הבנק המרכזי של ארה"ב, ה-FED, הוריד השבוע את הריבית ב־0.25% לטווח של 4.00%–4.25% לראשונה מאז דצמבר.
הנה נייר העמדה של הפד Federal Reserve לסיבות שינוי הריבית.
ריבית משכנתאות בארה"ב ל30 שנה ירדו בממוצע ל־6.26% שפל של חודשים.
למה הריבית בארצות הברית יורדת?
הפד מאשר כי הנתונים בשוק העבודה בארה"ב מעלים חשש להאטה או מיתון כלכלי. כלומר הורדת הריבית על ידי הבנק המרכזי של ארה"ב מבטאת מדיניות מוניטרית של חשש מהאטה כלכלית יותר מאשר תגובה חיובית להצלחה בריסון האינפלציה. להבהיר, הפד לא אישר עד עכשיו שום הערכה האם האינפלציה בארה"ב מרוסנת או עשויה להתפרץ מחדש.
למה זה חשוב למשקיע הישראלי בנדל"ן בארה״ב?
בארה"ב ישנם כ30 אלף אזורי מיקוד (Zip Codes). ישנם פרמטרים ספציפיים נוספים שמשפיעים על מגמת המחירים בכל שוק נדל"ן ולכן אנו רואים בארה"ב שווקי נדלן עולים ושווקי נדל"ן אחרים יורדים במקביל בו זמנית. אנחנו נפרק כאן השפעה של מרכיב מאקרו חשוב אך בודד - הריבית. שינוי ריבית של רבע אחוז בלבד לא משנה את כללי המשחק. אבל יש להחלטה של הבנק המרכזי משמעויות והשפעות אחרות, לכן ניתוח מאקרו על השוק עשוי למנוע טעויות השקעה יקרות.
איך הורדת הריבית משפיעה על שוק הנדל"ן בארה״ב?
הנה 7 אבחנות למשקיעים על השפעות הורדת ריבית על שוק הנדל"ן בארה"ב למגורים -
1 - אפקט הנעילה. היצע נמוך של בתים למכירה.
בצד ההיצע של בתים למכירה, בעלי הבתים ממשיכים לשבת על הגדר. הריבית עדיין גבוהה משמעותית ביחס לריבית המשכנתאות שמחזיקים בעלי נכסים שרכשו לפני 2022. התופעה הזאת נקראת בז'רגון המומחים לנדל"ן - אפקט הנעילה. אסביר בפשטות, מדוע שבעל נכס ירצה למכור את הבית בבעלותו ולקנות נכס חלופי במשכנתא יקרה מזאת שיש על הדירה הקיימת כרגע? לכן המוכרים הם מי שזקוקים למכור מכל סיני סיבות ואילוצים וזאת למרות החסרון הכלכלי המובהק במכירה. לכן, חשוב למשקיעים מתחילים בנדל"ן ורוכשי קצה להבין שהורדת הריבית כמעט ולא מזיזה את הגבינה בצד היצע הבתים למכירה. הסכר הזה לא ייפרץ בגלל הורדת הריבית.
2- אלה שרוצים לרכוש נדל"ן אבל ממתינים על הגדר.
ככל שהריבית יורדת הביקוש לרכישת בתים גובר כי תנאי הרכישה זולים יותר. אנחנו צפויים לראות על פני הזמן רוכשים ומשקיעים יורדים מהגדר. מה הנתונים המגבים את הערכה הזאת? פשוט מאוד, במקרה הזה כאשר הריבית יורדת הביקוש גובר מהר יותר מההיצע בגלל אפקט הנעילה. הרוכשים רואים תנאים משתפרים אבל המוכרים ממשיכים לראות שעסקת מכירה אינה מהלך כלכלי משתלם מפני שיאבדו את המשכנתא "בתנאים של פעם" על הנכס הקיים.
אפשר לכבד את מי שמהמר על משבר כלכלי כדי לקנות נדל"ן במחירי הזדמנות יוצאי דופן, אבל תוחלת ההחלטה של "ישיבה על הגדר" צפויה להיות שלילית. כלומר ישנה הסתברות גבוהה יותר לתוצאה הפוכה, מי שיחכה עם רכישה פשוט ישלם יותר בהמשך.
3- אלה שמהמרים שאין סיכוי למיתון כלכלי (בנייה חדשה או פליפים).
משקיעים באסטרטגיית פליפ או בנייה חדשה? לכאורה הורדת ריבית מייצרת הזדמנות בהשקעות פליפ כי הביקוש צפוי לעלות, אך מצד שני גובר הסיכון להיתקע עם הסחורה מבלי להצליח למכור בתרחיש של מיתון כלכלי. אם הבנק המרכזי מספיק מודאג מכך, אז כדאי גם למשקיעים להתייחס לכך בזהירות.
