שלום אריק ולכולם

[einav0423]

שלום אריק ולכולם

אשמח לשמוע את דעתך והצעתך לשיפור לגבי תמהיל מסויים שהציעו לי בבנק מזרחי. סה"כ השקעה 420K הלוואה מבוקשת: 250K קו מנחה: החזר חודשי של עד 1500 ש"ח (לא כולל ביטוחים). להלן התמהיל המוצע ע"י הבנק: 4 מסלולים: 1. 50K - ריבית קבועה צמודת מדד לתקופה של 18 שנה. ריבית לחיוב:2.6% 2. 50K - ריבית משתנה ,(כל 7 שנים) צמודת מדד לתקופה של 21 שנה. ריבית לחיוב:2.13% 3. 100K - פריים מינוס 0.5 לתקופה של 18 שנה. 4. 50K - ריבית משתנה צמודה לדולר לתקופה של 18 שנה. ריבית לחיוב: 2.89% אלו שינויים כדאי לעשות לדעתך??

 

[אבנר סטפק]

דעתי

1. ההחזר המייצג ל-20 שנה יהיה כ-1,600-1,700 ש"ח וההתחלתי נמוך יותר. נראה לי שכדאי שתיקחי את כולה ל-20 שנה. 2. הריביות שקיבלת לא מזהירות אבל ייתכן וזה קשור לשכר ויכולת ההחזר. עיקר המקום לשיפור הוא בפריים, משהו כמו 0.3-0.4 וגם קצת בקבועות. אבל בשביל זה צריך כנראה הצעה נוספת מבנק אחר. 3. תמהיל לא טוב כי משקל הקבועות ביחס למשתנות (משתנות זה למעשה המשתנה כל 7 שנים) נמוך מדי ורחוק מלענות על ההגדרה של יציבות ההחזר החודשי שביקשת. הייתי מבקש הצעה כדלקמן: 100 פריים, 100 קבועה, 50 משתנה כל 5 שנים. אם ההפרש בין הקבועה למשתנה לא יהיה לפחות 0.7% (כלומר שהמשתנה תהיה זולה ב-0.7% או יותר מהקבועה), אז לקחת פשוט 150 בקבועה ו-100 בפריים. הכל ל-20 שנה אלא אם את יכולה לעמוד בהחזר התחלתי של 1,500 שיעלה ואז הייתי ממליץ שתיקחי ל-17-18 שנה. 4. הערה לא קשורה אך מאוד חשובה - רציתי להזכר בפרטים שלך ולחצתי על הרקע שלך וראיתי ששאלת לגבי פורקס. אני מפציר בך להתרחק מהתחום הזה. אי אפשר להרוויח שם כסף ,כולם מפסידים שם (ליתר דיוק 97% מפסידים ו-3% משקרים) ואת כנראה בין האחרונות שיכולה להרשות לעצמה ללכת לבית החרושת להימורים הזה ולהפסיד את הכסף שיש לך.

 

[einav0423]

תודה רבה לכם . עוד שאלה

בהנחה ואנחנו רוצים להשקיע בשיפוצים בבית (בסדר גודל של 40K). הנחה נוספת היא כי צפוי להיכנס לי סכום של כ- 30K בחודשיים הקרובים. ובהנחה שהבנק לא מוכן לאחוזי מימון שהם מעבר ל- 60%. (יש לציין כי הנכס נמצא מעבר לקו הירוק). האם כדאי 1.להקטין את הסכום למשכנתא כנגד ה- 30K ולהגיע להחזר חודשי נמוך יותר ולחכות עד שנחסוך לשיפוצים. 2. או לנצל את הכסף ישירות לשיפוצים ולהישאר עם המשכנתא כרגיל. 3. או לקחת הלוואת משכנתא שתכלול גם לשיפוצים וגם לרכישת הנכס, כנגד ה 30K תוך שמירה על 60% מימון של הבנק ולא מעבר לכך.

 

[אבנר סטפק]

דעתי

אם אפשר להקטין את המשכנתא ולדחות את השיפוצים זה רצוי. אם לא, עדיפה בעיני אופציה 2 כי אין טעם להחזיק מצד אחד מזומן ומצד שני להגדיל את המשכנתא.

 

[מאיר וידר]

תשובה

חוץ מהקבועה במשקל נמוך (50K) כל המשכנתא מאוד תנודתית. הדולר יכול להשתנות לפי השער והריבית לפי הלייבור הפריים יכול להשתנות כל חודש המשתנה חשופה למדד ולשינוי הריבית כל 7 שנים. כדאי לקבע יותר בקבועה צמודה ולוותר על הדולרי (L+???). כמו כן גם הריביות לא מזהירות. משכנתא לא גבוה אבל בהחלט ניתנת לשיפור משמעותי. הגדל את הקבועה ל-100K אם אין צפי לכספי עתידיים וותר על המשתנה כל 7 שנים. הפריים השאר על 100K כדאי לקחת 50K בקבועה לא צמודה על מנת שההחזר ישאר יחסית נמוך. אני מציע שאם יש לך כספים נוספים, קצר את המשכנתא בשביל לשלם פחות לבנק ושההון העצמי אחרי X שנים ישאר אצלך

 

[אריק יועץ ומאמן]

../images/Emo82.gif דעתי

בהנחה שאת מתכוונת לנהל את החוב אני מציע 1.. 200K - פריים . 2. 50K - ריבית משתנה צמודה לדולר . הריביות ממש לא טובות את יכולה לשפר בשניהם ברמה של 0.5% ההחזר ל 15 שנה יעמוד בהתחלה על 1640 שווה לעשות מאמץ ולקצר זמנים כי זה יחסוך לך הון בעלות הכוללת של המשכנתא הערכי במקביל לעליה אפשרית בתשלום החודשי של 100-200 ש"ח בטווח של מס' שנים. והמשיכי לעקוב אחר המשכנתא אחת לשנה.