כמה הערות
קודם כל, כל הכבוד על המאמר המושקע. 1) על ביטחון וסיכון: בשנים האחרונות (כבר קרוב ל10 שנים) , כל שני וחמישי מוצאים איזה כתבה באיזה עיתון ש"מגלה" לציבור, שיכול להיות שעדיף לשכור מלקנות נדל"ן, במילים אחרות, מסבירים שזה לא צריך להיות ברור מאליו שכדאי לקנות. אני מסכים שזה לא ברור מאליו אבל חשוב מאוד להבין למה כולם "מגלים את אמריקה" בשנים האחרונות, ולמה לפני זה הייתה תפיסה שברור מאליו שכדאי לקנות דירה. הסיבה היא מיתון הנדל"ן האחרון, שיוצאים ממנו (אולי) רק עכשיו ורק באזור המרכז. עד המיתון האחרון היו שנים רבות מאוד שמחירי בדירות רק עלו וזה עקב גידול האוכלוסיה המהיר בארץ. לאנשים היה כל כך ברור שמחירי הדירות רק עולים שלא היה צורך לעשות חישובי שכ"ד מול ריבית משכנתא. למה אני מספר את כל זה? מה שמיוחד בקניית דירה או שכירות (בהיבט הכלכלי של זה), להבדיל מכל השקעה אחרת (חוץ אולי מפנסיה) זה שזה לכל החיים, כלומר לטווח של כמה עשרות שנים. לא משנה אם מחליפים דירות באמצע, עדיין צריך קורת גג לכל החיים. בטווחים ארוכים כאלה, אין לנו מושג קלוש מה יהיה. הסיפור מקודם על תקופת העליות ותקופת המיתון בה להדגים את זה. המיתון האחרון היה בערך 10 שנים - טווח קצר מאוד יחסית לזמן החיים. על כן, יש משנה חשיבות לנושא הביטחון. קניית דירה מבטיחה קורת גג ברמה מסוימת לכל החיים. אם תהיה פריצת מחירי נדל"ן וגם מחירי הדירות וגם שכר הדירה יעלה, עלולים השוכרים לטווח ארוך למצוא את עצמם בלי כסף להמשך מגורים באותה רמת דיור. אולי זה יקרה רק עוד 20 שנה? האם ניתן לעשות חישובי כדאיות על סמך כל מיני הנחות לטווח של 30 שנה ? 2) משכנתא. כתבת שברוב המשכנתאות הריבית תלויה בריבית במשק. עד כמה שאני יודע רוב המשכנתאות הן בריבית קבועה , למרות שהבנקים מנסים לדחוף את צמודות הפריים. בכל אופן, מאותם שיקולי טווח ארוך שבסעיף 1, מומלץ מאוד לכל לווה שמחזיר משכנתא ממשכורתו הישראלית, ללוות בריבית קבועה (צמוד למדד המחירים). 3) דולר. לדעתי הדולר הוא כמעט לא גורם, חוץ מבטווחים הקצרצרים. שוק הנדל"ן הוא שוק שקלי בעיקרו ולתושבי חוץ השפעה מועטה. שכר הדירה והמשכנתאות משולמים משכר שקלי. השפה הדולרית בנדל"ן היא אחת השרידים היחידים לשנות האינפלציה הגבוהה שאז הכל, כולל מוצרי צריכה, צוטט בדולרים.
