שאלה על מתווכי נדל״ן

[Futureishere]

שאלה על מתווכי נדל״ן

שלום יש לי כמה שאלות שמעניינות אותי בתחום התיווך, אשמח אם מישהו יודע

למתווך יש בלעדיות על נכס, בעל הדירה מצא קונה בצורה עצמאית (שפנה אליו) האם המתווך זכאי לדמי תיווך? האם מותר לבעל הנכס לחכות עד יפוג הבלעדיות בשביל למכור את הבית לקונה?
מה קורה האם לקוח החליט שהוא לא מעוניין למכור את הנכס לאחר שהמתווך כבר התחיל לשווק את הנכס (הוציא כסף)
למתווך יש בלעדיות, אך הלקוח לא מוכר לקבל אף קונה, כל פעם בטענה כזו או אחרת, מה עושים במקרה כזה?
האם יש דרך לבדוק והאם יש תהליך שבעצם מאשר למתווך לדעת שאכן הלקוחות הם הבעלים של הנכס ומותר להם למכור אותו? סוג של הוכחת בעלות?
האם מותר למתווך להתנות להראות דירה בקבלת תיווך צד קונה?

 

[משקיע בנדלן]

תשובות

1. אם בעל הדירה מצא קונה בעצמו יהיה חייב למתווך דמי תיווך לא רק כמוכר אלא של הקונה והמוכר גם יחד! ראה הוזהרת!
2. אם המוכר חוזר בו מכוונתו למכור הוא לא חייב שום דבר למתווך. יחד עם זאת, תקופת הבלעדיות עליה הוסכם עדיין בתוקף. כלומר הוא לא יכול להודיע למתווך שכבר לא מעוניין למכור ולמחרת למכור בעצמו.
3. עקרונית, אם לא סוכם אחרת, המוכר יכול לסרב להראות את הדירה. אבל לא ברור למה? אם הוא רוצה למכור הוא חייב להראות את הדירה. ואם הוא לא רוצה למכור אז יודיע למתווך שלא רוצה למכור. שוב ברמה העקרונית אפשר למכור דירה גם בלי להראות אותה אבל במחיר נמוך מאד שבו הקונה מגלם את הסיכון הכרוך בקניית דירה בעייתית.

 

[k-don]

סעיף 1 לא הגיוני. אפשר ציטוט מהחוק?

 

[k-don]

אתה צודק (כמובן) החכמתי

 

[הנדלניסט מהבקעה]

יחסי לקוח ומתווך בלעדי - התייחסות.

הקדמה :
הסכם בלעדיות נחתם בין 2 צדדים בוגרים ו "כשירים מנטלית" ומשפטית, כלומר שני הצדדים יודעים היטב ומבינים כל אחד מטעמו לשם מה נחתם הסכם מחייב זה.
הנחת יסוד זאת מקבעת יחסי הוגנות בן הצדדים מתוך הנחת יסוד שהלקוח בחר במתווך לאחר בחינה של עבודתו המקצועית ולא "על הדרך" וקיבל עליו כלשונם את מכלול סעיפי ההסכם עם המתווך הבלעדי..

היחסים המקצועיים בין הצדדים נובעים מהנסיבות שבהם הלקוח מעוניין למכור את דירתו והוא מפקיד את שיווקה הבלעדי בידי מתווך הראוי לכך.

הסימטריה בין הצדדים נובעת מכך שהמתווך [המקצועי] לוקח את משימתו במלוא הרצינות, מסנן רוכשים, מפרסם במס' אמצעי מדייה שונים , מפעיל שת"פ,ומקדיש זמן ומשאבים בשיווק הנכס שברשותו, וכל זאת עפ"י הסכם שיווק נפרד שהינו חלק בלתי נפרד מהסכם התיווך המוגבל בזמן שנחתם בן הצדדים.

