שאלות לגבי CityR סיטיאר כולל הוכחות

[ישי גרין]

שאלות לגבי CityR סיטיאר כולל הוכחות

ראשית שאלות ואח"כ הוכחות ע"מ שלא יהיה פתח לטענות של לשון הרע.
אני אתמקד בבניין אחד לדוגמא. הוא היה חלק מרכישה של 5 בניינים מאותו מוכר וכתובתו-
214-220 Roseville Ave, Newark, NJ.

שאלות לחברה:
1. לפי תקנון החברה לשותף/בעלים האמריקאי (מייקל סאבו) אין אחזקות אישיות בנכס אלא רק דרך CityR ובהיקף של 11.322%. איך יכול להיות שלפי כתב המשכנתא יש לו אחזקות אישיות של 25% ולפי תלונה של המוכר, מייקל סאבו התחייב שיש לו לפחות 30% ושהוא ישעבד אותן עבור המוכר?
2. מדוע ההלוואה האישית שמייקל סאבו לקח מהמוכר במעמד העסקה לא דווחה ב-HUD-1? האם הבנק היה מודע להלוואה הזו? האם המשקיעים היו מודעים להלוואה הזו? מדוע מייקל לא שיעבד 30% מהמניות בהתאם לתנאי ההלוואה?
3. האם כל המשקיעים היו מודעים לכך שכ-30% מההון העצמי (ההשקעה שלהם) הלך לעמלות בשלב רכישת הנכס?
4. האם המשקיעים עודכנו בכך שבשלבים מסויימים היו בפרויקט כולו כ-80% תפוסה ועוד כ-10% בהליכי פינוי? האם יש הוכחה לדיווח על מידע כל כך משמעותי למשקיעים?
5. האם המשקיעים עודכנו בכך שהחברה צברה חובות לחברת החשמל? שמסים לא שולמו בזמן ונשאו ריבית של 20% בשנה?
6. משרד Rubin & Dombeck שירת גם כעו"ד מטעם החברה, גם כנאמן של המשקיעים, גם כבעלים של חברת הטייטל, וגם כ-Closing Agent. אותו משרד גם שימש את CityR בעסקאות רבות נוספות. איך ניתן לסמוך עליו שהוא לא נמצא בניגוד עניינים?
7. האם המשקיעים עודכנו בכך שחברות האחזקה בכל הפרויקטים בניו ג'רזי נתבעו על ידי חברת הניהול והפסידו בתביעה ע"ס כחצי מיליון דולר?

הוכחות והסברים:

HUD-1.
לפי ה-RESPA (חוק פדראלי שקובע את הליכי סגירת עסקאות נדל"ן), בכל עסקה שבה נלקח מימון עבור רכישה של נדל"ן בארה"ב, יוגדר סוכן לצורכי סגירת העסקה (Settlement Agent), שבין היתר מחויב להגיש למלווה וללווה טופס HUD-1 שמפרט את כל העלויות שקשורות בעסקה, לפני שמתן ההלוואה. זה טופס שמוודא יישור קו בין הלווה למלווה לגבי מבנה העסקה. הוא אמור למנוע הונאות כנגד הקונה, המוכר, והבנק.
מצ"ב הקובץ שנמסר לי באימייל על ידי ג'וליה מחברת CityR עבור הבניין לדוג'.
לפי רובריקה 401 מחיר הרכישה היה 3,006,000$
לפי רובריקה 503 המשכנתא מהבנק הייתה 2,047,183$. כלומר ההון העצמי הנדרש היה 958,817. בהמשך מתוארות הנחות נוספות שהרוכש קיבל (ולא בטוח שהמשקיעים עודכנו), אבל נניח לזה.
ברובריקה 702 מתוארת עמלה של 183,999$. שימו לב שמדובר על כמעט 20% מההון העצמי. זו עמלה מאד חריגה.
רובריקה 703 מתארת את סך העמלות ששולמו על ידי המוכר- 273,352$. כמעט 30% מההון העצמי הלך לעמלות. זה המון בכל קנה מידה. זאת אומרת שאם הקונים לא היו הולכים דרך צדדים שלישיים (או שותף מנהל) בכלל, הם היו חוסכים כמעט שליש מההשקעה שלהם כבר במעמד הקנייה.
לפחות עד כאן הכל דווח על פי חוק בארה"ב. חלק מהמשקיעים טענו שהם בכלל לא היו מודעים לעמלות הגבוהות, אבל אם הועבר להם הטופס לפני הסגירה, אז זו בעיה שלהם מבחינה חוקית (אם לא, זה כבר משהו אחר).
שימו לב שאין בטופס שום אזכור להלוואה שניתנה מהמוכר.

