רק יומיים חלפו - וכבר רואים בית....

[gabe המקורי]

הלוואי שזה היה כל כך פשוט

מההיבט הכלכלי לא בטוח שההוצאות כתוצאה מהאיחורים קטנות יותר מעלות קבלן. צריך לבחון כל מקרה לגופו. כמו כן אמנם יש "כתובת אחת" אבל מצד שני אין יכולת לבחור אנשי מקצוע והקבלן יעדיף את הזול על האיכותי ואני לא טוען שהיקר הוא בהכרח יותר טוב או ההיפך. אני רק אומר שהשיקול העיקרי שלו הורדת עלויות. מעבר לכך מאד קשה לאכוף סנקציות נגד קבלן חורג. ראשית אם את או האדריכל ביקשתם שינוי או סטייה מהתכנית ולא חתמתם על זה לרבות תוספת לזמן ביצוע אז הוא יגיד שהאיחורים בגלל השינויים. אם התלבטתם רצת בין שני סוגי ריצוף הוא יגיד שעיכבתם אותו וכך הלאה. גם אם אין לו כבר שום תירוץ, לקראת הסוף הוא יבקש להעביר לידיו חלקים מהתשלום הסופי בתירוצים שונים. אין לי לשלם לפועלים, צריך 5K בשביל לקנות צבע ואפילו נתקלתי בחוצפן אחד שאמר לי ש"יש לו הרגשה רעה לגביי שאני לא ארצה לשלם לו". ראיתי מספיק פעמים גם קבלן שפשוט נעלם לפני שסיים את העבודה. אני מתחיל עכשיו פרוייקט וממש לא בטוח אם אני הולך על קבלן.

 

[איריסג]

אני מצטערת - אבל יש הנחות יסוד שאני לא מקבלת

בטח לא כאקסיומות על עולם הבנייה. לא מוכנה לקבל את הנחת היסוד שלא פעם אני שומעת אותה פה כמשהו שלא ניתן לעירעור ש"הקבלן יעדיף את הזול על האיכותי" . ולא מקבלת את ההנחה שקשה לאכוף סנקציות על קבלן חורג. אתה יודע מתי זה קורה? כשיש חשיבה מוטעית (והיו על זה לא מעט שירשורים) - שבבנייה פרטית - אין משמעות ואין טעם להכין חוזה משפטי מסודר. מספיק לשרבט משהו על נייר שהכינונו מראש, או לעשות "הזמנת עבודה" - גם מקבלן מפתח. סליחה? אנחנו הקדשנו משהו כמו שבועיים לעבודה מאד מודקדקת על החוזה שלנו מול רוח סתיו. להם היה ייעוץ משפטי. לי היה ייעוץ משפטי (ולא, לא לקחתי את אמא שלי, שהיא עורכת דין אבל לענייני תעבורה - לקחתי מישהיא שההתמחות שלה היא חוזים בתחום הנדל"ן) ועברנו סעיף סעיף, והבנו מה הסנקציות שיש לכל צד על הצד השני - וניהלו דיונים מה אנחנו מוכנים לקבל ומה לא. ומה המנגנונים. והכל כתוב וברור ובהיר - ואין מקום ל"לא ידעתי, לא הבנתי, אתם אשמים ב...." ו"לקראת הסוף הוא יבקש להעביר אליו חלקים של התשלום"? לא כשיש אבני דרך ברורות שהן חלק בלתי נפרד מהחוזה שהוא חתום עליו - שמציינות בדיוק בגמר איזה שלב הוא מקבל איזה אחוז מהתשלום. אבל שוב - זה כשעושים ח וזה מסודר. וקבלן שלא רוצה לעשות איתך כזה חוזה - אני הייתי ישר חושדת בו - ולא מעזה לעבוד איתו. קבלן שלמרות האווירה הטובה והרצון ההדדי לעבוד יחד - מוכן בלי שום ויכוח להכניס כל פסיק לכתובים - זה אחד שלא מתכוון לסגת מההתחייבויות שלו - וזה הקבלן שאני עובדת איתו. ואגב - אם מישהוא ניגש לעבודה ואחר כך עושה שינויים - אל לו אלא להלין על עצמו. אני הגעתי לתוכניות עבודה סגורות אחרי שהייתי בטוחה בהן ב 3000 אחוז. אז אין לי סטיה מהתוכניות. ואם אתה לוקח קבלן שמראש אתה חושד בו שהוא לא יעמוד בהתחייבויות שלו מבחינת איכות גמר - אל תיקח אותו. ואתה יודע מה - אולי בגלל שצורת ההתנהלות שלנו סביב בניית הבית היתה קצת שונה מהמקובל - כל תסריטי האימה שלך לא יכולים לחול עלי. כי אני, את השנתיים שהעברתי בבירוקרטיות - ניצלתי לבחינה מאד מדוקדקת של חומרי הגמר שאני רוצה (שאותם אגב - אני מספקת בעצמי לקבלן - כך שמנעתי בערך 90 אחוז מהמחלוקות הצפויות איתו - אין מקום לסחטנות של "אבל זה לא במפרט - זה תוספת) . - ובנקודת הזמן הזו - כשהשלד בבנייה - כבר יש לי מטבח מוזמן (רק מחכים לאו קי ממני לבוא למדוד ולהתחיל לייצר), יש לי הזמנת חלונות בלגים סגורה (כנ"ל - עכשיו סמיר מחכה שאני אקרא לו לבוא לקחת מידות) , יש לי את כל הזמנת הריצופים, הפרקטים, הדקים והכלים הסניטרים לכל הבית - כך שאין מצב ש"אני אתעכב בבחירת רצפה". את הכל עשיתי בזמן - וכל מה שנשאר לי זה לתת למנהל הפרוייקט שלנו את מספר ההזמנה בנגב - ושהוא יתאם איתם כל פעם את ההובלה של הפריטים הספציפים שנדרשים. אבל האמת? אני יודעת שזו התנהלות חריגה (גם אם היא מומלצת בחום - בכל מקום שבאנו אליו, גם כשזה היה עוד כשההיתר לא נראה באופק - שיבחו אותנו על כך שאנחנו לא מחכים לדקה ה 90 אלא מתחילים להבין מי נגד מי. )

