תמ"א 38

[שרית 280]

תמ"א 38

יש לי שתי שאלות:
ברצוני לקנות דירה להשקעה. כרגע יש דירה פוטנציאלית. זאת דירה שכל הדיירים בבנין חתומים על תמ"א 38.
שאלותיי:
1) איזה תוספות אני אמורה לקבל מתמ"א 38?
2) אני צריכה לקחת הלוואה קטנה לשם קניית הדירה. האם אני יכולה למצוא דייר שיסכים שאוריד לו את שכר הדירה באופן משמעותי על מנת שיסכים לגור בדירה כל זמן שיש תמ"א 38 וישלם חשבונות + ארנונה + ...
תודה!!

 

[פרל דוד]

לשרית 280 - התייחסות.

לעניין דירה להשקעה - ראשית תבדקי על מה מדובר בדיוק...[אנשים בדר"כ לא יודעים על איזה תכנית מדובר, בפועל יש הבדלים תהומיים בינהם] האם מדובר על תמ"א 38 /2 או 3 או...פינוי בינוי או התחדשות עירונית, כל אחד ויתרונותיו, כל אחד ומגבלותיו.

מרבית העיריות מערימות קשיים מרובים על חיזוק בנייני מגורים,ומעדיפים הריסה ובניה חדשה, גם לדיירים תמיד עדיף בניין חדש שיעלה את ערך הבנין הרבה יותר מהרחבתו במגבלות הקיימות. [בנין ישן ובדר"כ מכואר]

תמ"א 38/2 -[אושר בשנת 2010] בניין משותף ובודד מתארגן עם יזם להריסה ובניה של בניין חדש, האישורים מול ועדה מקומית בלבד, אחוזי הבניה מותווים ע"י התב"ע המקומית שאושרה - בדומה לאחוזי הבניה שאותרו בתמ"א 38/1 - זמן אישור תכנית עד 3 שנים.

אלא שתכנית זו לא הביאה לשינוי המיוחל[היא לא היתה אטרקטיבית]

תמ"א 38/3 [אושרה ב-2012] - החידוש בתיקון מספר 3 לתמ"א 38 הוא הזכות להוספת עד 2 וחצי קומות נוספות במבנה שיחוזק מפני רעידות אדמה, או ע"י הריסת המבנה הקיים והקמת מבנה חדש (על פי תיקון 2). - זמן אישור התכנית עד 3 שנים.

פינוי בינוי ו/או התחדשות עירונית [ההבדל הוא בהיקף עבודות ההריסה והבינוי] בפינוי בינוי מדובר על מתחם מגורים [בנייני רכבת, או מס' בניינים במתחם "סגור"] ואילו התחדשות עירונית כוללת בתוכה מס' מתחמי מגורים [או שכונה] ...
כאן, הסמכות נתונה להכרת- הוועדה הבינמשרדית להתחדשות עירונית, הרשות המקומית, והועדה המחוזית, בתכניות אלה, לאחר שאושרו ע"י הועדה הבין משרדית, אין הגבלה לגובה או היקף הבניינים, הכל במסגרת תכנון רב שכבתי במסגרת תכנית מתאר מחוזית,היזם מגיש תכנית נקודתית שעוברת לאישור הוועדות השונות [החל מהועדה המקומית] - זמן אישור תכנית - כ-7 עד 10 שנים.

תוספות ? עפ"י סוג התכנית [שפורטה לעיל] במידה והמוכרים טוענים ש"כולם" חתמו, שיציגו לכם את הסכם התכנית, ושם תמצאי מה אמור לקבל כל דייר מהיזם.

לפני כניסה למו"מ עם המוכר ולאחר מכן עם שוכר פוטנציאלי, את חייבת לדעת מתי התכנית תתממש בפועל, כדי להתארגן בהתאם.