אלא מה? כפי שתראו בקובץ Seller Complaint (שנלקח מהארכיב המחוזי) מסתבר שהמוכר רשם את המקבילה האמריקאית להערת אזהרה כנגד החברה והגיש תלונה על זה שמייקל סאבו לקח ממנו הלוואה אישית ע"ס 185,000$ במעמד העסקה, כנגד שיעבוד של 30% מהמניות בחברות האחזקה בפרויקט שמייקל סאבו התחייב ששייכות לו באופן אישי. מצורפת גם קבלה שמייקל קיבל כששילם את אחד התשלומים בגין ההלוואה, כך שאין עוררין על כך שהיתה הלוואה מהמוכר למייקל.
האם זה חוקי שהלוואה כזו לא מופיעה ב-HUD-1? האם המשקיעים היו מודעים להלוואה הזו? האם הבנק המלווה היה מודע להלוואה הזו?

מצורף גם קובץ תקנון החברה הרוכשת. בעמוד 2, סעיף V כתוב שהשותפה המנהלת היא CityR Group Holdings LLC וששיעור האחזקות שלה בנכס הוא 11.322%. בהמשך יש מקום לחתימה על ידי כל המשקיעים הפרטיים, ועל ידי מייקל סאבו כחבר המנהל של CityR ולא כמשקיע פרטי.

מצורף עמ' 10 מכתב המשכנתא מהארכיב המחוזי. לפי סעיף 10, פסקה שנייה, סעיף קטן (ii) מייקל סאבו מחזיק ב-25% מהבעלות במועד חתימת המשכנתא.

מצ"ב קובץ Utility Bill שנשלח ע"י מייקל סאבו- חשבון החשמל של מונה החימום שמראה יתרת חוב שטיפסה מ-0$ בנובמבר 2013 לכ-24,000$ באוגוסט 2014.

מצ"ב קובץ Rent Roll שנשלח ע"י מייקל סאבו ב-2014. לפיו, מתוך 53 דירות שבנכס, 10 עומדות ריקות ועוד 3 נמצאות בהליכי פינוי.

מצ"ב תצהיר של עו"ד מטעם CityR בנוגע לתביעה ועיקולים שהגישה כנגדה חברת הניהול בניו ג'רזי. הוא מודה כאן שחברת הניהול זכתה בתביעה בכ-500,000$.

 

[ישי גרין]

המשך מסמכים

בעמ' 10 בכתב המשכנתא, הכוונה היתה לפסקה השנייה בסעיף 9 ולא לסעיף 10.

במידה וחסרות הוכחות, נא לא למחוק, אלא להגיב.
במידה ונפלה טעות אתקן או אוסיף הוכחות.

 

[vinney]

אני רק שאלה

אתה פה צועק על 273352 עמלות ששילם המוכר - למה אתה טען שזה על חשבון המשקיעים? הרי המוכר שילם, והמשקיעים ידעו כמה הם משלמים על הנכס כשהם נכנסו להשקעה, לא? מה זה עניינך העמלות של המוכר, ומה זה עניינם של המשקיעים?
&nbsp
הקונים שילמו כ14 אלף דולר עמלות, רובן קשורות להלוואה ועלויות סבירות לחלוטין של טייטל.
&nbsp

 

[ישי גרין]

אם היה מדובר בעסקה רגילה אני מסכים איתך

אלא ש-CityR מעולם לא הציגה את עצמה כברוקר רגיל, אלא כבית השקעות שמושקע בפרויקטים. בפרויקטים גדולים קשה מאד להעריך את השווי. המשקיעים הישראלים מסתמכים על CityR בהערכת הכדאיות של העסקה כי CityR משדרת מצג של אחדות אינטרסים עם המשקיעים. היא גם מסתמכת על זה שיש בנק אמריקאי שמאמין בעסקה כדי להסיר חשש שהשווי מנופח.

