recollege אשמח לשמוע

[4צבי]

recollege אשמח לשמוע

מה תשובתך לאינפורמציה שהוספתי והאם אכן מומלץ משכנתא צמודה למדד בריבית קבועה על כל שלושת חלקיה ל-20 שנה, או רק על ה-2 הנותרים ולא על ה-1 שאמור להסתיים בעוד 5 שנים. שווי הדירה 330000 $ בקירוב. החלק הראשוני שהוא הסכום המשמעותי יותר נלקח ב-95 וכנראה שהוא היה ג"כ במיחזור. מתי לקחת את הלק הארי - שאמור להיות משולם עד 2009? וגם מהו ערך הנכס היום (לפי הערכת שמאי של הבנק) תודה רבה על תשובתך אך לצערי לא הבנתי את תשובתך השניה בנוגע למחזור של הכול לעומת מחזור חלקי. אכן קיים השיקול של צריכה בהווה מול צריכה עתידית גבוהה יותר אך פה השאלה היא קצת שונה. אני כן מחפש את שיקול הכדאיות ולא את שיקול הרצון לחיות טוב כיום. לכאורה, לו היה בידי את הסכום ההוא של 610000 ש"ח ביד - האם הייתי מעדיף להשקיע אותו או לקחת משכנתא על אותו סכום?. אני חושב שהייתי מעדיף להשקיע אותו ולקחת משכנתא מלאה מתוך אמונה שאוכל להרוויח יותר מהריבית שעל המשכנתא. לכן מצד אחד הנטיה היא להוריד את סך ההחזר החודשי בכמה שניתן ע"י הארכת כל המשכנתא לטווח ארוך וזאת למרות שאשלם בסה"כ כמעט פי שניים אבל אוכל לחסוך את ההפרש.לעומת זאת במחזור של 2 החלקים השניים אני אוריד את המשכנתא בסכום סביר ואוכל לחסוך את ההפרש ההוא אבל בעוד 5 שנים המשכנתא תרד בצורה דרסטית ולא אצטרך לשלם פי שניים בסה"כ. בקיצור אני אובד עצות! האם גם אותו למחזר ל-20 שנה או רק את 2 הנותרים?

 

[R E C o l l e g e]

גם את החלק הזה - למחזר

אני מנסה להתאים את המחשבונים האמריקניים למציאות הישראלית. ממה שכתבת ,דעתי היא , שכדאי לך לבקש רה - פייננס בגובה של כ-60% מערך הנכס, אם הנבנק יסכים. במצ כזה תקבל סכום של 800K בערך,מתוך זה 650K יכסה את ההלואה הנוכחית+עמלת פרעון+הוצ' נלוות, ואת היתר תוכל להשקיע בדירה שניה. החזר חודשי שתשלם ינוע בסביבות 5200 ש"ח

 

[4צבי]

mr. college

אוי, כנראה שלא הסברתי נכון. אינני מחפש דירה אחרת כלל. רק מחפש לפתור את גובה ההחזר העצום שאני נמצא בו. אני רק צריך לכסות את ה-610000 ש"ח וזהו. ההחזר החודשי שלי כיום הוא 8433 ש"ח. אם אקח משכנתא ל-20 שנה על הכול ההחזר החודשי יירד ל-3892 ש"ח. (וסה"כ על פני 20 שנה (20*12*3892) 934080 ש"ח. לעומת זאת אם לא אמחזר את החלק ה-1 אני אשלם בסה"כ 1883 ש"ח על הממוחזר ל-20 שנה (שזה תוספת בסה"כ של- 1833*240= 439920) וכל חודש ההחזר שלי יהיה (הסכום הזה 1833 ש"ח יחד עם ההחזר על החלק ה-1 שהוא 5287 ש"ח) 7120 ש"ח, ואחרי 5 שנים הסכום ירד ל-1833 לעוד 15 שנה. ואז השאלה הייתה האם את כל ה-3 למחזר ל-20 שנה או רק את ה-2 הנותרים. ההבדל מתבטא במחזור הכול ובירידה דרמטית מ-8433 ל-3892 ש"ח אך תוספת תשלום של 50% בסה"כ על פני כל השנים -- או לעומת זאת בלי מיחזור של החלק ה-1 ואז ההחזר החודשי יורד מ-8433 ל-7120 ש"ח ל-5 שנים ואז בירידה ל-1833 ש"ח למשך 15 שנה אז את הכול למחזר או רק את 2- החלקים האחרונים?

 

[R E C o l l e g e]

הבנתי גם בפעם הראשונה

נותרו רק 2 שאלות עליהן לא אוכל להשיב: 1.האם החזר בגובה 5200 ש"ח+הצמדה למשך 20 שנה מתאים לך(אתה גם נשאר עם 150000 ש"ח בכיס)? 2.האם הבנק יסכים לתת הלואה יותר גבוהה מאשר 610000 ש"ח ובלבד שלא תעלה על 60% מערך הנכס? מעבר לכך, דעתי היא כן למחזר.

 

[אבי שנער]

השקעות ...