4- ממה כדאי למשקיעים להיזהר ב 2026?
בשווקי הנדל"ן למגורים בארה"ב, השנה הקרובה במיוחד בסימן רגישות לנתוני שוק העבודה בארה"ב שמתחילים להראות סימני לחץ, לכן בשווקי נדל"ן המיועדים לחתך אוכלוסיה סוציו אקונומי גבוה או בשווקי נדל"ן בהם יש בנייה חדשה מרובה - הסיכון גבוה יותר ב2026.
5 - מה עושים. איפה כדאי להשקיע עד סוף 2026?
כדי להפחית את הסיכון להפסד במקרה של מיתון כלכלי, מומלץ להתמקד בשווקי נדל"ן שלא מתאפיינים בהיפר פעילות של בנייה חדשה אלא לבצע פעילות in fill בשכונות עם היצע נמוך. בנוסף, מומלץ לכוון לשוק נדל"ן עם אוכלוסיות בחתך חציוני, כדי לאפשר מרחב תמרון לאסטרטגיית החזקה כנכס מניב להשכרה במקרה של מיתון כלכלי בו מתקשים למכור. מומלץ מלכתחילה לתעדף השקעות באסטרטגייה של קנה והחזק עם מימון לטווח ארוך.
6 - מימון זול יותר בשוק נדל"ן מסחרי
שוק הנדל"ן המסחרי בארה"ב רגיש יותר למאקרו כלכלה בכלל ותנודת הריבית בפרט מאשר שוק הנדל"ן למגורים. בעסקאות נדל"ן מסחרי מניב כמו למשל מתחמי מולטי פמילי מושכרים, עסקאות עם יחס הכנסות-הוצאות DSCR גבולי עשויות “לעבור” עכשיו את המלווים, ובפרט לאפשר מיחזור מימון Cash-Out-Refinance כדי לשפר את בריאות תזרים המזומנים השוטף. אנחנו חד משמעית הולכים לראות הזדמנויות חדשות של נדל"ן איכותי יוצאות למכירה, כי כאן המוכרים בהחלט רואים הזדמנות לקבל מחיר שיאפשר להם לצאת מהעסקה במחיר יעד מבוקש. זאת עשויה להיות הזדמנות נהדרת לרוכשים נדל"ן מסחרי, אך חשוב לזכור שהחשש ממיתון כלכלי מייצר סיכון גבוה יותר למשל חשיפה לשוכרים שאינם מסוגלים לשלם שכר דירה במצב בו רמת אבטלה עולה או במיתון כלכלי, כלומר הזדמנויות טובות בצל סיכון גבוה יותר. כדאי לסנן באופן מאוד סלקטיבי עסקאות בהזדמנות כאלה בשוק גדול ויציב ועם חברת נדל"ן המביאה נסיון תפעולי רב שנים מוכח בשטח. זהו מפתח בסיסי לסינון הזדמנויות השקעה נכונות.
7- גישה אלטרנטיבית בהשקעות ערך.
צפו בטיפ של גלעד סלונים מומחה להשקעות ערך על שינוי בגובה הריבית וניתוח מאקרו. זו תשובה חכמה ופשוטה של 60 שניות המשתפת טיפ של המשקיע האגדי פיטר לינץ’ — מדוע עדיף להתעלם?
youtube.com
כמנהל הפורום למשקיעים ישראלים בנדל"ן אמריקאי, חשוב לי לשמור את הדיון מקצועי ומבוסס נתונים:
איך אתם מתרגמים את המצב הזה לאסטרטגיית השקעות נדל"ן בארה"ב בין אם רכישה או מימון ב-12 החודשים הקרובים אל תוך שנת 2026?
האם תעדיפו לרכוש עכשיו ולבצע מימון בהמשך?
לקבע תנאי מימון נדל"ן עכשיו בהשקעות קיימות או להמתין לירידות נוספות?
באילו שווקי נדל"ן אתם רואים את ההשפעה המהירה ביותר על מחירי העסקאות?
השקעות לטווח קצר או ארוך?
כל הזכויות שמורות. גופים מוסדיים, חברות השקעות ונדל"ן - ניתן להעתיק באופן מלא או חלקי עם קרדיט וקישור בלבד.
מאמר מאת מנהל פורום השקעות נדל"ן בארה"ב – ניר בבג'ני
מייסד Nadlanir
משקיע ויזם נדל"ן בארה"ב מאז 2012
לתכנים מקצועיים וסרטונים לימודיים נוספים:
[ערוץ היוטיוב הלימודי של Nadlanir]
הנה נייר העמדה של הפד Federal Reserve לסיבות שינוי הריבית.