באם מדובר על "חיזוק" הבניין ולא על הריסתו [תמ"א 38/1] אזי מדובר על
חיזוק ושיפוץ הבניין בתמורה להוספת קומה עד 2.5 קומות (תלוי ברשות המקומית במקום המגורים) מאפשר הרחבות חריגה לקו בניין של עד 2 מטרים לחזית ולצד ושלושה מטרים לאחור, בעלי הדירות יקבלו בדר"כ - תוספת ממ"ד, הרחבת הדירה עד ל 25 מ"ר, אפשרות למרפסת, או מחסן או חניה או מעלית [עפ"י האפשרויות ויכולת המו"מ של הדיירים]

מרבית השוכרים לא יסכימו להכנס לדירה המתוכננת לעבור חיזוק ובניה מעל ראשם.[רעש בלתי נסבל, פיגומים,אבק וכו']


=================================================
פרל דוד סלולרי - 052-8964914 - [email protected]" rel="nofollow"
יועץ נדל"נ ,מידענות ,איתור מקרקעין,איתור בעלים,יזמות בנדל"נ.

 

[שרית 280]

תודה על תשובתך!!

יש לי כמה שאלות:

1) האם הבנתי נכון? תמ"א 38/2, תמ"א 38/3 – שתיהן זה בעצם סוג של פינוי בינוי? ואילו: תמ"א 38/1 זה חיזוק המבנה או בעצם התחדשות עירונית?

2) כתבת שתמ"א 38/2 ו- תמ"א 38/3 בשניהם מדובר על זמן אישור תכנית עד 3 שנים. וגם כתבת: לגבי פינוי בינוי ו/או התחדשות עירונית זמן אישור תכנית - כ-7 עד 10 שנים - לא הבנתי מה זה מה?

3) אני מנסה להבין מה ההבדלים בין תמ"א38/2 לתמ"א 38/3 – כתבת שתמ"א 38/2 לא הביאה לשינוי המיוחל? על איזה שינוי מדובר? מאיזה סיבה השינוי לא נעשה?

4) לגבי - פינוי בינוי או התחדשות עירונית: כתבת: כל אחד ויתרונותיו, כל אחד ומגבלותיו. האם תוכל בבקשה לפרט על אלו יתרונות וחסרונות מדובר? ממה שאני מבינה, בתמ"א 38 "רגיל" בעלי הדירה חיים בדירה לאורך כל זמן השיפוץ, ואילו בפינוי בינוי, היות והורסים אותו ובונים אותו מחדש אז בעל הדירה מקבל שכ"ד על כל הזמן הזה + מקבלים בנין חדש וחזק ולא סתם מחוזק. איזה חסרונות אתה רואה בפינוי בינוי? אני רואה רק יתרונות..

שוב תודה!!

 

[פרל דוד]

קצת סדר - בין סוגי תמ"א 38 לסוגיה - פינוי בינוי/התחדשות עירו

להלן התייחסות לשאלותייך -
תמ"א 38/1 במקורה היא תכנית חיזוק הבנין הקיים, הוספת שטחים לדירות הקיימות,אפשרות של בניה בקומה מפולשת, בניית 2 קומות נוספות ע"ג המבנה המחוזק, ומעלית כנדרש בחוק.

פינוי בינוי שונה במהותו מתמ"א 38 , התכנית אינה מתייחסת לבית הבודד, והסמכות התכנונית נתונה לועדה המחוזית [עקב חריגות התכנית הנקודתית מסמכות הועדה המקומית]

התחדשות עירונית [כפי שכבר הסברתי] היא תכנית שמחייבת אישור הועדה הממשלתית הבין משרדית שתכיר במתחם המתוכנן כמתחם התחדשות עירונית [רחוב או שכונה] כדי לייצר שורת מגדלי מגורים חדשה [ומסחר] על כל המשתמע מכך, התכנית חורגת מהתב"ע הקיימת בהיקפים גדולים ומימון היזמים מגיע מהפרשי הבניה המתוכננים.

תמ"א 38 ככלל , מטרתה הוא בניה מהירה יחסית, ובתנאי שלא חורגים מכללי תכנית המתאר שהוגדרה, כל זמן שהתכנון מתבצע ללא חריגות, הוא בסמכות ועדה מקומית, והתהליך מהיר יחסית. [ובתנאי שיש יזם רציני, אדריכל רציני,והסכמים חתומים]

ברגע שהתכנית מתייחסת ליותר מבניין אחד, אין מדובר אז על תמ"א 38, למרות שניתן לקבל את הזכויות המוקנות ואי תשלום היטלים כמפורט בתכנית.

