Condo co-op בבורקלין

[OrenShoval1]

Condo co-op בבורקלין

רציתי את הדיעה והתובנות של בעלי ידע ונסיון.

אני אחרי כמה וכמה ביקורים בארה"ב, ועדיין תחת הג'ט-לג מהביקור האחרון.
יש לי חברים בברוקלין ודרכם אני מכיר לא רע את האיזור, בעיקר את פלטבוש (שם רובם גרים).
ראיתי שם הרבה דירות Condo co-op במחיר כ250K, מחיר שאני יכול
לעמוד בו כמעט ללא הלוואה, דירות שאמורות להניב כ1200-1400 שכירות
חודשית, שזו תשואה לא רעה כלל.

אני רוצה לבדוק אפשרות להשקעה כזו, כשחבר שלי שגר שם יטפל בכל מה
שקשור לדירה, או אולי אפילו יגור בה לתקופה ראשונית במחיר מסובסד תמורת
עזרתו בכל מה שקשור לאיתור וטיפול בדירה.

מה הם החסרונות והיתרונות הבולטים של condo co-op? (הם קצת הסבירו לי, אבל בכל
זאת אני רוצה לשמוע מבעלי נסיון).

אופציה נוספת היא לונג-איילנד. היתי בה רק פעם אחת ולא מכיר אותה כ"כ, אבל הבנתי שהיא
אולי אפילו יותר אטרקטיבית להשקעה מברוקלין. דעתכם?

איך מבצעים עיסקה כזו מבחינת אנשי מקצוע מלווים. עו"ד כאן המתמחה במקרקעין בארה"ב,
או אולי עו"ד ישראלי שם המתמחה בנושא, מה יותר מקובל ומומלץ?

מה הקטע עם המס-עיזבון המדובר, ועד כמה הוא אמור למנוע ממני מחשבה בנושא השקעה שם?
ובכלל, אשמח לתובנות בנושא.

תודה.

 

[Nir and Beer]

לגבי מס עזבון

אזרחי חוץ כלומר לא אמריקאים מחוייבים במס עזבון ענק , עד 55 אחוז
יש דרכים לצמצם את זה קצת דרך קרנות ומשכנתאות.
&nbsp
לגבי ברוקלין ,יש לי חבר משקיע בוויליאמסבורג שקנה שתי דירות בשנת 2011 בחצי מיליון כל אחת ועכשיו מכר במיליון. סתם לידע כללי. יותר מידע מזה אין לי

 

[vinney]

יריב פז שם פה כמה קישורים לכתבות בנושא מס עזבון

שמהן גם אני השכלתי.

מדובר במס של 39% על ערך הנכס בעזבון, עם פטור ממס עד לערך של כ65 אלף דולר כמדומני (הפטור הוא לכל העזבון, לא לכל נכס בנפרד). המס הוא על הערך של הנכס, לא על הרווח, וכל נכס נדל"ן שנמצא בשטח ארה"ב כפוף למס הזה. מכיוון שבישראל אין מס עזבון, אי אפשר להזדכות על המס הזה בארץ (בניגוד למס הכנסה ששילמת בארה"ב ואתה יכול להזדכות עליו בארץ).

אם אתה הופך להיות תושב/אזרח אמריקאי - אז כל הנכסים בבעלותך (בכל העולם) נכללים בעזבון למס, אבל הפטור הופך להיות 5 וחצי מליון בערך. כך ששווה להגר לארה"ב רגע לפני שאתה מת

 

[offir11]

