שאלה בנושא אדמת מנהל

[אורלי ושמוליק]

שאלה בנושא אדמת מנהל

שלום, אני חדשה כאן מפורום שכן - ואודה לכם על כמה תשובות לשאלותי. אנחנו מחפשים דירה באזור כפר סבא, ולאחרונה ראינו כמה דירות והייתי רוצה לשתף אותכם עם כמה שאלות שעלו. 1. ראינו בית על שטח של 250 מר´ באזור גבעת אשכול (שכונה לא הכי טובה בכפר סבא אבל ממש צמודה לשכונה חדשה שפורחת-הדרים) העניין שבית שמור אבל יש מקום רב לשיפוץ. המחיר ממש נמוך ביחס לשאר האזורים של כפר סבא. ובר נוסף הבית בנוי על אדמת מנהל - אם תוכלו להסביר לי מה זה אומר ? 2. ראינו דירה באזור מעולה של כפר סבא אבל דירה קטנה 3 חד´ 75 מר´ קומה גבוהה (קצת מפחיד) ורוצים אליה מחיר של 150,000$ והיא זקוקה לשיפוץ רציני. בניין בן 30 שנה. האם המחיר הגיוני ? אודה לכם אם תאנו לי לשאלותי. תודה רבה אורלי

 

[אבי שנער]

אדמת מינהל ... רכישת דירה ...

ברוכים הבאים לפורום: 1) גבעת אשכול באמת אינה נחשבת לשכונה טובה במיוחד והמחירים בהתאם. אין משמעות רבה לכך שהיא סמוכה להדרים, המחיר נקבע בהתאם להיצע והביקוש בשכונה הזאת ולא בשכונה הסמוכה. אדמת מינהל - המשמעות היא שאת חוכרת את הקרקע ואינך הבעלים שלה. תנאי החכירה נקבעים בחוזה החכירה ובהחלטות מינהל מקרקעי ישראל. אם חוזה החכירה מהוון זה די קרוב לבעלות מלבד העובדה שבמקרים של תוספת בניה (מעל 160 מ"ר), שינוי יעוד המגרש או פיצולו תידרשי לשלם דמי היתר למינהל. אם החוזה אינו מהוון (דבר די נדיר כיום) תידרשי לשלם למינהל גם דמי הסכמה בזמן מכירת הנכס. פרטים נוספים תוכלי למצוא ב"מדריך לאזרח" באתר של המינהל. אגב, כ-90% מהקרקעות בארץ הן קרקעות מינהל, כולל את שכונת הדרים הסמוכה (אבל יש הבדלים במשמעות בין מגרש לבית צמוד קרקע ובין דירה בבית משותף). 2) לא יודע מהו האזור המעולה, סכ"ה המחיר סביר לדירת 3 חדרים באזור טוב בכפר סבא ובמצב סביר וראוי למגורים. שיפוץ רציני יכול לעלות גם 20,000 $ ואז לא בטוח שמחיר של 170,000 $ יהיה הגיוני. לא ניתן להעריך שווי של דירה מבלי לראות אותה ולהשקיע זמן עבודה. קראי גם את הסברי בנושא "למה אני מפנה לשרותי שמאות" ו"בדיקה לפני קניה" (קישורים תמצאי בשורה הכחולה שרצה בראש הדף).

 

[אורלי ושמוליק]

אבי המון תודה ועוד קצת מידע

ככה הדירה באזור המעולה זה בבנינים של בר אילן ליד בית ספר גולדה. יש שם 4 בניינים של 8 קומות ומדובר באחת מהם ועליה רוצים 150$ כשהיא שופצה מעט לפני הרבה שנים אבל אין הבדל בינה לבין דירה שלא שופצה. איך אני מבררת שהמחיר שביקשו ממני בגבעת אשכול הוא באמת המחיר לבתים שם. גם הבית שם לא שופץ אבל הבנתי (ולזה אני עוד יביא בעל מקצוע לאמת) הצנרת כן תוקנה שם ואין בעיות כאלו. עשיתי סיבוב בשכונה ולא מצאתי עוד בתים למכירה כדי לברר, והטווחים יש להם אינטרס שלהם. והאם באמת כדאי להשקיע בשכונה שלא נחשבת כל כך טובה. למרות שבגלל הקרבה להדרים עושים שם עכשיו שיפור כבישים וכו´. אורלי

 

[אבי שנער]

כל מה שהיה לי להגיד ...

