2 קונים לדירה ????

[spiament]

2 קונים לדירה ????

ערב טוב לפני חודשיים פרסמתי את הדירה למכירה והגיע אדם שהביע התענינות וסוכמו כל התנאים למכירה. אולם הנ"ל משך זמן מעט יותר מחודשיים ולמעט הסיכום בע"פ על סכום ותאריך פינוי לא נעשה דבר לפני שבוע לערך דיברנו שוב והוא ציין כי הוא פנה לעו"ד מטעמו (שיצור קשר עם העו"ד שלי) חלף שבוע ולא היה בנינו שום קשר, במהלך שבוע זה התעניין אדם אחר בדירה וברצונו לסגור מייד (הסכום נמוך יותר אולם האדם רציני ורוצה לסגור את העסקה עוד השבוע) הודעתי לו שניפגש ונסגור את כל הפרטים תוך יומיים. "חוק מרפי" היום העו"ד שלי הודיעני כי העו"ד של הבחור הראשון יצר קשר ומעוניין לעבור על החוזה. ברצוני לציין כי אני חושש מהקונה הראשון שלא יבזבז זמן ואולי בסוף יתחרט (יש איתו קצת בעיות ודרישות משונות) ואני הייתי מעדיף למכור לקונה השני אע"פ שהמחיר נמוך יותר ובגלל רצינותו אם אדחה את הקונה הראשון יש לו עילה לתבוע אותי ? האם ישנה פעילות של חוסר תום לב? ואם כן מהי בדיוק תודה

 

[נסים מידן]

שני קונים

בעסקת מכר מקרקעין קיימת בחוק דרישת הכתב כלומר, יש חובה לכרות חוזה בכתב, כל הסכמה אחרת לרבות פניה של עו"ד לעו"ד, קביעת פגישה, לחיצת ידים וכו' אינן מקיימות את דרישת הכתב ואתה חפשי לכרות חוזה עם מי שעדיף בעיניך.

 

[spiament]

../images/Emo45.gif

תודהאבל מה המשמעות של חוסר תום לב בנושא זה, אם היא מתקיימת בכלל?

 

[פלורי ניסן עוד]

הסתייגות מתשובת נסים מידן

צודק השואל כשהוא מעלה את שאלת תום הלב. השואל נמצא בבעיה והייתי מציעה לו לדבר בדחיפות עם עוה"ד שלו, עוד בטרם הוחלפה בין הצדדים טיוטה ראשונה של ההסכם, על מנת לגבש את הדרך בה יוכל השואל למזער נזקיו (או למנוע אותם כליל) מול הרוכש הראשון.

 

[נסים מידן]

הסתייגות מהסתייגות פלורי ניסן

מפנייתו של השואל לא התרשמתי שהוא ניהל מו"מ לקראת כריתתו של חוזה בחוסר תם לב, נהפוך הוא, מי שמשך זמן היה דווקא הצד השני. זאת ועוד, גם במהלך המו"מ, אם הוא לא בשלב סופי, רשאי המוכר לכרות חוזה עם אחר והדבר לא יחשב כמעשה הלוקה בחוסר תו"ל. זה טיבו של שוק חפשי.

 

[פלורי ניסן עוד]

אני חולקת

לא יודעת מה בדיוק היה בין הצדדים אבל העקרון הוא שצדדים המנהלים מו"מ (גם בעניין דירה) לא יכולים "סתם כך" להודיע כי חזרו בהם - לא בשלב סופי (שאני לא יודעת איך קובעים שהוא כזה) ולא לפני כן.דברים אלו יפים הן ביחס למוכר והן ביחס לרוכש.

 

[linoybargefen]

שאלתך פלורי מעולה

עכשיו סוף סוף עם השאלה איך קובעים באיזה שלב המו"מ נמצא, אולי יתחיל דיון מרתק (תלוי אם תירצו). נראה לי שהדבר תלוי במסוימות, כך שככל שיותר פרטים מהותיים סוכמו, כך אפשר לקבוע באיזה שלב המשא ומתן נמצא. למשל אם הצדדים דיברו רק על תיאור הנכס שמוכרים, אז אפשר לומר שהמשא ומתן הוא ממש בשלב התחלתי. ואם רוב הפרטים המהותיים סוכמו, אז אפשר לומר שהמשא ומתן בשלב סופי. מצטערת שגנבתי את התור של ד"ר מידן להגיב ואנחנו מצפים שיגיב את תגובתו לשאלה איך קובעים באיזה שלב המשא ומתן נמצא ?(אני מקווה שאכן זוהי השאלה שעו"ד פלורי התכוונה למקד אליה את הדיון)

 

[spiament]

לאן נושבת הרוח?

הוצגה טענה שאכן הקונה יכול לטעון לתום לב ואולי לתבוע אותי " על ביטול הנכונות למכירה" האם אני בשלב זה יכול לתבוע אותו אם הוא יחזור בו מעניין הקנייה? אכן התהליך עם הקונה הראשון מתארך ונמתח והחשש שלי הוא שהוא לא יחזור בו בדקה התישעים. ואין לי רצון לפספס את הקונה השני הרציני (למרות שהוא מציע פחות כסף) האם אני יכול להודיע לקונה א' כי יש מו"מ נוסף ואם הוא מעוניין לסגור עסקה אני מקציב לו יומיים ולא אקבל כל הצעה אחרת?

 

[נסים מידן]

כן, אתה יכול

להודיע לראשון שיש לך אדם נוסף שמתעניין. אגב, דעתי מתחזקת, עצם העובדה שאתה נכון לכרות חוזה עם הקונה השני על אף העובדה שתקבל פחות- רק מלמדת על כך שאין בך חוסר תום לב.

 

[spiament]

מה לגבי התביעה המשפטית

אם הקונה מבטל לאחר מה שהצגתי אני יכול לתבוע אותו בהנחה שאני אאבד את שני הקונים?

 

[פלורי ניסן עוד]

הגשת תביעה

זו לא הבעיה הבעיה היא להוכיח את הטענות כולל הוכחת הנזק שנגרם. לכן, אם אתה חושש מבעיות, תדאג כבר מעכשיו לתעד את כל האירועים.

 

[עוד יוסף פרידמן]

יושר הוא המפתח

אם היית מידע את הקונה השני שיש קונה ראשון בתמונה - לא היית צריך לקבל עצות איך לצאת מן הפלונטר.

 

[spiament]

למה אתה חושב שאני לא ישר?

הקונה השני עודכן כי קיים אדשם המעוניין בדירה הבעיה שלי לא עם הקונה השני אלא עם הראשון (שבאופן טבעי לא יודע על קונה ב' כי הוא הגיע אחריו) אין לי אינטרס לשקר וחלילה לא לפגוע או לאכזב אף צד אולם יש לי אינטרס למכור את הבית גם לקונה ב' שמציע פחות כסף

 

[עוד יוסף פרידמן]

אם כך, צריך היית לידע הראשון

שעוד הוא מתמהמה, הגיע קונה שני ואתה במו"מ איתו.

 

[שיר ורד]

אני מציע שתידע את הקונה הראשון

באמצעות עורך דינך, כי ישנם מתענינים נוספים "חמים" ולהקציב לו זמן מוגבל לחתימה על חוזה. אפשר גם לדרו שמקדמה שלא תוחזר אם הוא יחזור בו. מצד שני, במקרה של תשלום מקדמה, אם יתעורר ויכוח על חהוזה שביא לפיצוץ לא ברור מי יספוג את הקנס של ביטול העסקה.