שוק של קונים בלבד ?????????

[לורנה דון]

שוק של קונים בלבד ?????????

טוב, כנראה שהעיסקה לקניית הדירה התפוצצה. זה מאד מעציב מכיוון שמאד אהבנו אותה. המוכר טוען שאנו מערימים קשיים . כמובן שלדעתנו זה להפך. מה שלא ברור לי הוא זה : הדירה מוצעת למכירה לפחות חצי שנה.(ואולי יותר). בעלי ואני באמת רוצים אותה וקשה מאד לפספס את ההתלהבות שלנו. כבר ישבנו פעם אחת על החוזה ( הסיפור עם יפויי הכח שפירטתי בעבר ). היינו אמורים לשבת היום שוב ולחתום ואז בעל הדירה ביקש שבמידה והשביתה תימשך 50 יום מעבר לחתימת החוזה, ובמידה ויש הערת אזהרה לטובתנו ,נשלם לו סכום נוסף. (ואז סה"כ הסכום ששילמנו מגיע ל 40% מערך הדירה). אנחנו הסכמנו אבל בתנאי שיישאר בנאמנות משותפת של שני עורכי הדין. הוא לא הסכים ופוצץ את העיסקה.לטענתו האמון נשבר (??). זה הגיוני? בן אדם שרוצה למכור לא יתפשר על סעיף כזה? עכשיו אנחנו רודפים אחריו כדי שיחזור בו...קצת מצחיק.

 

[אבי שנער]

יש אנשים מוזרים ... ../images/Emo9.gif

ויתכן שהוא פשוט חיפש סיבה לצאת מהעסקה ולהטיל את האשמה עליכם. לא ברור לי הסיפור ולא על מה המחלוקת - אם כבר יש הערת אזהרה לטובתכם, אז נשאר לסכם תנאי תשלום. לכן לא מובן הקשר בין השביתה לבין תשלום של סכום נוסף. גם לא ברור למה דרשתם שסכום זה יישאר בכלל בנאמנות. אגב, איך נגמר הסיפור עם יפויי הכח?

 

[לורנה דון]

אז ככה

לגבי ייפוי הכח הסכמנו שהוא יישאר אצל נאמן שלישי. לגבי התשלום של הסכום הנוסף - הנושא צץ בימים האחרונים. מכלתחילה הסיכום היה שבמעמד החוזה נשלם כ 20% מערך הדירה ואת היתרה עם רישום הדירה בטאבו. לפני כמה ימים עורך הדין של המוכר הוסיף לחוזה גם את התשלום הנוסף וזאת במידה והשביתה נמשכת. מאחר והבקשה הזאת היתה די מפתיעה ומנוגדת להסכמים קודמים רצינו שהסכום יישאר בנאמנות. עכשיו אנחנו רודפים אחריו ומתחננים שיסכים לקבל את הכסף........

 

[אברהם סימון]

דינמיקה של משא ומתן

בכל זאת יש דינמיקה במשא ומתן בין המוכר לבין הקונה. כדי שהמשא ומתן יצליח, רצוי לנהל אותו על בסיס של אינטרסים משותפים של הצדדים. אם כל צד יכיר באינטרסים של הצד האחר, ייתכן ויהיה ניתן לקדם את המשא ומתן בין הצדדים. שיהיה בהצלחה לשני הצדדים (גם צד המוכר, וגם צד הקונה). עו"ד אברהם סימון

 

[לורנה דון]

כן אבל עדיין נראה לי מוזר

לפוצץ עיסקה על כזו סיבה. בסה"כ למכור נכס במצב השוק היום זה לא דבר פשוט. מכיוון שהבית עומד ריק הסכמנו גם להשתתף בהוצאות האחזקה של הבית אם תוך 45 יום מיום חתימת החוזה השביתה לא נגמרת ולא ניתן יהיה לרשום אותו על שמנו. אז זה לא שאנחנו לא הולכים לקראת המוכר .( לא כ"כ מקובל לשלם הוצאות של בית שעדיין לא שלך.....) אבל ככה זה שמאוהבים. ומסתבר שאפשר להתאהב גם בבית. ומסתמן שזו אהבה נכזבת.....

 

[אבי שנער]

שביתות ... ותשלומים ...