ברקע של היחסים המשפטיים בן הצדדים קיימות התניות המקבעות את הבלעדיות וקובעות שאם המתווך לא יפעל עפ"י המסוכם יפוג אוטומטית תוקפו של ההסכם בן הצדדים, מאידך...בעל הנכס מחוייב בשקיפות ולהעביר כל רוכש פוטנציאלי שפנה אליו לטיפולו של המתווך הבלעדי, אסור לו לנהל מו"מ מאחרי גבו של המתווך, ולכן יש סימטריה בין הצדדים, עלי להדגיש ש...כל רוכש פוטנציאלי שפנה למי מהצדדים בתקופת הבלעדיות ונחתם הסכם לאחר תום הבלעדיות [ולא משנה הסיבה] תחול עליו החובה לשלם את שכר טירחתו של המתווך ללא קשר לתקופת הזמן שחלפה.

לצערי...התופעה די נפוצה [ויעידו על כך התביעות שהוגשו בנדון], המתווכים מפתחים חושים חדים ועוקבים מרחוק אחרי דירות שטיפלו בהם והשיווק נכשל לתחושתם עקב התנהגות המוכר, הם חשים כשנעשה מעשה שלא בתום לב .

לשון החוק - או היחסים במשפטיים בין הצדדים :
סעיף 9. (א) מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת.
סעיף משנה (ב)* מתווך במקרקעין רשאי להסכים עם לקוח בדבר מתן עסקה מסויימת לטיפולו הבלעדי (להלן — בלעדיות), ובלבד שמתן הבלעדיות ותקופתה – (1) יאושרו בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד;
(2) שבמהלך תקופת הבלעדיות יבצע המתווך פעולות שמטרתן תיווך במקרקעין (בחוק זה – פעולות שיווק).

ועוד...
סעיף משנה (ב 2)* תקופת הבלעדיות תסתיים בתום שליש מתקופת הבלעדיות כאמור בסעיף קטן (ב1), לפי הענין, אם המתווך במקרקעין לא ביצע, עד לאותו מועד, את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף קטן (ד).

סעיף 14 ב' לחוק המתווכים קובע חזקה, שלפיה אם בוצעו שני התנאים האמורים לעיל על ידי המתווך, הרי שהמתווך אכן היה הגורם היעיל שהוביל לביצוע עסקת המכירה ובעל זכאות לדמי התיווך.
========================================

ביהמ"ש העליון קבע בשנת 2016 ש...הסכם הבלעדיות בין בעל נכס למתווך מחייב את בעל הנכס לשלם לו דמי תיווך - גם אם הוא לא היה הגורם שהביא להתקשרות בין בעל הנכס לרוכשיו . [החובה אינה מותנית זמן]

כן נקבעו עקרונות מחייבים בפסה"ד - הסכם הבלעדיות בתיווך הוא חוזה בין בעליו של הנכס לבין מתווך, שבמסגרתו מוסכם כי על המתווך לעשות את כל המאמצים האפשריים למכירת הנכס, ועל בעל הנכס להימנע מהתקשרות עם מתווך אחר בתקופת הבלעדיות המוסכמת [או עם קונה ללא נוכחות המתווך].
אם נמכר הנכס בתקופת הבלעדיות המוסכמת, זכאי המתווך לדמי התיווך בשיעור שעליו הוסכם. במקרים רבים אף מצוין מפורשות בהסכם כי זכותו של המתווך הבלעדי לדמי תיווך תקום בין אם רוכש המקרקעין הגיע באמצעות המתווך הבלעדי ובין אם לאו.

ראו ההפניה לפסה"ד במלואו - רע"א 4036/16 קבוצת בראל נכסים בע"מ נגד. אופיר בנימין - http://www.ruling.co.il/רע"א-4036-1...ר-בנימין_48e0754e-b2dc-c112-a669-a26fa084d880
===========================================
פס"ד נוסף במחוזי מרכז הנוגע להיותו של המתווך גורם יעיל גם לאחר שנתיים ממועד הצגת הנכס, במקרה זה לקונה, אבל...נכון הדבר גם במקרה של מתווך בלעדי שהתנהל מו"מ ללא ידיעתו בתקופת הבלעדיות - http://www.toledano.co.il/image/users/218221/ftp/my_files/רכס נגד לושקוב-1.pdf?id=23685107
==========================================
באם בעל הנכס החליט שאינו מוכר את הנכס למרות ההסכם - אז..."רצונו הוא כבודו", אבל המשמעות היא שהוא יחוייב לפצות את המתווך על הוצאותיו הישירות והעקיפות, אך...אם יתגלה בהמשך שהסירוב נובע ממו"מ "סודי" עם רוכש, או אז יחוייב במלוא דמי התיווך ולעיתים אף בדמי התיווך של הקונה. [כמפורט בהסכם בין הצדדים.

