פידבק על תמהיל ומחלקת ציות בבנק

abstract2

New member
שלום,
רציתי לקבל פידבק על תמהיל לסכום של 450,000:
(ככל הנראה רוב או כל המשכנתא תיפרע תוך מס' שנים, הקל"צ כנראה ייפרע בטווח קצר. מימון של 50%):
שליש פריים, 30 שנה, 1%
שליש קל"צ, 6 שנים, 2%
שליש משתנה כל 5, יתחלק למחצית צמודה - 2.2%, ומחצית לא צמודה - 3%.
הכנסה חודשית נטו כללית: כ-20 אלף נטו, נחשב ללקוח "טוב" מבחינת הקריטריונים של הבנק (אך מעוניין בהחזר נמוך בשל שינויים עתידיים).
האם הריביות טובות או יש מקום לשפר?

שאלה נוספת בנושא פירעון מידי של הקל"צ -
התייעצתי באופן לא פורמלי עם יועצת משכנתא לגבי הנושא של פירעון מידי לצורך הגדלת רכיב הפריים (מדובר בחברה של מישהי שאני מכיר).
היא טענה שזה לא חוקי ושלא הייתה משתפת איתי פעולה. לצערי, הגדילה לעשות אותה יועצת והקלידה הערה רשמית בבנק שאני מתכנן לבצע פירעון מיידי של הקל"צ.
היועצת בסניף הקרוב לביתי, איתה נפגשתי רשמית, ראתה את ההערה ואמרה לי לקחת בחשבון שאם אני עושה זאת, תתבצע חקירה בנושא במחלקת ציות והלבנת הון של הבנק.
האמת היא שנלחצתי, ורציתי לשאול האם הנושא הזה מוכר לכם? (במיוחד למי שכבר ביצע פירעון מידי). לא הייתה לי כוונה ליידע את אותו בנק שאני שוקל זאת, אך רצה הגורל...
מה המשמעות של חקירה כזאת בבנק ומה הם רוצים בדיוק לבדוק?
לתפיסתי מדובר בתהליך לגיטימי וחוקי לחלוטין, שהרי אין שום הגבלה בהסכם מול הבנק על מועד הפירעון ביחס למועד קבלת הכספים.
אבל אשמח שוב לוודא עם המומחים בפורום האם אני מסתכן בפעולה זאת או שסתם מדובר בהפחדה ריקה מתוכן מצד הבנק.

תודה רבה!
 

82little

Member
לעקוף בצורה בוטה כזאת רגולציה של בנק ישראל?? נראה לי דבר לא נכון לעשות, ולהבנתי הפקידה הגיבה בצדק וכפי שראוי.
ההכנסות שלכם טובות, סכום המשכנתא נמוך, אחוזי מימון סבירים, בשביל מה כל כך לסבך תמהיל שמראש עשוי להיות לא יקר במיוחד.
התחל עם ההחזר החודשי הרצוי והאפשרי. ומה לוחות זמנים אפשריים לפרעון בהמשך הדרך בעוד כמה שנים,
יש בפורום המלצות לתמהילים במצבים דומים עם אפשרות לפרעון מוקדם בהמשך כשצריך ובלי הסתבכויות מיותרות.
השתמש במחשבון משכנתא להשוות סימולציות. ולזכור שריביות אינן חזות הכל. לא פחות חשוב זה תמהיל נכון שמתאים לסיטואציה שלכם.
בהצלחה.
 

abstract2

New member
תודה, אני מקבל את הדברים. אני מעוניין להמנע מפרעון מידי והשלכותיו, ורוצה לבחון לאור זאת משכנתא בסכום של 250 אלף במקום 450 אלף. מכיוון שמדובר ב-30% מימון לעומת 50%, כיצד זה משפיע על הריביות בתמהיל שציינתי? אלו ריביות כדאי לשפר? הדגש הוא על הפחתת עמלות פרעון מוקדם בשנים הקרובות בשל כספים שעתידים להכנס, ויש התלבטות מסוימת באורך הקל"צ. ההחזר ל-6 שנים קצת מכביד, אבל סביר שאוכל לפרוע במהלך השנים וההחזר יפחת אז ההתמקדות שלי היא בקיצור הזמן כדי להפחית עמלת פרעון. מכיוון שהציעו לי 2% לקל"צ והממוצע כרגע הוא 2.6% וממילא מדובר בריבית נמוכה וסכום נמוך, אני משער שהסיכון הוא לא גבוה...אשמח לשמוע את חוות דעתך
 