לאורן - תשובות

נתחיל מהאיזור. פלאטבוש הוא איזור טוב, הן למגורים ולעיתים גם להשקעה. Flutbush היא שכונה טובה יותר מצידה המזרחי (East Flutbush).
מכתיבתך, אתה מאוד מבלבל בין סוגי הדירות ולכן ארצה להרחיב מעט:
דירה מסוג Condo - מקבילה לדירה רגילה כאן בארץ כך שהמשמעות היא שאתה יכול לרכוש ולמכור כזו בלי בעיות מיוחדות. לגבי הבעיות, בוא נעבור לסוג השני הקרוי:
דירה מסוג Co-Op - כאן מדובר בדירה שלא שייכת לך באופן בלעדי אלא יש לך חלק יחסי מהבניין. נניח שמדובר בבניין של 30 דירות זהות בגודלן ואתה בעלים שלך Co-Op בבניין- בפועל אין לך דירה אלא 1/30 מהבניין. מדוע זה חשוב? כשתרצה למכור, הboard (מעין ועד בית) יצטרך לאשר את הרוכש. כשתרצה להשכיר, הם יצטרכו לאשר את השוכר. מדובר במבנה משפטי מאוד בעייתי להשקעה. באופן אישי, אני מתרחק מדירות Co-Op יחידות. אין לי בעיה עם רכישת בניין Co-Op שלם אבל שאני מתפקד כ Board.
דירה מסוג Condo-Co-Op - מעין יצור כלאיים של שני הקודמים. כאן חשוב מאוד לבחון את תקנון הבניין ואת ההשלכות לגבי ההשקעה הפוטנציאלית.

עכשיו לגבי ההשקעה, כלל האצבע שלי בדירות בניו יורק הוא שהתשואה עבורן נמוכה ביחס להשקעות אלטרנטיביות אחרות בניו יורק. זו הסיבה בגינה מעולם לא רכשתי/שיווקתי דירות להשקעה לצורך תשואה שוטפת. הסיבה העיקרית לתשואה הנמוכה היא עלויות שוטפות גבוהות לרבות Maintnance שמגיעות למאות דולרים בחודש ונוגסות משמעותית בתשואה נטו של ההשקעה.

לגבי לונג איילנד - טוב, מדובר על איזור ענק בגודלו ומאוד שונה בין town ל town. שני השותפים שלי גרים באיזורים מאוד טובים בלונג איילנד ואילו הייתי חוזר לגור בניו יורק, הייתי גר רק שם. לגבי השקעה לצורך תשואה, לונג איילנד ככלל לא מהווה השקעה טובה כי שיעור הארנונה (Property tax) ביחס למחיר הנכס וחשוב יותר ביחס לדמי השכירות מאוד גבוה. הסיבה דרך אגב היא שתושבי לונג איילנד זוכים לתשתיות מעולות ולאיכות חיים טובה מאוד.

הייתי מציע השקעה אלטרנטיבית טובה בהרבה משהוצעה לך - מבנה מסוג two family שאמנם יעלה יותר (כ ,350,000$), יכיל 2 דירות ויכניס כ 2,700$ נטו בחודש. אם אתה מחפש תשואה טובה בניו יורק, תמצא אותה רק במבנים בעלי 2-8 יחידות דיור ולעיתים גם בבניינים גדולים יותר.

אני לא רואה שום יתרון ברכישה דרך עו"ד מהארץ אלא רק עו"ד מומחה בנדל"ן בניו יורק שייצג אותך ויסביר לך את המבנה המשפטי אליו אתה נכנס.

בהצלחה אורן

 

[Boston Guy]

אתה אדם טוב, אתה

אתה מראה נדיבות כל כך גדולה כלפי ה"חבר" שלך - שכואב הלב לתת לו להכשיל אותך כל כך בגדול.
אתה צריך להבין: קו-אופ - משמעותו בעצם "קיבוץ".
אתה קונה "חברות" בקיבוץ הזה - אבל מי שמחליט את ההחלטות על הנדל"ן בקיבוץ זה "וועד החברים", ולא אתה.
הוועד מחליט אם אתה יכול להשכיר את היחידה שלך - ויכול להחליט ש"יש יותר מדי יחידות עם דיירים בשכירות, ולכן אי אפשר השנה להשכיר יותר יחידות".
הוועד צריך לאשר כל דייר שתרצה להכניס - ויכול לפסול דייר פוטנציאלי ולהשאיר אותך עם דירה ריקה.

המחיר של יחידות בקו-אופ הוא נמוך הרבה יותר ממחיר של דירה רגילה (קונדו) - בדיוק הגלל הסיבות האלו.
כל הרעיון של קו-אופים היה לייצר "דיור בר השגה" לאנשים שחיו בשכירות והיו שבויים בידי בעלי בתים שעשקו אותם.

מה שיצא מהסידור שאתה מתאר הוא שאתה הולך לקנות דירה בשביל חבר שלך... לו יהיה דיור מסובסד, על חשבונך.
אחלה סידור - בשבילו.