דווקא הפעם יתכן שההתעקשות שלכם (או של עורכי הדין) קצת מיותרת. זה די לא מקובל להשאיר תשלום לרישום בטאבו (כי הרבה פעמים זה לא תלוי במוכר). ברוב העסקאות התשלום האחרון מתבצע כשמקבלים חזקה בדירה וכאשר יש את כל האישורים הדרושים להעברה בטאבו (כמו אישור מס שבח, אישור עיריה ויפוי כח בלתי חוזר). אם אין את כל האישורים משאירים סכום מסויים בנאמנות עד לקבלת האישורים. הגיוני שהמוכר לא רוצה להיות תלוי בשביתות ורוצה לקבל כסף בלי קשר לעמיר פרץ ... עם קצת נסיון וקצת רצון אפשר היה לפתור את כל הבעיות

 

[לורנה דון]

כנראה שאצל המוכרים נגמר הרצון...

עד כמה זה ריאלי שנתחנן בפני המוכר שיואיל בטובו למכור לנו את הדירה? יש פה היפוך תפקידים........ ודרך אגב - בחוזה שלנו מלכתחילה הגדרנו שני תשלומים ,אחד עם רישום הערה והשני עם קבלת החזקה ( תשלום מלוא המחיר פחות סכום מסויים במידה ואין את כל האישורים. מן הסתם נקבל חזקה על הדירה כאשר יהיה לנו את כל הכסף , כלומר משכנתא , וכזו לא תהיה כל עוד יש שביתה ).לכן הבקשה להוספת תשלום נוסף קצת ערערה אותנו. נ.ב. יש חדש עם השביתה?

 

[ישראלאחת]

הבקשה היא סבירה דוקא

מה שלא היה סביר הוא הסיכום הראשוני שלכם [2 תשלומים כאשר 20% בלבד בחוזה והיתרה כנגד החזקה המוןכר גם לא יכול לקבל אישור ממס שבח על העיסקא ומכאן דרישתו לתשלום במקרה של עיצומים מצד שני ללא אישור על מס שבח יתכן ותהיה לו חובות גבוהה לשלטונות המס ולא יהא כדאי לו להשלים העסקא [יצטרך לשלם יותר מאשר התשלום האחרון] נושאי התשלום כדאי לעשות בנוחכות אדם שמבין בהיבטים השונים והיות ויש לכם עורכי דין אזי כדאי לעשות זאת בנוחכתם נסו [שני הצדדים] להקשיב ולהבין את הצרכים והבעיות והסיכונים שיש לכל צד ולמצוא מה שמתאים לשני הצדם זה לא אמור להיות קשה מדי תנו לעורכי הדין להגיע להבנה בענין זה

 

[אבי שנער]

כנראה שהוצאתם להם את המיץ ... ../images/Emo13.gif

קודם כתבת על תשלום היתרה עם רישום הדירה בטאבו ... עכשיו את מדברת על קבלת חזקה. משום מה את לא נותנת את התמונה המדוייקת ובכל תגובה כותבת משהוא קצת שונה וכן קשה לאתר את הבעיות. פורסם בעיתונים כי עקב השביתה הבנקים מוכנית לתת הלוואה גם אם לא ניתן לרשום את משכנתא בטאבו, בתנאי שעורך הדין יוציא להם התחייבות לרישום המשכנתא מיד עם תום השביתה - כדאי שתבדקו זאת עם הבנק שלכם. מאוד הגיוני שהמוכר ידרוש תשלום נוסף במקרה שקבלת המשכנתא ומסירת החזקה מתעכבת. אין שום סיבה שהוא יהיה בן ערובה בידכם בגלל השביתה ... גם ללא דירה וגם ללא כסף. למה שיסכים למכור כשאינו יודע מתי יקבל את התמורה? מהשהו בכל התנהלות המשא ומתן שלכם נראה לטעמי קצת חובבני ...

 

[לורנה דון]

