שמאי

[שרית 280]

שמאי

יש לי כסף מזומן לקנות דירה להשקעה ואין לי אפשרות להוסיף כסף כי משכורתי נמוכה. האם כדאי לי לקחת שמאי?
אציין שהדירה שאותה אקנה תהיה כפי הנראה דירה ישנה קומה 3 או 4 ללא מעלית.
תודה!!

 

[משקיע בנדלן]

מה הקשר לשמאי?

שמאי יכול לתת לך הערכה לשווי הדירה. מחיר השוק יכול להיות שונה מאד מהערכת שמאי. עובדה ששני שמאים יכולים לתת הערכות שווי שונות ולפעמים בפער משמעותי.

לא ברור איך זה קשור להכנסות שלך. הוא לא יכול לא להוריד מחיר ולא להעלות לך את ההכנסה. זאת ועוד, גם מי שהכנסתו גבוהה לא רוצה לשלם על דירה יותר ממה שהיא שווה.

 

[שרית 280]

הקשר...

לפני שאנשים לוקחים משכנתא הבנק דורש מהם להראות הערכת שמאי. משום מה?

לא הבנתי כיצד הערכת שמאי יכולה להיות שונה ממחיר השוק. האם אין אלו שני מונחים זהים? במה הם שונים אחד מהשני?

שאלת - "לא ברור איך זה קשור להכנסות שלך" - אז אסביר. ציינתי שיש לי כסף מזומן ושלא אוכל לקחת הלוואה גדולה כדי לקנות דירה יותר "טובה", מכיוון שמשכורתי נמוכה.

 

[יוסף חיים26]

לדעתי אין טעם לקחת שמאי מראש.

תחפשי דירה במחיר השוק (תנסי קצת להוריד כמובן),
ולאחר מכן תגשי לבנק ותראי אם את יכולה לקבל משכנתא המתאימה
להון העצמי שברשותך וליכולת ההחזר שלך החודשית.

הבנק דורש בדיקת שמאי, אך דווקא משמאים שהוא יציע לך. (בד"כ נותן 3 שמות)
והמחיר שתשלמי להם נמוך ממחיר שלוקח שמאי סתם כך ללא הפניה של הבנק.

הבנק הולך בסכום המשכנתא על פי הערכת השמאי או על פי החוזה הנמוך מביניהם.

הסיבה שהערכת שמאי יכולה להיות שונה ממחיר השוק היא די גדולה, קודם
כל, כל דירה לגופה ולא ממש ניתן להשוות ב100%.
דבר שני לעיתים כותבים חוזה מנופח (מכל מיני סיבות שהעיקרית היא רצון לקבל
משכנתא גבוהה יותר) והשמאי אמור להגן על האינטרס של הבנק ולומר מה המחיר
האמיתי של אותה דירה על פי עסקאות אחרונות שנעשו במקום.

אבל אין לך מה לחשוש יותר מדי, ואת יכולה בחוזה הקניה (אם המוכר יסכים) להתנות
את הרכישה באשור הבנק לקבל משכנתא, ובשמאות שתתן מחיר X ומעלה.

בהצלחה!

 

[שרית 280]

אצטרך לקחת בסך הכל

הלוואה של 50,000 ש"ח.
זאת רק הלוואה ולא משכנתא.
לכן, אני לא "חייבת" שמאי, ושאלתי היא האם "כדאי" לי שמאי או לגשש לפי מחיר השוק.
תודה!!

 

[משקיע בנדלן]

קחי בחשבון עלויות

תיווך, מס רכישה אם חל, שכ"ט עו"ד, שיפוצים אם נדרשים.

שמאי גובה 4-5 אלף ש"ח להכנת דו"ח פרטי אבל רק כמה מאות שקלים כשהוא נשלח מטעם הבנק.

 

[עורכת דין לילך ירד]

אני מצטערת אבל לדעתי אתה טועה ובגדול...

שים לב למה אתה מציע ללקוחה:
ההבדל בין שכ"ט שמאי בשומה מקוצרת (שנעשית לאחר חתימת חוזה ועבור הבנק) לבין שומה לפני הרכישה הינו סדר גודל של 1,500 ש"ח - 2,500 ש"ח.

עומדת מולך רוכשת שהערכת שווי נמוכה יותר עתידה להכניס אותה לבעיה שלא יהיה לה איך לעמוד בהחזר התשלומים.
מדובר בעסקה של כ - 800,000 ש"ח ואתה מציע לחסוך 0.0025 (רבע אחוז) מהעסקה, כי "חבל על הכסף".

