שתי שאלות

[noimark]

שתי שאלות

1. משכנתא בריבית קבועה מוצמדת למדד. לפי הבנתי, ההחזר החודשי גדל ע"פ מדד המחירים. מה קורה עם הקרן הבלתי מסולקת, האם גם היא צמודה? זה מה שאמרו לי בלאומי אבל זה לא נראה לי הגיוני. 2. משכנתא צמודה לפריים אינה צמודה למדד. לכן, ברגע שמשתנה הפריים מחושב מחדש שפיצר על יתרת הקרן הבלתי מסולקת וההחזר החודשי משתנה בהתאם. לעומת זאת בריבית קבועה (צמודת מדד), ההצמדה היא על ההחזר ולא על הריבית. לכן, נניח קבלתי קבועה ב-4.8% ופריים במינוס 0.5. לפי נתוני היום הפריים הוא 5.8 ולכן ריבית במסלול הפריים תהיה 5.3%. הפקידה של טפחות טוענת שאם יש עליה של 2% באינפלציה אזי הפריים משתלם יותר כי נקבל 4.8+2=6.8% במסלול קבועה. אבל לדעתי זו לא השוואה נכונה כי ההצמדה היא לא על הריבית אלה על ההחזר החודשי. דעות? תודה.

 

[אבי שנער]

הצמדה ...

1. הבנתך נכונה, ההחזר החודשי גדל ע"פ מדד המחירים - והוא למעשה כולל מרכיב ריבית ומרכיב קרן. וודאי שגם הקרן הבלתי מסולקת צמודה למדד ... למה זה לא נראה לך הגיוני? 2. בריבית קבועה (צמודת מדד), ההצמדה היא על ההחזר החודשי המורכב מקרן וריבית (וודאי שהריבית תמודה). אם יש עליה של 2% באינפלציה אזי סביר להניח שגם ריבית הפריים תעלה ויתכן שהיא תעלה בהרבה יותר מ-2%. בהלוואה צמודה בריבית קבועה אתה יודע מראש כמה כסף ריאלי ... בהלוואה על בסיס פריים אתה תלוי בחסדי נגיד בנק ישראל.

 

[noimark]

הסבר מתמטי

אבי, 1. נניח שלקחתי 100,000 ש"ח לשנתיים בריבית 5%. בהנחה שהמדד 0% אזי ע"פ נוסחת שפיצר ההחזר החודשי הינו 4,387 ש"ח. אם נסתכל על לוח הסילוקין לאחר שנה, נותרה קרן של 51,247. נניח שבחודש בראשון של השנה השניה עלה המדד ב-1%. אם *כל* הקרן הנותרת (הבלתי מסולקת) מוצמדת, אזי ערכה החדש יהיה 51,247 * 1.02 = 52,272 ש"ח, כלומר תוספת של 1,024 ש"ח. ההחזר החודשי של אותו חודש גדל גם הוא ב-2% ולכן יהיה 4,387 * 1.02 = 4,474 ש"ח, כלומר תוספת של 87 ש"ח (חלקם על חשבון הקרן וחלקם כל חשבון הריבית). לכן, הלווה חייב לבנק 1,024 ש"ח יותר, אבל סה"כ התוספת הנובעת מהצמדת ההחזר לא יהיה שווה ל-1,024 עד תום התקופה.... האם אני מפספס משהו?

 

[אבי שנער]

לא יודע אם אתה מפספס משהוא ...

1. נניח שלקחתי 100,000 ש"ח לשנתיים בריבית 5%. בהנחה שהמדד 0% אזי ע"פ נוסחת שפיצר ההחזר החודשי הינו 4,387 ש"ח. אם נסתכל על לוח הסילוקין לאחר שנה, נותרה קרן של 51,247. נניח שבחודש בראשון של השנה השניה עלה המדד ב-1%. אם *כל* הקרן הנותרת (הבלתי מסולקת) מוצמדת, אזי ערכה החדש יהיה 51,247 * 1.02 = 52,272 ש"ח, כלומר תוספת של 1,024 ש"ח. ההחזר החודשי של אותו חודש גדל גם הוא ב-2% ולכן יהיה 4,387 * 1.02 = 4,474 ש"ח, כלומר תוספת של 87 ש"ח (חלקם על חשבון הקרן וחלקם כל חשבון הריבית). לכן, הלווה חייב לבנק 1,024 ש"ח יותר, - עד כאן הכל נכון (חוץ מזה שכנראה התכוונת שהמדד עלה ב-2%) אבל מכאן והלאה לא ברור למה אתה מתכוון במילים "סה"כ התוספת הנובעת מהצמדת ההחזר לא יהיה שווה ל-1,024 עד תום התקופה" ... סה"כ התוספת הנובעת מהצמדת ההחזר יהיה 87.66 ש"ח כפול 12 חודשים = 1,052 המורכבים מ-1,024 קרן + 28 ריבית ... או במילים אחרות - הסתכל על התוספת לקרן כהלוואה חדשה של 1,024 וחשב את ההחזר החודשי עליה למשך יתרת תקופת ההלוואה = 87.66 ש"ח לחודש.