נניח שהיו אומרים למשקיעים שלא רק ש-CityR מרוויחה הון כבר בשלב השיווק, אלא שהמוכר הוא זה שמשלם ל-CityR עמלה מטורפת (פלוס הלוואה שלא דווחה אפילו ב-HUD-1) בלי קשר להצלחת ההשקעה. האם המשקיעים עדיין היו סומכים באותה מידה על CityR ועורכי דינה בקביעת השווי, בבדיקת הנאותות, ובייצוגם בכלל? הרי CityR בכלל בצד של המוכר!

מעבר לזה, המשקיע גם סומך על הבנק שהוא בודק את איכות ההלוואה.
איכות ההלוואה של נכס מהסוג הזה (ומדובר על אזור מאד לא פשוט) תלויה מאד במוטיבציה וביכולת של הערבים להלוואה להזיע בזמנים קשים. לכן הבנק רוצה לוודא שיש לערבים Skin in the Game אם הנכס לא מצליח. ככה הוא יודע שהם יבדקו טוב טוב שהם לא משלמים יותר מדי.
מאותה סיבה החתם (underwriter) דרש עדכון אם האחזקות של מייקל סאבו יורדות מ-25% (האם הוגש לבנק תקנון חברה אחר שגרם לו לחשוב שמייקל מחזיק מעל 25%?).
אם עובדים על הבנק וסאבו בכלל לא מושקע בנכס (אלא מרוויח ככל שהמחיר מנופח), אז יש 2 בעיות:
1. האמון שהבנק נותן במחיר הרכישה לא מבוסס על המציאות. לכן גם האמון שהמשקיעים נותנים בבנק לא מבוסס.
2. המשקיעים חשופים לסיכונים הנלווים לזה שעבדו על הבנק
עוד דבר- לא מדובר כאן במוכר פראייר שמשלם עמלות גבוהות. המוכר הוא בעלים של אלפי יחידות במחוז הזה ועם וותק של 20 שנה. זה כבר סיבוב שני שלו על הבניינים האלה. אם הוא מוכן לשלם כ"כ הרבה אז כנראה שהמחיר מנופח.
אגב, במבחן התוצאה, המשקיעים כנראה שילמו יותר מדי ו-CityR אכן הניחה לנכס להתדרדר (צירפתי את נתוני התפוסה) והמשיכה להתמקד בשיווק של נכסים נוספים. 3 שנים אחרי הרכישה, מכרו את הנכס במחיר נמוך ממחיר הרכישה (וזה אחרי שהשוק באזור עלה באופן דרמטי).
לפני כן, הבנק מכר את המשכנתא לקרן שמתמחה ב-Distressed debt (ושבראשה עומד מישהו שעבד ב-GFI. למייקל היה סניף של GFI) שזה אומר שהיו בעיות עם הגביה.

 

[vinney]

אתה מעלה פה טענה שהיא לא פסולה

אתה טוען שCityR מייצגת גם את הקונה וגם את המוכר. זה לא אסור, ולמעשה זה קורה די תדיר. אחד הנכסים שאני קניתי - קניתי בצורה כזאת, הסוכן שלי גם ייצג את המוכר כי פשוט דפקתי להם על הדלת ושאלתי ״מוכרים?״ ונתתי להם את הטלפון של הסוכן שלי כשאמרו ״כן״. אין בזה שום פסול, כל עוד הייצוג נעשה נאמנה כלפי שני הצדדים.
&nbsp
העמלה של המוכר הייתה כ6%, זאת עמלה סבירה למדי ולא ממש יוצאת דופן, כך שאני לא חושב שיש הצדקה לטענה שלך בגין ניגוד עניינים פה, לפחות לא ממה שתיארת.
&nbsp
לגבי ההלוואה האישית של הבחור - הרי שמדובר בהלוואה אישית שלא שועבד הנכס עבורה. המשקיעים לא נפגעים מההלוואה הזאת, ולא קשורים אליה - לפחות לא במישרין. שוב - לא רואה למה זה עניינך, כמשקיע, מה עושה חבר אחר בLLC עם החלק ששייך לו.
&nbsp
לגבי שאר הטענות, אהת טוען לניהול גרוע וכד׳, אבל לא עולה מזה, לפחות לא בעיניי, שום עניין של הונאה. הם ניהלו את הנכס בצורה גרועה, דירדרו אותו ונאלצו למכור בהפסד, אבל זה לא הונאה - זה כשלון עסקי.