82little

Member
מה ההכנסות ומה ההחזר החודשי האפשרי כרגע?
לרדת ל 30 אחוז מימון אמור לשפר את הריביות.
משכנתא ב 250 א' נחשבת קטנה. חושב שעדיף לנסות לקבל משכנתא על 300 א' ומניח שזה עדיין מתחת ל 45 אחוז מימון??
קלצ ל 6 קצר מדי כנראה ומכביד על ההחזר החודשי. גם הריביות בין 6 ל 8 שנים לא אמורות להיות שונות ככ לכן הענין הוא לפרוס קצת יותר טוב ולאזן את התמהיל אולי גם במשתנה כל 5 לא צמודה כך שעמלת היוון למקרה פרעון מוקדם בכל מקרה לא תהיה גבוהה במיוחד...
אבל אולי 2 קלצ גם יסתדר האחת ארוכה קצת יותר מהשניה... ככל ששתיהן נניח מתחת ל 10שנים...
השתמש במחשבון, וככל שהעקרונות ברורים, כל השאר תוכל להחליט ולהתאים בעצמך.
בהצלחה
 

abstract2

New member
תודה רבה לך על התגובות האדיבות...
הכנסות, כ-20 אלף נטו, החזר לשנה וחצי אפשר עד 3000. אח"כ מצפה להחזר חודשי סביב 700 (מקווה עד אז גם להחזיר כ-70 אלף שקל).
מהו הפער בין ריביות של 30% מימון ו-50% מימון? אני מנחש שבממוצע 0.2%?
האם ריאלי לבקש ב45% מימון, קל"צ 1.8, מ"צ 1.8, מל"צ 2.6, פריים 0.8 או שזה אופטימי מדי לאור מה שנתנו לי?
מדוע עדיף לדעתך לקבל משכנתא על 300 ולא 250 במידה ומדובר בכסף עודף?
אני מבין לגבי נושא השנים, בין 6-8, אבל גם ראיתי קפיצה מעלה בריביות הממוצעות מ-6 שנים ל-5 שנים, שזה טוב עבורי מבחינת עמלת פירעון.
כרגע זה פרוס שליש, שליש, שליש, כאשר את השליש של משתנה כל 5 חילקתי מחצית צמודה ומחצית לא צמודה. מדוע לדעתך עדיף להתמקד בלא צמודה? יש לדעתך צפי לעליית מדד מעבר להפרשי הריביות בין המסלולים? במידה ויש כוונה לפרוע החלק המשתנה לאחר 5 שנים, האם במצב כזה עדיין היית מעדיף מל"צ?
 

82little

Member
י חסית להכנסות, כ-20 אלף נטו, החזר לשנה וחצי עד 3000 -- זה נמוך.
אם ניתן עדיף לעלות.

איך התמהיל יהיה לצורך ההחזר חודשי 700?

שווה להמתין ולהחליט מאוחר יותר איך וכמה לפרוע. ומצד שני כאמור אם ניתן עדיף בהתחלה החזר שמתאים להכנסות כלומר כ 6 א שח


הפער בין ריביות של 30% מימון ו-50% מימו אכן בממוצע 0.2%


ריאלי לבקש ב45% מימון, קל"צ 1.8, ל 7 שנים

ומל"צ 2.6,
פריים 0.8 אבל אפשר


מבחינת עמלת פירעון. בטוחי זמן קצרים זה לא גבוה. בדוק סימולציות במחשבון.


אפשר לחלק בין צמוד ללא צמוד אבל כשאין הפחתה משמעותית בצמוד עדיף מלצ.

גם במידה ויש כוונה לפרוע החלק המשתנה לאחר 5 שנים, עדיין עדיף מלצ. אבל שוב זה גם ענין אישי ושל ההערכת סיכונים.
.
 

מאיר וידר

New member
מנהל
עד היום לא נתקלתי בחקירה של בנק ישראל או גורם כזה או אחר
במקרה של פירעון מוקדם של המשכנתא
 
למעלה