 

[פוליפרופילן]

ואם הוצאת ההיתר הייתה לוקחת ארבעה חודשים?

גם אז היית מעכבת הכל עד שתהיי בטוחה? או שהיית ממהרת להתחיל בבניה? חוץ מזה, את בונה עם חברת בניה, ולא קבלן.... רגיל, נאמר. חוזה? משפטי? עם סנקציות? נראה אותך מממשת אותו מול קבלן. הוא מוכן לחתום לך על ה-כ-ל. תקחי אותו אח"כ לבית משפט, נראה אותך. בד"כ, על הנוחות והביטחון של חברת בניה, משלמים. והרבה. שזה לא דבר רע בכלל, מנסיוני (הרע), אם אפשר להרשות אותו.

 

[איריסג]

בארבעה חודשים אפשר לסגור המון דברים

לנו, אחרי כל הבירוקריות המקדימות - לקח בסביבות 6-7 חודשים לקבל היתר. אבל מרבית הסגירות הסופית של חומרי הגמר נעשו בחודש האחרון, באיזה סוג של בליץ עבודה. העניין הוא שאנשים לא מודעים לחשיבות של ללכת ולעשות את השיטוטים המקדימים - עוד בתקופה שיש תוכניות ראשוניות - לפני ההגשה בכלל. אני אתן לך דוגמה את עניין המטבח שלנו: את הצעות המחיר הראשונות - כדי לסנן את חברות המטבחים - עשינו עם תוכנית דו מימד (רצפה) בגודל A4 . ידענו שהמטבח לא ישתנה משמעותית - ותוכנית חזיתות היתה לא רלוונטית לעניין הזה - ולכן יכולנו לגשת לכמה חברות מטבחים ולקחת הצעות מחיר - על מנת שכשיגיע "יום הדין" אני אוכל להיות כבר עם 2 חברות פיינליסטיות ולראות, על תוכנית יותר מגובשת - איזו הצעת מחרי אני מקבלת. כי למעשה, בשלב הראשון - אני תמיד משווה תפוחים לתפוחים. כולם קיבלו את אותו שירטוט, כולם קיבלו ממני את אותו "בריף" - איזה מטבח, איזה חזיתות, מה יש על האי וכו'. ולכן יכולתי להעיף את המטורפף שהסתכל על התוכנית ל 3 דקות עם סרגל קנה מידה ותקע מחיר (100 אלף ש"ח....) ולהשאר עם ההתלבטות בין החברה המוכרת - לבין עוד שתי נגריות שנתנו את אותה הצעת מחיר, ולהבין למה אני מוכנה לשלם עוד קצת לחברה שאני מכירה - ולא לקחת הצעת מחיר מעט יותר זולה - אבל שלא נתנה לי בדיוק את חרשות העץ שאני מבקשת. אותו כנ"ל לגבי החלונות - ברגע שהיתה תוכנית חזיתות, עוד לפני ההיתר - כל מה שאתה צריך זה: 1. כמה שעות לפגישה בקליל - כדי שיוציאו לך מפרט מסודר של גדלים וכו' (זה ייעוץ שהם נותנים חינם). 