במקרה שבו המוכר אינו משתף פעולה עם המתווך הבלעדי ומנסה להכשיל את פעולותיו , הוא לדעתי חשוף לתביעת פיצויים ונזקים ע"י המתווך הבלעדי, שכן התנהגות זאת "חותרת" תחת האמור בהסכם בין הצדדים.

=========================================================
פרל דוד , סלולרי - 052-8964914
מייל - [email protected]

 

[הנדלניסט מהבקעה]

תאק 8423-09/10 שלום נתניה - הלקוח עקף את המתווך הבלעדי ונענש

תאק 8423-09/10 בר אבדייאב, דוד מחלוף נ' סטפן זרקא
בית משפט השלום בנתניה - תא"ק 8423-09-10
בפני : כב' השופטת סמדר קולנדר-אברמוביץ
התובעים
1. בר אבדייאב
2. דוד מחלוף
נגד
הנתבע : סטפן זרקא
פסק-דין
1. תביעת מתווכים לדמי תיווך על סך 104,400 ₪.
2. טענות התובעים :
התובעים הינם מתווכי מקרקעין מורשים ומנהלי משרד "רימקס כחול לבן". ביום 2.9.09 פנה הנתבע, סטפן זרקא וביקש לשכור שירותי התיווך כדי למצוא קונה לדירתו ברח' האירוסים 19 בנתניה. בין הצדדים נחתם הסכם שירותי תיווך במקרקעין בבלעדיות מיום 2.9.09 ועד ליום 02.02.10. (ההסכם צורף כנספח א' לכתב התביעה).

התובעים החלו בפעולות שיווק ואף הציבו שלט בבנין, כן פרסמו הדירה בעיתונות ובאתרי שיווק באינטרנט. בין יתר הקונים הפוטנציאלים שביקשו לראות הדירה היו גם בני הזוג לטיסה ויונתן סבן אשר מסרו להם שראו הדירה כמה ימים קודם לכן בתוך תקופת הבלעדיות לאחר שהובאו אליה עם מתווך אחר. לאחר מכן קונים אלה רכשו את הנכס. הנתבע לא אפשר לתובעים לפעול בעסקה זו. הסכם המכר הינו מיום 16.2.10, מספר ימים לאחר תום תקופת הבלעדיות אולם לטענת התובעים העסקה בין הנתבע לקונים השתכללה עוד קודם לכן במהלך תקופת הבלעדיות. משכך על הנתבע לשלם לתובעים את הסך כפי שהוסכם בין הצדדים, 2% ממחיר התמורה וכן מע"מ . מאחר וההסכם נחתם לטענת התובעים בסך של 4,500,000 ₪, אזי על הנתבע לשלם לתובעים סך של 104,400 ₪.

3. טענות הנתבע :
הוא הכיר את הקונים משפחת סבן שכן ילדיהם היו יחד באותו גן ילדים. הקונים ידעו שהוא מבקש למכור הבית ואף ביקרו בבית טרם התקשר עם התובעים בהסכם תיווך. הקונים בשלב זה לא רצו לרכוש את הבית. מספר ימים לפני חתימת הסכם המכר שנחתם ביום 15.2.10 הם יצרו עימו קשר פעם נוספת וביקשו לבחון שוב את הבית. הגב' סבן הגיעה ולאחר מכן הגיע גם מר סבן. הם החליטו לרכוש את הנכס והסכם מחייב נחתם לאחר מספר ימים בבית בא כוחו, עו"ד הודסמן. משכך לטענתו אין כל מקום לחייבו שכן הסכם המכר נחתם לאחר תקופת הבלעדיות וללא כל קשר למאמצי התובעים.