ריבית משכנתאות בארה"ב ל30 שנה ירדו בממוצע ל־6.26% שפל של חודשים.
למה הריבית בארצות הברית יורדת?
הפד מאשר כי הנתונים בשוק העבודה בארה"ב מעלים חשש להאטה או מיתון כלכלי. כלומר הורדת הריבית על ידי הבנק המרכזי של ארה"ב מבטאת מדיניות מוניטרית של חשש מהאטה כלכלית יותר מאשר תגובה חיובית להצלחה בריסון האינפלציה. להבהיר, הפד לא אישר עד עכשיו שום הערכה האם האינפלציה בארה"ב מרוסנת או עשויה להתפרץ מחדש.
למה זה חשוב למשקיע הישראלי בנדל"ן בארה״ב?
בארה"ב ישנם כ30 אלף אזורי מיקוד (Zip Codes). ישנם פרמטרים ספציפיים נוספים שמשפיעים על מגמת המחירים בכל שוק נדל"ן ולכן אנו רואים בארה"ב שווקי נדלן עולים ושווקי נדל"ן אחרים יורדים במקביל בו זמנית. אנחנו נפרק כאן השפעה של מרכיב מאקרו חשוב אך בודד - הריבית. שינוי ריבית של רבע אחוז בלבד לא משנה את כללי המשחק. אבל יש להחלטה של הבנק המרכזי משמעויות והשפעות אחרות, לכן ניתוח מאקרו על השוק עשוי למנוע טעויות השקעה יקרות.
איך הורדת הריבית משפיעה על שוק הנדל"ן בארה״ב?
הנה 7 אבחנות למשקיעים על השפעות הורדת ריבית על שוק הנדל"ן בארה"ב למגורים -
1 - אפקט הנעילה. היצע נמוך של בתים למכירה.
בצד ההיצע של בתים למכירה, בעלי הבתים ממשיכים לשבת על הגדר. הריבית עדיין גבוהה משמעותית ביחס לריבית המשכנתאות שמחזיקים בעלי נכסים שרכשו לפני 2022. התופעה הזאת נקראת בז'רגון המומחים לנדל"ן - אפקט הנעילה. אסביר בפשטות, מדוע שבעל נכס ירצה למכור את הבית בבעלותו ולקנות נכס חלופי במשכנתא יקרה מזאת שיש על הדירה הקיימת כרגע? לכן המוכרים הם מי שזקוקים למכור מכל סיני סיבות ואילוצים וזאת למרות החסרון הכלכלי המובהק במכירה. לכן, חשוב למשקיעים מתחילים בנדל"ן ורוכשי קצה להבין שהורדת הריבית כמעט ולא מזיזה את הגבינה בצד היצע הבתים למכירה. הסכר הזה לא ייפרץ בגלל הורדת הריבית.
2- אלה שרוצים לרכוש נדל"ן אבל ממתינים על הגדר.
ככל שהריבית יורדת הביקוש לרכישת בתים גובר כי תנאי הרכישה זולים יותר. אנחנו צפויים לראות על פני הזמן רוכשים ומשקיעים יורדים מהגדר. מה הנתונים המגבים את הערכה הזאת? פשוט מאוד, במקרה הזה כאשר הריבית יורדת הביקוש גובר מהר יותר מההיצע בגלל אפקט הנעילה. הרוכשים רואים תנאים משתפרים אבל המוכרים ממשיכים לראות שעסקת מכירה אינה מהלך כלכלי משתלם מפני שיאבדו את המשכנתא "בתנאים של פעם" על הנכס הקיים.
אפשר לכבד את מי שמהמר על משבר כלכלי כדי לקנות נדל"ן במחירי הזדמנות יוצאי דופן, אבל תוחלת ההחלטה של "ישיבה על הגדר" צפויה להיות שלילית. כלומר ישנה הסתברות גבוהה יותר לתוצאה הפוכה, מי שיחכה עם רכישה פשוט ישלם יותר בהמשך.
3- אלה שמהמרים שאין סיכוי למיתון כלכלי (בנייה חדשה או פליפים).
משקיעים באסטרטגיית פליפ או בנייה חדשה? לכאורה הורדת ריבית מייצרת הזדמנות בהשקעות פליפ כי הביקוש צפוי לעלות, אך מצד שני גובר הסיכון להיתקע עם הסחורה מבלי להצליח למכור בתרחיש של מיתון כלכלי. אם הבנק המרכזי מספיק מודאג מכך, אז כדאי גם למשקיעים להתייחס לכך בזהירות.
4- ממה כדאי למשקיעים להיזהר ב 2026?