 

[ישי גרין]

אם יש גילוי נאות אז הכל לגיטימי

לגבי ההלוואה האישית שלקח השותף המנהל של CityR- הוא התחייב לשעבד 30% מהמניות בחברות האחזקה. לפי תקנון החברה שנמסר לי על ידי ג'וליה כץ מסיטיאר, היתה לו שליטה רק על 11.322% מהמניות. ז"א שהוא התחייב לשעבד מניות שלא היו לו. מזכיר קצת את ענבל אור שמכרה את אותן דירות פעמיים. אם גם היה תקנון נוסף שהוצג למוכר זו האמ-אמא של ההונאה.

עכשיו, תאר לך שאתה אומר לי בוא נקנה נכס בשותפות ממישהו. אנחנו קונים ואח"כ מסתבר שהמישהו שקנינו ממנו הוא אח שלך ו"שכחת לספר לי". יש כאן בעיה או שהכל בסדר? Dual Agent כמו במצב שאתה תיארת חייב לחשוף בפני שני הצדדים שהוא Dual Agent ולהסביר להם שהוא נמצא בניגוד עניינים (מצד אחד הוא בעד המוכר ומצד שני הוא בעד הקונה. זו ההגדרה של ניגוד עניינים. זה חוקי כל עוד יש גילוי נאות). בניו ג'רזי הוא אפילו חייב להחתים אותך שאתה מאשר שאתה מבין את זה. זה לא מה שקרה כאן. הם לא מציגים את עצמם כמתווכים שמייצגים גם את המוכר, אלא כחלק מהקונים. הם פנו לאנשים שלא יכולים להעריך את שווי הנכס והסיכון (ועל הדרך גם עברו על חוק ניירות ערך) וגרמו להם להאמין שהם בצד שלהם.

כל המטרה של ה-HUD-1 היא לוודא שכולם מודעים לתפקיד של כולם בעסקה. אם יש הלוואה פרטית זה משבש את כל הסיפור. הנה דוגמא:
יש לך נכס ששווה 70K. אתה בא אליי ואומר לי "ישי, קח הלוואה פרטית של 25K, תקים חברה, קח משכנתא (non recourse) של 75K ותקנה את הנכס ב-100K. כנגד ההלוואה תשעבד לי 30% מהמניות בנכס". אני מקבל נכס בלי לשים כסף ובלי סיכון, ואתה יצאת עם 75K במקום 70K, ועוד עם שיעבוד שאולי יום אחד יהיה שווה משהו. רק הבנק יצא פה טמבל (כי הוא נתן הלוואה גבוהה משווי הבטוחה).
אז זהו, שלא. אם יש פרט שבמידה והבנק היה מודע אליו הוא היה עלול לסרב לתת את ההלוואה, ואנחנו לא סיפרנו לבנק על הפרט הזה, זה Wire Fraud בהגדרה. במקרה הזה יש לפחות שני פרטים שסיכוי טוב שלא דווחו כמו שצריך- שיעור האחזקות של מייקל סאבו, וההלוואה שהמוכר נתן לו.
שוב, המשקיעים הסתמכו על זה שהבנק סמך את ידיו על העסקה (זו אחת מ"חגורות הביטחון" שסיטיאר מתגאה בהן). אני מעריך שאם הם היו חושדים שעושים כאן סיבוב על הבנק הם היו שוקלים שנית את ההשקעה.

