שימו לב: משקיע שם 100% הון עצמי בשותפות נדל"ן בארה"ב וקיבל רק 30% מהנכס.
השבוע שוחחתי עם משקיע שנכנס לעסקת שותפות בנדל״ן בארה״ב.
מבחינתו זו הייתה עסקה מצוינת:
רכישת נכס, השבחה, השכרה ומימון מחדש (אסטרטגיית BRRRR)
הוא פנה אליי כדי לבדוק אם נוכל לעזור לו לבצע עסקאות דומות נוספות לרכישת נכס במודל ליווי משקיעים בבעלות מלאה במקום מודל שותפות.
אבל כשנכנסנו למבנה העסקה בה השקיע, נדלקה נורת אזהרה:
המשקיע סיפק את כל ההון העצמי הנדרש לעסקה,
אך לאחר המימון מחדש נשאר עם 30% בלבד מהבעלות בנכס.
שותפות עם יזם או אסטרטגיית BRRRR אינה הבעיה.
יזם שמאתר את העסקה, מנהל את השיפוץ, מטפל במימון ובהשכרה בהחלט זכאי לתמורה.
מהי תמורה סבירה בהשקעה פסיבית בשותפות בהשקעות נדל"ן?
כאשר רוכשים נכס מניב איכותי ומשופץ למגורים מדובר בהשקעה שונה בהשואה אל פרויקט רוכשים של קרקע לייזום בנייה מסחרית.
ההבדלים הם בערך המוסף היזמי, ברמת סיכון הפרויקט, בפרופיל ההחזרים לאורך תקופת ההשקעה למשל החזר תזרים לעומת החזר מימוש השבחה ועוד.
בהתאם צריך לשקלל מה מקבל כל צד ביחס לערך בים אם זה הון או עבודה שהוא מביא ומצד שני גם ביחס לסיכון והתשומות שכל צד חשוף בעסקה.
דוגמא השוואתית: רכישת דירה להשקעה בארץ עם משכנתא.
לשם השוואה, כאשר רוכשים דירה בישראל עם 30% הון עצמי והבנק מממן את היתרה, הרוכש עדיין מחזיק ב-100% מהדירה. לבנק יש שיעבוד, לא 70% מהבעלות.
אבל במקרה הזה, יש משקיע, יש בנק ויש גם יזם. רק שהמשקיע מדולל ל30% מבעלות בשותפות בנכס.
LESSON LEARNED:
למה המשקיע הסכים ואפילו רצה להשקיע שוב סעקת נדל"ן כזאת?
כי ניתוח העסקה הראה תשואה גבוהה על הכסף.
וגם כי הוא קיבל תזרים מזומנים חיובי בשנה הראשונה שמבחינתו אימת את חישוב ניתוח העסקה לתשואה על הכסף.
טעות משקיעים נפוצה.
לכן, לפני שנכנסים להשקעה פסיבית בעסקת שותפות נדל"ן, לא מספיק לבדוק רק את התשואה הצפויה.
בסרטון הקצר אני מסביר את מקרה הבוחן החשוב הזה
כולל איך עלתה נורת האזהרה תוך כדי שיחת הבירור עם המשקיע על עסקת הנדל"ן:
https://youtube.com/shorts/KZuT3hm905
מה דעתכם?
האם יש נסיבות שבהן משקיע שמביא את כל ההון העצמי ומקבל 30% מהנכס נכנס לעסקה סבירה?
או שמבנה כזה צריך להדליק נורת אזהרה באופן אוטומטי?
מאמר מאת מנהל פורום השקעות נדל"ן בארה"ב – ניר בבג'ני
מייסד Nadlanir
משקיע ויזם נדל"ן בארה"ב מאז 2012
לתכנים מקצועיים וסרטונים לימודיים נוספים:
[ערוץ היוטיוב הלימודי של Nadlanir]
כל הזכויות שמורות.
גופים מוסדיים, חברות השקעות ונדל"ן - ניתן להעתיק באופן מלא או חלקי עם קרדיט וקישור בלבד.