4. מאחר והן התובעים והן הנתבע ביקשו לזמן הקונים כעדים מטעמם, נקבע שעדים אלה שהינם עדים מהותיים יוזמנו כעדי בית המשפט.
5. מטעם התובעים הצהירה הגב' אתי רובין מתווכת שהיא זו שהיתה בקשר עם
הנתבע.

6. דיון משפטי :
הוכח בפני שהתובעים החלו בפעולות שיווק לאחר חתימת החוזה. כך היה תלוי שלט של "רימקס" על הבית ואף פורסמו מודעות בעיתונות. אף הנתבע העיד שהיה תלוי שלט על הבנין (ראה עמ' 14 שורה 1 לפרוטוקול).
7. הגב' אתי רובין העידה שהקונים מסרו לה שראו את הנכס דרך מתווך אחר. (ראה עמ' 7 שורות 28 -29 לפרוטוקול).
מנגד הנתבע העיד שהקונים לא הגיעו כלל עם מתווך, אלא ראו הדירה קודם לכן עוד טרם תקופת הבלעדיות בשל הכרות מוקדמת של הצדדים.
מר יונתן סבן [הקונה] העיד שהם הגיעו לדירה יחד עם מתווך. לא הוכח כל קשר קודם בין הקונים לנתבעים. משכך איני יכולה לקבל עדות הנתבע בענין זה.

8. לאור עדות מר סבן שראה הדירה רק כחודש עד חודש וחצי טרם קנייתה יחד עם המתווך, איני יכולה אף לקבל גרסת הנתבע שהקונים ראו את הבית טרם חתימת הסכם הבלעדיות. עוד עלי להוסיף שאם אכן גרסת הנתבע היתה נכונה והיתה הכרות מוקדמת בין הצדדים, מדוע הגיעו הקונים בפעם הראשונה לראות את הנכס יחד עם מתווך? לא קבלתי כל הסבר מספק מהנתבע.
עדות מר סבן היתה בהירה וברורה ועל כן מקבלת אני עדותו.
משכך מסקנתי היא שהקונים ראו את הבית לראשונה במהלך תקופת הבלעדיות.

9. טוען הנתבע שהמו"מ בינו לקונים נוהל לאחר סיום תקופת הבלעדיות.
איני יכולה לקבל טענה זו. מר סבן העיד שאשתו ראתה קודם את הבית, הוא ראה אותו לאחר כחמש עשרה יום, אחר כך הציע הצעה שלא התקבלה. אשתו התעקשה מאחר והבית מצא חן בעיניה. בסופו של יום הסכים לקבל את המחיר שדרש הנתבע. (ראה עמ' 21 שורות 12-15 לפרוטוקול).

הווה אומר מעדותו התרשמתי שהמו"מ בין הנתבע לקונים החל להתנהל במהלך תקופת הבלעדיות. עובדה היא שמרגע הסכמת הקונה למחיר אכן נערך הסכם תוך תקופה קצרה. עדיין אין בכך כדי לשנות המסקנה שהמשא ומתן נוהל במהלך תקופת הבלעדיות ולא לאחריה, שכן נוהל במשך של יותר משבועיים, כפי שהעיד הקונה.
בהתאם לסעיף 14 (ב) לחוק המתווכים במקרקעין התשנ"ו – 1996, מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9(ד) - חזקה שהיה הגורם היעיל כאמור בסעיף קטן (א)(3) לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות.
אין כל מחלוקת שהתובעים ביצעה פעולות שיווק שכללו, הצבת שלט , פרסום מודעות בעיתונים וכן באתרי שווק נדל"ן.

10. לאור האמור לעיל סבורני שהנתבע הפר את הסכם הבלעדיות עליו חתם בשני אופנים.
האחד כאשר במהלך תקופת הבלעדיות אפשר למתווכים אחרים להציג הדירה ואף שיתף איתם פעולה,
השני כאשר החל לנהל מו"מ למכירת הדירה במהלך תקופת הבלעדיות, כאשר לא הודיע על כך לתובעים על מנת שיוכלו לבצע עבודתם ולקיים חלקם בהסכם. בסעיף 3 להסכם נקבע שכל משא ומתן יעשה רק באמצעות התובעים. כאשר החל הנתבע לנהל מו"מ עם הקונים, חובה היה עליו להודיע לתובעים ולאפשר להם לנהל מו"מ.

