רכישת מחצית מגרש לדו משפחתי בהוד השרון - התייחסות.
דף מידע תכנוני [מאתר הועדה המקומית הוד השרון]
גוש : 6445 , חלקה : 282 [השערה שלי
]
יעוד : מגורים א [צמוד קרקע]
שטח - 541 מ"ר
תכסית קרקע מירבית - 40 אחוז.
סה"כ שטח בניה עיקרי - 70 אחוז.
שטח מרתף ליח"ד - 50 מ"ר.
מס' קומות - 2
גם אם מדובר על חלקה אחרת, מדובר עדיין על אותה תב"ע.
עפ"י דו"ח שמאי מכריע מספט' 2013 -
http://index.justice.gov.il/Units/MoetzetShamaim/DecisiveAppraiserDecisions/03.09.13_7.pdf
מדובר על עסקה דומה מבחינת גודל השטח והתב"ע ברחוב סמוך.
שמאי המבקש
שווי מצב חדש בהתאם לשומת השמאי עמי יציב - 2,394,984 ₪ ,שווי מ"ר קרקע
4790 ₪ למ"ר , על הנ"ל ביצע השמאי הפחתה לגודל של % 10 ולפיכך שווי מ"ר קרקע -
4,311 ₪ למ"ר .
להלן עסקאות בקרקע למגורים צמודי קרקע ע"פ מאגר מס שבח ע"פ דיווח
בחלקה 9 בגוש 6445 בתאריך 9.9.09 נמכרו 5,945 מ"ר מתוך הקרקע בסך של 25,571,398 ₪ ,הנ"ל מהווה כ -
4300 ₪/מ"ר קרקע .
עפ"י דיווח בחלקה 131 בגוש 6445 בתאריך 1.1.08 נמכרו שטח של 429 מ"ר
בסך של 1,960,000 ₪, הנ"ל מהווה
כ - 4,568 ₪ ליחידת דיור בודדת ולא לדו משפחתי כך שראויה הפחתה של כ - % 10 ,כלומר שווי קרקע ליח"ד
4110 .₪
עפ"י דיווח בחלקה 120 בגוש 6445 מיום 27.5.08 נמכר שטח של 2173 מ"ר בסך של
4452 ₪ למ"ר
עפ"י דיווח בחלקה 251 בגוש 6445 מיום 6.4.08 נמכר שטח של כ - 501 מ"ר בסך של
2,270,000 ₪, הנ"ל מהווה
4530 ₪ למ"ר קרקע . [ליחידת דיור בודדת ולא לדו משפחתי כך שראויה הפחתה של כ - % 10 כלומר שווי קרקע ליח"ד
4,077 ₪ ]
לאור הנ"ל אני מעריך כי שווי בסיסי למ"ר קרקע ביעוד מגורים צמודי קרקע כ -
4200 ₪
שמאי המשיבה.[הועדה המקומית]
שמאי המבקש מנתח את השווי שנקבע בשומת "יציב" לפיו– שווי מ"ר קרקע הינו
4,790 ₪ ולאחר הפחתה לגודל של % 10 שווי מ"ר קרקע הינו
4,311 ש"ח.
חוזה מכר מיום 28.6.09 ,חלק מחלקה 26 בגוש 6445 ,מגרש 41 עפ" י תכנית הר/ 14/485 המיועד להקמת 2 יחידות צמודות קרקע (בבינוי דו משפחתי ) ובצמוד למגרש ביעוד שב"צ ,נמכר תמורת סך של
2,731,920 ₪ (
1,365,960 ₪ קרקע ליח"ד ,כלומר -
5,464 ₪ למ"ר קרקע) .
חוזה מכר מיום 5.7.09 , חלק מחלקה 44 בגוש 6443 מחצית ממגרש 235 -(כ 300 מ"ר ) עפ"י תכנית הר /1304 המיועד להקמת בית מגורים צמוד קרקע (מחצית מדו משפחתי) נמכר תמורת סך של -
1,500,000 ₪ כלומר 5000 ₪ למ"ר.