2. עוד שעה מול פקס וטלפון - לשגר את המפרט הזה לכמה ספקים - של קליל או לא של קליל. 3. כמה ימים של המתנה - ויש לך ביד כמה הצעות מחיר שאתה רוצה. ואז אתה מסנן את מי שלא נראה לך, שומר את השניים-שלושה שנראים לך, יש לך , גם בתוך ארבעת החודשים "בלבד" של ההמתנה להיתר מספיק זמן אפילו לבקש מהספקים שנראים לך רלוונטים שיפנו אותך ללקוחות שלהם - שתראה במו עינייך - ומייד עם קבלת ההיתר, כשיש לך כבר תוכניות עבודה - ללכת ולהזמין בעצמך. ונכון - אני בונה עם חברת בניה . מסודרת. למזלי - במקרה שלי זה גם יצא משתלם כספית. אבל שוב - אולי אני נאיבית, ואולי אני עדיין מאמינה שישראל היא מדינת חוק. אבל הנחת היסוד שאנחנו חיים במערב הפרוע, ושקבלן שחותם על חוזה (שוב - מסודר, מנוסח על ידי עורכי דין, לא סטנסיל אלא משהו שישבו ודנו עליו) יוצא מתוך נקודת הנחה שהחוזה הזה לא שווה את הנייר שהוא נחתם עליו ואין מה לעשות עם זה? זו הנחת יסוד שלא מקובלת עלי. יש חוק. יש בתי משפט. ואין אף אחד, כולל לא קבלנים - שנמצא מעל החוק. אבל אם אתה יוצא מראש מתוך נמקודת הנחה כזו - ומקבל את מסורת "לחיצת היד" - אין לך להלין אלא על עצמך - שהחוק לא עומד לצידך אחר כך. אני, גם כשבחרתי גן להתחתן בו, וניהלתי מו"מ עם מנהל מקצועי, שקיבלתי עליו המלצות מכאן עד באר שבע, שמוכר בתחום, שהיהת ביננו כימיה מופלאה - למרות הכימיה - כל פסיק שסיכמנו עליו (גם אם ערכו הכספי 1000 ש"ח) - עוגן בחוזה הכתוב. והעובדה שהמשפט "טוב, זה ברור, לא צריך לכתוב את זה" לא נאמר אפילו פעם אחת - הוכיחה לי שהבנאדם מתכוון לעמוד במילה שלו. כי מה שלא כתוב - לא קיים.

 

[msvnk]

זה לא שאין חוק

הבעיה שיש אנשים שהחוק לא מעניין אותם. זה שחתמת עם מישהו חוזה לא אומר שהוא יכבד אותו. אם מישהו מפר הסכמות שעוגנו בחוזה, אין לך שום מנגנון אפקטיבי שיכול לאכוף אותן בתוך זמן קצר. למשל, אם הקבלן ייעלם לך באמצע הבנייה, אז אמנם כמובן שהחוק יעמוד לצידך, ואחרי שנתיים שלוש בבתיהמ"ש אולי באמת תנצחי אותו, אבל בינתיים את תעמדי עם שלד שאין לך מה לעשות איתו, זה הבעיה. טחנות הצדק טוחנות לאט ובינתיים את נדפקת. לכן פה המשפט צריך להיות חכם ולא צודק נכון מאי פעם. תנסי לצפות ולנטרל תקלות מבעוד מועד כי זה שתהיי צודקת ממש לא יעזור לך לפתור דברים.