התובעים על כן היו הגורם היעיל, כאשר הנתבע סיכל מאמציהם להמשך המו"מ.

11. סוף דבר :
התובעים עמדו בנטל ההוכחה להוכחת זכאותם לדמי תיווך בהתאם לחוק. מהו המחיר בו נמכר הבית. התובעים טענו שהבית נמכר בסך 4,500,000 ₪. מאחר ולא הוצגה כל ראיה אחרת, ואף בסיכומיו לא טוען הנתבע בענין זה כלל ועיקר מקבלת אני שזהו סכום התמורה עבור מכירת הבית.

בהסכם הבלעדיות נקבע סך של 2% וכן מע"מ. משכך על הנתבע לשלם לתובעים סך של 104,000 ₪ וכן הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה. כן ישלם אגרת בית המשפט כפי ששולמה על ידי התובעים, הוצאות העד שהתייצב וכן שכ"ט עו"ד בסך 15,000 ₪.

ניתן היום, א' אדר תשע"ג,11 בפברואר 2013, בהעדר הצדדים.

 

[Futureishere]

תודה רבה

תודה לכולם, דוד כבר שנים שאני מתפעל מרמת הכתיבה וההשקעה - כל הכבוד!

בהינתן ומרבית המתווכים משקיעים מעט מאוד כסף בשיווק הנכס, מה עושים עם חברה שמשקיעה הרבה כסף בהינתן והלקוח החליט שלא למכור את הנכס?

האם מן הראוי לפרט עלויות השקעה ראשוניות על מנת לגבות מן הלקוח במידה והחליט שלא למכור את הנכס? לדוגמה פרסום, צילום, תרגום וכו׳?

מה עושים אם מתווך מביא לקוח למתווך בבלעדיות? האם יש הסכם כזה או אחר? האם מותר למתווך בבלעדיות להחליט לדוגמה שהוא מוכן לתת רק 0.5% אחוז דמי תיווך או שהמתווך השני ייקח מהלקוח שלו?

האם ראוי, כדאי וכיצד מתווך בודק שהאנשים ש״סגר איתם״ אכן הבעלים על הנכס? ומה קורה עם שותפים סמויים (נגיד ילדים שהדירה גם שלהם, או בעל או אישה גרושים שמחוץ לבית)?

 

[הנדלניסט מהבקעה]

הוצאות המתווך בבלעדיות.

ההבדל בהוצאות המתווך או חברה בע"מ אינם מהותיים, חוק המתווכים והפסיקה לאורך השנים קבעה כל פעם מחדש שלחברה אין ולא יכול להיות רישיון תיווך, מאידך למתווך מותר לעבוד עם חברה בע"מ ולהשית את הוצאותיו על החברה כמקובל בדיני החברות [ראה חברות בע"מ בבעלות עו"ד - שם המצב דומה.

במידה ומתווך ידרוש את הוצאותיו , הוא יחוייב לפרט מול חשבוניות פרטניות המקשרות את ההוצאות לפעולות השיווק, רשימת "מכולת" אינה קבילה בביהמ"ש.

אין ספק ואף ברור שמתווך מקצועי שמקבל עליו את "עולה" של עסקת תיווך בלעדית , יעשה פעולות משמעותיות לשיווק הנכס שכן ברור וידוע ששכרו של המתווך משולם ע"ב הצלחה.

לדוגמה :

פרסומים שונים ועלותם.

ימי עבודה/שעות עבודה שניתן להוכיח עפ"י שעתון לדוגמה שכר חודש קודם מחולק לאותם ימים/שעות שניתן להוכיח שפעל לטובת מכירת הנכס הבלעדי.

ניתן לגלם הוצאות דלק .

