שאלה על קרדיט וpre-approval

[slicedbread]

שאלה על קרדיט וpre-approval

שלום, פוסט קצת ארוך - מצטער! א.מ.ל.ק למטה

אני ואשתי מחפשים לקנות בית ולמרות שאנחנו לא יודעים אם נקנה את הבית בחודש הקרוב או בעוד ארבעה חמישה חודשים (כנראה שבעוד ארבעה חמישה חודשים יותר ריאלי), המתווך שאנחנו עובדים איתו אמר לנו שכדאי כבר לעשות pre-approval.
הגענו לבחור שהוא המליץ (הסוכן נדל"ן הוא מרד-פין), סוכן משכנתאות או איך שזה לא נקרא, והוא שאל שאלות מבחינת תעסוקה וכמה אנחנו מתכוונים לשים מקדמה וכו'...
בקיצור, הוא אמר שהוא צריך להריץ בדיקת ציון קרדיט, וכשאמרתי לו שכדאי אולי לחכות עם זה כיוון שיותר ריאלי שיקח לנו יותר מחודש למצוא בית, על מנת לא לפגוע בציון קרדיט שלי, הוא אמר שאין עם זה בעיה כי הוא עושה בדיקת קרדיט "רכה" ושלא אמורה להיות השלכה על הציון שלי ושל אשתי (הוא אמר זאת במפורש).
עכעשיו, אני רשום לקרדיט קארמה, וקיבלתי כמובן אימייל שמישהו עשה hard inquiry על הקרדיט שלי, שהורידה 5 נקודות מהציון. מה גם, שיתכן שנקנה את הבית רק מאוחר יותר, ואז יהיו עוד בדיקות "קשות/קשיחות" בטווח זמנים גדול מ30 יום, שיפגע עוד יותר בקרדיט שלי.
מה שעוד מעניין, הוא שהוא אמר לי שהציון קרדיט שהוא "קיבל" מהרפורט הוא בערך 90 נקודות יותר גבוה ממה שמופיע לי בקרדיט קארמה, גם עבור אשתי (למען האמת, כמעט במדויק 90 נקודות יותר גבוה עבור כל אחד). האם לדעתכם הוא משקר? יש סיכוי שהוא יקבל ציון כזה שונה ממה שמופיע לי בקרדיט קארמה (עבור אקוויפקס וטרנסיוניון)?
אני חושש שהוא עשה פה הארד אינקויירי למרות שהסכמתי רק ל"סופט", ושהוא נתן לנו את הציוני קרדיט האלה רק כדי לגרום לנו להרגיש טוב עם זה (הרי בסוף הוא יכול להביא לנו כל משכנתא שהיא, ולהגיד שזו משכנתא נכונה עבור ציוני קרדיט כמו שלנו).

מה אתם אומרים? יש סיכוי שהוא לא שיקר? מה מומלץ לעשות לדעתכם?

אמל"ק:

סוכן משכנתאות עשה hard inquiry למרות שאמר במפורש שיעשה soft, פגע לנו במידת מה בציון הקרדיט, ואמר לנו שהציון קרדיט גבוה בכ90 נקודות ממה שמופיע בקרדיט קארמה. רצינו לדחות את ההארד אינקויירי עד כמה שאפשר כי בעתיד יתכנו עוד בדיקות כאלה, עבור משנתא.
השאלה האם יתכן שהציון שהוא אמר לנו נכון ואכן שונה מקרדיט קארמה, או שהוא שיקר, ומה מומלץ לעשות?

 

[KallaGLP]

אני לא מומחית גדולה, אך אשתדל לענות כמיטב הבנתי.

1. עד כמה שידוע לי, בדיקת קרדיט עבור preapproval היא תמיד hard, ולכן בקטע הזה הוא כמעט בוודאות עבד עליכם.
2. ייתכן שזו אמת, כי כל חברה מחשבת קצת שונה. עד כמה שידוע לי, יש 3 credit reporting agencies עיקריות, שמושכים את התוצאות משלושתן ולוקחים את הציון הממוצע שמתקבל. אבל אין לי מושג אם זה מה שהבחור שלכם עשה.
אם הוא שיקר לכם ולו רק לגבי הסעיף הראשון, לא הייתי ממשיכה לעבוד איתו בשום אופן.

