת לי יחד עם יועץ ההשקעות אני עומד על כ 580$ חודשי. זה מאפשר לי לשכור דירה כמו שלי כיום וולי אף יותר טובה, הסיבה שאנו עוברים היא הסביבה שהיא מרכזית מדי לטעמנו ורועשת. כל הנושא עלה מאחר שאן אנו מעונינים להוסיף כסף עבור קנייה של דירה זהה לשלנו ולאחר חישוב של עמלות תיווך,עו"ד ומיסים,הובלה ושיפוצים (ב2 עסקאות שונות-קנייה ומכירה של דירה) נפסיד כ 15000$ בקירוב. חבר הציע לי לבדוק את נושא איגרות החוב שכן הן מבטיחות ריבית קבועה לאחר החזקה של תקופה ארוכה, השאלה היא האם גם משם אני יכול לקחת את הריבית החודשית או שמא עלי להחזיקם במשך שנה ללא כל פעולה? תודע על כל העזרה עד כה, מעוז

 

[איש השקים]

אם כך-

אתה רואה שבאופן "כלכלי טהור" אין לרעיון שלכם יתרון משמעותי. קח גם בחשבון שבעסקאות כאלה תמיד מתברר בסוף שההוצאות היו גדולות ממה שתכננתם, זה מין חוק מרפי כזה. אבל ברור שיש לכם כאן גם שיקולים אחרים שאינם כלכליים בלבד (שאחד מהם תיארת בהודעה האחרונה), כך שכאן זה כבר שיקול שלכם. שיקול נוסף שהוא גם כלכלי במהותו הוא שינויים במחירי הדירות בעתיד. אם מחירי הנדל"ן בארץ יאמירו ויעלו בזמן שאתם מוציאים לפועל את רעיון ההשכרה, ואתם מתכננים לקנות דירה בעתיד- זה גם שיקול. לגבי אג"חים ומק"מים- מצד אחד ניתן לקבל שם ריבית בסיסית גבוהה יותר, אבל מצד שני יש כאן הימור מסויים, כי אם הריבית בארץ תעלה בעתיד- זה יבוא לידי ביטוי בפק"ם המתחדש שלך, ואילו במק"מ/אג"ח אתה בעצם "נעול" על ריבית שנקבעה מראש (תלוי בדיוק באיזה, זה כמובן מעט מורכב יותר). מק"מים ואג"חים קצרים מאד לא משתלמים במקרה שלך.

 

[maoz01]

גם על כך חשבנו

מחירי הדירות בחיפה בשנים האחרונות די קבועים, במיוחד באיזור שבו אני גר, אבל רק לשוטים ניתנה הנבואה. במקרה שבו אני מזהה עליה אפשרית במחירי הדירות , עדיין יש לי כסף זמין בבנק לרכישה עתידית של דירה ואז להצמיד אותו לדולר על מנת להימנע מהפרשי שער. וכמובן שאני אדאג לתחנות יציאה אפשריות מחוזה השכירות. תודה שוב, מעוז

 

[ettt]

דווקא בחיפה היו ירידות מחירים

ואין ממש יציבות כרגע- בטח שאי אפשר להגיד שתהיה יציבות במחירי הדירות בעתיד הקרוב (שנה). כבר עכשיו מדברים על עליות מחירים בדירות חדשות בהן יש ממ"ד וירידות די רציניות בדירות ישנות ללא ממד.