ככל שמתערבות יותר סמכויות אישור ותכנון מעבר לועדה המקומית, כך התכנית תתעכב, לכל סמכות יש מערכת תכנונים משלה, ועדת ערר, וכו' , תהליכים אלה מורכבים ואיטיים ולכן לוקח זמן ארוך יחסית עד לקבלת אישורי בניה.

לשאלה 4 - בתכנית חיזוק ועיבוי הבנין [תמ"א 38/1] עלות פינוי הדיירים עלולה ליצור חוסר עניין כלכלי אצל יזמים.[הם אמורים לשלם את עלות השכירות בדירות חדשות] ולכן היזמים מחתימים את בעלי הדירות על אישור לעבוד ללא פינוי הדיירים [עד כמה שאפשר] הכל מותנה בסוג ההסכם שנחתם.

בפינוי בינוי [או תמ"א 38/2 ו-3 המתייחסים להריסה ובנייה חדשה, החל מהמועד שנקבע, מתפנים כלל הדיירים מהבניין תמורת שכ"ד אפקטיבי שנקבע מראש עד למועד בו נתקבל טופס 4 [סיום הבניה ואישור הועדה המקומית]

את מתעקשת לבלבל במושגים.
אני אגב סבור שאסור לחזק בנין מגורים ישן כי זו חלטורה וגם מהנדסי העיר סבורים כך, אני בעד הריסה ובניה חדשה.

מהיכן הסקת שאני בעד חיזוק בנייני מגורים ? גם אני רואה רק יתרונות בהריסה ובניה חדשה.


תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה - http://www.moin.gov.il/SubjectDocuments/tama38/‏‏nosah_meshulav.pdf

 

[שרית 280]

תודה רבה דוד על התייחסותך המפורטת!!

 

[אדריכל טימסית]

רכישת דירה בפרויקט תמ"א 38.

אם את הקונה דירה שבעלי הדירות כבר חתומים את ראוי לנקוט במשנה זהירות
בכל האמור להגעה להסכם קניה. יש לבדוק היטב לא רק את הדירה כקניה אלא גם את החוזה המשפטי שנחתם מול היזם. שם רשום בדיוק הוא אמור לתת בתמורה לבעלי הדירות ובאותה נשימה גם מה הוא אמור לקבל. צריך לבדוק את התכוניות המוצעות ובכלל להבין מה הסטטוס של הבניין בהיתרים וכו'. אל תתפשרי וקחי עו"ד טוב עבורך.
עבור שוכרים לא אמורה להיות בעיה, זה הכל שאלה של ביקוש והיצע.
במקומות מבוקשים יכולים לקחת בכל מחיר. ככלל, ככל שהדירה במצבה הנוכחי להשכרה בצב טוב יותר גם אם זה בניין בפרויקט סביר שיהיה לה יותר ביקוש.
________________
יחיאל טימסית, אדריכל.

 

[משקיע בנדלן]

דירה להשקעה בבניין עם תמ"א 38

1. בכל הפרויקטים מקבלים חיזוק הבניין, מעלית ושיפוץ קוסמטי של מעטפת הבניין, חדר המדרגות, הלובי והגינה. לפי אפשרויות התכנון והכדאיות ליזם מקבלים לפעמים גם ממ"ד, מרפסת, חנייה, תוספות שטח עד 25 מ"ר, החלפת צנרת ראשית של הבניין ואפילו כסף מזומן או תקציב לשיפוץ פנים בידי היזם.

2. אפשר למצוא דיירים שיגורו בבניין בזמן הפרוייקט תמורת הנחה. ככל שהבניין יותר יוקרתי ושכר הדירה יותר גבוה, כך גם גובה ההנחה עולה. יכול להגיע ל 50%. יש שלב אחד בלבד בו כמעט שלא ניתן לגור וזה כשמחברים את ההבנייה החדשה לישנה ויש מפתחים פתוחים פועלים שמסתובבים בבית.

לקחת בחשבון שפרויקט תמ"א לוקח כ-4 שנים מיום ההתקשרות עם היזם מזה כ 18 חודשים עבודת בנייה בפועל ומזה רק כשליש על כל הבניין, היתר מתייחס רק לגג. אם עדיין אין חתימה מול יזם, לרוב הבניינים לוקח לפחות שנה לבחון הצעות ולחתום על חוזה מול יזם.

 

[שרית 280]

תודה לכל מי שהגיב!!