הוצאות על שילוט נקודתי [שניתן להוכיח]

תרגום ? אם היו הוצאות תרגום נקודתיות שניתן להוכיחם, אז כן. [לא מספיק סעיף כללי - הוצאות תרגום.

עפ"י כללי אתיקה, מתווך "זר" לא יכנס לשיווק נכס הנמצא בבלעדיות מתווך אחר [למרות שאני מכיר לא מעט שלא מתייחסים לחוק או למשמעותם מבחינת הלקוח] , אבל בהנתן המצב שמתווך זר נכנס לתוך עבודת מתווך בלעדי יש להזהירו במתן תלונה לרשמת המתווכים/ ועדת המשמעת שכן מדובר על בעייה משמעתית שניתן לשפוט בגין פעילות שכזו.

במקרה של שת"פ יזום עם מתווך זר [במסגרת פעולות השיווק] מסכמים הצדדים שכל צד יקח מלקוחו הוא , בשום אופן המתווך הבלעדי לא יציע משכר טירחתו לטובת המתווך הזר, ואם הדברים לא ברורים אזי להחתימו בנדון.

איך בוחנים בעלות מי שטוען שהוא הבעלים :
1. מוציאים נסח טאבו אינטרנטי [15 ש"ח] בודקים שמות, עיקולים, שעבוד ועוד.
2. מבקשים מהלקוח להכין "תיק מכירה" [קלסר] ובו ירוכזו כל תשלומי החובה לרשויות [חשמל, מיים, טלפון, מיסים, ארנונה] העתק חוזה רכישה שלו, הצמדות שחלות על הנכס...ועוד.
3. מבקשים לראות ת.ז. שבה הפרטים תואמים את האמור בנסח הטאבו או "אישור זכויות.
4. ככל שדרישותך יצביעו על מקצועיות, תוערך ע"י הלקוח, והוא לא יטען שאתה מטריח אותו לחינם.
5. במקרה של זוג גרוש, יש לבקש את הסכם הגירושין לתיק המכירה ואף ליצור קשר עם עוה"ד של הצדדים,וכן להחתים בבלעדיות גם את הצד השני, שכן בגירושין יש זמן שאול לאחד הצדדים לקיים סוג של תמחור ולאשרר בצד שמנגד שאחרת לא תתבצע עסקת מכר, מעורבים גם שמאים...בכלל מורכבות המכירה מתישה מאוד.
6. רישום ילדים שאינם בוגרים כחוק מחייבת אפוטרופוס כדין שיחתום בשמו.

 

[Futureishere]

הבהרה קצרה

אז אני מבין שאם מתווך מקבל בלעדיות על נכס, אם מתווך אחר מגיע עם לקוח, הלקוח שלו הוא זה שמשלם למתווך שלו, והלקוח שמוכר משלם למתווך שמוכר בבלעדיות. האם הבנתי נכון?

לשאלת בדיקת הבעלות, זה לצורך אימות בעלי הדירה, מה קורה עם יש עיקולים ושעבודים? האם זה לא מכניס ראש בריא למיטה חולה, היות ותפקיד המתווך לתווך בין אנשים ועורכי הדין לבדוק את הנושא המשפטי וכו׳? כלומר אם המתווך ראה שיש עיקול על הבית, האם הוא מחוייב לגלות כחלק מגילוי נאות?

לעניין ההוצאות, אז אני מבין שמקובל לחייב לקוח על הוצאות פועל (עלויות פרסום ושיווק בהינתן והחליט לא למכור את הנכס? האם זה מיוצג בחוזה? (היות והסתכלתי על מספר חוזים ולא ראיתי שום אזכור)

תודה וחג שמח

 

[הנדלניסט מהבקעה]

יחסים מקצועיים מחייבים בין מתווכים שאחד הוא בלעדי.

ככלל , חל איסור מוחלט למתווך "פולש" להציג נכס בבלעדיות ללקוח מטעמו ללא הסכמת המתווך הבלעדי,אבל "כמו במדינת ישראל" יש מתווכים שמפרים נוהל זה לעיתים אפילו ללא מתן התראה ללקוחותיהם על המשמעות החוקית של התנהגותם, שעלולה לפגוע ב"כיסם".