כל מה שהיה לי להגיד - כבר כתבתי בתשובתי הקודמת ובקישורים שאליהם הפנתי אותכם. בשום מקום לא טענתי שכדאי להשקיע בשכונה של נחשבת לכל כך טובה, שיפור כבישים זה לא הכל, מה עם השרותים הציבוריים, גני ילדים, בתי ספר, מרכזי קניות וכו´? אין מה להשוות כלל את "גני אלרן" הנמצאים די קרוב למרכז העיר לשכונה מרוחקת שכל יציאה ממנה למרכז מחייבת נסיעה ברכב. זה בערך כמו להשוות בין שכונת התקווה לבין רמת אביב ג´

איך אתם מבררים מחירים? אין מקום בו אפשר לברר מחיר קטלוגי של בית או דירה - למעשה יש שתי אפשרויות (ראו תשובתי בקישור - רק החליפו את המילה ´מכירה´ במילה ´קניה´).

 

[אורלי ושמוליק]

סליחה אולי לא הייתי ברורה

אני יודעת שאין הרבה מקום להשוואה ולכן הדילמה די גדולה מה עדיף מיקום טוב או שטח (גינה). חוץ מזה שחוץ מהתשתית (הכבישים) שמטפחים שם יש גם בית ספר שמשמש את שכונת הדרים (אופירה נבון) שנחשב טוב לגבי גנים עדיין לא ביררתי. ומרכז קניות יש די קרוב (הום סנטר וזול פה וגם מגה קרוב) אבל אכן צריך רכב מה שבדירה אין צורך בכך. אני יודעת שזה החלטה שלנו אבל מבחינה כלכלית מה לדעתך יותר נכון לחשוב. אנחנו זוג שצרכיו קצת שונים אני רוצה עיר ובעלי רוצה מושב, לכן הבית הזה במיקומו מתאים לנו אבל השאלה עם בעתיד לא יתברר כטעות. מצד שני הדירה שראינו בבר אילן (גני אלרן) היא מקום שתמיד מבוקש ככה שהערך לא יעלה הרבה אך גם סביר שלא ירד משמעותית. - אין הרבה סיכון ! כמו כן אני רוצה שוב להודות לך אכן קראתי את העניין של שמאי ואני אכן יכח אחד אבל לפני כן אני רוצה עומדן ביניים לדעת שאני לא ממש רחוקה מהעניין כדי שגם השמאי לא יהיה לחינם, שקונים רכב יש מחרון לדירה אין לכן אני רק רוצה לדעת שמה שהם מבקשים קרוב למקור ואז לקחת שמאי עורך דין, בעל מקצוע וכו´. תודה ויום טוב אורלי

 

[עוד יוסף פרידמן]

חכירה ממינהל מקרקעי ישראל

מאחר וקיימים כיום חוזי חכירה שונים, כל חוזה לפי המקובל בזמנו, רצוי מאד ליווי משפטי צמוד של עו"ד הבקי בנושא. עלות שיפוץ מחייבת בדיקה של איש מקצוע. היא גם פועל יוצא של מחירי החומרים, סוג הריצוף, האביזרים הסניטריים וכד´. נסו לברר מחיר דירה דומה לדירה שאתם מתענינים בה, הפחיתו ממחירה את מחירו של השיפוץ, ותקבלו בערך את המחיר הסביר. כל זה דורש עבודת שטח והתמצאות מסוימת. בהעדרם ובהנחה שהדירה אכן מיצגת את פתרון הדיור האופטימלי מבחינתכם, אז הזמן לשקול הערכת שמאי.

 

[אורלי ושמוליק]

לעוד יוסף פרידמן

תודה על תשובתך, אני ניסיתי היום לברר כמה באמת הדירה שווה, אך ללא הרבה הצלחה, איכן אני יכולה לקבל חות דעת אמיתית שתאומר לי את הערך האמיתי לנכס. לפני שאני מביאה שמאי. כמו כן נביא איש מקצוע לבדוק כמה יעלה לנו השיפוץ, מה נחוץ ומה יכול לחכות וכו´. אורלי

 

[אבי שנער]

נו באמת ... את רצינית?

