שכירות מול קנייה
- פותח הנושא shirigai
- פורסם בתאריך
תלוי ...
הכל תלוי כמה שווה הדירה שאתה משלם עבורה 2,000 ש"ח (450$). אני משער שהיא שווה בערך 135,000-125 $ ואילו משכנתא 2,500 ש"ח (563$) לחודש תיתן לך רק 95,000$ וזה לא מספיק לרכוש את אותה הדירה ... חסרים עדיין 40,000-30 דולר שהם 40%-30 מהמחיר. אולם ... אם הדירה הנ"ל שווה רק 95,000$ אז כנראה שכן שווה לקחת משכנתא ולרכוש אותה. איך אפשר גם לחסוך עוד לדירה משלך: את ההפרש של 113$ תפקיד בתכנית חסכון צמודה למדד בריבית של 4.25% בערך ותראה כמה יהיה לך בעוד 25 שנה (60,000$).
הכל תלוי כמה שווה הדירה שאתה משלם עבורה 2,000 ש"ח (450$). אני משער שהיא שווה בערך 135,000-125 $ ואילו משכנתא 2,500 ש"ח (563$) לחודש תיתן לך רק 95,000$ וזה לא מספיק לרכוש את אותה הדירה ... חסרים עדיין 40,000-30 דולר שהם 40%-30 מהמחיר. אולם ... אם הדירה הנ"ל שווה רק 95,000$ אז כנראה שכן שווה לקחת משכנתא ולרכוש אותה. איך אפשר גם לחסוך עוד לדירה משלך: את ההפרש של 113$ תפקיד בתכנית חסכון צמודה למדד בריבית של 4.25% בערך ותראה כמה יהיה לך בעוד 25 שנה (60,000$).
) מצחיקלאט לאט נגיע לקו פרש,תהכדאיות
ותחילה אבי קבל חן-חן על הנכונות לסטות מעקרון שהתעקשת עליו הנה כעת כדי לרכוש דירה גם אם התשואה ליה נמוכה מהריבית הנלקחת מהבנק כלומר למרות שהננו לוקחים כסף יקר ומשקעים אותו בבכסף זול יותר מסתבר שכדאי נקודה נוספת שחשובה לאבחנה: אם יחסוך את ההבדל אזי כעבור 25 שנה יחסוך רק 60% נומינאלית ועדין לא יהא בידו מספיק כסף ע"מ לקנות את הדירה שהינתיים היה מסיים לרכשה בכסף יקר שקנה . אז היכן נקודת האיזון היות והדולר לאורך תקופה תמיד עולה וגם מחירי הדירות עולים עם הזמן - אזי בנקודה בה החיסכון יהא שווה לשווי הדירה נומינאלית ניתן לומר שזוהי נקודת האיזון לכאורה [אבי תריצ אצלך ומצא לנו ערך זה בבקשה] לכאורה היות ומחירי הדיור והדולר עולים בתקופה כזו ולכן כנראה זה לא בדיוק יספיק - גם הגנה מפני התיקרויות הנה שווה כסף ומכאן שלעמדתי גם ערך גבוהה יותר יהא נכון , מה גם שהשכירות עולה לאורך זמן וקביעות שווה כסף ומעבר עולה כסף ועוד אבל ברור שנקודה מינימאלית היא הנקודה בה שווי החיסכון לכאורה [כי עם הזמן תעלה הזכירות והחיסכון יקטן] יתן לנו את שוויה הנומנאלי דהיום - נקודה זו היא ברוררה וחד משמעית של כדאיות [וזה בדיוק ההבל בין מי שאין לו סף ולוקח ע"מ לקנות דירה לבין מי שיש לו וקונה ע"מ להשכירה אבל זה כבר נושא אחר לגמרי]
ותחילה אבי קבל חן-חן על הנכונות לסטות מעקרון שהתעקשת עליו הנה כעת כדי לרכוש דירה גם אם התשואה ליה נמוכה מהריבית הנלקחת מהבנק כלומר למרות שהננו לוקחים כסף יקר ומשקעים אותו בבכסף זול יותר מסתבר שכדאי נקודה נוספת שחשובה לאבחנה: אם יחסוך את ההבדל אזי כעבור 25 שנה יחסוך רק 60% נומינאלית ועדין לא יהא בידו מספיק כסף ע"מ לקנות את הדירה שהינתיים היה מסיים לרכשה בכסף יקר שקנה . אז היכן נקודת האיזון היות והדולר לאורך תקופה תמיד עולה וגם מחירי הדירות עולים עם הזמן - אזי בנקודה בה החיסכון יהא שווה לשווי הדירה נומינאלית ניתן לומר שזוהי נקודת האיזון לכאורה [אבי תריצ אצלך ומצא לנו ערך זה בבקשה] לכאורה היות ומחירי הדיור והדולר עולים בתקופה כזו ולכן כנראה זה לא בדיוק יספיק - גם הגנה מפני התיקרויות הנה שווה כסף ומכאן שלעמדתי גם ערך גבוהה יותר יהא נכון , מה גם שהשכירות עולה לאורך זמן וקביעות שווה כסף ומעבר עולה כסף ועוד אבל ברור שנקודה מינימאלית היא הנקודה בה שווי החיסכון לכאורה [כי עם הזמן תעלה הזכירות והחיסכון יקטן] יתן לנו את שוויה הנומנאלי דהיום - נקודה זו היא ברוררה וחד משמעית של כדאיות [וזה בדיוק ההבל בין מי שאין לו סף ולוקח ע"מ לקנות דירה לבין מי שיש לו וקונה ע"מ להשכירה אבל זה כבר נושא אחר לגמרי]
העקרון נשמר ...
