הנוסחה היא
יש דרך 1 בלבד לחשב תשואה
זה שמשווקים ובעלי דיסוננס קוגנטיבי מחשבים בדרכים אחרות זה משהו אחר.
אולי אתה יכול להגיע ל7% תשואה, משקיע מהארץ שמשקיע בארה"ב בחיים לא יגיע ל7% (אולי בגטו).
 
הנוסחה היא
Capitalization Rate = Net Operating Income / Current Market Value
 
NOI כמובן זה הכנסות פחות הוצאות.
 
הוצאות קבועות, זה קל. אפשר לדעת כמה יעלה מיסים/ביטוח/הנהלה וכו'.
הוצאות משתנות זה כבר משהו שיכול קצת לבלבל בחלק מהדיונים. מהנוסחה שידועה לי, לא מחשיבים CAPEX וחסכון תיקונים, אבל כן מחשיבים VACANCY.
 
עכשיו אם לא מחשיבים תיקונים, הרי שכשמציגים למשקיע, אפשר להראות נתונים מרשימים. אבל כשמגיעים תיקונים, אם המשקיע לא שם כסף בצד לפני הרווח שלו, הרי שפתאום הוא מקבל שוק מהתשואה האמיתית.
 
עכשיו, אמרת שרק בגטו יש תשואות של 7%? אז הנה סיפור:
בקיץ היה מפגש של הבית ספר לפגוש את המורים החדשים. דיברתי עם אחד ההורים והוא אמר שאישתו לא יכלה להגיע כי היא מראה בית (היא סוכנת, הוא עו"ד שמתמחה בנדל"ן). אז שאלתי קצת על הבית, והוא אמר שלי שמדובר בדו-משפחתי באזור שלנו. אז למחרת ראינו את הבית, בצהריים הגשנו הצעה, שבוע שעבר חתמנו את העיסקה.
אז הנה הנתונים של הבית.
קודם כל מבחינת מיקום, זה בעיירת פרברים עם דירוג בתי ספר של 9-10. כלומר אחד האזורים היותר טובים באזור. הבית גם ממקום ברחוב שלי, אז אני יכול להעיד שמדובר באזור טוב.
הבית עלה 275 אלף.
שכירות - בית/דירה מקבילה באזור הולך ב-1,600-2,000 דולר. אני רציתי להיות שמרן בחישובים שלי, אז שמתי 1,500 ליחידה. בית דו משפחתי זה 3 אלף לחודש או 36 אלף לשנה. כלומר תשואה ברוטו זה 13.09 אחוז.
כמובן שמדובר בעיירה טובה, אז מיסים הם גבוהים - 10,452 לשנה. ביטוח עולה 1,280 לשנה. אם נכניס 5% לVACANCY, זה 1,800 דולר לשנה.
 
כלומר, הכנסות זה 36 אלף, הוצאות זה 13,523, הכנסה נטו זה $22,467.49.
$22,467.49 לחלק ל-275 אלף זה 8.17% תשואה נטו.
 
כמובן שאפשר לטעון שלא הכנסתי דמי ניהול ומציאת דיירים. במקרה שלנו, מדובר על מיקום מעולה באזור הקהילה היהודית. כלומר יש לנו מספיק משפחות דתיות שרוצות לגור 10 דקות הליכה מהבית כנסת, בתוך העירוב ולא רחוק ממשפחות יהודיות אחרות. אבל כמובן שזה מקרה ייחודי. אז אם נכניס דמי ניהול ועמלת מציאת שוכר, נגיע לתשואה של 6.32. אבל בקלות אני גם יכול לטעון ששכר דירה נורמלי באזור זה 1,800 דולר, דבר שיקפיץ בחזרה את התשואה מעל 8.
 
יש לי עוד דוגמאות לבתים כאלה. החישוב בבתים ההם כוללים דמי ניהול (כי למרות שאני מקומי, אני מעדיף לתת למקצוענית לנהל לנו את הנכסים ולמצוא דיירים), ועדיין מדובר על אזור 7% נטו. הבתים האלו אמנם בעיר רוצ'סטר עצמה, אבל באזורים הטובים של העיר.