מה זה בדיוק "היכן אני יכולה לקבל חוות דעת אמיתית שתאומר לי את הערך האמיתי לנכס, לפני שאני מביאה שמאי?" א) הלא ברור לך שחוות דעת אוביקטיבית את יכולה לקבל רק משמאי מקרקעין. ב) אם כבר תדעי את הערך האמיתי אז בשביל מה את צריכה להביא שמאי? ג) למה את חושבת שעו"ד פרידמן (עם כל הכבוד לו) הוא הכתובת לשאלה הזו?

 

[אורלי ושמוליק]

כניראה שלא ניסחתי נכון

כתבתי לך למעלה, צר לי שאני מבקשת מידע באוויר, מה שאני יודעת שאני עושה אבל תבין אותי שקנית בית זה עסק גדול ומורכב ממלא אנשים לא אמינים ולפני שאני לוקחת בעלי מיקצוע אני רוצה לדעת איך לבחון את מי שאני עובדת מולו עכשיו. יש מקומות שבהם עשיתי שיעורי בית ואני יודעת מה המחיר ולא הייתי מעלה שאלה כזו. אבל אני נתקלתי במצב די חסום ולכן חשבתי שאולי תוכלו להפנות אותי למקור שיוכל להביא לי תשובה קרובה כדי לדעת איכן בערך מקומי ואם יש טעם להשקיע בכלל בצעד הבא. תסכים איתי שאתה הולך למסעדה אתה רוצה לדעת בערך כמה עולה מנה ולא לגלות פתעום בחשבון שהמחיר לא מטעים לך. אז כך גם לגבי שמעתי מחיר ממישהו אחד שהוא המוכר אז לפני שאני מביאה בעלי מקצוע אני רוצה לדעת מה המחירים שמבקשים בממוצע באזור זה. אני לא ביררתי מעולם על בית עם גינה ואני יודעת שדירה בסדר גודל של 3 חד´ באותה שכונה עולה מחיר מסויים, אינני יודעת איך לשכלל זאת לבית צמוד קרקע. בכל מקרה צר לי אם אני הצפתי שאלות שגרמו לך או לעוד פרידמן לאי נעימות. באמת קיויתי שתוכלו לעזור לי. סליחה ויום טוב אורלי

 

[עוד יוסף פרידמן]

ניסחת נכון אבל

דרכת על יבלת... בטרם פניה לשמאי, פני ל-3-5 משרדי תיווך ובקשי פרטים על דירות דומות לדירה שאת מתענינת בהן. כל משרד ישמח להציע לך דירות כאלה. תערכי לעצמך השוואה ותקבלי מחיר משוער. לא גרמת לי אי נעימות וזכותך לפנות בבקשת הבהרה לכל תשובה שאני עונה לך, כמו לכל פונה אחר.

 

[אבי שנער]

שום יבלת לא נדרכה ...

אורלי שאלה "היכן אני יכולה לקבל חוות דעת אמיתית שתאמר לי את הערך האמיתי לנכס" - אתה ממליץ על פניה לכמה משרדי תיווך ועריכת השוואה שתיתן מחיר משוער - אלו שני דברים שונים לגמרי

בקישור שאליו הפניתי את אורלי ציינתי שיש שתי אפשרויות, "עשה זאת במו ידך" או פניה לשמאי מקרקעין. גם לדעתי שמאי כדאי להזמין רק כאשר כבר בטוחים שרוצים את הדירה, אי אפשר להזמינו לכל דירה שרואים כי עבודתו עולה כסף. כששואלים על "לקבל חוות דעת אמיתית" אין למעשה תשובה אחרת מלבד פניה לשמאי. לפעמים, כשלא יודעים מה לעשות, אפשר לפנות לשמאי גם כשלא בטוחים בבחירת הדירה. אורלי כתבה (והיא כנראה צודקת) שלא מצאה עוד בתים למכירה באזור גבעת אשכול (חוץ מזה שהבתים בשכונה די שונים זה מזה ולא פשוט להשוות ביניהם), לכן פניה למתווכים, עיתונים וכו´ לא בהכרח תעזור לה לגבש מושג על השווי. גם ההשוואה בין הבית לדירה (יתרונות וחסרונות) אינה פשוטה ויעוץ שמאי מתאים, של שמאי שמכיר היטב את הסביבה, יכול להקל עליה להגיע להחלטה.

 

[אורלי ושמוליק]

תודה על תשובתכם

אני אנסה שוב לברר אצל עוד מטווחים - לגבי המחיר. ובמידה ואכן נחליט להמשיך אני אברר מול שמאי ובעלי מקצוע נוספים. אורלי