בשווקי הנדל"ן למגורים בארה"ב, השנה הקרובה במיוחד בסימן רגישות לנתוני שוק העבודה בארה"ב שמתחילים להראות סימני לחץ, לכן בשווקי נדל"ן המיועדים לחתך אוכלוסיה סוציו אקונומי גבוה או בשווקי נדל"ן בהם יש בנייה חדשה מרובה - הסיכון גבוה יותר ב2026.
5 - מה עושים. איפה כדאי להשקיע עד סוף 2026?
כדי להפחית את הסיכון להפסד במקרה של מיתון כלכלי, מומלץ להתמקד בשווקי נדל"ן שלא מתאפיינים בהיפר פעילות של בנייה חדשה אלא לבצע פעילות in fill בשכונות עם היצע נמוך. בנוסף, מומלץ לכוון לשוק נדל"ן עם אוכלוסיות בחתך חציוני, כדי לאפשר מרחב תמרון לאסטרטגיית החזקה כנכס מניב להשכרה במקרה של מיתון כלכלי בו מתקשים למכור. מומלץ מלכתחילה לתעדף השקעות באסטרטגייה של קנה והחזק עם מימון לטווח ארוך.
6 - מימון זול יותר בשוק נדל"ן מסחרי
שוק הנדל"ן המסחרי בארה"ב רגיש יותר למאקרו כלכלה בכלל ותנודת הריבית בפרט מאשר שוק הנדל"ן למגורים. בעסקאות נדל"ן מסחרי מניב כמו למשל מתחמי מולטי פמילי מושכרים, עסקאות עם יחס הכנסות-הוצאות DSCR גבולי עשויות “לעבור” עכשיו את המלווים, ובפרט לאפשר מיחזור מימון Cash-Out-Refinance כדי לשפר את בריאות תזרים המזומנים השוטף. אנחנו חד משמעית הולכים לראות הזדמנויות חדשות של נדל"ן איכותי יוצאות למכירה, כי כאן המוכרים בהחלט רואים הזדמנות לקבל מחיר שיאפשר להם לצאת מהעסקה במחיר יעד מבוקש. זאת עשויה להיות הזדמנות נהדרת לרוכשים נדל"ן מסחרי, אך חשוב לזכור שהחשש ממיתון כלכלי מייצר סיכון גבוה יותר למשל חשיפה לשוכרים שאינם מסוגלים לשלם שכר דירה במצב בו רמת אבטלה עולה או במיתון כלכלי, כלומר הזדמנויות טובות בצל סיכון גבוה יותר. כדאי לסנן באופן מאוד סלקטיבי עסקאות בהזדמנות כאלה בשוק גדול ויציב ועם חברת נדל"ן המביאה נסיון תפעולי רב שנים מוכח בשטח. זהו מפתח בסיסי לסינון הזדמנויות השקעה נכונות.
7- גישה אלטרנטיבית בהשקעות ערך.
צפו בטיפ של גלעד סלונים מומחה להשקעות ערך על שינוי בגובה הריבית וניתוח מאקרו. זו תשובה חכמה ופשוטה של 60 שניות המשתפת טיפ של המשקיע האגדי פיטר לינץ’ — מדוע עדיף להתעלם?
ריבית גבוהה או ריבית עולה - איפה כדאי להשקיע כסף?
האם כדאי לשקול השקעות ערך בשוק ההון בזמן שהריבית גבוהה? יש משקיעים שרואים את שוק ההון אחרת ולא מושפעים מניתוחי מאקרו. מה הסיבה? צפו בסירטוןלשיחה המלאה ביוטיו...
youtube.com
כמנהל הפורום למשקיעים ישראלים בנדל"ן אמריקאי, חשוב לי לשמור את הדיון מקצועי ומבוסס נתונים:
איך אתם מתרגמים את המצב הזה לאסטרטגיית השקעות נדל"ן בארה"ב בין אם רכישה או מימון ב-12 החודשים הקרובים אל תוך שנת 2026?
האם תעדיפו לרכוש עכשיו ולבצע מימון בהמשך?
לקבע תנאי מימון נדל"ן עכשיו בהשקעות קיימות או להמתין לירידות נוספות?
באילו שווקי נדל"ן אתם רואים את ההשפעה המהירה ביותר על מחירי העסקאות?
השקעות לטווח קצר או ארוך?
כל הזכויות שמורות. גופים מוסדיים, חברות השקעות ונדל"ן - ניתן להעתיק באופן מלא או חלקי עם קרדיט וקישור בלבד.
מאמר מאת מנהל פורום השקעות נדל"ן בארה"ב – ניר בבג'ני
מייסד Nadlanir
משקיע ויזם נדל"ן בארה"ב מאז 2012
לתכנים מקצועיים וסרטונים לימודיים נוספים:
[ערוץ היוטיוב הלימודי של Nadlanir]
נערך לאחרונה ב: