קושייה לפרל דוד

[איציק קייזר]

קושייה לפרל דוד

תוכל להסביר לי, מה אני מפספס WWW-SDR5_h5OuDFh-O4kQKTRyvL7evQOXlAyIIVfDUq0ppsYtKnm4b1aPYA7T6rLBWACBEQEimu2ggb1b5sTwyT2uw59SyktNaz0YekqkqPjvt16ZIIg06fHRAT4gA6PvD3q5Eqyz7Z7fC8P7krROpn0eU8VX7yMD2Pd21Jx7j1vbcfJK5rEGJJkldOU1Tz9ZRI4QB3LzzT5ttyH6R9AJnAUBNxRJIRCrgYBxwPG5qY7mcaBgIyxkztZi9Z3EqNaWm7ANQsuc8XYY43IOoKoWH5z0QFrMJBBgIop1_SN7dxzNE0dsqIrY6ytcXYsrwmKtN8SGiFcs8aWS-gLyk3Prdt7B3xNu8TXCFdvTv7Fms5Uc1m7wfn4yPWoEuH92UKV6jN3r7hNCJGaszVUedx2ehS54VsSC3sUHkT64Wi8mt7ySS-Gf-H1qeno_ZFqMHlHRxgbikd0M_cQfb0NP_bzSBKMwI9_2kF1sLFlVk4kWJXJscFtsQdawjeDHVRp2An3ZFlMZBp7t-clnetPoGSN34YDKdV8KttvK6wYgCnfMaDPu8i7N5hSGXNbyvCBfs-qHZY8ZwoCUNGEy2WnG87sZhODBARAx3KrVroAy6CDc5OAyWDOB01iBPEf-IpBJyvYwMaNV3Sk0dgmDerLS8JKN8JxP7yOVvp391tdRZ5k_WzoIIIO5ODXL9gkK5jKNk5iYToGAOBehIxgPkslgto7hMj-HvIO-wto0C3Sz3C7TzO8cUNrkX_8v6JsgkkkSf-t4vstznsK06wCat63mWwmhVFjyijufzrmDQHrguBgM9KVLpHkAQzp0iXaMIHuxSXqcNWZXVzmS5iU8tvMRTvp80Gsk2Fb96b8HI1NZ64LkaBrnOp2o7BV9__KmQGdg1gDe7gf2yfH5ASr7QZC9XyBBI3UfKfAc0feR1mX56QgXBG8y9q175VRQLvr2nu0vPfOOs_bRDyXSCfH4kWtj3WBGMHa5BxxgywFWg6_uyTauHVgsxIMDtfqD9WgDrBOJAPNg0Xy-_o_UtwkPjZXMvXcFgWh7GYu9KHwiXFlQ3QePxKGJeB6iHNVVToTWppu-dtajA2Afm_5eExZEapxXR5X7MslXyEH5CYfoF6BhFUYkS2wu5H1Fnrq-8FleGvFHUcCtlU2PD0_W-qXiWA81YornwHVE37pKenHSYejEGDKZHwIJ3o2mjIBVQ9PAgxCxbM7NT6SqCXwLfZXXBWmQ0VPUbn1Ci6He5AQTdvk65FGVX3aocjdd-NwgwZnHh-vnkRxjKvx2a0ejue8orBMA1ac4Fz2QSNbmCrZmJUHdVIZFMBFaFhwNr5rR4jNtVTUWCC4nzK2f9n-GItD2ezvwuylHQwqMRgm2rXkdtFtuQKMqBASPvoZC5HXd4KRp54cpXm_XpSh4a5pzuimkNNB4FNiR2EZor4sXyNClKPlSus1e7JmhB-_osmHci5oJRW9lgC_i0uy5aV7pCB7gqiXG_kDilt9ier_oKyG5Oo6gHz7Vj7_KzV5Mcplz6syFjs9ICMFRazo_0tP4d7c5mSdNLyvWQZNm5LTDdOYBgJT7OhOluQhRqUw9hMvpl2B9xWB-SAh_meHKbV1IGHDK7jnELcirATqoHBNho-fXQKX2fu9mpcZhb-nyOEg109G7xX7n17xe3FUc7ejFnL_mS5wRJ4yCvbPjhxzbJDw4jH7NObb8jdpRFrb25c1YW69gEc2RhX4ycc_uTPNI6L6vTHCwHVgYvmSz1DJkRkbYUicRdUK1COmlwWcvw6moWwEGY_eNK_OKMRdBUrv9V5NnngiIU_UJe-Xq8n3F6f_ms8NQ98IvntI0kPhuGV95tKRJqeV2smNGuAIrdFpCgt7rWXTp8Ol8ekUIARaTBNahfAkGyqM112f3YFvElJfXY4pisfSXm9ksPybZZKmYctBKiMA0OAI5WOMnzoFhk2nlxd8EbBIWyamSA1I6qGUn5tI6Ihfp7AWweHK5z5rDBV7-YCBmWPCZtIcAn_uOIkCfeJZ2Uen1YKpBIK6m0uhnMmYtbF_kHLv117WNal4eJucKW8W63-FxZssNqg4YrAe8W_kzeCAAue-wniGRnViaruwax6ia88SEUiLDt1FCPV5R08nrmzaAi1P-6yFXecWUdHWr7eiatSj5ShL8OP_isvhoBYo7P_YEh0NybHt29IjQBHmhuL3W53h5byEPx8syVCyWEn7i9QrYENg5CJG_CRshZ9HhZf5ZPiHgEJHTOhfA3992znEXLXUhPTs8xCtohm7ZnuuvFgvvKwj-ijPrKLedp-YpRCdQ87881mc0aTtez_aK1OJGbe_B8HzZyL-XXXfIK2o3vcWq6Vo2wB-1gtWm3CGsIL3VqLcu6A&ft[fbfeed_location]=1&ft[insertion_position]=95&__md__=1" rel="nofollow" target="_blank">כאן
בחישוב התשואה למשקיע ?