לגבי גובה העמלה- אני לא יודע מה שווי הנכס שקנית. 6% מ-150,000$ זה סביר. 6% מ-9,000,000$ זה פחות סביר.
האחוזים יורדים ככל שהנכס יקר יותר (כמובן, עד גבול מסוים). כאן מדובר על פרויקט שנרכש בכ-9 מליון דולר (הבניין הזה הוא 53 דירות מתוך 156). העמלות מסתכמות ביותר מ-9%. 800,000$ זה מאד יוצא דופן לעסקה בגודל הזה. להמחשה, אם תפחית את שורה 704 ב-HUD-1 משורה 701 תראה כמה לקח הברוקר מצד המוכר. בערך 1.75%. וזה דייב ג'רביס מ-Gebroe Hammer. לא חדש בשכונה.

לגבי ניהול גרוע- ניהול גרוע בהחלט היה פה (אין דרך אחרת להגדיר עסק שמחלק תשואה למשקיעים ובמקביל משלם ריבית שנתית של כ-20% על איחור בתשלום חשבונות).
לומר למשקיעים שסיטיאר תבעה את מנהלת הנכס כשבפועל ההיפך הוא הנכון, זה הרבה מעבר לניהול גרוע.

עברנו בתגובה הזו על כל הקשת:
- לא היה גילוי נאות למשקיעים (ויותר מזה- שיקרו למשקיעים לגבי תביעה)
- לא היה גילוי נאות לבנק
- מסמך פדראלי כוזב (HUD-1)
- עבירה על חוק ניירות ערך (והם יכולים להגיד מה שהם רוצים בקשר לזה. השורה התחתונה היא שחוק ניירות ערך לא עודכן, ורשות ניירות ערך הכריחה אותם לשנות את ההתנהלות שלהם. כלומר ההתנהלות הקודמת שלהם הייתה בניגוד לחוק ניירות ערך)
- גם ניהול גרוע.

אני בכוונה נשאר רק עם הדוגמא הזו.

 

[vinney]

טוב, אני לא מכיר את העובדות אז קשה לי לדון בהן

אתה כנראה גם לא מכיר את העובדות. המושגים שאתה מדבר בהם כלל לא סבירים. אתה מדבר על "מניות", "שליטה" - אין כאלה דברים בLLC. אתה גם מזכיר "שותף מנהל", שזה מושג משותפויות, לא LLC (אם כי בLLCים קוראים לזה managing member, שזה לא רחוק). אז אם אתה מדבר במושגים לא נכונים, תרשה לי להניח שגם בעובדות אחרות אתה מתבלבל בין דברים.
&nbsp
יחד עם זאת, אם הבחור שיעבד נכס שלא היה לו - הרי הצגת כתב תביעה נגדו למימוש השיעבוד. מה נסגר עם התביעה? מ2013 בוודאי שנתקבלה החלטה, בתי משפט בארה"ב זה לא כמו בארץ, דברים לא נמרחים יותר מדי. אז, מה נסגר?
&nbsp
לגבי HUD1 - לא, מה שתיארת זה לא התפקיד שלו. התפקיד שלו זה שקיפות של העברות כספים. לא תקפידים, אלא מי שילם מה. כדי שלא יקרה מצב שהקונה אומר לבנק שקנה במליון, ובפועל קנה בחצי מליון, כדי שלא יקרה מצב שהמוכר יגיד שעמלת סוכן (אותה מחלקים עם סוכנו של הקונה) הייתה אלף דולר כשבפועל הייתה עשר אלף, וכו'.
&nbsp
"רק הבנק יצא פה טמבל (כי הוא נתן הלוואה גבוהה משווי הבטוחה)." - לא בדיוק. כשלוקחים הלוואה צריך לחתום על הצהרות לגבי איפה מקור שאר הכסף, והאם קיבלת הלוואה אחרת. לקחתי כבר כמה משכנתאות בארה"ב, תאמין לי - אם הבנק יצא טמבל זה רק אם מישהו חתם הצהרה שקרית. על דברים כאלה נכנסים לכלא הרבה יותר מהר מענבל אור. אם אתה חושב שזה מה שקרה פה, הרי שהכתובת צריכה להיות לא פורומים באינטרנט, אלא משטרה. בכל מקרה, מי שנעקץ אלה לא המשקיעים, אלא הבנק. המשקיעים קיבלו את מה שהובטח להם.
&nbsp
אני מצטער אם יש לך בעיות עם חשבון, אבל עלות הנכס הייתה קצת יותר מ3 מליון דולר, והעמלה הייתה כ184 אלף. טיפה מעל ל6%. עמלה נוספת של כ3% הייתה לאיזה יועץ (Gebroe-Hammer) שלא יודע מה זה ומי זה. יכול להיות שזה עורך דין, בעסקה בסדר גודל כזה כנראה שייעזרו באחד. שים לב שמתוך העמלה לאותו יועץ, ניתנה הנחה לקונה של 35 אלף דולר. ז"א מתוך ה3% שהמוכר שילם - 1% הקונה (אותם המשקיעים שבשמם אתה מזדעק) קיבל.
&nbsp
אני לא מכיר את CitiR ובחיים לא שמעתי עליה עד שבאתם לפורום הזה והתחלתם לעשות בלאגן. אבל איך שאני קורא את ההודעה שלך - אכן הייתי מוחק אותה, במקומו של מנהל הפורום, אם הם היו מבקשים. אני מצטער, אבל החשש להוצאת דיבה בהודעה שלך הוא די סביר.
&nbsp
&nbsp