נניח שחברתנו היקרה טעתה או שהשמאי חושב אחרת ממנה והעריך את הנכס ב10% פחות, מה אז?

הטעות שהשרישו בנו הבנקים איומה. כל רכישת עסקה ובה מימון גבוה וסיכון מפני גובה השומה הייתה חייבת להעזר בשמאי בטרם החתימה על חוזה הרכישה!

הדרך הנכונה שאת צריכה לפעול הינה לבצע סקר שוק בפני כמה בנקים על רכישת דירה בשווי של כ - 800,000 ש"ח. תבחרי איזה בנק הוא הטוב ביותר עבורך ובקשי רשימת שמאים שעובדים איתו. מבין שלושת השמאים שתקבלי בחרי שמאי אחד ואותו הזמיני לשמאות לפני חוזה (מומלץ לקבל שלושה הצעות מחיר כי תיתכן שונות והפעם באמת חבל על הכסף, הרי המוצר זהה).
בדרך הזו באמת תוכלי לחתום על הנכס כשאת רגועה ושקטה.

בברכת גמר חתימה טובה,
עו"ד ירדני לילך, שמאית מקרקעין.

 

[יוסף חיים26]

כמה דברים:

א. מאיפה הגעת להנחה שמחיר הדירה המבוקשת הוא כ800,000 ש"ח? אני לא ראיתי שהיא כתבה את זה באיזה מקום.

ב. אם קראת את הסיפא של דברי בטח ראית שהצעתי לה להתנות את קיום חוזה הרכישה בתנאי שהיא מקבלת אישור למשכנתא ובתנאי שהשמאי מעריך את הדירה מעל X שקלים, בדיוק בגלל הסיכון שכתבת עליו.

ג. במענה לדבריי שרית כתבה שהיא מתכננת לקחת רק הלוואה של 50,000 ש"ח (מה שלא היה מובן מדבריה הקודמים לטעמי) ולכן בכלל אינני רואה טעם בשמאי, שתבדוק שהדירה שווה לפי מחירי השוק באיזור (בדיוק מה ששמאי יעשה) ולפי
מה שאני מבין היא תשלם הכל בהון עצמי למעט הלוואה קטנה של 50,000 (לא משכנתא).

האמת קצת יצאתי מבולבל מתכנוניה של שרית, אבל אני מסכים בהחלט שבמידה
ומישהו לוקח משכנתא וצריך סכום ניכר מהבנק לא כדאי לקחת סיכון ולחתום על חוזה
לפני שיודעים הערכת שמאי, או שמתנים שהחוזה תקף רק במידה ותאושר משכנתא וכד'.

גמר חתימה טובה גם לך.

 

[כי אני הבוס]

ומי בדיוק יסכים להתנייה כזאת?

מקבלים אישור עקרוני מהבנק על גובה המשכנתא ומקווים לטוב.

 

[עורכת דין לילך ירד]

אתה צודק שמעטים המוכרים שיסכימו להתניה כזו, אבל יש פתרון!

להשקיע עוד 1,500 - 2,000 ש"ח ולקחת שמאות לפני חוזה.
בכל שבוע אני עורכת לפחות שומה אחת למשכנתאות שהלקוחות נדרשים להשלים הון עצמי גדול יותר מזה שהם תכננו.
לפעמים אין להם בעיה ולפעמים מתחילים הלזעיק הורים, אחים, קרנות השתלמות וכיוצ"ב.
לא חבל?

אגב,
שמאות לפני חוזה יכולה לתרום עוד דברים רבים אחרים.
בימים אלו אני מטפלת בנכס שנרכש בשנת 2007 ורק בימים אלו, כשרוכשיו מעוניינים היו למכור, נתגלה שמדובר במחסן בהיתרי הבניה.
אין ספק שעורך דינם התרשל בבדיקותיו בעת הרכישה, אבל שמאות לפני חוזה הייתה פותרת גם בעיה כזו.

 

[משקיע בנדלן]

ועורך הדין של הקונים לא עלה על זה?

זה ממש רשלנות.

 

[שרית 280]

ואיפה כתוב שדירה מוגדרת כמחסן? בנסח טאבו?

בחשבון הארנונה?
דירות מחסן הן רק דירות קרקע בדרך כלל, לא? אין דירות מחסן בקומה רביעית, נכון?
תודה!!