מאידך...האינטרס של המתווך הבלעדי הוא למכור את הנכס , ושת"פ בין מתווכים הוא מקובל, כל זמן שהפעולות מתבצעות בהסכמה ובתיאום לביקור בדירה הבלעדית תוך עידכון הלקוח על הסיור שמתבצע בשת"פ. [שת"פ בהסכמה הוא מכפיל כוח]

הפסיקה המצטברת בבתי המשפט ולאחרונה גם בעליון קיבעו את סעיפי חוק המתווכים כמפורט : זכותו של המתווך הבלעדי לדמי תיווך תקום בין אם רוכש המקרקעין הגיע באמצעות המתווך הבלעדי ובין אם לאו.
חשוב לציין שפסה"ד בעליון הפך שתי החלטות בערכאות הנמוכות יותר (בית משפט השלום, ולאחריו המחוזי) שקבעו כי חברת התיווך לא היתה זכאית לדמי התיווך חרף הוראות הסכם הבלעדיות שנחתם, שכן היא לא היתה "הגורם היעיל שהביא להתקשרות בין בעל הנכס לרוכשיו" (עפ"י סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין), אני שמח על כך שהמתווכים התעקשו לערער לעליון בנדון ו...ניצחו.

פס"ד זה הוא "מכונן" מבחינת הקיבוע לעתיד של סעיפי חוק המתווכים [הנוגעים ליחסי לקוח שחתם על הסכם בלעדיות עם המתווך הבלעדי ] שעברו פרשנות "מתנדנדת" בבתי המשפט השונים, מעתה הכל ברור. [קרא בעיון את פסה"ד]

לתשומת לבך : מתווך חייב להחתים את הלקוח על הסכם מתן שרות בבלעדיות לתקופת זמן קצובה שלא תעלה על חצי שנה, ועל הסכם נוסף במסמך נפרד הוא הסכם השיווק שסוכם בין הצדדים, שאחרת לא יהיה כל תוקף להסכם מבחינה חוקית.

עפ"י ההבנות מפסה"ד בעליון נקבע :
עפ"י האמור בהסכם הבלעדיות, ייוצרו יחסי אמון ושקיפות בין המתווך ללקוחו, והלקוח מחוייב לסרב לקבל פניות ישירות אליו ממתווכים אחרים להגיע לדירתו להציג אותה ללקוחותיהם ללא אישור מפורש של המתווך הבלעדי , הוא חייב לעדכן את המתווך הבלעדי על הפניה אליו, להפנות את המתווך ה"פולש" לאישור המתווך הבלעדי והוא זה שיתאם את הסיור בדירה, במידה והופרו ההבנות בנדון, יחוייב הלקוח בעמלת תיווך [במידה ותסגר עסקת מכר] גם אם המתווך הבלעדי לא היה לכאורה ה"גורם היעיל".

לעניין עיקולים/שעבודים :
מהפסיקה המצטברת נקבע שהמתווך אינו אחראי על חיפוש מידע מהרשויות [זו חובתו של עוה"ד] המתווך אמור לקבל את המידע מבעלי הנכס שאחרת הם חסרי תום לב ומסתירים מידע מהצדדים, מאידך, אם המידע מצוי בידי המתווך, הוא חייב להעבירו לידיעת הצדדים, ולברר מה ניתן לעשות בשיתוף עוה"ד בעסקה.

אולם...היום מאוד פשוט ולא יקר [15 + 15 ש"ח] להוציא מידע ישיר מהמדיה האינטרנטית ויכול כל מתווך להוציא נסח טאבו ומידע מ"רשם המשכונות" בלחיצה על כפתורי המחשב, מידע זה יכול לשרת אותו בהמשך הדרך. [שוב...יכול, אך, אינו חייב]