"קבל חן-חן על הנכונות לסטות מעקרון שהתעקשת עליו" ... לא דובים ולא יער ... 450$ לחודש לדירה ששווה 95,000$ זו תשואה של 5.7% כאשר הריבית למשכנתאות היום כ-5.1%! גם אם התשואה היתה 5% או 4.8% עדיין זה לא נורא כל כך. נכן בנוזף לשיקול הכלכלי יש עוד שיקולים אם לקנות או לשכור דירה. כל שאר טיעונך מתבססים על היכולת שלך לצפות מה יקרה בעתיד ואני שאינני מגיד עתידות לא יכול ולא רוצה להכנס לזה.
"קבל חן-חן על הנכונות לסטות מעקרון שהתעקשת עליו" ... לא דובים ולא יער ... 450$ לחודש לדירה ששווה 95,000$ זו תשואה של 5.7% כאשר הריבית למשכנתאות היום כ-5.1%! גם אם התשואה היתה 5% או 4.8% עדיין זה לא נורא כל כך. נכן בנוזף לשיקול הכלכלי יש עוד שיקולים אם לקנות או לשכור דירה. כל שאר טיעונך מתבססים על היכולת שלך לצפות מה יקרה בעתיד ואני שאינני מגיד עתידות לא יכול ולא רוצה להכנס לזה.
היה לי ברור שתכתוב זאת ../images/Emo9.gif
בא ננסה לעזור לשואלת >>נקודה נוספת שחשובה לאבחנה: אם יחסוך את ההבדל אזי כעבור 25 שנה יחסוך רק 60% נומינאלית ועדין לא יהא בידו מספיק כסף ע"מ לקנות את הדירה שהינתיים היה מסיים לרכשה בכסף יקר שקנה << ראה בענין זה גם תשובתו של העו"ד פרידמן וגם >>אז היכן נקודת האיזון היות והדולר לאורך תקופה תמיד עולה וגם מחירי הדירות עולים עם הזמן - אזי בנקודה בה החיסכון יהא שווה לשווי הדירה נומינאלית ניתן לומר שזוהי נקודת האיזון לכאורה [אבי תריצ אצלך ומצא לנו ערך זה בבקשה]< והנה שוב המשפט האחרון: [אבי תריצ אצלך ומצא לנו ערך זה בבקשה]<[אבי תריצ אצלך ומצא לנו ערך זה בבקשה]<[אבי תריצ אצלך ומצא לנו ערך זה בבקשה]< פרידמן , אם לך גם תוכנה מתאימה נא חשב לנו אותה בבקשה ביננו אומר לכם כי בקשתי לחשב חוב הן ע"י רו"ח [ע"מ לדעת] והן ע"י עו"ד [הוא היה אמור להגיש זאת להוצל"פ]והתוצאות היו שונות
אבל זה סתם קוריוז
בא ננסה לעזור לשואלת >>נקודה נוספת שחשובה לאבחנה: אם יחסוך את ההבדל אזי כעבור 25 שנה יחסוך רק 60% נומינאלית ועדין לא יהא בידו מספיק כסף ע"מ לקנות את הדירה שהינתיים היה מסיים לרכשה בכסף יקר שקנה << ראה בענין זה גם תשובתו של העו"ד פרידמן וגם >>אז היכן נקודת האיזון היות והדולר לאורך תקופה תמיד עולה וגם מחירי הדירות עולים עם הזמן - אזי בנקודה בה החיסכון יהא שווה לשווי הדירה נומינאלית ניתן לומר שזוהי נקודת האיזון לכאורה [אבי תריצ אצלך ומצא לנו ערך זה בבקשה]< והנה שוב המשפט האחרון: [אבי תריצ אצלך ומצא לנו ערך זה בבקשה]<[אבי תריצ אצלך ומצא לנו ערך זה בבקשה]<[אבי תריצ אצלך ומצא לנו ערך זה בבקשה]< פרידמן , אם לך גם תוכנה מתאימה נא חשב לנו אותה בבקשה ביננו אומר לכם כי בקשתי לחשב חוב הן ע"י רו"ח [ע"מ לדעת] והן ע"י עו"ד [הוא היה אמור להגיש זאת להוצל"פ]והתוצאות היו שונות
עוד יוסף פרידמן
New member
שאלה קנטרנית...