 

[פוליפרופילן]

שלא תביני לא נכון - אני מאוד בעד חוזים

וע"פ חוק, גם חוזה שנכתב על נייר טואלט ברוק, וחתומים עליו - תקף ומחייב בבית משפט. החוזה לא שווה את הנייר שהוא נכתב עליו, כיוון שקבלנים פשוט לא מפחדים מכלום. לא אכפת לו להעלם באמצע העבודה, לא אכפת לא שתלכי איתו לבית משפט, והכי מפחיד - לא אכפת לו להפסיד. עד שתגיעי למצב הזה, יעברו שנים של יסורי גיהנום, בהם תוציאי הון עתק, רק בשביל לקבל מה שממילא חתמת בחוזה, ובסופו של דבר, כמעט תמיד תגיעי לאיזו פשרה. כך שבכל מקרה, עם החוזה הכי מגניב בעולם - הפסדת. קבלנים ממקור מסוים מאמינים שהכל מאלוהים, ואם הם יפסידו - יפסידו. זה לא יגרום להם למהר/לעשות עבודה טובה יותר/להרגיש מחויבים וכד'. מי שיש לו מוסר עבודה (מושג זר ומוזר במחוזותינו) - יעשה עבודה טובה עם ובלי חוזה, עם תעריף-מופקע-מרכז-הארץ, או עם תעריף שפוי והגיוני - פשוט כי ככה הוא עובד. מה שבעצם אני רוצה לומר, זה שחוזה הוא לא חומת אש שמגינה עליך. הוא, בעצם, בחיים האמיתיים, רק אמצעי הרתעה - בערך כמו סורג לגנב - משהו שיעכב אותו עוד כמה דקות. לפעמים קריטיות, ולפעמים, לצערינו, לא - ואז גם הסורג הטוב ביותר לא שווה כלום.

 

[טליה מספרד 1]

אני כבר אחרי

ואני יודעת על מה מדובר (אנחנו באיזור עתיר בניה) אם כי לא התנסיתי במצב בו הבית עמד בגלל בעלי מקצוע אלא כי אנחנו האטנו יותר את הקצב בגלל עניינים אחרים מה שמחזיר להודעה מעלי של איריסג- שקבלן מפתח היה פותר את הבעיה הזו ובכל זאת סיימנו תוך שישה חודשים (ללא גינה ופיתוח מה שעיקב טופס 4) מיום שבו עלה הטרקטור על השטח ועד לסיום הגמר לדעתי זה היה בגלל ששירינו בעלי מקצוע טובים מראש, שכל האלמנטים של הגמר נבחרו והוזמנו בעוד מועד אבל זה דרש המון (המון!) זמן בשטח

 

[yobara]

חולקת על הגישה שלך

להכנס לפרוייקט כל כך גדול, מסובך ויקר בלחץ של זמן - זו טעות שעלולה לעלות בממון רב. אנחנו כאמור כבר חצי שנה רק בתוכניות - וככל שהתוכנית משתפרת היא גם תהיה (במקרה שלנו) זולה יותר לביצוע. וחוץ מזה שבנתיים מחירי הברזל והבטון יורדים...אז רק הרווחנו. שכ"ד של כמה חודשים הוא זניח לעומת בניה חפוזה של בית לא מתאים. כמה פעמים אתה מתכוון לבנות בית?

 

[Let It Beep]

מי שבונה כדי למכור חושש מירידת מחירים

יש כל מיני סיבות שאנשים בונים, לא כולם בונים את בית החלומות שלהם ומתענגים על תכנון וחלומות ורודים על גינות טרופיות וא חדרי הקרנה ביתיים... זמן בכל מקרה מגדיל את אי הודאות, אפילו "רק כמה חודשים". חוץ מזה שכ"ד על בית הוא לא 1000 דולר (אלא אם הבית בסוף עולם) אלא יותר כמו 3000$ ועל זה יש להוסיף עלויות מימון, עלויות מפקח בנייה אם יש, ועוד ועוד. למי שניגש לבנייה מנקודת ראות כלכלית בהחלט זמן הוא פקטור חשוב.

 

[איריסג]

3000 דולר? אולי בסביון....

סליחה - אבל ההורים שלי נכנסו לפני שבועיים לבית מקסים, על חצי דונם, 4 חדרים, במושב במרכז הארץ (ליד פתח תקווה, ממש לא בקצה העולם) - והם משלמים 5500 ש"ח לחודש. עם כל הכבוד - זה ממש לא 3000 דולר. וב 1000 דולר , בתקופה של בניה כשרוצים לחסוך כסף - אפשר למצוא יופי של דירות. ואם לא ב 1000 דולר (3500 ש"ח) אז בטח ב 5000 ש"ח. אנחנו משלמים קרוב ל 1000 דולר (במונחים של דולר עכשוי) שכר דירה - ומוכנים לספוג אותו עוד כמה חודשים אקסטרא - כי בתוך הסך הכולל של עלות הפרוייקט (למעלה ממליון ש"ח ) - עוד 4000 דולר (כ 12 אלף ש"ח ) - זה עדיין סכום בטל בשישים.

