שאלה חשובה

[xduk ffv]

שאלה חשובה

בבעלותי דירת 3 חדרים המושכרת לדיירת ב 500 $ לחודש כנגד זה אני שוכר דירה גדולה יותר ב 730 $ לחודש. אני מעוניין לקנות דירה בכדי לגור בה. השאלה היא מה כדאי יותר: 1 - למכור את דירתי ( ערכה בערך 130.000 $ ) להוסיף כ 30.000 $ ולקנות דירה גדולה למגורים ( עלי לציין שאין לי משכנתא על הדירה) 2- או שעדיף במקום למכור את הדירה לקחת עליה משכנתא בערך 80.000 $ +- ואז דמי השכירות יממנו את החזר ההלוואה , ולקנות דירה ב 160.000$ כשאת שאר הסכום אקבל כמשכנתא על הדירה החדשה. בקיצור מימון של כ 100%

 

[אבי שנער]

הנשוא די נדוש ...

לפי הנתונים שהבאת: התשואה על הדירה שלך היא כ-4.6% ואילו על המשכנתא תשלם ריבית של בערך 5.25% לכן מנקודת המבט הזאת אין הגיון רב בלקיחת משכנתא יקרה והשקעתה בנכס שמניב הכנסה פחותה. עבור משכנתא של 160,000$ בריבית של 5.25% לשנה למשך 25 שנה תצטרך להחזיר כ-960$ לחודש ... אז איך 500$ שאתה מקבל יחזירו את המשכנתא? עבור משכנתא של 30,000$ בתנאים הנ"ל תחזיר רק כ-180$ בחודש. קרא את הדיונים הארוכים שנערכו כאן בשבועיים האחרונים בנושא הזה.

 

[אבי שנער]

ראה ...

גם כאן

 

[דודי 10]

תרקוד על שתי החתונות

תקנה את בית חלומותיך במחיר 160000 , תשתדל לקבל מחיר טוב עבור בית שאתה מרוצה ממנו וסגור עסקה , כאשר התשלומים יהיו פרוסים בכמה מנות - מה שיותר רחוק - עדיף. אל תמכור בינתיים את דירתך . את התשלומים - בהגיע זמנם - תממן מתיקי המשכנתא שתפתח (בלי דמי פתיחת תיק ובלי קנס שבירה של תשלום מוקדם) כעת תמתין כשנה שנתיים שמחיר דירתך יעלה בשוק ובמקביל תחפש את הקונה הפרייר שיסכים לשלם לך 150000 במקום 130000 היום ... כעת סגור את המשכנתות כעת מה אתה אומר ???

 

[עוד יוסף פרידמן]

פריירים לא מתים, רק מתחלפים

ואם בעוד שנה שנתיים, ערך הדירות ירד ב-10%?

 

[דודי 10]

אז זה ינתץ את התחזית

העכשוית שלי

כעת ברצינות : אם הבחור "חייב" למכור דירה במקביל ולפני קניית דירה אחרת הרי שהוא ימכור אותה בדרך כלל במחיר השוק ואף טיפה פחות כאשר הוא לוקח לו מרווח נשימה כפי הצעתי סביר להניח שידו על העליונה והוא יוכל למצוא קונה שיתן לו מעל מחיר השוק - אולי אפילו מחר בבוקר כמובן שעליו לפרסם שדירתו למכירה אך לא לרדת במחיר ... אלא לעלות בו

מה ?

 

[אבי שנער]

לא על זה מדובר ...

הוא לא שואל על מימון ביניים לתקופה שבין הרכישה למכירה (לזה יש פתרונות), אלא על אסטרטגיה לטווח הארוך - להחליף את הדירה הקיימת או להשאיר אותה ולרכוש דירה נוספת.

 

[דודי 10]

אבי אתה צודק

אבל אני גם הבנתי אותו וזרקתי לו רעיון שאולי מתלבש לנתונים שלו אולי לא לכן רציתי לשמוע את תגובתו ... הפתרון שלי לדילמה הוא במקום השקעה לתווך של 20 -30 שנה בדירה נוספת - השקעה קצרה של 2-3 שנים תוך נסיון לקטיפת הפירות , מצידי גם מחר בבוקר ... חשבתי שהעניין אכן חשוב ולכן ציפיתי למשוב מהשואל ...

 

[דודי 10]

תמיד טוב לשמוע על רגל אחת

מימון ביניים של קנית דירה בכמליון ש"ח עד למכירת דירה בעוד שנה שנתיים ב140000 ש"ח שאם עוד שנתיים הדולר יעמוד על 5 ש"ח - אז הדירה תממן 700000 ש"ח והשאר ישאר משכנתא

 

[עוד יוסף פרידמן]

ניתוץ תחזיות

לך זה ינתץ את התחזית. למקבל העצה זה יקרע את הכיס.