 

[פרל דוד]

הסבר ונמק...

 

[איציק קייזר]

פספסתי קודם את הקישור

הקישור:
https://www.facebook.com/media/set/?set=a.1087191967962648.1073741836.208022199212967&type=1
גם אני רוצה שיצא לי 9.7% תשואה על הדירות שלי, אם ארכוש אותם תמורת 950K ש"ח ואשכיר אותם תמורת 4100 ש"ח לחודש.
כנראה שמחשבון הכיס שלי סיני ואני מקבל תוצאה אחרת.

 

[h a j b i]

השאלה האם באמת היו לך 950K ש"ח

כי אם כן, אז יוצא לך 5.2 אחוזי תשואה בערך (שזה לא רע). את זה אתה יכול לשוות לכל אפיק אחר שיכולת לשים בו את הכסף.
&nbsp
אבל, אם היו לך נגיד 300K ש"ח ולקחת משכנתא שעליה אתה מחזיר נגיד 1200 ש"ח ריבית בחודש. אז על אותם 300K אתה מרוויח 4,100 פחות 1200 ריבית ואז יוצא לך מעל 10 אחוז תשואה.
&nbsp
אני לא יודע אם לזה התכוונו אבל ככה לפחות אני מחשב תשואה.

 

[איציק קייזר]

תתייחס לדוגמה שהוצגה בפוסט שלו

500K הון עצמי.
סה"כ ההשקעה 950K.
מכאן שהביאו מהבנק 450K.
מחשבון משכנתא בריבית של 2.4% (שפיצר)
החזר 10 שנים: 4315 ש"ח לחודש.
החזר 15 שנים: 3045 ש"ח לחודש.
לפי חשבון זה (אלא אם אני שוב מפספס משהו), הבעלים כל חודש מוציאים מכיסם להשלים לבנק.

 

[h a j b i]

אתה מפספס שיש להחשיב רק את החלק של הריבית במשכנתא

והחלק שהולך לקרן נשאר שלך (כל עוד מחירי הדירות יציבים).
גם אם אתה מוציא כל חודש כסף להשלים זה עדיין לא אומר שאתה מפסיד.

 

[משקיע בבש]

הטעיה מכוונת

הוא פשוט חישב תקבול שכירות שנתי חלקי ההון העצמי (500,000) ללא התחשבות בהחזרי המשכנתא.

כנרא שזה מפיל הרבה פראיירים בפח.

שים לב לסיפור רכשו דירה....ואז נסעו לתאילנד....ובזמן זה הפלא ופלא שיפצו להם....עשו להם......ארגנו להם.... עיצבו להם..... והשכירו להם....

ואני חשבתי שסיפורים כאלו יש רק באגדות.....

משקיע בב"ש

 

[איציק קייזר]

האם אתה טוען שיש כאן משחק מכור מראש ?

כלומר, לי אפשר לספר שהשקעה בגובה 950K ש"ח שאפר לקבל עליה כל חודש 4100 ש"ח, מניבה תשואה של 9.7%.
אני תמים ולכן זה נשמע טעים, זה מרגיש נעים ואני מוכן ברגע זה לקנות את כל הדירות שיניבו לי 9.7%

 

[משקיע בבש]

פספסתי את הרמיזה שלך או הציניות.... לא הבנתי את הודעתך

 

[איציק קייזר]

אין רמיזה, גם לא ציניות

אני לא הייתי מאז להתפלפל מול לקוחות שלי, בתחשיב שמתייחס לגובה השכירות מול ההון העצמי, מבלי להתייחס לתוספת הכסף הנדרשת, כדי לרכוש את כל הדירה (ולא רק את חלקה).
הרי יום אחד הם יתעוררו מהחלום ועוד מסוגלים לתבוע אותי על מצג שוא ומבלבל.
כנראה שלמתווכים זה אסור אך לאחרים זה מותר ואפילו מוצג בראש חוצות להתפאר בו.

 

[h a j b i]

אפשר להשתמש בהון העצמי כל עוד מורידים את מחיר ההלוואה

להשתמש במחיר הדירה המלא זה חסר ערך כי זה לא באמת שיש לך את הכסף הזה ואתה יכול פשוט להשקיע אותו באפיק אחר. שוב בנק לא ייתן לך מאות אלפי שקלים בריבית כזו ככה סתם.
מצד שני, לחשב לפי ההון העצמי ולהתעלם מהעלות של המשכנתא זה חסר ערך לצד השני