קריאה לעזרה

[dodo247]

לי אישית אין, בארץ לצערי השקעתי באיזורים כאלה

המטרה שלי היא BUY & HOLD ולהסתכל על 10 שנים קדימה.
עשיתי עסקאות באיזורים בעייתים בארץ (בעיקר בחיפה). הצרות אכלו לי את התשואה. "מבנה מסוכן", כן כן , יש דבר כזה. ניקוז של הביוב, הדוד קיצר, פרצו לבית והרסו את הדלת,הייתה נזילה מהתקרה (למרות שזה היה קומת קרקע),פעמיים. גנבו לי 2 בלוני גז, הלך הדוד (כמובן זה לא בשנה אחת). אם היית שואל אותי לאחר שנה או שנתיים, אז הייתי מרוצה עד הגג. אבל בטווח של 5 שנים קיבלתי מכות שאכלו לי את התשואה ולכן אני לא ממליץ לאף אחד לקנות בשכונות מועטות יכולת, בוודאי ובוודאי לא בארץ אחרת בה כל הבירוקרטיה שונה.
אני קניתי בית על הנייר דרך SAFE-FUTURE. אמור להיות מוכן בעוד 3-4 שבועות וכרגע מוצע לשכירות. האם זה יעבור חלק ? האם לא יהיו בעיות ? אין לי מושג, אבל את ה"רעשים" הראשונים של אוכלוסיה בעייתית ונכס ישן הורדתי מאחר ואני מתכוון להשכיר את הנכס לפחות 5 שנים. לא מדע טילים. אוכלוסייה בלאי = צרות. אין חדש תחת השמש. ד"א, דביר כבר עשה פינוי (אני בטוח שזה היה הליך לא נעים ונגס בתשואה). זו הדעה שלי בכל אופן.

 

[dvir831]

עכשיו קראתי את תשובתך המפורטת זו שמע...

א. לא רק שהשקעת בישראל השקעת עוד בחיפה ולא רק זה מתאר לעצמי שגם באזור לא משהו.

ב. לא רוצה להוציא לשון הרע על SAFE האלה אבל... תבדוק טוב טוב כמה אתה משלם על הנכס וכמה הוא שווה בפועל ועוד בדיקות שצריך..

ג. "רעשים של..." - לא בהכרח שמה ש"חסכת" מכאן לא תמצא יוצא משם (והכוונה לדבר אחר...)

מאחל לך בהצלחה רבה בכל אופן! כל אחד ובדרכו שלו

 

[dvir831]

ידידי זו שאלה של אסטרטגיה כנראה ו...

לא יודע אולי מזל או איך שלא תקראו לזה, אבל ברור שעל מזל לא הולכים לעשות עסקים, רפי מזרחי בעל ראש שפשוט לא ייאמן גם אנליטי וגם אסטרטגי אם ההיית בכנס שלו אני די תוהה כיצד אתה אומר דברים אלו אך זו דעתך בכל אופן.

ברור שאם תלך לשכונות סטייל הוליווד ותשקיע $150K על נכס אז יהיה לך "ראש שקט" ורפי מסביר זאת גם כן אממה ברור לך שהתשואה יורדת גם כן?...
לכן זו שאלה של דרך השקעה, לא לכל אחד זה מתאים לי אישית לבנתיים לא רע.. את התשואה על הבית עשיתי ועושה גם כן מלבד השכירות...

 

[dodo247]

