תשמעו סיפור....

[מר בלום]

תשמעו סיפור....

לפני 6 שנים לקחתי משכנתא לטובת שיפוץ גדול. ההלוואה היתה מורכבת משלוש הלוואות: דולרית - של כ-20000 דולר ריבית משתנה - 100000 ש"ח (פריים מינוס חצי) ועוד 100000 ש"ח בריבית קבועה צמודת מדד עם ריבית של 4.88 שלושתן ל-20 שנה שתי ההלוואות הראשונות נתגלו כהלוואות טובות. השלישית כמובן ריבית גבוהה ופניתי לבנק לפני כמה שבועות על מנת לנסות להחליף אותה. הבנק הציע לי לסלק את ההלוואה עם קנס של 13000 ש"ח וזה נראה לי לא כדאי. (האם כך?). אבל לפני כמה ימים קיבלתי מהם מכתב: הם ביצעו בדיקה ומסתבר שהם טעו ובמשך 6 שנים גבו ממני רק את תשלומי הריבית ולא תשלום בגין הקרן. הצטבר סכום נומינאלי שלכ-18500 ש"ח שלא נגבה. הם לא יכולים היום לתקן את המצב ודורשים שנמחזר את ההלוואה. הם הבטיחו שנעשה זאת בתנאים מועדפים השמורים לעובדי הבנק. יש לי פגישה עם אחד הסמנכ"לים שם בשבוע הבא. מה עלי לדרוש? למה לשים לב? תודה! הפישפש.

 

[חבלז19]

שלש דרישות:

א. לפרוע את הסכום המדוייק (100K) ללא הצמדה למדד, בטענה כי לולא טעותם היית בכל חודש משלם וסופג את עליית המדד בהדרגה; אולם עכשיו אינך יכול ומוכן לעמוד בתשלום חד פעמי של הצטברות המדד, ומדד על מדד. ב. להוריד לגמרי את קנס הפרעון המוקדם (ברור מאליו). ג. להציע לך ריביות אטרקטיביות ביותר על הפריסה מחדש. תאיים עליהם בפנייה לעורך דין ותביעה משפטית, ואפשרות לקבלת פטור מלא מתשלום קרן ההלוואה, בגין הצגה מוטעית ומטעה - בשעת לקיחת ההלואה.

 

[ab1729]

אמממ

לפני שדורשים, אתה צריך לבדוק את הנתונים. בקש פירוט מהבנק של כל התשלומים שנלקחו ממך לאורך השנים וודא שאכן שילמת אך ורק תשלומי ריבית (גרייס). בהנחה שהבנק אכן שגה - אתה יכול לדרוש מה שאתה רוצה, אבל ברור שאם תדרוש דברים לא הגיוניים הבנק יסרב ומול סוללת עורכי הדין שלהם האופציה הזו לא נשמעת מלהיבה גם אם אתה צודק. צריך לבדוק: 1. מה החוב היום 2. כמה שילמת עד עכשיו (נומינלית + ריאלית) 3. מה היה החוב אם היית משלם לפי שפיצר רגיל 4. כמה היית משלם לפי שפיציר רגיל (נומינלי + רגיל) ההצעה של חבל"ז נשמעת לי מוגזמת. סעיף "ב" לא הגיוני לדעתי (אם כבר - אז לדרוש שהקנס יהיה בהתאם לקרן הנמוכה יותר, אם היית משלם רגיל). בכל מקרה, אתה צריך להוציא את מלוא הנתונים ולכמת את הנזק שנגרם לך. לבקש מולם כרגע אתה יכול הכל - אבל באותה מידה יכולים לסרב ולשלוח אותך לנסות את מזלך בבית משפט, מה שיקח זמן לא קצר + הרבה טרחה.

 

[מר בלום]

למה לא הגיוני לבקש ביטול הקנס?

אני לא מבצע מחזור ביוזמתי. הבנק דורש לבצע את המחזור. במידה ואני נדרש לשלם את הקנס - החוב שלי עומד על כ-135000 ש"ח - 100K - הקרן 13.5K - קנס כ-20K - הצמדה. מה נחשבת ריבית מועדפת, כפי שהבטיחו לי? תודה תודה

 

[ab1729]

אמממ

1. מנקודת מבטי, הפתרון לבעיה היא שהבנק ינסה להחזיר במידת יכולתו למצב אילו הטעות לא הייתה מתרחשת. במידה והטעות לא הייתה מתרחשת, הקרן שלך הייתה קטנה יותר אבל עדיין היית כפוף לעמלת פירעון. 2. בסעיף "1", אני מניח שהמחזור ביוזמתך לאור ההודעה הראשונה בה נכתב "ופניתי לבנק לפני כמה שבועות על מנת לנסות להחליף אותה". אם הבנק מכריח אותך למחזר - אז הסיפור אחר. 3. לא ברור לי איך הגעת לקרן הזו, ואיזה לוח סילוקין הבנק לקח. בגרייס - אתה מכסה בכל חודש את הריבית ואת המדד, וכך אתה תמיד חייב 100K. עצם העובדה שההצמדה קיימת מצביעה, אולי, על לוח אחר (בו לדוגמא, אתה מכסה רק את הריבית אך המדד מצטבר). אתה צריך לבדוק בדיוק את הנתונים ודרוש אותם מהבנק. 4. ריבית מועדפת של קבועה צמודה ל14 שנה? 2% זו הצעה טובה מאוד לדעתי.