 

[Let It Beep]

אבל למה את חושבת שלכולם אותם שיקולים כמוך?

למשל יזמי נדלן חושבים על שכירות במונחים של הפסד הכנסות, לא שוכרים בעצמם. לכן "להצטמצם כמה חודשים" חסר משמעות מבחינתם. ובמאמר מוסגר, בישוב שבו אני גר ושממש איננו סביון, ב-5,000 ש"ח את יכולה לשכור מרתף לתפארת.

 

[טליה מספרד 1]

לדעתי מי שבונה בעץ מתוך חישוב כלכלי

של זמן עושה טעות בין אם הוא בונה כדי למכור ובין כדי לגור בו בעצמו- כי בסופו של דבר כולם מוכרים את בתיהם מי שמוכר כי המשפחה הצטמצמה ואין לו צורך עוד בגודל ובמרחבים, או מי שבניו ימכרו את הנכס כחלק מהצוואה לכן יש משמעות לטיב הבניה ולערך הנכס ביום בו ימכר ובית מעץ, אלא אם כן זה היה הרצון מלכתחילה, הוא ממש לא כלכלי גם אם לוקח להקים אותו במחצית מהזמן

 

[Let It Beep]

../images/Emo2.gif מי דיבר על לבנות בעץ?????

 

[yobara]

אני

אנחנו עדין חושבים על בית מעץ. אבל כאמור שיקול הזמן לא נכלל ברשימת השיקולים. אני מודה גם שכל השיקולים והסכומים שהוזכרו לעי"ל לא כ"כ רלוונטיים באזורינו (בצפון). כאן שכ"ד גבוה זה 3000 ש"ח...

 

[gabe המקורי]

תודה על התשובות

שיטות בנייה קלה/עץ לא בא בחשבון מכל מיני סיבות. לא בהכרח מהירות בא על חשבון איכות.

 

[calya]

אהםםם... באזור שלנו, יקירתי, תוסיפי עוד

כ-2000 ש"ח לשכר הדירה. ולא זו לא סביון...

 

[סוד וסודה]

לעיתים יש עוד פרמטר לצורך בבניה מהירה

חוץ מאשר שכר הדירה - וזה קורה במקרה שלנו - החוזה שלנו מסתיים ב-15/6/2009 ובעל הבית שלנו בשום אופן לא מוכן להאריך אותו אפילו ביום משום שהוא חוזר מחו"ל ומתכוון לחזור לגור בבית. אמנם לא תמיד זה ככה אבל סביר שלחלק משוכרי הדירות וגם לכאלה שמכרו דירה יש דד ליין ולא תמיד ניתן לעבור לדירת ביניים - דבר שיוצר לחץ טבעי.

 

[calya]

מסכימה איתך. חושבת שמהירות היא לא שיקול

כשבונים בית. נו באמת, באיזה מקום "צריך להספיק לבנות לפני ירידת המחירים" כשרזולוציה של...אפילו *חצי שנה* היא פרמטר ??? מי שנכנס לכזה פרוייקט כדי להרוויח וחושב שחצי שנה זה זמן מהותי, הוא לא חכם במיוחד. ואפילו להפך - בדרך כלל בניה בשיטות קלות שמקצרות את זמן הבניה משמעותית (לכדי 3-2 חודשים) "עולה" הרבה הרבה יותר במחיר הנכס היות ובישראל אין שוק לכזה דבר, אנשים נרתעים ומשלמים פחות. אני חושבת שהייתרון הגדול בשיטה שאת בונה הוא באמת המפרט הטכני המאד גבוה יחסית לעלות. לצערי אצלי לא התאים (מרתף + שלושה מפלסים, היה יוצא יקרררר רצח). אחרת הייתי הולכת על זה גם.

 

[Dfengshui]

עוד סייג בשיטה

צריך תקרות גדולות. כלומר, השיטה לא מתאימה לבית שבנוי בחצאי מפלסים. איריס, נראה מצוין! מאחלת לך שכל הבניה תזרום בקלות כזו

 

[זהבה נ]

יש ../images/Emo82.gif../images/Emo57.gifוואו איזו מהירות...