התייחסות הח.מ. [פרל דוד]
כלומר...מחיר ממוצע למ"ר בשנת 2010 היתה כ-4,500 ש"ח למ"ר, ובהנחה שהמחירים עלו מאז ב-25 אחוז [5 אחוז בממוצע לשנה] המחיר למ"ר קרקע לא מבונה מגיע
לכ- 6000 עד 7000 ש"ח למ"ר.
בחודש יולי 2015 נמכר בית מחצית מדו משפחתי, ברחוב בן יוסף שלמה 8 , 5 חדרים, קרקע בשטח של 355 מ"ר, במחיר של - 4,100,000 המגלם כ- 11,549 ש"ח למ"ר ...בנוי !!!
מתוך האמור ניתן להבין לבד שהמגרש נמכר במחיר יקר מדי, [יש להוסיף - 7,500 ש"ח למ"ר עלות בניה לאיכות טובה של בית פרטי עד מפתח... ובתוספת למחיר הקרקע מדובר על מחיר גבוה מאוד ]
יש לקחת בחשבון מס' נקודות חשובות נוספות...
1. האם חצי מהדו שלכם הוא מזרחי או מערבי [מערבי משמעו פנימי]
2. האם המחצית השניה בנויה ?
3. חשוב לדעת מי השותף שלכם. [מתכונת לחיי שיתוף או סכסוכים בלתי פוסקים]
4. האם שולמו היטלי השבחה בגין הזכויות במגרש ? סביר להניח
שאתה תשלם היטל השבחה על חלקך שינוע להערכתי הזהירה בסביבות ה- 250 עד 300 אלף ש"ח.
5 האם לקחת בחשבון שקיר אחד הוא משותף למחצית השניה ולכן כדאי "לאפס" תכניות בין 2 יחה"ד.[רצוי מאוד]
מוכנה לבניה ? באיזה מובן ? כי...לאיזור תב"ע [כפי שהצגתי למעלה] אך סביר להניח שנדרש ממך לאחר הקניה לבצע מס' פעולות להגשת תכנית נקודתית כלומר תכנון אדריכלי מקיף הכולל הערות ותיקונים עד להגשה לועדה המקומית.
זמן מהרכישה ורישומה על שמך ... כ -
9 חודשים עד שנה [או יותר] תלוי במקצועיותו וכישוריו של האדריכל שתקח לתכנון הבית שלך.
תכנית אדריכלית לא קיימת לדעתי, ואם כן , אז היא תואמת תכנית שהכין המוכר שלא בהכרח תמצא חן בעיניך, ואז יש לבחון אותה היטב ואולי לתקן אותה.
לאחר אישור סופי של התכנית ותשלום מיסי הפיתוח לסוגיהם, יש כמובן לבחור קבלן בונה עד מפתח, יש להתמקח ולתכנן את סוג החומרים וטיבם, אינסטלציה, חשמל,מפרט טכני מפורט [עפ"י החוק] להגיע להסכמות לעניין התשלום [עפ"י התקדמות הבניה] מתן ערבות עצמית של הקבלן [בערבות אישית שלו] וניתן לצאת לדרך.
במידה ואינך מעוניין להשתתף בתהליכי הבניה אז...כדאי שתקנה בית מוכן, כי גם אם לא תרצה ואפילו תוסיף מפקח בניה מטעמך, תאלץ להשתתף בתהליך ולהחליט החלטות שונות אחרת...אתה תצטער בעתיד על כך ולא תהיה כל דרך להחזיר מצב לקדמותו.
עלויות - ראה הפניה בנדון -
https://docs.google.com/viewer?a=v&...uZ21hcmF0aG9ufGd4OjFjN2Q0NTA4NzUyOTI1NmQ </