אחרי שיחסוך 25 שנים ויהיו לו 60,000 $ כמה תעלה הדירה של 135,000 $? כמה כסף "הושקע" בשכירת הדירות במשך 25 שנים? (2000X12X25=600,000) 600,000 ש"ח הם 136,000 $ - שהם כאמור מחיר הדירה (ללא עלות הריבית)
אחרי שיחסוך 25 שנים ויהיו לו 60,000 $ כמה תעלה הדירה של 135,000 $? כמה כסף "הושקע" בשכירת הדירות במשך 25 שנים? (2000X12X25=600,000) 600,000 ש"ח הם 136,000 $ - שהם כאמור מחיר הדירה (ללא עלות הריבית)
ובאותו עיניין ... ../images/Emo22.gif
בשביל לקבל היום מהבנק 600,000 ש"ח בתנאים הנ"ל צריך להחזיר כל חודש 3,542 ש"ח ולא 2,000. אחרי 25 שנה יוצא ששולם לבנק 1,062,600=3,542X12X25(שהם 238,786 $) בעבור דירה שמחירה רק 600,000 (134,831 $) ... כלומר 77.1% יותר משוויה ... הריבית מסתכמת ב-104,000 $!
בשביל לקבל היום מהבנק 600,000 ש"ח בתנאים הנ"ל צריך להחזיר כל חודש 3,542 ש"ח ולא 2,000. אחרי 25 שנה יוצא ששולם לבנק 1,062,600=3,542X12X25(שהם 238,786 $) בעבור דירה שמחירה רק 600,000 (134,831 $) ... כלומר 77.1% יותר משוויה ... הריבית מסתכמת ב-104,000 $!
ואם היא תחסוך את הכסך -כמה ישאר לה
ע"מ לקנות דירה בעוד 25 שנה? 77% משוויה? [או אולי פחות כי הריבית המתקבלת השקעה הרי נמוכה מריבית הבנק] אז אולי במקום לחסוך 77% ולהשאר מבלי יכולת קניה [והדירה מין הסתם התיקרה ב25 שנה כך שה77 הם עוד פחות.... אוחלי עדיף "להוסיף" 77% לאורך 25 שנה ["להוסיף" במרכאות כי זמן שווה כסף ]
ע"מ לקנות דירה בעוד 25 שנה? 77% משוויה? [או אולי פחות כי הריבית המתקבלת השקעה הרי נמוכה מריבית הבנק] אז אולי במקום לחסוך 77% ולהשאר מבלי יכולת קניה [והדירה מין הסתם התיקרה ב25 שנה כך שה77 הם עוד פחות.... אוחלי עדיף "להוסיף" 77% לאורך 25 שנה ["להוסיף" במרכאות כי זמן שווה כסף ]
על מה אתה מדבר?
חיסכון צמוד מדד של ההפרש בין המשכנתא (3,542 ש"ח) לבין השכירות (2,000) ש"ח, כלומר 1,542 ש"ח בחודש בריבית שנתית של 4.25% יתן בעוד 25 שנה 822,087 ש"ח צמוד למדד. זה כנראה יספיק לקנייה של הדירה ואולי עוד ישאר עודף. אף אחד לא יודע בודאות אם מחירי הדירות יתייקרו יותר מהמדד או פחות מהמדד ולכן עלינו להניח שהם יתנהגו כמו המדד. כמובן שיש לשמור את האצבע על הדופק ובמידה ויהיו שינויים חדים בריבית, בתשואות על הדירות או במחירי הדירות יש לבחון את האסטרטגיה מחדש. אל תבין מכל הדיון הזה שאני בכל מקרה נגד קניית דירות (למגורים או להשקעה) ... אבל איני מייעץ לקנות כאשר לרוכש אין הון עצמי ועיקר המימון בא ממשכנתא.
חיסכון צמוד מדד של ההפרש בין המשכנתא (3,542 ש"ח) לבין השכירות (2,000) ש"ח, כלומר 1,542 ש"ח בחודש בריבית שנתית של 4.25% יתן בעוד 25 שנה 822,087 ש"ח צמוד למדד. זה כנראה יספיק לקנייה של הדירה ואולי עוד ישאר עודף. אף אחד לא יודע בודאות אם מחירי הדירות יתייקרו יותר מהמדד או פחות מהמדד ולכן עלינו להניח שהם יתנהגו כמו המדד. כמובן שיש לשמור את האצבע על הדופק ובמידה ויהיו שינויים חדים בריבית, בתשואות על הדירות או במחירי הדירות יש לבחון את האסטרטגיה מחדש. אל תבין מכל הדיון הזה שאני בכל מקרה נגד קניית דירות (למגורים או להשקעה) ... אבל איני מייעץ לקנות כאשר לרוכש אין הון עצמי ועיקר המימון בא ממשכנתא.
Copyright©1996-2021,Tapuz Media Ltd. Forum software by XenForo® © 2010-2020 XenForo Ltd.