אם אתה מאמין שתוכל להשקיע את הכסף ולהרוויח יותר מהריבית שעל המשכנתא - אז למה שלא תמכור את הבית ב-1,485,000 ש"ח, תסלק את המשכנתא של 610,000 ש"ח, ואת היתרה 875,000 ש"ח תשקיע. נניח שתרוויח על ההשקעה רק 6% נטו, שהם 52,500 ש"ח לשנה או 970$ לחודש אותם תשלם עבור שכירת בית דומה (אולי תצטרך להוסיף 150-100$) ... ואז תוכל לגור באותו רמה של בית, בלי חובות על הגב וללא צורך לשלם לבנק ריביות עתק ולהחזיר כל חודש 8,000-5,000 ש"ח

 

[4צבי]

מיחזור

לאבי , בעיקרון אתה צודק.. דבריך נשמעים הגיוניים רק שלנשים דעות משלהן.. דירה מהווה עוגן וכו'. מאידך, הדירה כאשר השוק יחזור מהשפל שבו הוא נמצא תהיה שווה הרבה יותר בעתיד(מקווים..) וע"כ יש פה הפסד מסויים במכירתה כיום כשהשוק בשפל. למה כוונתך mr college "האם החזר בגובה 5200 ש"ח+הצמדה למשך 20 שנה מתאים לך(אתה גם נשאר עם 150000 ש"ח בכיס" ?? ---- מהו הנתון הזה? ולמה שאצטרך יותר מה-610000 ש"ח? זה מה שהבנק רוצה בכדי שאצא כיום. לכן אני אצטרך משכנתא ממוחזרת באותו סכום.. .

 

[אבי שנער]

תשואת השוק ...

דברי הגיוניים לא רק בגלל שלנשים דעות משלהן, אלא בגלל שאתה לא יכול להבטיח השגת תשואה ריאלית גבוהה מהריבית על המשכנתא, בסיכון נמוך ולאורך זמן. הרי הריבית על המשכנתאות נגזרת מהתשואה על אג"ח ממשלתי צמוד מדד פלוס מרווחי הבנק, ותשואה זאת משקפת את תשואת השוק להשקעה ארוכת טווח בסיכון נמוך. לכן תהיה זאת לדעתי טעות מצד אחד להשאר עם משכנתא גדולה לבנק ומצד שני לחסוך כסף.

 

[R E C o l l e g e]

היתרון הגדול של ריפייננס

הוא בבניית הון,בדוגמא שהבאתי,אתה יכול גם למחזר,גם להוריד את תשלום לכ-5200 ש"ח, וגם להשאר עם סכום לא מבוטל בכיס. אני מסכים אתך , שתהיה זאת טעות למכור את הדירה עכשיו,כאשר עוד מספר שנים תקבל תשואה הונית מכובדת (אז תוכל לשקול את ההצעה של אבי). ולמה תשקיע את הכסף העודף עליו כתבתי קודם? אותן אג"חים יתנו בעתיד הקרוב תשואה גבוהה יותר מאשר היום,שלא לדבר על השקעות בעלות סיכון יותר גבוה. ההחלטה , כאמור היא שלך, את החומר למחשבה כבר קיבלת. ועוד פרט שולי : RECollege=RealEstateCollege

 

[4צבי]

RECollege

מה שאתה מציע הוא לקחת סכום יותר גדול ממה שאני חייב,- לקחת את מה שמעבר למשכנתא ולהשקיע - הבעיה היא שהבנק לא יסכים לכך.. הבנק יתן לי עבור כיסוי המשכנתא ולא יותר. אז לסיכום: דעתך אבי היא לשלם ולגמור עם זה ולא להאריך. דעתך מר RECollege היא למחזר את הכול ל-20 שנה שזה אומר לרדת מהחזר חודשי של 8433 ש"ח ל- 3892 ש"ח ל-20 שנה ואת ההפרש שאחסוך כל חודש (4541 ש"ח) - לחסוך, ובתקווה לקבל עליה ריבית טובה יותר מהמשכנתא וכך יהיה לי משהו ליום סגריר. וכן למחזר את החלק ה-1 (למרות שאי מיחזור החלק ה-1 גורם להחזר חודשי של 7120 ש"ח ל-5 שנים ואז לירידה ל-1833 ש"ח למשך 15 שנה). ז"א שסה"כ על פני 20 שנה (20*12*3892) אני אשלם 934080 ש"ח במיחזור של הכול לעומת 757140 ש"ח ( 7120*5*12=427200+ 1833*15*12=329940 ) במיחזור חלקי -היות והינך מאמין שלטווח ארוך הריבית שאקבל תהיה גבוהה יתר מריבית המשכנתא. האם הבנתינכון (??)

 

[R E C o l l e g e]

בראבו

 

[ישראלאחת]

אין דבר כזה

>>היא למחזר את הכול ל-20 שנה שזה אומר לרדת מהחזר חודשי של 8433 ש"ח ל- 3892 ש"ח ל-20 שנה ואת ההפרש שאחסוך כל חודש (4541 ש"ח) - לחסוך, ובתקווה לקבל עליה ריבית טובה יותר מהמשכנתא<< אינך יכול לחסוך בבנק בריבית גבוהה יותר מאשר הבנק מלווה לך זה קיים רק ביפן וגם זה ק לאחרונה ולזמן קצר כנראה