 

[רימון חייט]

יש דירות מחסן בקומה 4

לדוגמה בתל אביב היה נהוג פעם חדר כביסה משותף על גג הבניין.
חדרי כביסה רבים כאלו הפכו ברבות השנים לדירות גג (ללא היתר כמובן).
זכרי - דירה היא לא מה שנראה כדירה אלא מה שנראה כדירה ורשום כדירה.
&nbsp
סיכונים נוספים בדירות -
http://www.effectivemortgage.co.il/1624
&nbsp
רימון חייט
&nbsp
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
&nbsp
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
&nbsp
הרצאה שלי בנושא נדל"ן ומשכנתאות: http://you
&nbsp

 

[יוסף חיים26]

אני מכיר כמה חוזים עם התניה דומה.

מדובר ב2 צדדים שרוצים לסגור עיסקה ויש חשש לאחד הצדדים ממשהו שעלול לעכב.
לדוג' לעבור ועדת קבלה של יישוב, יכול לקחת מעל חודש, ולכן לאחרונה ראיתי חוזה,
בו החוזה תקף רק במידה והקונים יתקבלו ליישוב.

וגם בעניין משכנתא אפשר להתנות בהערכת שמאי או באישור עקרוני של הבנק,
ומגבילים זאת בזמן של חודש נניח, ואם לא מצליחים יכולים לבטל את החוזה.

אם המוכר חושב שמצא קונה טוב הוא מוכן לעיתים להתניות כאלו כי הסיכוי לסגירה
גבוה יותר מאשר לא לחתום על כלום.

בכל אופן הערכת שמאי מוקדמת לא תמיד תועיל לדעתי, כיוון שגם אם שמאי X יעריך
שהדירה נניח שווה את סכום המכירה, הבנק עלול לדרוש שמאות נוספת בלקיחת
המשכנתא דווקא מתוך 3 שמאים שהוא קובע, והם עלולים לתת פחות ממחיר החוזה.

לכן לטעמי רק במקרים שאין דרך טובה לדעת מה מחיר הנכס (לדוג' כשאין נכסים דומים בסביבה שנמכרו בשנה האחרונה) אז אולי כדאי לעשות הערכת שמאי לפני הכל.

בהצלחה!

 

[כי אני הבוס]

אפשר הכל השאלה למה?

כשהתגרשנו ומכרנו את הדירה שלנו עם זכויות בניה בגג היה יזם שרצה שנתן לו "אופציה" של שנה, דהיינו שאם יאשרו לו בעיריה את תכניות הבניה הוא יקנה ואם לא אז לא. גרושתי שעורכת דין במקצועה פסלה את זה על הסף. אני שבא בגישה יותר עסקית שאלתי אותו "למה שאני אסכים למשהו כזה"? הוא ענה "כי אני רוצה להיות בטוח שאקבל היתר בניה". הקשיתי עליו, "ברור לי למה אתה רוצה, שאלתי למה שאני אסכים?". לא הייתה לו תשובה לזה כי אין תשובה לזה. אם אתה צריך לעשות את זה כדאי לצד השני. להציע הצעה כזאת שתפצה אותו על אי הודאות.

 

[יוסף חיים26]

במקרה שלך זה באמת די מופרך.

אולי תמורת פרמיה גבוהה של כמה אחוזים היה שווה לך לתת אופ' כזאת לקונה, כי בכל זאת מדובר על שנה...

כאן מדובר על משהו שיקח בין כמה שבועות לחודש, לברר על אפשרות לקיחת משכנתא, או על כמה שמאי יתן על הבית, וזה פחות מפריע למוכר במידה ואכן חושב שמצא קונה טוב שיקנה במחיר טוב את דירתו.
שים לב גם שזה סוג של בדיקה למוכר, ואם הוא מאוד חושש מכך, אולי הוא יודע ששמאי לא יתן על דירתו את הסכום שהוא דורש, ועלולה להיווצר בעיה לקונה לאחר מכן. (אך לא בהכרח, לפעמים באמת אין לו כח וחשק לתנאים והמתנות).

אני כשמכרתי את דירתי הסכמתי שתנאי הקבלה ליישוב בו מכרתי יהיה תנאי שהחוזה יתבטל אם הקונים לא יתקבלו, כי הסיכון מבחינתי היה אפסי.
(אני יודע את מי מקבלים וידעתי ש99% שהם יתקבלו).
מבחינתם הרגעתי אותם, מבחינתי סגרתי עם קונים טובים, ששילמו מה שרציתי.