 

[חבלז19]

תגובה

הבנק הציע למר בלום, תנאים של עובדי בנק. עובדי בנק עשויים לקבל פטור מלא מקנס פירעון מוקדם.

 

[ab1729]

אמממ

אתה צודק שעובדי בנק לעתים פטורים מעמלות פירעון מוקדם, אבל זה מתייחס למשכנתא העתידית (הממוחזרת) ולא רטרואקטיבית (הרי גם לא יורידו את זה מ4.8% מ3% רטקואקטיבית כמו תנאי עובדים). בכל מקרה, אני התייחסתי לשאלה מה הוא יכול לדרוש מהבנק. והתשובה, לדעתי, היא שכחובב משפטים, התרופה לנזק של הבנק היא להביא למצב הקרוב ביותר אילולא ההפרה לא הייתה מתבצעת. לדעתי זה נראה "עיקרון ההשבה" (של המצב לקדמותו) בדיוק כמו שאם שברתי לך את הטלוויזיה - הגיוני שתדרוש ממני טלוויזיה חדשה כתחליף, אבל פחות הגיוני שתדרוש לפטופ בתור פיצוי. לכן, לדעתי, השואל יכול לדרוש כפיצוי את ההפרש בין מצבו כיום למצבו אילו היה משלם "כרגיל". ויתור על ההצמדה רטרואקטיבית, או ויתור מלא על הקנס נשמע לי, על פניו, מוגזם. מצד שני, ייתכן שהבנק ירצה להשתיק את העניין ויהיה מוכן ללכת לקראתו. אינני יודע. מה שבטוח - שאם יגיע למשפט, יצטרך לכמת ולמנק את גובה הפיצוי שהוא דורש.

 

[מר בלום]

אמממ... אני מבין מה אתה אומר...

אכן בדקתי את האפשרות למחזור לפני כמה שבועות וזה מה שעורר את כל השדים מרבצם... כשקיבלתי דרישה לתשלום קנס 13K לצורך מחזור, זה נראה לי פתאום לא כל כך קורץ. אבל לא בדקתי את הכדאיות הכלכלית של מחזור כזה עד הסוף וויתרתי. עכשיו בא הבנק ודורש ממני למחזר את ההלוואה. כמו שאני רואה את זה שילמתי לבנק עד כה כ-25,000 ש"ח על חשבון הלוואה שהיתה במקור על 100,000 ש"ח. עכשיו אני עלול להידרש לקחת הלוואה חדשה על 135,000 ש"ח (כאמור - קרן+הצמדה+קנס). נראה לי לא פייר משהו. אם אני מבין נכון מהעובדה שגבו ממני לאורך השנים רק את הריבית ללא קרן והצמדה - הצטברו גם עלויות הצמדה עודפות על הקרן. נראה לי שמגיע לי פיצוי גם על זה. בכל אופן - תודה, אגיע לפגישה עמם ואשמע מה יש להם להציע.

 

[ab1729]

אמממ

1. אולי אם תציג גישה של "אני לא רוצה למחזר. אם אתם רוצים שאני אמחזר, אז ותרו על הקנס", יהיה לך יתרון כי הבנק הוא זה שרוצה למחזר. 2. המספרים שהצגת הם (כנראה) הוגנים. הבנק לא לקח ממך יותר ריבית משסיכמתם - הוא פשוט האט את קצב סילוק החוב. דומה למצב בו היית מבקש משכנתא ל10 שנים, והבנק היה מחליט לפרוס ל20 שנה על דעת עצמו. 3. חוץ מלבדוק מה יש להם להציע, חשוב שתקבל לידך את מלוא הנתונים כדי להעריך מה יהיה מבחינתך פיצוי הוגן.

 

[מר בלום]

אז ככה...

הצטבר שם חוב נוסף של כ-10000 ש"ח הנובע מהצמדות ותשלומי ריבית שחושבו על הקרן המלאה. דהיינו החוב שלי עכשיו גדול בכ-10K. הם מציעים לי מיחזור: - פטור מקנס ועמלות צמודה ריבית קבועה של 2.8 או פריים מינוס 0.9 ל-15 שנה. דעתכם? בלי קשר - אתם עושים פה עבודת קודש. באמת!

 

[ab1729]

אמממ

1. החוב הצטבר כי סילקת באיטיות. אני עדיין בדעה שאתה צריך לבקש (לדרוש) את פירוט התשלומים ההיסטוריים שלך כדי לנסות ולהבין מה ההפרשים המדוברים (בין לוח הסילוקין שהיה לך לזה שהיה אמור להיות) 2. הפטור שלהם מקנס הוא נחמד מאוד (בכמה מדובר?) לגבי הריביות - לא מדובר בתנאים מדהימים, ואין לי ספק שבמו"מ גם בנקים אחרים תוכל להגיע לתנאים טובים יותר גם בלי היתרון שהם מכריחים אותך למחזר. 3. אפילו בתור הכנה, קפוץ לבנקים האחרים ובקש הצעות מחיר לקבועה צמודה ל15 שנה ופריים. אם תגיע לפגישת המו"מ מוכן, יהיה לך יותר קל לקפל אותם. 4. אם אתה מכיר אנשים מתחום הבנקאות - אולי כדאי שתברר עד כמה המקרה הזה בעייתי מבחינת הבנק, כדי להעריך עד כמה הם יוכלו ללכת כדי לכסות על הפאשלה שלהם.