מסכים בהחלט, זו בהחלט שאלה של אסטרטגיה

אני לא בטוח שיש ראש שקט עם נכס של 150K (אני אישית רכשתי ב-160K). אכן, התשואה יורדת בעסקאות כאלה אבל הסטטיסטיקה תתיישר עם השנים. כלומר, בנכסים בעייתים התשואה לא יכולה להישאר גבוהה לאורך זמן (HIGH MAINTENANCE, פינוי, גג שהלך, נכס עומד וכו'). הנזקים יאכלו את התשואה.
זה נשמע אחלה 10-12 אחוז אבל האם זה אפשרי לאורך 5 שנים ? 10 שנים ?
עבור עסקאות פליפ אני מסכים לגמרי,אפשר באיזורים גרועים.
רפי יודע מה הוא עושה ואיך לעשות את זה אבל לפי עניות דעתי שיווק נכסים בעייתיים בתור הצלחה כלכלית לאורך זמן תוכיח את עצמה בתור "אוכלת תשואה" ולא רווחית.
אני נמצא בארה"ב 4-5 פעמים בשנה במסגרת העבודה במספר מדינות. חברים שלי שגרים שם מספר שנים לא מבוטל מחזקים את דעתי. אולי אני טועה, תמיד שמח ללמוד ולהפנים ממנוסים ממני.

 

[dantheman12]

מניסיון שלי ואישי

אני משקיע בבתים בסכומים של 20-40K סך הכל עם תשואות שמשקפות נטו של 13-15%.
אני עוסק בזה כבר שנים לא מועטות. קח בחשבון שהתשואות הם אחריי חישוב של 8% VACANCY, ו8ֵ% תיקונים.
אלה הם הבתים הכי טובים שלי, ואני גם קונה ב70-80K.
&nbsp
מה שכן אני בונה שאני לא בונה על עליית מחירים באזורים האלה, אבל תן לי להרוויח 13% בשנה לנצח ולא כל כך אכפת לי מעליית מחירים.
&nbsp
להפך, אני מקווה שהמחירים יישארו כך, כדי שאוכל להמשיך לקנות.

 

[dvir831]

סלח לי אבל התשובה שלך מריחה לי "שיווקית" ועשוייה משהו מאשר..

תשובה אמינה ועניינית שתורמת לשיח... זו דעתי בעל אופן אבל בהצלחה

 

[dantheman12]

מממ.. אוקיי. איך תשתכנע?

אם אראה לך הוכחות לעיסקאות שעשיתי כמו שציינתי תשנה את דעתך?

 

[dvir831]

אולי....

 

[dantheman12]

תשובה לדביר

זאת עיסקה שבצעתי ביוני האחרון ב
8088 Essex Warren Mi
הבית נרכש ב35,500$
מושכר כבר לדיירת בSECTION 8 ב855$ לחודש. ( הדיירת בבית מ2010)
&nbsp
את כל חישובי התשואה אני משאיר לך לעשות..
&nbsp
&nbsp
מצורף החלק הרלוונטי מהHUD, ודף הרלוונטי של SECTION 8.
&nbsp
&nbsp

 

[dvir831]

לא נותר מלבד - RESPECT!

 

[AsiDS]

מראה על חוסר ניסיון

קודם כל רפי מזרחי בחור נהדר, אבל הוא לא מלמד, אלא מעביר ידע שמשרת את מערך השיווק שלו. כל המנטורים למינהם בארץ בסופו של דבר מלמדים את הנושאים שמשרתים אותם. הייתי אצלו באחד הכנסים וחייב לומר שחסר שם הרבה מידע חיוני למי שבאמת רוצה ללמוד (המידע משרת את המכירה).
אני בכלל נגד כל אותם מלמדים, זאת שיטה מאוד בעייתית, כי הם מלמדים אותך והם שמים עליך את כל האחריות! אם מחר בבוקר ישנו משבר או אי הצלחה הם רק לימדו ואתה עשית את הטעות. כבר עדיף לקנות TURN KEY, עם דייר ואחריות, אז במידה ויש מחלוקת יש למשקיע כלים חזקים מאוד מול המוכר.
באיזה אזור קנית? MAPLE?

 

[dvir831]

ברור חוסר נסיון! :/

הרי אמרתי שלמדתי ממנו ואיני מסתיר ו/או עושה עצמי איזה מבין גדול כמו כאלה שישנם כאן ואני לומד גם מהם. לפי מה שאתה אומר אז גם לשלוח את הילדים שלך לגן ולבית הספר משול לכישלון שלא כן אם ייכשלו במשהו אז אובדן הדרך קרוב מאוד.