 

[כי אני הבוס]

זאת הייתה סתם דוגמא שאני מכיר ממקור ראשון

הבעייה שלמיטב ידיעתי שום בנק לא ייתן אישור סופי למשכנתא בלי חוזה חתום. לקבל אישור עקרוני אין בעייה אבל זה עדיין רק אישור עקרוני. את זה מקבלים תוך יומיים שלושה ולא צריך להתנות הסכם על זה, פשוט דוחים את מועד החתימה בכמה ימים.

יש עוד בעייה שאולי יש לה פתרון ואולי לא. לא יודע. לא בטוח שהשמאי שתביא יגיע לאותן תוצאות כמו השמאי של הבנק. יכול להיות שהבנק יסכים להגיד לך מראש מי יהיה השמאי שהם ישלחו ואז אפשר להזמין אותו מראש. אבל אני לגמרי לא בטוח שכל בנק יסכים לזה.

 

[יוסף חיים26]

אפשר לבקש ששמאי של הבנק יבוא לבדיקה

על בסיס חוזה חתום, עוד לפני אישור סופי של המשכנתא
(אישור עקרוני כן) כך שלוקח כמה ימים ואתה יודע כמה הדירה תעלה על
פי שמאי של הבנק.

בכל מקרה מה שציינת זאת הסיבה לעשות תנאי מתלה, (זה חוזה חתום לכל דבר)
ואז ללכת לבנק ולבדוק לאחר הצעה סופית בדיקת שמאי, ועל פי זה לקיים
או לבטל את החוזה.
כמובן מגבילים את התנאי לתקופת זמן קצרה, ולאחר מכן ניתן לבטל את החוזה.

הקונה גם יכול להציע סכום כלשהו במידה והחוזה יתבטל שיישאר אצל המוכר שמשולם בחתימת חוזה.
בקיצור יש פתרונות לכל דבר, השאלה כמה זה חשוב לקונה וכמה למוכר, ומה הם מוכנים לשלם על כך. (לאו דווקא בכסף, בהמתנה, בסיכון מסויים, וכד')

 

[משקיע בנדלן]

בעסקאות מסחריות זה נוהל די מקובל

במכירת דירות פרטיות זה לא מקובל.

כשאתה מוכר זכויות בניה זה עניין מעט יותר מורכב ממכירת דירת מגורים רגילה.

 

[משקיע בנדלן]

תשובות

1. הבנק דורש הערכת שמאי כי הבנק יכול לעקל את הנכס ולמכור אותו במידה והלווה לא עומד בהתחייבויותיו. הבנק רוצה להיות בטוח שהנכס שמשמש כבטוחה לקיום התחייבויות הלווה אכן מכסה את ההלוואה שנתן + טווח בטחון (לרוב בנקים לא יתנו משכנתאות מעל 70-75% משווי הנכס). מכיוון שאנשים פרטיים יכולים לקנות דירה במחיר הגבוה משווייה האמיתי או אף לנסות להונות את הבנק, הוא שולח שמאי שיקבע שהמחיר ריאלי.

2. שמאי קובע את הערכת השווי לפי עסקאות דומות שהיו באיזור אבל כמות המידע שעומדת לרשותו על אותן עסקאות מוגבלת. למשל, וזאת רק דוגמא, יש דירות יותר יפות עם חלוקה פנימית עדיפה, מוארות, וכו', ויש פחות יפות וזה יכול להתבטא במחיר.

3. הסברתי לך גם קודם. מחיר הדירה לא נקבע על סמך ההכנסות שלך. יש מחיר תיאורטי של נכס והוא יכול לזוז אחוזים בודדים למעלה או למטה כפונקציה של משא ומתן בין מוכר לקונה. רמת ההכנסה שלך קובעת רק אם את יכולה להרשות לעצמך את הדירה או לא. את לא צריכה שמאי בשביל זה. גם אדם שיש לו יותר כסף ממך לא ישלם על דירה יותר ממה שהיא שווה רק כי הוא יכול. שמאי יכול לתת לך חוות דעת לגבי המחיר אבל זאת רק חוות דעת. שתדעי שאת לא עושה טעות. שוב, אין לחוות הדעת שלו שום קשר להכנסה שלך.