גוש 7731 חלקה 238. בשכונת בית אליעזר - התייחסות.
מדובר על שכונת בית אליעזר בחדרה, 5 תוכניות מפורטות חלות על גוש 7731 חלקה 238, ואלה הם -
חד/450 - תכנית מתאר מקומית.
חדרה/450/ה - שינוי הוראות בניה באזורי מגורים א' וב' וקביעת שטחי שירות למבנים בכל שטח העיר. משנת 1999.
חד/947 - קביעת הוראות בניה למרתפים, משנת 1993.
חד/מק/450/ו - קביעת הוראות בינוי, עיצוב וקווי בנין בדבר מחסנים, חניה וביתני אשפה באזורי מגורים בכל שטח העיר. משנת 1998.
חד/מק/450/ח - קביעת מס' יח"ד. משנת 2006.
תקנון חד/מק/450 /ח' -
[URL]http://www.mmi.gov.il/IturTabotData/takanonim/haifa/3005252.pdf[/URL]
התב"ע מאפשרת ב"מגורים א'" - יח"ד אחת ל-500 מ"ר או 2 יח"ד ל-1000 מ"ר עם קיר משותף [דו משפחת] עד 2 קומות,30 אחוז תכסית מתא השטח,
מרווחים - לחזית 5 מטר, לצד 4 מטר, לאחור 6 מטר.
איני רואה עפ"י התב"ע 5 יח"ד.אלא עם תוגש בקשה נקודתית מפורטת שתדון בועדה ותוגש להתנגדויות.[בכל מקרה מדובר על תשלום היטל השבחה כחוק]
שאלה...מהו המבנה המרובע שנמצא בחלק התחתון של החלקה ? מחסן ?
לגבי שאלתך באם הבנתי נכון אז על כל החלקה יש 2 בעלים שלכל אחד יש מחצית מהזכויות על חלקה 238, הזכויות במושע וטרם בוצעה חלוקה ב"ע" גם אם יש גדר בין הבתים, מה השימוש שנעשה בשאר המגרש וע"י מי מהבעלים ?
במידה ואכן מדובר על 2 בתים וניתן לבנות עוד 2 בתים , ניתן לחלק את החלקה לאורך ולבנות דו משחתי נוסף, כל אחד משוייך למחצית הזכויות, יש לקבוע "זיקת הנאה" למגרש "כלוא" [כלומר ללא מוצא לכביש] לכל יח"ד לכיוון הכביש הקיים ברחוב "מורדי הגיטאות", התכנון העתידי לכביש אחורי, גם במידה וקיים [ואיני בטוח בכך] אינו משנה את החובה ליצור מעבר ע"י זיקת הנאה למגרש הפנימי [גם ללא חלוקתו בפרצלציה]
ככלל יש אפשרות לבצע תהליך של פרצלציה מחודשת שתחלק את חלקה 238 ל-4 מגרשים כל אחד וזכויותיו הנילוות עפ"י התב"ע.[ובנוסף ליצור מוצא פיזי באמצעות זיקת הנאה כפי שהסברתי.
להלן דוגמה לדו"ח שמאי מכריע על שווי מגרש דוצה שחלות עליו אותם תכניות וזכויות בניה דומות.
שמאי מכריע לנושא שומה מכרעת היטל השבחה בגין תכניות חד/764, /חד 850, /חד 947, /חד 450ה'
גוש 10008, חלקה 285 רחוב השחף, חלקה 286 רחוב היסעור שכונת קדמת ים חדרה
[URL]http://index.justice.gov.il/Units/MoetzetShamaim/DecisiveAppraiserDecisions/40960_230113_1.pdf[/URL]