אולי לא הבהרתי את עצמי

כפי שהחוזה בינינו נערך לראשונה ( ע"י עו"ד של שני הצדדים) : - 20% עם רישום הערת אזהרה - 80% עם רישום הדירה בטאבו+קבלת החזקה - השתתפות בהוצאות התחזוקה של הדירה ( מאחר והדירה עומדת ריקה) ,חצי חצי , במידה ועדיין נמשכת השביתה 45 יום מיום חתימת החוזה לא התייחסנו לאפשרות של קבלת חזקה ללא רישום בטאבו. התנאים החדשים של המוכר הם: - 20% עם רישום הערת אזהרה - 20% לאחר 45 ימים מיום חתימת החוזה במידה והשביתה נמשכת , (ובמידה ואכן נרשמה הערת אזהרה לטובתנו ) - 60% עם רישום הדירה בטאבו+קבלת החזקה - הצמדה למדד והשתתפות בהוצאות אחזקת הדירה במידה ונמשכת השביתה (לאחר 45 יום) לא התכוונו להחזיק את המוכר כבן ערובה. הוא יודע על קיום השביתה בדיוק כמונו. הוא החליט לשנות את ההסכמות אליהן כבר הגענו . גם אנחנו לוקחים פה סיכון בחתימת חוזה על דירה שאפילו לא ראינו נסח טאבו עדכני שלה ! האם המוכר מקופח באחת מהאופציות הנ"ל?

 

[ישראלאחת]

ההסכם הראשוני הוא בלתי סביר

החדש סביר ועדיין לא מומלצ למוכר אם אתם אכן רוצים לקנות חתמו על חוזה מקובל ולא על חוזה דרקוני שהמוכר לא היה מודע לבעיותיו

 

[לורנה דון]

סליחה? דרקוני?

אולי תפרטי למה לדעתך החוזה דרקוני ואיך ניתן להפוך אותו למקובל יותר? המוכר מלווה בעו"ד העושה רושם מקצועי ביותר . לא אני כתבתי את החוזה ואף לא העו"ד שלי. הכל היה פרי עטם.

 

[ישראלאחת]

אם החוזה הראשון הוא פרי עטו של עו"ד

אזי כדאי להתרחק מעו"ד זה מה מסובך?! ראי בהודעות קודמות שלי ושל אבי - מוסבר שם מדוע הסכם איננו סביר [וזה רק על קצה המזלג] החוזה החדש הינו סביר יותר ,ועדיין המקובל הוא שהתשלומים הראשונים גבוהים יותר ואפילו בהרבה כך שההצעה מספר2 בהחלט מומלצת עבורכם התעקשות לא לקבל אותה היא תמוהה

 

[אבי שנער]

נסח טאבו ...

שמעתי שאפשר לקבל נסח אם שולחים לטאבו מכתב רשום עם בולי הכנסה ומעטפה מבויילת לדואר חוזר ... אולי כדאי לנסות?

 

[ישראלאחת]

נסח טאבו חשוב לרוכשים.....

למוכר חשוב אישורים מהטאבו מהעיריה ושאר המקומות

 

[אבי שנער]

תנאי תשלום ... דרקוני ...

לא מקובל להשאיר סכום כה גבוה למסירת החזקה ובטח שלא למועד הרישום בטאבו. ברגע שמקבלים חזקה + כל המסמכים הנדרשים להעברה בטאבו מקובל לשלם את מלוא התשלום בלי שום קשר לביצוע הרישום על שם הקונה בטאבו שנעשה ע"י עו"ד של הקונה. כנראה שלא מספיק לעשות רושם מקצועי ביותר ... צריך גם לעשות עבודה מקצועית

 

[עוד יוסף פרידמן]

בן אדם שרוצה למכור

לא חייב להיתפס לכל גחמה של הקונים, כי השוק חלש. אין שום מניעה לשלם למוכר עד 50% משווי הדירה, במידה ונרשמה לטובתכם הערת אזהרה והדירה אינה משועבדת ואין עליה עיקולים. לכן, ההתעקשות שלכם אינה במקומה ואולי כפי שאמר כאן אחד מקודמי, יש פגם ביעוץ שקיבלו הצדדים.

 

[לורנה דון]

הגחמה היתה של המוכרים

ולא של הקונים. לאחר שהיה נוסח מוסכם של החוזה הוא החליט להוסיף את התנאי הזה. יכול להיות שהעו"ד שלו לא מוצלח במיוחד מכיוון שהנוסח המקורי של החוזה עליו כמעט חתמנו לא כלל את הסעיף הנ"ל ועוד הרבה סעיפים אחרים ( שלטענת משתתפים אחרים מקפחים את המוכר ). בכל אופן , חזרנו בנו מהתעקשותנו אבל המוכר כבר לא מעוניין למכור...

 

[עוד יוסף פרידמן]

איפה היה עורך הדין שלכם?

מדוע לא "קשר את הקצוות" בידעו כמה אתם מעונינים בדירה????

 

[לורנה דון]

כל הדיון האחרון היה ישירות

בינינו לבין המוכר. וכנ"ל הפיצוץ