 

[vinney]

כן, זה ייתכן

יש נוסחאות שונות לחישוב הסקור, תלוי במי מחשב ולאיזו מטרה. בד"כ הדירוג שאתה רואה בקרדיט קרמה ושאר שירותי מעקב הוא לא בדיוק אותו דירוג שרואים המלווים כי הם משתמשים בנוסחאות המותאמות לצרכיהם. זה אמור להיות קרוב, ז"א לא הפרש משמעותי בקנה מידה. צריך גם לזכור שלנוסחאות שונות יש סקלות שונות, כך ש90 נקודות הפרש לא אומר הרבה אם לא משווים גם את הסקלות שעל פיהם החישוב נעשה.
&nbsp
לגבי hard מול soft - מלווים תמיד עושים hard, אם הוא בפירוש אמר שיעשה soft אז הוא בפירוש שיקר.
&nbsp
אני ממליץ שתעשו שופינג למשכנתאות כבר עכשיו ותקחו preapproval letter מהמלווה שאיתו תרוצו. תלוי באזור בו אתם קונים, להתחיל תהליך approval מאפס יוסיף עוד איזה שבוע-שבועיים לסגירה ויכול להיות שהקונה לא ירצה לחכות.

 

[slicedbread]

תודה על התגובות המהירות

מדובר בשינוי משמעותי. שינוי של ציון נמוך מ680 לציון של 740 שהוא אמר לנו.
אין לי מושג אם הוא שיקר ואני גם לא יכול באמת לדעת.
האם יש צורך/טעם לפתוח דיספיוט לדעתכם? או שכמו שוויני אמר, עדיף בכל מקרה להתחיל את התהליך עכשיו ואז אין מנוס מhard inquiry?
עוד דבר - האם כדאי/שווה ללכת במקביל עם מלווים נוספים?
אני שואל כי אני שבארץ הולכים לפחות ל2-3 בנקים ובדרך כלל אפילו יותר על מנת להתמקח ולקבל את התנאים הכי טובים. האם גם פה ההמלצה היא כזאת?
&nbsp
&nbsp

 

[KallaGLP]

אם אתם סגורים על זה שתקנו בית בזמן הקרוב,

בהחלט כדאי להתחיל. וכן, לפנות לכמה מלווים ולהשוות, ההבדלים עשויים להיות מאוד משמעותיים.

 

[vinney]

אני לא מבין, מה זאת אומרת אין לך מושג?

אתה אמור לקבל את ציוני הסקור שהוא משתמש בהם בכתב, זה חלק מהdisclosure שהוא חייב לספק לך. אתה תדע בדיוק מה הדירוג שקיבלת, ומאיזה סוכנות.
&nbsp
על מה יש לך לפתוח דיספיוט?
&nbsp
מנסיון שלי ללכת במקביל יהיה די קשה. אבל כן כדאי לעשות סקר שוק ולבחור במי שנתן לך את ההצעה המתאימה ביותר. אחרי שבחרת את הבנק - לך איתו. התנאים של ההלוואות עצמן הם לרוב לא נתונים למיקוח, אבל יכולים לתת לך הנחות בclosing costs.

 

[John the Savage]

כמה נקודות

קודם כל, הבדלים בציון של 60 נקודות זה לא דבר נדיר כשמסתמכים על נוסחאות שונות. לא הייתי מודאג בגלל זה.

שנית, אכן כדאי להתחיל בתהליך כבר עכשיו. אם אתם מוצאים בית שמוצא חן בעיניכם, טוב שיהיה לכם ביד מכתב של pre-approval לצורך הגשת הצעה, בכדי להראות על רצינות. תלוי בשוק הדירות במקום הספציפי, אבל באזורים בהם השוק חם, לפעמים צריך להיות מוכן להגיש הצעה במקום (או תוך כמה שעות), לפני שמישהו אחר יחטוף את הנכס.

ואגב, הנוסחאות של לשכות האשראי לוקחות בחשבון שאנשים שלוקחים משכנתא בודקים אצל כמה לווים שונים בשביל להשוות תעריפים ולמצוא את ההצעה הטובה ביותר. מהסיבה הזו, אם יש מספר hard inquiries במהלך 14 יום, כולם נספרים כאחד.

 

[KallaGLP]

אולי זה לא עקרוני, אך ההפרש הוא 90 ולא 60.

קצת גדול, אבל כנראה לא בלתי אפשרי.
אגב, עוד סיבה לקבלת preapproval מראש היא לדעת מה הסכום המקסימלי שאליו אפשר להגיע בהצעה.

 

[John the Savage]

נראה לי שיש שם קצת בלבול עם המספרים

בהודעה שהגבתי עליה הוא כתב: "שינוי של ציון נמוך מ680 לציון של 740", והנחתי שהכוונה ב"נמוך מ-680" זה כמה נקודות פחות מ-680 (כי אחרת, למה לא לכתוב "ציון של כ-650"?). מזה הגעתי להפרש של 60.

ועכשיו אני רואה שבהודעה המקורית הוא כתב כמה פעמים שההפרש הוא 90. אז אני כבר לא בטוח מה ההפרש.

 

[slicedbread]

תודה לכולם על התגובות

למען הדיוק, עבור אשתי ההפרש הוא בדיוק 90, אצלי ההפרש הוא בערך 75, לא נתתי פה מספרים מדויקים (לא שבאמת מפריע לי לתת) - רק כדי לתת הערכת סדר גודל.
כרגע השוק לא חם בכלל (אילינוי) אבל מצד שני יכול לקחת לנו עוד שלושה ארבעה חודשים למצוא בית, בגלל זה רציתי להמנע מhard inquiry בשלב הזה. מצד שני בהנחה שבסוף השנה הריבית שוב תעלה, אולי כן כדאי לנעול ריבית מסוימת. (לפי מה שראיתי הבדל בין ריביות של קרדיט סקור "סביר" ו"מצוין" עדיין קטנות מ0.25% העלאה שהפד מתכנן עד סוף השנה)
אם יש למישהו עוד המלצות כלליות ככה שאנחנו בתחילת התהליך? לא מצאתי בדרופ בוקס איזהשהו מסמך או משהו - אם מישהו יכול לשתף טיפים אני אשמח.
שוב תודה!

 

[Boston Guy]

המספרים שאתה כתבת אינם "קרדיט סקור סביר".

אתה צריך לזכור שרוב המאמרים והמידע שאתה קורא על הנושא של "קרדיט סקור" נכתבים באנגלית אמריקאית, שנטה מאוד "לעדן" ול"רכך" דברים.
כשהמאמרים האמריקאים כותבים על קרדיט סקור של 740 שהוא "מצויין" - הם טיפ טיפה מגזימים. האמת היא שבעיני הבנקים - "מצויין" זה מעל 800. ושם באמת יש ריבית טובה יותר.
קרדיט סקור של 740 הוא "סביר - טוב".
קרדיט סקור של פלוס מינוס 700 הוא "סביר".
קרדיט סקור "נמוך מ 680" זה כבר הקצה התחתון של סקלת ה"סביר" - לכיוון ה"קרדיט סקור התחלתי - נמוך".

עד כאן - זה היה בנוגע ל"כמה זה משפיע על הריבית". הסיבה שההבדלים שאתה רואה בריבית הם קטנים היא בגלל שה"מנעד" שבו מסתובבים הציונים הללו לא באמת מגיע למקום שבאמת מוגדר כ"אקספשיונל".

יש , דרך אגב, ספק מסויים ביחס ליכולת שלך "לנעול" ריבית לתקופת זמן ארוכה של 3-4 חדשים. רוב המלווים יהיו מוכנים להתחייב לך ל LOCK ל 30 יום או 45 יום. לא בטוח שתמצא LENDER שיתחייב לך עכשיו לתת לך ריבית מסויימת קבועה להלוואה שתיקח, נניח, במרץ 2019. זה עוד יותר מרבעון...

השאלה היותר משמעותית, לדעתי, היא "מה הסיכוי שיאשרו לך את המשכנתא שאתה רוצה"?
יש פרמטר מעבר לקרדיט סקור שיותר ויותר מלווים משתמשים בו היום - וזה "מדד" שלך אין שום דרך לברר אותו דרך שרות חיצוני כדוגמת קרדיט קארמה.
זה נקרא Bankruptcy risk score או Bankruptcy Navigator Index .
והדרך היחידה לדעת את המדד הזה היא... להגיש בקשה להלוואה ולקבל את התוצאות של הבדיקה שהבנק יעשה.
לכן - יש איזשהוא יתרון בבדיקה כרגע האם אתה מקבל PREAPPROVAL רשמי מבנק.

 

[slicedbread]

תודה על התגובה

המספרים שאתה אומר טיפה מפתיעים, כי בחלק מהאתרים שבדקתי בהם rates, (למרות שרובם המוחלט לא מציגים אותם ורק רוצים את הפרטים שלך בשביל להספים ולנסות למכור לך) - הטבלה מחולקת למספר אפשרויות, ובגדול הקטגוריות הן לרוב טווחים של 20-30 נקודות, והטווח העליון הוא 740+ או 750+ ממה שראיתי עד כה.
דבר שלא ידעתי הוא שאני יכול לקבל את ה"תוצאות" כמו שאתה ווויני אמרתם, שזה טוב כי כבר ביקשתי ממנו את זה. אם יהיו עדכונים אדווח,
תודה על כל התגובות - ושוב - אם יש למישהו עוד טיפים בנוגע לרכישת בית, אני יותר מאשמח לשמוע פה או בהודעה פרטית.

 

[KallaGLP]

טיפים:

תוודא שכל הסכם שאתה חותם עליו יכיל contingencies (כלומר יהיה על תנאי) של:
א. Inspection - חובה, ובמיוחד בבתים ישנים. צריך לוודא שאין בבית בעיות רציניות שלא רואים בעין בלתי מנוסה, שעלולות להשפיע על הרצון לרכוש את הבית או על המחיר שאתה מוכן לשלם עבורו.
2. קבלת ההלוואה - יש לנו חבר שלא עשה זאת, ואם חלילה הוא לא יקבל את ההלוואה בזמן, או בסכום שרצה, מסיבה כלשהי - הוא מאבד את הבית ואת דמי הרצינות שנתן (עשרות אלפי דולרים). זה טירוף.
טיפ נוסף: קח בחשבון שגם אם יש preapproval ממלווה, ההלוואה או התנאים שלה אף פעם לא סופיים ומובטחים במאה אחוז עד שאתה מקבל אישור סופי בתום התהליך.

 

[slicedbread]

תודה

 

[KallaGLP]

ועוד דבר:

אם בבדיקה יימצא שיש בבית טרמיטים, אני ממליצה לא לקנות אותו בשום אופן, כי לא יכול להיות לך מושג איך זה ייגמר. בדיקה מהסוג הזה אינה מסוגלת להעריך את הנזק האמיתי לבית כי בשביל זה צריך לפתוח קירות וכד'. זה עלול להסתיים בכך שהכול בפנים אכול ורקוב עד היסוד וצריך פשוט להרוס ולבנות את הבית מחדש.
לפטריות (fungus) יש טיפול, אך הוא נורא יקר. אם מוצאים פטריות ואתה בכל זאת מעוניין לרכוש את הבית, יש מקום לדיון מחודש על המחיר.
כמובן שגם במקרים שמוצאים בעיות משמעותיות שיעלה הרבה כסף לתקן אותן, כמו גג שיש להחליף או לתקן חלקים נרחבים ממנו, או צנרת ישנה או כזאת שיש בה דליפות רציניות - בהחלט יש מקום לוותר על הבית או להתמקח על המחיר.

 

[slicedbread]

ואללה, תודה רבה

הפחדת אותי עד עמקי נשמתי. סתם - דברים שלא ידעתי, תודה.

 

[KallaGLP]

בשמחה. אגב, יש מצבים שבהם בעל הבית מוכן לקחת על עצמו

תיקון של ליקויים מסוימים (בדרך כלל לא היקרים באמת, אבל בכל זאת), אז זאת גם אופציה שכדאי לברר.

 

[liviur]

אם כן - חשוב להצטייד בסוכן נדל״ן שיעזור לכם

לקרא את הSellers disclosure , להביא את בעלי המקצוע הנכונים וכו.
(כתלות בסוג הנכס כמובן. בתים ישנים דורשים הבנה - אחרת זה עולה בסיבוב - בעיקר בשנים הראשונות אחרי)

 

[KallaGLP]

בהחלט, תפקידו של סוכן הנדל"ן מאוד חשוב כי יש כל מיני

פרטים שכדאי לדעת שבכלל לא עולים על הדעת, במיוחד כשרוכשים בית בפעם הראשונה, אך לא רק. אך מעבר לזה, חשוב גם לקרוא ולבדוק את כל הניירת הקשורה לבית ולחלקה לבד. למשל: האם יש בבית lead paint (שנחשב לרעיל), שהיה נפוץ בבתים עד שנת 1978, או במקרה שיש תוספות בנייה - האם הן באישור, האם יש ועד שכונה, ואם כן - כמה כסף הוא גובה בחודש ומה הכללים והתנאים שהוא דורש להקפיד עליהם, החל בצבע שמותר לצבוע בו את הבית וכלה באם מותר או אסור לבנות גדר, לשתול או לעקור צמחייה מסוימת ועוד. כמו כן, לא ייחסנו תחילה חשיבות לכך שהבית קרוב מאוד למגרש גולף, אך הסתבר (למזלנו) שלו היינו קונים בית אחד ליד, לא היו מאפשרים לנו לגדר אותו, כי אסור לגדר החל ממרחק מסוים ממגרש הגולף.
ויש עוד כמה פרטים מוזרים שיכולים להתגלות, שקשה אפילו לדמיין, לגבי הבית והקרקע שהוא יושב עליה והגבולות של המגרש. חייבים לבדוק היטב את כל הפרטים האלה כי שום דבר לא מובן מאליו. יש לנו, למשל, חברים ש"מכרו" להם מגרש שחלקו לא שייך בכלל לבית, אלא מוגדר כשטח ציבורי, אף על פי שאף אחד לא היה יכול להעלות זאת בדעתו על סמך המיקום והמראה של המגרש. אז חשוב להוציא מפות של החלקה ולבדוק. אנחנו קנינו בית שבו לאיזו חברה שהייתה בבעלות אינדיאנית יש זכויות לכריית יהלומים (כן, כן!!!!) בשטח המגרש, שנשמרו עוד מימים ימימה. אבל זה משהו שידענו כתוצאה מקריאה מדוקדקת של מסמכי ה-title והחלטנו ששווה לקחת את הסיכון כי החברה הזאת כבר מזמן לא קיימת ועל כל השטח הזה כבר הוקמה עיר שלמה, שצריך יהיה לשלם מיליארדים כדי לפנות את כל תושביה מבתיהם ולכרות שם. אבל זה רק מוכיח שיש לקרוא היטב את כל האותיות הקטנות לפני שמתחייבים סופית.

 

[naf86]

הרבה מהדברים האלו

הם דברים שעורך דין יכול לבדוק(זה בהנחה שלוקחים עורך דין). כמו כן אם רוכשים ביטוח לטייטל, הם יכולים לבדוק חלק מהדברים.
(הבהרה: אני מכיר רק את מה שקורה בניו יורק ולא בסטייטים אחרים)
&nbsp
לנו היה הפתעה - העורך דין אמר לנו שיש עוד מגרש שצמוד לבית שכלול במכירה. עכשיו אנחנו בודקים מה אפשר לעשות עם המגרש הזה, ואם אפשר חוקית להפריד מהמגרש הקיים ואז למכור אותו בנפרד, או שאפשר להרחיב את הבית או לבנות עוד בית על המגרש הזה.
&nbsp
עוד משהו - lead paint, רוב הזמן הקירות ממילא צבועים מעל הצבע המקורי. איפה שיש בעיה זה בעיקר בחלונות. הגענו למסקנה שיותר קל להחליף את החלונות מאשר לצבוע מעליהן בצורה שיעבור את הבדיקה של הפקח.
&nbsp