 

[דני1117]

היי, דני מכל הכוכביות למטה, נרשמתי.

ויני אני רוצה לציין שמה שנטען כאן הוא קצת שונה מהמצב בו רוכשים בתים דרך LLC.

1. במבנה הזה (קראתי את ההסכם הניהול, הדל יש לציין) - יש מנהל ויש משקיעים פסביים,
זה מצויין בהסכם ניהול וזה מאוד מקובל בLLC.
2. מבנה כזה מצויין שCityR היא הGP והמשקיעים הם הLP וזה מה שמאפשר למנהל של CityR לקבל את המימון הבנקאי, במצב בוא אין חלוקת שליטה כזה (דמוקטריה כולם שווים וכולם מקבלים החלטות יחד לפי רוב) בנק לא מוכן להלוואות ולכן לא ניתן לעשות זאת.
3. המבנה הזה מגדיר, לפי החוק ה אמריקאי, שCityR מכרה ני"ע (לא משנה היכן מכרה) לינק לYoutube להסבר של כמה דקות מתי השקעת נדל"ן דרך LLC הופכת לעסקאת ני"ע, ממליץ לכולם לראות:
https://www.youtube.com/watch?v=47MLKig7RrA
ועוד סרטון:
https://www.youtube.com/watch?v=ZkZuChRr5BU

תגובה נקודתית למה שכתוב פה:

הכל שאלה של גילוי נאות. מה נאמר לפני, מה לא נרמא ואם מידע שלא נמסר למשקיעים לפני ההשקעה יכול ליפול תחת חוקים מסויימים המחייבים את המנפיק לגלות אותם. כפי שכתבתי בעבר, רמת הגילוי הנאות בארץ לרוב נמוכה, מי שמשקיע עם ישראלים בסינדקציות, שיזהר.

 

[vinney]

שוב, יש את הרצוי - ויש את המצוי. securities אלה לא מניות.