ברור שבכל זאת לא ניתן ללמוד שנים של נסיון אבל לדעתי הוא מסביר שם את אבני הדרך עם כלים לבדיקה שיגרמו לצליחת המחסום הראשוני. שאני רכשתי את הנכס בראשון (אכן כן ב Maple) זה היה צעד צעד בהתאם למה שלמדתי ותוך כדי בשנה שהבית היה ב"הרצה" וניתקלתי על ההתחלה בדיירת בעייתית א. הוא היה שם לצידי! ב. ברור שלמדתי מזה מה לעשות ולא לעשות לפעם הבאה. זה לא מה שכל אחד שלומד משהו בחייו עובר? לא מאמין שמההתחלה ההיית "שוס" ללא טעויות....

 

[סתיו SG]

אחד שיודע...

שלום ליאור,

במידה וכבר רכשת, ראה תגובה זאת כמבוטלת ואני מאחל לך הרבה הצלחה בתהליך.
במידה ולא רכשת כמה דברים שעליך לדעת.

1. אין אבל אין דבר כזה תשואה מובטחת!!! כל מי שמבטיח לך רווחים עושה זאת על חשבון רווחים קיימים.
אני אסביר: נכס שתרכוש במחיר 60,000$ נקנה ב20,000$, כך שברגע הרכישה אותה חברה הרוויחה 40,000$ על חשבונך.
לא קשה לחשב 8% מתוך מחיר הקניה ולהבין כי החברה בעצם משלמת לך תשואה מהכסף שלך.
עדיף כבר שתשב בבית ותרשום לעצמך צ'ק בכל חודש, זה כמעט אותו דבר.
2. אין בעיה באינדיאנה, השאלה היא איפה? באיזה איזור? אופי העסקה? מהם מחירי השוק? ועוד.
3.סייפ פיוצר מוכרת קרקעות עם ליווי לבניה. בעבר העסקאות היו משלתמות ובגמר הבניה היית מקבל נכס מתחת למחיר השוק.
היום כנראה שבגמר הבניה ולאחר ניכוי הוצאות התיווך תישאר עם נכס במחיר שוק המניב 7%-8% בשנה.
נחמד אבל לא בטוח ששווה את ההרפתקאה.
4. 13,500 ש"ח כדי ללמוד איך למצוא בית שעולה 50,000$???? באמת?
אני אחבר אותך למתווכים מקומיים שיעשו זאת עבורך בחינם.
5.רכישה מושתפת היא אטרקטיבית כדי לנצל מומנטום של משקיעים רבים ולהגיע לעסקאות שלא מונחות על המדף.
האם העסקאות שסיטיאר משווקת הן כאלה? לא בטוח...
מה שכן בטוח הוא שכל העסקאות ממונפות למעלה מ50% מה שמעלה את רמת הסיכון אך ורק לך.
החברה מרוויחה מעצם כניסתך לפרוקיט וכנראה שמתבצע Double Closing.

במידה ותרצה שארחיב על כל אחד מהסעיפים אתה מוזמן...
תרכוש עם ידע ותרכוש חכם, זוהי העצה שלי אליך

 

[יריב פז10]

הבהרה

חברים, לרוב אני לא מתערב שמדובר עליי כדי לשמור על אופיקטיביות.
רק אבקש לחדד שאני ממש לא מלמד תמורת 13500 ש"ח - לא יודע למה כתבת את זה ואחרים כתבו שזה יקר ובצדק.
רק שזה ממש אבל ממש רחוק מהמציאות!. אני מלמד וכן מאתר עבורך נכס במחיר של 3000 דולר (שזה פחות מ 12 אלף לטעמי) - זאת אומר שבמחיר הזה יש גם לימוד תאורטי וגם רכישה בפועל של נכס בליווי שלי מצד שלישי (לא רכישה של נכס ממני)
היה חשוב לי להגיד את זה, כי 13500 עבור לימוד זה הזוי לכל הדעות.