הסכם שכר הטרחה לעניין הוצאות :
הסכם הבלעדיות והשיווק הם הסכמים "צרכניים" הבאים לקבוע את גבולות מערכת היחסים המשפטית בין המתווך ללקוח, כוונתם המוצהרת היא לפעול לטובת הלקוח , ולכן מתווכים נוהגים לנסח הסכמי בלעדיות עם סנקציות מרומזות הקשורות לתום הלב של הלקוח ומה קורה במקרה של סטייה מלשון ההסכם , ולכן יש סוגי הסכמים שונים שתוכנם יבדק ע"י ביהמ"ש שלא מחוייב לקבל כל התניה "דרקונית" שתחתם בין הצדדים.
אסור לשכוח שהלקוח הוא בעל הנכס והוא יכול תמיד לחזור בו מההסכמות לגבי החלטתו למכור את הנכס ובלבד שההחלטה אינה נובעת מחוסר תום לב [כמוגדר בחוק] אבל להחלטת הלקוח יש משמעות שבגינה יחוייב לשלם את הוצאות המתווך ובלבד שיהיו סבירות.

דוגמה לסעיפים בהסכם בין הצדדים :
התחייבויות המזמין :
א. הלקוח מצהיר כי הינו בעל מלוא הזכויות בנכס הנ"ל או שהינו מורשה מטעם בעלי הזכויות בנכס למוכרו/להשכירו ביפוי כוח חתום כחוק.
ב. הלקוח מתחייב להמציא מיידית נסח רישום/אישור זכויות הנדרשים עפ"י חוק לנכס זה.
ג. הלקוח מייפה את כוחו של המתווך/באי כוחו, לפנות/לקבל בשמם ועבורם את כל המידע הדרוש לצורך שיווק הנכס מכל רשות/משרד/אדם ולמוסרם ללקוחות אפשריים .
ד. הלקוח מתחייב להודיע למתווך על כל פנייה ישירה של לקוחות אפשריים אליו, ולהפנותם להמשך טיפול של המתווך.
ה. הלקוח מזמין בזאת שרות מהמתווך/ בא כוחו ומסמיך אותו/ם לפעול עבורו באופן בלעדי לשיווק הנכס , וזאת לתקופה
שתחל ב : _________________ ועד : _________________ [להלן תקופת הבלעדיות] – לאחר תום תקופה זו יהווה הסכם זה הזמנת שירותי תיווך ללא בלעדיות.
ו. הלקוח מצהיר בזה שהמחיר הסופי לנכס יקבע על ידו במהלך המו"מ ולא יהיו טענות כלשהן אל המתווך בעניין המחיר.
ז. הלקוח ישלם למתווך/בא כוחו מייד לאחר חתימת הסכם מחייב למכירת הזכויות בנכס/ השכרתו דמי תיווך בסך של : ___________ ועוד מע"מ כחוק , התשלום יחול על כל קניה של הנכס בתקופת הבלעדיות או לאחריה, ובלבד שהקונה קיבל את המידע על הנכס שהוצג בפניו במהלך תקופת הבלעדיות או לאחריה .
ח. .....
5. התחייבויות המתווך.
א. לפעול ולהפיץ את פרטי הנכס עפ"י תוכנית שיווקית [שתסוכם עם הלקוח] שתכלול את חשיפת הנכס לקונים פוטנציאליים, כולל עדכון תקופתי של הלקוח על הפעולות שבוצעו .
ב. לפעול עפ"י שניים או יותר מהאמצעים הבאים – פרסום לסוגיו, רישום במאגרי מידע, הפצת חומר פרסומי, פרסום באינטרנט, תליית שלט בולט, בית פתוח לשת"פ עם מתווכים נוספים , הפעלת שיקול דעת למציאת קונה מתאים.
ג. לפעול עפ"י כללי אתיקה מחייבים של יחסי מתווך לקוח, לפעול בהגינות,בשקיפות, במקצועיות ובהתמדה למכירת הנכס.
ד. תוכנית שיווק: בהסכם נפרד להלן.
6. ידוע ללקוח שבמידה ותופסק הבלעדיות באופן חד צדדי, יוחזרו הוצאותיו המוכחות של המתווך כנדרש בחוק לשביעות רצון הצדדים.

=================================================

בכבוד רב - פרל דוד