מניות הן securities, אבל לא כל security היא מניה. security זה "נייר ערך" בעברית, ואם תבדוק טוב טוב בהגדרות, תגלה שלא רק מניות הן ניירות ערך. נייר ערך נפוץ מאוד הוא למשל אגרת חוב. האם אגרת חוב היא מניה? לא ולא. אבל היא כן נייר ערך.
&nbsp
בLLC, בניגוד לתאגיד (שם יש מניות), ניתן להגדיר כמעט מה שבא לך. למשל, אפשר להגדיר שהחברים פלוני ואלמוני חולקים שווה בשווה את הנכסים, אבל פלוני מקבל את כל ההכנסות. או לחלופין אפשר להגדיר שהחבר פלוני הוא מנהלה של החברה והוא ורק הוא רשאי לחתום בשם החברה, ואילו החבר אלמוני הוא בעלי 99% מערך החברה וההכנסות שלה.
&nbsp
בLLC אין דבר כזה "מניה". פשוט לא קיים. אם תקרא את החוק של המדינה הרלוונטית (וכמעט כולם הם למעשה העתק של אותה התבנית שפותחה על ידי איזשהו ארגון שקידם את נושא הLLCים בשנות ה90), אתה תגלה שמושג מניה פשוט לא קיים בחוק הזה. למעשה, מבנה הLLCים מבחינה חוקית כמעט זהה לשותפות מוגבלת, בהבדל אחד - בLLCים כל השותפים מוגבלים. ופה שוב אנחנו נכנסים לעולם המושגים שכנראה זר לך. אתה פה זורק "GP"ים, "LP"ים - אלה דברים שלא קיים בLLC. אין כזה דבר General Partner - כי בLLC יש רק חברים, וכולם זהים מבחינה משפטית. ההחלטה מי יהיה מנהל מבינהם היא שלהם, ולא קשורה לLLC. מבחינה משפטית - כולם limited partners. זהו אחד היתרונות הגדולים ביותר של LLC אל מול שותפות רגילה.
&nbsp
אתם פה מתרעמים על כל מיני דברים שאמרו לכם או לא אמרו לכם, אבל ביננו - אין לכם שמץ של מושג על מה אתם מדברים, וזה באשמתכם בלבד. אם אתה לא יודע מה המשמעות המשפטית של היישות שאתה מצטרף אליה - זאת אחרויתך לברר. אתה לא יכול לבוא אחרי זה ולזרוק "לא אמרו לי", קח עורך דין משלך ותעבור על הכל ותבין.
&nbsp
אל תבואו לפה עם כתבי אישום כשאתם לא מסוגלים ללמוד את המושגים הבסיסיים ביותר שאתם זורקים לאוויר.

 

[פוקסי הצלם]

מדברים כאן על תקנונים כפולים ואתם בשטויות שלכם

אם המשקיעים ידעו על העמלות אזה זה לא מעניין.
גם אם שיקרו להם זה עניין אזרחי בין המשקיעים לסיטי אר.
את מי זה מעניין אם קוראים לזה מניה או זכות או משה זוכמיר?
אם לפי מסמך אחד זה שייך למישהו אחד ולפי מסמך אחר זה שייך למישהו אחר באותו זמן, זאת כבר רמה אחרת לגמרי.

 

[vinney]

בוודאי. לכן שאלתי מה נסגר עם התביעה

שם זה היה אמור לצוף

 

[ישי גרין]

נמצא רוכש לנכס, הכסף שולם, והתביעה בוטלה

אני לא יודע מה הסיבות של המוכר לא לקדם את התביעה. סאבו שילם ריבית, אז אני משער שהגיעו לאיזשהן הסכמות ביניהם.
העובדה היא שהמוכר רשם Lis Pendens כנגד 5 הנכסים, בידיעת חברות האחזקה ומבלי שהן הגישו התנגדות.
הוא גם חידש את ה-Lis Pendens כעבור שנה.

 

[vinney]

אם התביעה בוטלה - אז אין לה שום משמעות.

כתב התביעה שלא התברר בבית המשפט לא שווה את הנייר שהוא נכתב עליו.

 

[ישי גרין]

לא מסכים

מייקל סאבו הודה בקיום החוב וגם שילם את הריבית ככה שעל זה אין ספק.

יש כאן אדם שהזדהה בשמו, וטען לפרוטוקול שמייקל הציג את עצמו כבעלים של 30% מזכויות מסויימות בחברות האחזקה והתחייב לשעבד אותן.
הוא גם רשם Lis Pendens כנגד הבניינים, ככה שהוא יצא מנקודת הנחה שאותן זכויות מסויימות בחברות האחזקה מקנות זכות בבניינים.

