קומת הקלה

[DANEAR]

קומת הקלה

היי

האם קיים מיסוי מצד הרשויות בשימוש בהקלה של קומה?

 

[aeonf]

כן, יגבה היטל השבחה כחוק.

 

[DANEAR]

אתה בטוח? כבר הבנתי aeonf שהידע שלך רב. אני לרגע לא מפקפק בו

אלא להפך, מאוד חשובה לי דעתך. יחד עם זאת בנושא ההקלה גם יזם וגם אדריכל אמרו לי שאין היטלים על השימוש בהקלה זו.
&nbsp
ע"מ להיות בטוח אפרט מעט: במסגרת פרוייקט של תמ"א 38 יש לנו זכויות בנייה שהדרך היחידה לנצל אותם היא ע"י שימוש בקומה בהקלה. אנו לוקחים זכויות בנייה שמגיעות מהתב"ע ומנצלים אותם שם. האם מעבר לתשלום על השימוש בזכויות התבעיות עלי לשלם גם על השימוש בקומה בהקלה שמגיעה ללא זכויות?
&nbsp
&nbsp

 

[aeonf]

הקלות במסגרת תמ"א פטורים מהיטל השבחה

הקלות תב"עיות או כמותיות מחויבות בהיטל השבחה

 

[עורכת דין לילך ירד]

חד משמעית קיימת חבות בהיטל השבחה.

אדריכל אינו יכול לחתור לתחומו של השמאי.
במצב הקודם לא ניתן לנצל את זכויות הבניה (כפי שאתה טוען),
במסגרת ההקלה לקומה - ניתן.

כלומר, אין מחלוקת שקיימת "התעשרות" מההקלה ובכך גם תחוייבו בהיטל.

בברכה,
עו"ד ירדני לילך, שמאית מקרקעין.

 

[DANEAR]

היי המון תודה על העזרה. כיצד ההיטל מחושב? האם זה כמו בזכויות

תב"ע? כלומר כמות המ"ר הנבנת בקומה*ההיטל למ"ר?

 

[עורכת דין לילך ירד]

ישנם מס' דרכים לחישוב היטל ההשבחה במקרים כאלה.

היטל השבחה הינו פונקציה של שווי הנכס במצב הקודם פחות המצב החדש.
זכויות הבניה היו קיימים בשני המצבים.
יחד עם זאת, במצב הקודם הם לא היו ניתנות לבניה במסגרת קווי הבניין,
ובמצב החדש כן.
כלומר, סביר ששמאי הועדה יטען שההקלה הובילה לשיפור הזמינות.
נניח מ"ר בנוי שווה 20,000 ש"ח.
מ"ר מבונה (ז"ב) שווה 10,000 ש"ח.
שטח הקומה 300 מ"ר.
מקדם זמינות יכול לנוע בין 5% ל - 15%.
היטל השבחה שווה מחצית מההשבחה.

 

[gili667]

המטרז עצמו קיים לטענתך ולכן לא הוא ההשבחה

ההשבחה היא האפשרות לנצלו
&nbsp
ראה תשובת עו"ד לילך

 

[פרל דוד]

תקנות התכנון והבניה לענין הקלות באחוזי הבניה וסוגיית המיסוי.

תקנות התכנון והבניה - חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכנית ובהיתרים, התשנ"ב - 1992

כל תכנית בנין עיר (תב''ע) מגדירה את היקף השטחים המותרים לבניה במגרש מסויים.
תקנות התכנון והבניה קובעות את המסגרת, תוך הגדרה ברורה לאופן חישובי השטחים, אחוזי הבניה, הקלות אפשריות בקווי בניה, הקלות בשטחים, הקלות במספר הקומות וכד'.

אלה הם סוגי ההקלות :
1.הקלה מקווי בנין בניית מרפסת בחזית קדמית בגובה של לפחות 2.5 מטר מעל פני הקרקע. [בולטת מחוץ לקוי הבניין 2 מטר או 40% מהמרווח הקדמי של המגרש, לפי הקטן יותר]
א. סטייה בקו בנין קדמי בהתאם לקו בנין קודם, שעל פיו נבנו רוב הבניינים ברחוב, בין שני צמתים קרובים.
ב. סטייה בקו בנין צדדי, עד 10% מהמרווח עם פתחים או 30% ללא פתחים, אך לפחות - 2.7 מטר ללא פתחים.
ג. סטייה מקו בנין אחורי :
1) 10% עם פתחים
2) 30% ללא פתחים.
ד. בניית מרפסת בגובה 2.5 מטר והחורגת עד 2 מטר. [או 40% מהמרווח, הנמוך מביניהם]

2.הקלה במספר הקומות
הוספת קומות מעבר למספר המותר ובתנאי שהבניין משתלב עם הסביבה הקרובה.

3. תוספת יחידות דיור (ניתן בהליך של הקלה)
א. תוספת למספר יח"ד המותר בתכנית עד 20% , בתנאי ששטח ממוצע של הדירות עולה על 80 מ''ר. (אם בחישוב מתקבל חלק מדירה מעל 50%, יחשב כדירה שלמה).

4. תוספת זכויות בנייה (רק בתכניות שאושרו/הופקדו עד 1 אוג' 1989)
א. 6% הקלה מעבר לזכויות המותרות בתכנית.
ב. 2.5% לכל קומה בנוסף למספר הקומות שנקבע בתכנית אך לא יותר מ- 5%.
ג. 5% אם מספר הקומות בבניין או גובה הבניין מחייב הקמת מעלית.

5. אם יש מספר חדרי מדרגות ומעליות, ניתן לקבל רק 5% .

6. תנאים לאישור הקלה
א.התכנית שחלה במקום בו מצוי הנכס, אינה אוסרת מתן הקלות.
ב. לבקשה להקלה יש הצדקה תכנונית.
ג. יש ועדות שמתנות (באמצעות חוק עזר) כי המבנה, נשוא ההקלה, מיועד לשימוש עצמי ( שלא למטרות רווח).
ד. ההקלה אינה מיועדת לשימוש חורג.

7. היטל השבחה.
בכל בקשה להקלה או לשימוש חורג, התיק יופנה לתשלום היטל השבחה על פי חוק.

 

[gili667]

בגין כל הקלה שהיא יש היטל השבחה

הקלה מעצם היותה היא השבחה
&nbsp
בתמ"א 38 ישנם פטורים מסוימים מהיטל השבחה [כגון בגין עצם הזכויות הנוספות] וישנן התניות
&nbsp
היות ואתם בתמא 38 אזי שווה לבדוק זאת לעומק, יתכנו גם הבדלים בין ערים שונות במקרים כאלו