השבוע שוחחתי עם משקיע שנכנס לעסקת שותפות בנדל״ן בארה״ב.
מבחינתו זו הייתה עסקה מצוינת:
רכישת נכס, השבחה, השכרה ומימון מחדש (אסטרטגיית BRRRR)
הוא פנה אליי כדי לבדוק אם נוכל לעזור לו לבצע עסקאות דומות נוספות לרכישת נכס במודל ליווי משקיעים בבעלות מלאה במקום מודל שותפות.
אבל כשנכנסנו למבנה העסקה בה השקיע, נדלקה נורת אזהרה:
המשקיע סיפק את כל ההון העצמי הנדרש לעסקה,
אך לאחר המימון מחדש נשאר עם 30% בלבד מהבעלות בנכס.
שותפות עם יזם או אסטרטגיית BRRRR אינה הבעיה.
יזם שמאתר את העסקה, מנהל את השיפוץ, מטפל במימון ובהשכרה בהחלט זכאי לתמורה.
מהי תמורה סבירה בהשקעה פסיבית בשותפות בהשקעות נדל"ן?
כאשר רוכשים נכס מניב איכותי ומשופץ למגורים מדובר בהשקעה שונה בהשואה אל פרויקט רוכשים של קרקע לייזום בנייה מסחרית.
ההבדלים הם בערך המוסף היזמי, ברמת סיכון הפרויקט, בפרופיל ההחזרים לאורך תקופת ההשקעה למשל החזר תזרים לעומת החזר מימוש השבחה ועוד.
בהתאם צריך לשקלל מה מקבל כל צד ביחס לערך בים אם זה הון או עבודה שהוא מביא ומצד שני גם ביחס לסיכון והתשומות שכל צד חשוף בעסקה.
דוגמא השוואתית: רכישת דירה להשקעה בארץ עם משכנתא.
לשם השוואה, כאשר רוכשים דירה בישראל עם 30% הון עצמי והבנק מממן את היתרה, הרוכש עדיין מחזיק ב-100% מהדירה. לבנק יש שיעבוד, לא 70% מהבעלות.
אבל במקרה הזה, יש משקיע, יש בנק ויש גם יזם. רק שהמשקיע מדולל ל30% מבעלות בשותפות בנכס.
LESSON LEARNED:
למה המשקיע הסכים ואפילו רצה להשקיע שוב סעקת נדל"ן כזאת?
כי ניתוח העסקה הראה תשואה גבוהה על הכסף.
וגם כי הוא קיבל תזרים מזומנים חיובי בשנה הראשונה שמבחינתו אימת את חישוב ניתוח העסקה לתשואה על הכסף.
טעות משקיעים נפוצה.
לכן, לפני שנכנסים להשקעה פסיבית בעסקת שותפות נדל"ן, לא מספיק לבדוק רק את התשואה הצפויה.
בסרטון הקצר אני מסביר את מקרה הבוחן החשוב הזה
כולל איך עלתה נורת האזהרה תוך כדי שיחת הבירור עם המשקיע על עסקת הנדל"ן:
https://youtube.com/shorts/KZuT3hm905
מה דעתכם?
האם יש נסיבות שבהן משקיע שמביא את כל ההון העצמי ומקבל 30% מהנכס נכנס לעסקה סבירה?
או שמבנה כזה צריך להדליק נורת אזהרה באופן אוטומטי?
מאמר מאת מנהל פורום השקעות נדל"ן בארה"ב – ניר בבג'ני
מייסד Nadlanir
משקיע ויזם נדל"ן בארה"ב מאז 2012
לתכנים מקצועיים וסרטונים לימודיים נוספים:
[ערוץ היוטיוב הלימודי של Nadlanir]
כל הזכויות שמורות.
גופים מוסדיים, חברות השקעות ונדל"ן - ניתן להעתיק באופן מלא או חלקי עם קרדיט וקישור בלבד.