 

[vinney]

המם... אני לא מבין מה הקשר בין הדברים

lis pendes זה בלטינית ״נמצא בדיון״. דהיינו - הערת אזהרה שהוגשה תביעה שמערבת את הנכס. אין בזה שום קביעה לגבי אמיתות העובדות בתביעה, רק אזהרה לקונה פוטנציאלי שהנכס יכול לא להית שייך למוכר.
&nbsp
אין לי ספק בקיום החוב, יש לי ספק בשאר הטענות שהועלו בתביעה, במיוחד שהן סותרות את המסמכים האחרים שהצגת, ולא הצגת שום מסמך שמאושש את הטענות האלה. הגשות תביעות סרק זה לא דבר חדש, אני מקווה שזה ברור לך. תביעות מוגשות בשביל להפעיל לחץ, גם אם ברור שאם היו מתבררות היו נדחות. עצם ההתעסקות עם התביעה מביאה עלויות שאנשים יכולים שלא להיות מסוגלים לעמוד בהם, והפרסום השלילי מעצם הגשת התביעה גורם להרבה נזק שקשה לתקן גם אם התביעה למעשה מופרכת. אני לא יודע אם זה המקרה פה או לא, אני לא יודע אם התביעה מופרכת או לא - אבל אני בהחלט רואה את הנזק.

 

[ישי גרין]

עניין של היכרות עם הנפשות הפועלות (מייקל סאבו וסאני אוברוי)

מעבר לזה, תביעת סרק זה דבר אחד וממש לשקר לבית המשפט זה משהו אחר.

סאני טען שיש הסכם כתוב ובו מייקל מתחייב לשעבד.
אם לא היה לו הסכם כזה, לא סביר שמייקל היה נותן לליס פנדנס להישאר במשך יותר משנה, בזמן שהוא מנסה למכור את הנכסים.

 

[vinney]

בדרך כלל כשמגישים תביעה מגישים גם את הראיות

אבל אני לא יודע אם הראיות הן public record, כך שלא יודע אם באמת אפשר למצוא את ההסכם הזה, גם אם הוגש. בכל אופן, מכיוון שהתביעה כלל לא התבררה, אין לה משמעות. להגיש תביעת סרק זה לא "לשקר בבית המשפט". להעיד תחת שבועה שיש מסמך כזה כשאין באמת - זה "לשקר בבית המשפט". לזה לא הגיעו, כי התביעה לא התבררה. יכול להיות שיש כזה מסמך, ויכול להיות שהתביעה הייתה מנוף לחץ על אותו מייקל סאבו כדי להוריד אותו מאיזה עץ. לא יודע, וזה לא בדיוק משנה.
&nbsp
אם אתה תתבע את אותו הבן אדם ותרצה להסתמך על התביעה הזאת בתור בסיס לטענות, תצטרך לקרוא לתובע להעיד בשבועה שאכן הדברים שם נכונים, או להמציא את הראיות שלו. עצם התביעה לא תספק לך שום ביסוס עובדתי, ואת זה אני יודע אפילו בלי להיות עורך דין.

 

[ישי גרין]

זה כמעט הדבר האחרון שאני אתבע אותו עליו

כשבדקתי, אמרו לי שאי אפשר לקבל את הראיות.

לדעתי התביעה הזו הייתה כדי שאפשר יהיה לרשום את ה-Lis Pendens ולוודא שמייקל לא ימכור את הנכסים בלי לשלם את החוב.
אגב, אם הוא לא תכנן לחשוף את החוזה אז הוא לא היה חייב לטעון שההלוואה ניתנה בקשר לעסקת רוזוויל.
אם הוא באמת היה רוצה לשקר וללחוץ את מייקל, היה מוסיף עוד פרויקטים של CityR בתחום השיפוט (והיו) לתביעה ול-Lis Pendens.

 

[vinney]

בתביעה אכן הוזכרו מספר פרוייקטים

 

[ישי גרין]

בתביעה הזו הוזכרו רק הנכסים בפרויקט רוזוויל

אתה בטח מתכוון לתביעה של מנהלת הנכס.